【2025年法改正】放置空き家は損！高く売る方法と税金対策を解説

「相続した実家が空き家になっている…」
「空き家の管理が大変…」
「固定資産税が心配…」

空き家を所有している方の中には、このような悩みを抱えている方が少なくありません。
特に、2025年には空き家に関する法改正が予定されており、空き家を放置しておくと、さらに大きな負担を強いられる可能性があります。

しかし、ご安心ください。空き家は、適切な方法で売却すれば、現金化できるだけでなく、税制上の優遇措置を受けることも可能です。この記事では、2025年の法改正情報も踏まえ、空き家を高く売るための方法、売却にかかる費用や税金、そして、損をしないための注意点を分かりやすく解説します。

空き家売却は、早めの対策が肝心です。
「まだ大丈夫」と放置せず、今すぐ行動を起こしましょう。まずは、イエツグの無料相談で、お客様の空き家の状況やご希望に合わせた最適な売却プランをご提案させてください。

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空き家売却の基礎知識

空き家を売却するには、まず空き家問題の現状と、売却に関する基本的な知識を理解しておくことが重要です。ここでは、空き家の定義、放置するリスク、そして売却のメリットについて解説します。

空き家とは？

一般的に「空き家」とは、長期間にわたって人が住んでいない、または利用されていない建物のことを指します。「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家法）」では、「居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物」と定義されています。

空き家には、以下のような種類があります。

売却用：売却予定の空き家
賃貸用：賃貸予定の空き家
二次的住宅：別荘など、一時的に利用する住宅
その他：上記以外の利用予定のない空き家

特に問題視されているのは、「その他」の空き家です。
これらの空き家は、活用されずに放置されることが多く、様々な問題を引き起こす原因となっています。

空き家を放置するリスク

空き家を適切に管理せずに放置すると、以下のようなリスクがあります。

建物の老朽化、倒壊の危険性
人が住まなくなった家は、換気や掃除が行われなくなるため、湿気やカビが発生しやすく、急速に劣化が進みます。老朽化が進むと、建物の強度が低下し、地震や台風などの自然災害で倒壊する危険性が高まります。
景観の悪化、近隣トラブル
雑草が生い茂ったり、ゴミが放置されたりすると、地域の景観を損ね、近隣住民とのトラブルの原因となることがあります。
犯罪の温床
空き家は、不法侵入や放火などの犯罪の標的になりやすいという特徴があります。空き家で犯罪が発生すると、地域の治安が悪化し、近隣住民の不安を高めることになります。
固定資産税の増額
「特定空家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。2023年の法改正により、「管理不全空き家」という区分も新設され、こちらも住宅用地特例の対象外となります。

※特定空家：倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態など、そのまま放置することが不適切であると認められる空き家

※管理不全空き家: 適切な管理が行われていないことにより、特定空き家になるおそれがある空き家

空き家売却のメリット

空き家を売却することには、以下のようなメリットがあります。

固定資産税や管理費などの負担がなくなる：空き家を所有している限り、毎年固定資産税がかかります。また、建物の維持管理にも費用がかかります。売却することで、これらの負担から解放されます。
現金化できる：空き家を売却することで、まとまった現金を得ることができます。この資金を、老後資金や新生活の準備費用、他の資産運用などに活用することができます。
トラブルやリスクを回避できる：空き家を放置することで生じる様々なリスク（建物の倒壊、近隣トラブル、犯罪被害など）を回避することができます。
税制上の優遇措置を受けられる場合がある：一定の要件を満たせば、譲渡所得税の特別控除などの税制優遇措置を受けることができます。

空き家を所有している方は、放置するリスクと売却のメリットを比較検討し、早めに方針を決定することが重要です。
空き家の売却についてお悩みの方は、ぜひイエツグにご相談ください。お客様の状況に合わせて、最適な売却プランをご提案いたします。

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空き家売却の方法（2025年最新情報）

空き家を売却する方法は、一つではありません。建物の状態や立地条件、売却の希望時期などによって、最適な売却方法は異なります。ここでは、2025年最新の情報に基づき、主な売却方法とその特徴を解説します。

