【空き家の固定資産税は兄弟の誰が払う？】放置したときのリスクと、一番公平な解決策

「実家の固定資産税、兄弟の誰が払う？」と押し付け合って放置しているあなたへ

親が残した実家が空き家になったとき、真っ先に直面するのがお金の問題です。

「とりあえず長男が払っておくか」「誰も住まないし、放置でいいだろう」

兄弟間で実家の話し合いを先送りにしていませんか？兄弟で揉めたくないという気持ちはよくわかります。しかし、自分だけが損をしたり、理不尽な負担を強いられたりするのは絶対に嫌ですよね。

実は、「とりあえずそのままにしておく」ことこそが、最も危険な選択なのです。空き家を放置した結果、取り返しがつかないほどの負担を抱えてしまうケースが全国で急増しています。

この記事では、不動産の専門家である株式会社イエツグが、空き家を相続したときに知っておくべき現実をわかりやすく解説します。

結論！空き家の固定資産税は「兄弟全員で連帯して払う」のが法的な正解

共有名義の空き家の固定資産税は誰が払うのか？正解は、「遺産の分け方が決まるまでは、兄弟全員が連帯して全額を支払う義務がある」です。

遺産の分け方が決まっていない期間中、固定資産税は法律上「連帯納付義務」という扱いに分類されます。これは、「自分の取り分の割合だけを個別に払えば済む」というルールではありません。

市町村などの自治体は、共有者である兄弟の「誰に対しても、固定資産税の全額を請求できる権利」を持っています。「長男だから多く払うべき」「親と同居していたから払うべき」といった家庭の事情は、法律上は一切関係がありません。誰であっても全額を請求される可能性がある、ということをまずは知っておきましょう。

【徹底比較】空き家の共有名義を放置する4つの大きなリスクと解決策

「とりあえず代表者が立て替えておこう」と空き家を放置すると、どのような問題が起きるのでしょうか。 2023年と2024年に法律が変わり、国は放置されている空き家へのペナルティを大きく強化しました。ここからは、兄弟間で空き家を放置したときに起きる4つの深刻なリスクを解説します。

リスク1: 「管理不全空家」に指定されると固定資産税が最大6倍になる

2023年に法律が改正され、「管理不全空家」という新しい枠組みができました。屋根が剥がれかけていたり、雑草が伸び放題になっていたりして自治体から指導や勧告を受けると、とても困った事態になります。

これまで土地の税金を安くしてくれていた「住宅用地の特例」という優遇措置が、即座に取り消されてしまうのです。その結果、翌年からの固定資産税が最大で6倍にまで跳ね上がります。兄弟間で「誰が修繕費を出すか」と揉めている間に税金が6倍になり、全員に重い負担がのしかかることになります。

リスク2: 滞納すると他の兄弟の「給与や預金口座」まで差し押さえられる

「固定資産税が高くなったから払えない」と税金を滞納してしまうと、さらに危険です。先ほどお伝えした「連帯して払う義務」があるため、自治体は代表者以外の兄弟に対しても、滞納した全額を請求することができます。

何度もくる督促状を無視し続けると、最終的には財産を強制的に没収される行政処分が下されます。実家から遠く離れて暮らしていて空き家に関わっていなかった弟であっても、「個人の預貯金や給料が振り込まれる口座」が突然差し押さえられてしまう可能性があります。実際の現場では、このようなことが法的に十分に起こり得るのです。

リスク3: 相続放棄をしても「家を管理する義務」と高額な費用が残るケースがある

「固定資産税を払いたくないし、関わりたくないから実家の相続放棄をしよう」そのように考える方も多いと思います。

しかし、2023年の法律改正により、「家を適切に保存する義務」が厳しくなりました。親と同居していた人が相続放棄をした場合、「次に家を管理する人が決まるまで」は、家の現状を維持する責任から逃げることができません。

完全に責任から解放されるためには、家庭裁判所で「相続財産清算人」という専門の管理人を選んでもらう必要があります。この手続きには、数十万円から100万円を超えるお金（予納金）を裁判所に預けなければなりません。関わりを避けようとした結果、かえって高額な出費を迫られる厳しいルールが存在します。

リスク4: 国に土地を引き取ってもらう制度は、実費で家を解体することが絶対条件

2023年にスタートした「相続土地国庫帰属制度」。不要な土地を国に引き取ってもらえる夢のような制度に見えますが、実際の利用条件は非常に厳しいものです。

一番の壁は、「建物が建っている土地は制度を利用できない」という絶対条件です。実家を国に引き取ってもらうには、少なくとも100万円以上かかる家の解体費用を自分たちで支払い、更地（何もない土地）にする必要があります。さらに、国による審査の手数料や、数十万円の管理費用（10年分）も納めなければなりません。結局、高額な解体費用や手数料を兄弟の誰が出すかで、再びトラブルになってしまいます。