1. 空き家をそのまま売却（中古住宅または古家付き土地として）

空き家の状態が比較的良い場合は、そのまま中古住宅として売却することができます。築年数が浅い（築20年以内）、リフォーム済み、主要な設備が使用可能などの条件が揃っていれば、中古住宅として売却できる可能性が高まります。

一方、築年数が古い（築20年以上）、建物の劣化が激しい、設備が古いなどの場合は、「古家付き土地」として売却することになります。古家付き土地とは、建物に価値がない、またはほとんどない状態の土地のことです。この場合、建物の解体費用は買主負担となることが一般的です。

そのまま売却するメリットは、解体費用やリフォーム費用がかからないことです。デメリットは、建物の状態によっては買い手がつきにくい場合があることです。

2. 空き家をリフォーム・リノベーションして売却

空き家の状態が悪い場合でも、リフォームやリノベーションを行うことで、物件の価値を高め、より高く、より早く売却できる可能性があります。

ただし、リフォーム・リノベーションには費用と時間がかかります。かけた費用が必ずしも売却価格に反映されるとは限らないため、注意が必要です。事前に不動産会社に相談し、リフォーム・リノベーションを行うべきかどうか、行う場合はどの程度の費用をかけるべきか、慎重に検討しましょう。

2025年には、省エネ基準の適合義務化が予定されています。既存不適格建築物の改修費用が増加する可能性があるため、リフォーム・リノベーションを検討する際は、この点も考慮に入れる必要があります。

3. 空き家を解体して更地にして売却

建物が老朽化して利用価値がない場合や、再建築不可の土地の場合は、建物を解体して更地にして売却する方法が有効です。
更地にすることで、土地の活用方法が広がり、買い手がつきやすくなる可能性があります。

ただし、解体費用がかかること、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなることに注意が必要です。住宅用地特例は、住宅が建っている土地の固定資産税を軽減する措置ですが、更地にするとこの特例が適用されなくなり、税額が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。

更地にする場合は、解体費用と固定資産税の増額分を考慮し、それでも更地にした方が有利かどうか、慎重に判断する必要があります。なお、解体は1月1日以降に行うと、その年の固定資産税は軽減措置が適用されたままになります。

4. 空き家を不動産会社に買取してもらう

すぐに現金化したい場合や、売却の手間を省きたい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法がおすすめです。不動産会社は、買い取った物件をリフォーム・リノベーションして再販したり、更地にして分譲したりします。

買取のメリットは、仲介手数料が不要、契約不適合責任が免責になる、すぐに現金化できることです。デメリットは、仲介に比べて売却価格が安くなる傾向があることです。

イエツグでは、空き家の買取も積極的に行っています。仲介手数料は定額182,900円（税別）で、さらに4つの無料サービス（ホームインスペクション、既存住宅瑕疵保証、確定申告代行、ハウスクリーニング）も利用できます。ぜひ、お気軽にご相談ください。

5. 空き家を不動産マッチングサイトで売却

近年、インターネット上で不動産の売主と買主を直接マッチングするサービスが登場しています。これらのサイトを利用することで、不動産会社を介さずに、自分で買主を探すことができます。

メリットは、仲介手数料がかからないことです。デメリットは、買主探し、契約手続き、交渉などを自分で行う必要があること、トラブルのリスクがあることです。

6. 空き家を空き家バンクで売却

空き家バンクとは、地方自治体などが運営する、空き家の情報を集約し、空き家の利用希望者に情報を提供するシステムです。空き家バンクに登録することで、空き家の購入・利用を希望する人に物件情報をアピールできます。

メリットは、物件情報を無料で掲載できること、自治体によっては仲介手数料が不要な場合があることです。デメリットは、登録物件数が多く、買い手が見つかりにくい場合があること、自治体によっては利用条件が厳しい場合があることです。

7. 空き家を個人間で売買

親族や知人など、個人的なつながりのある人に空き家を売却する方法です。メリットは、仲介手数料がかからないことです。デメリットは、トラブルのリスクが高いこと、契約書作成などの手間がかかることです。

どの売却方法が最適かは、空き家の状態、立地条件、売却希望時期、売主様の状況などによって異なります。それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、ご自身に合った方法を選びましょう。

イエツグでは、お客様の状況に合わせて、最適な売却方法をご提案いたします。
空き家の売却でお悩みの方は、ぜひ一度、イエツグにご相談ください。

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空き家売却の流れ

空き家を売却する際の流れは、通常の不動産売却と基本的には同じですが、いくつか注意すべき点があります。ここでは、空き家売却の一般的な流れをステップごとに詳しく解説します。

空き家売却のステップ1：不動産会社に査定を依頼

まずは、複数の不動産会社に査定を依頼し、空き家の売却価格の目安を把握します。査定には、机上査定と訪問査定の2種類がありますが、より正確な査定額を知るためには、訪問査定を依頼することをおすすめします。

空き家の査定では、以下の点がチェックされます。

建物の状態（築年数、劣化状況、設備など）
土地の状況（面積、形状、接道状況など）
周辺環境（交通の便、生活利便施設、日当たりなど）
市場動向（周辺の売却事例、需要と供給のバランスなど）

空き家の場合は、建物の状態が悪いことが多いため、査定額が低くなる傾向があります。また、相続した空き家の場合は、名義変更（相続登記）が済んでいるかどうかも確認されます。名義変更が済んでいない場合は、売却手続きを進めることができません。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額や売却プランを比較検討し、より良い条件で売却できる可能性が高まります。イエツグでは、無料査定を実施しています。お気軽にご相談ください。

空き家売却のステップ2：売却方法の決定

査定結果や、ご自身の状況、希望などを踏まえ、売却方法を決定します。主な売却方法には、以下の3つがあります。

仲介：不動産会社に買主を探してもらう
買取：不動産会社に直接買い取ってもらう
個人間売買：自分で買主を探して売買する

どの売却方法が最適かは、空き家の状態、立地条件、売却希望時期、売主様の状況などによって異なります。それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、慎重に決定しましょう。

空き家売却のステップ3：不動産会社と媒介契約を締結

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約には、以下の3種類があります。

専属専任媒介契約：1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約
専任媒介契約：専属専任媒介契約と同様だが、自分で買主を見つけることも可能
一般媒介契約：複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約

どの媒介契約が良いかは、状況によって異なります。不動産会社とよく相談して決めましょう。

空き家売却のステップ4：売却活動

媒介契約締結後、不動産会社が売却活動を開始します。具体的には、以下のような活動を行います。

物件情報の登録（レインズ、不動産ポータルサイトなど）
広告（チラシ、インターネット広告など）
購入希望者への物件紹介
内覧対応

売主様は、内覧対応など、不動産会社の売却活動に協力する必要があります。内覧時には、空き家をきれいに掃除し、整理整頓しておくことが大切です。また、購入希望者からの質問には、正直に答えるようにしましょう。

空き家売却のステップ5：売買契約の締結

買主が見つかり、売買条件に合意したら、売買契約を締結します。売買契約書には、売買価格、支払方法、引渡し時期、契約不適合責任など、重要な事項が記載されています。契約内容を十分に理解した上で、署名・押印しましょう。

離婚に伴う売買契約では、夫婦間の共有名義になっている場合、両者の署名・押印が必要です。また、相続した空き家の場合は、相続人全員の同意が必要です。

空き家売却のステップ6：決済・物件の引き渡し

売買契約で定めた期日に、決済（残代金の支払い）と物件の引き渡しを行います。決済は、通常、買主が住宅ローンを利用する金融機関で行われます。

決済時には、以下の手続きを行います。

買主から売買代金（残代金）を受け取る
住宅ローンの残債がある場合は、返済する
不動産の所有権移転登記、抵当権抹消登記などの手続きを行う（司法書士に依頼）
固定資産税などの精算
物件の鍵や関係書類を買主に引き渡す

以上の手続きが完了すると、不動産売却は終了です。

空き家売却のステップ7：確定申告（必要な場合）

不動産売却によって譲渡所得が発生した場合は、原則として、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。確定申告の際には、売買契約書、領収書などの書類が必要となります。忘れずに保管しておきましょう。