結論：一番公平な解決策は「家を売却して現金で分ける」こと

これまでのリスクと、それを解決するための選択肢を比較した結果をご覧ください。

解決策の種類	仕組み	メリット	デメリットや必要な費用
売却（換価分割）	第三者に家を売り、その代金を現金で分ける	1円単位で金額を分けられるため最も公平	兄弟全員の同意が必要。不動産会社に払う仲介手数料がかかる。
一人が買い取る（代償分割）	兄弟の一人が家をもらい、他の兄弟に代わりのお金を払う	誰の持ち物かがはっきりする	家をもらう人が、他の兄弟に払うための十分な現金を持っている必要がある。
相続放棄	裁判所で手続きをして、財産をもらう権利も義務も手放す	固定資産税を払う義務がなくなる	親と同居していた人は家を管理する義務が残り、免れるには100万円程度のお金が必要になることがある。
国への引き取り（国庫帰属）	審査を受けて、国に土地を引き取ってもらう	不要な不動産を手放すことができる	自分たちのお金で家を解体して更地にする必要があり、審査費用や負担金もかかる。

様々なデータを比較しても、最も公平で安全な道は一つしかありません。 「不動産を売却して現金に変え、兄弟で1円単位まで平等に分けること（換価分割）」が、トラブルを避けるための一番の解決策です。

なぜ「家を売る」ときにイエツグの「定額制＋無料確定申告」が安心なのか？

家を売って現金で分けるのが一番良い方法だとわかりました。しかし、ここで問題になるのが「家を売るときの費用」です。一般的な不動産会社に依頼すると高額な仲介手数料が差し引かれるため、兄弟で分ける手元のお金が減ってしまいます。

そのような問題を解決するために、株式会社イエツグのサービスを利用することがおすすめです。なぜイエツグを利用すると安心でお得なのか、わかりやすく説明します。

理由1: 定額182,900円の仲介手数料で、兄弟間で分けられる現金を多く残せる

不動産業界の一般的なルールでは、仲介手数料は「物件の価格×3%+ 6万円」が上限とされています。たとえば実家が4,000万円で売れた場合、約140万円もの仲介手数料を不動産会社に支払うのが普通です。

しかし、株式会社イエツグの仲介手数料は、物件の価格に関わらず「定額182,900円（税別）」となっています。先ほどの4,000万円で売却した例なら、約120万円もの費用を節約することができます。この節約できたお金こそが、兄弟間で揉めることなく、みんなが納得して分け合える大切な資産になります。

理由2: 無料の確定申告代行で、税金が高くなるリスクを避けられる

不動産を売った後には「譲渡所得税」という税金の申告が待っています。国は、古い空き家を売ったときの税金を安くしてくれる「空き家特例」という制度を用意していますが、2024年にルールがとても厳しくなりました。

たとえば、家を共有している人が3人以上いると、税金が安くなる枠が3,000万円から2,000万円に減らされてしまうルールがあります。さらに、家を買ってくれた人が解体費用を負担した場合、家の売値と解体費用を合わせた金額が1億円を超えると、税金を安くする制度が一切使えなくなるという落とし穴もあります。

株式会社イエツグでは、提携している税理士による無料の確定申告代行サービスをご用意しています。複雑な税金の計算や手続きを税金のプロが確実に行うことで、「後から思わぬ税金がかかってしまった」という兄弟間の新たなトラブルを未然に防ぎます。

よくある質問（空き家の固定資産税と兄弟間のトラブル）

Q. 兄弟の一人が勝手に代表者にされて納付書が届いたのですが、変更できますか？

市役所などの自治体は、税金の納付書を送るために、ひとまず相続人の中から代表者を1名選びます。代表者を他の兄弟に変更したい場合は、自治体の窓口へ「相続人代表者指定届出書」という書類を出し直せば手続きが可能です。ただし、誰が代表者になっても、「兄弟全員が連帯して税金を払う義務」があることに変わりはありません。

Q. 他の兄弟が自分の負担分を払ってくれません。どう対応すべきですか？

代表者が立て替えて税金を払った後で、他の兄弟に「あなたの分を払って」と請求する権利は法律で認められています。しかし、もし支払いを拒否された場合、強制的にお金を回収するには裁判などを起こす必要があり、時間もお金もかかり非常に大変です。トラブルを防ぐためには、事前に「誰がいくら負担するか」を紙に書いて約束しておくか、早めに実家を売却して現金で分けるのが一番確実です。