空き家売却は、通常の不動産売却よりも注意すべき点が多く、手続きも複雑です。イエツグでは、空き家売却に詳しいスタッフが、お客様の状況に合わせて丁寧にサポートいたします。売却の流れ、必要書類、税金など、どんなことでもお気軽にご相談ください。

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空き家売却にかかる費用と税金

空き家を売却する際には、様々な費用と税金がかかります。事前にしっかりと把握しておかないと、手元に残る金額が予想よりも少なくなる可能性があります。ここでは、主な費用と税金について詳しく解説します。

空き家売却にかかる費用

空き家売却にかかる主な費用は、以下の通りです。

仲介手数料：不動産会社に仲介を依頼して売却が成立した場合、成功報酬として支払います。
- 計算式：売却価格 × 3.3% + 66,000円（税込）※売却価格が400万円超の場合
- 上限額が決まっており、これを超える金額を請求されることはありません。
- イエツグなら、仲介手数料は一律182,900円（税別）です。
印紙税：不動産売買契約書に貼付する収入印紙代です。売買価格によって金額が異なります。
登録免許税：所有権移転登記や抵当権抹消登記にかかる税金です。
- 所有権移転登記（売主負担分）：固定資産税評価額の0.3%（※租税特別措置法により、2026年3月31日までは軽減税率が適用）
- 抵当権抹消登記：不動産1件につき1,000円
司法書士報酬：登記手続きを司法書士に依頼する場合に支払います。
その他費用：
- 測量費（土地の境界が不明確な場合）
- 建物解体費（建物を解体して更地にする場合）
- ハウスクリーニング費用
- 引っ越し費用（残置物がある場合）

イエツグでは、お客様の負担を少しでも軽減できるよう、ハウスクリーニングを無料で提供しています（一定の条件があります）

空き家売却にかかる税金

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。

譲渡所得＝売却価格 – （取得費＋譲渡費用）

取得費：空き家（建物・土地）を購入した時の価格や購入にかかった費用（仲介手数料、印紙税、登録免許税など）
譲渡費用：空き家を売却するためにかかった費用（仲介手数料、印紙税、測量費など）

譲渡所得税の税率は、空き家の所有期間によって異なります。

所有期間5年以下（短期譲渡所得）：所得税30.63%、住民税9%
所有期間5年超（長期譲渡所得）：所得税15.315%、住民税5%

※所有期間は、原則として、被相続人が不動産を取得した日から計算します。

空き家売却では、以下の特例を利用できる場合があります。

居住用財産の3,000万円特別控除
- 自分が住んでいた家を売った場合に利用できる
- 譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる
- 所有期間の長短に関係なく利用できる
- 空き家の場合、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却する必要がある
相続空き家の3,000万円特別控除
- 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した場合に利用できる
- 譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる
- 相続開始から3年後の12月31日までに売却する必要がある（※2027年12月31日までの特例）
- 1981年5月31日以前に建築された家屋であること、耐震基準を満たすことなど、一定の要件を満たす必要がある
10年超所有軽減税率の特例
- 所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分について、所得税10.21％、住民税4％の軽減税率が適用される
特定の居住用財産の買換え特例
- 一定の要件を満たす居住用財産を買い換えた場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる
相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
- 相続税を納付した場合に利用できる
- 相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却することが要件
- 譲渡所得の計算上、相続税額の一部を取得費に加算できる

特例を利用するには、確定申告が必要です。また、適用要件や必要書類が細かく定められているため、注意が必要です。税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

なお、空き家を解体して更地にした場合、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が上がる可能性があることに注意が必要です。

空き家売却にかかる費用や税金は、複雑で分かりにくいものです。イエツグでは、税理士とも連携しており、税金に関するご相談も承っております。また、確定申告の代行サービスも無料で提供しています（譲渡所得の申告のみ、一定の条件があります）

空き家売却に関する費用や税金について、少しでも不安な点があれば、ぜひお気軽にご相談ください。

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空き家を売却する時の注意点

空き家売却は、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。
ここでは、空き家ならではの注意点を解説します。

1. 空き家の名義人を確認する

まず、空き家の名義人が誰になっているのかを確認しましょう。特に相続した空き家の場合は、注意が必要です。

相続登記が済んでいるか：亡くなった方の名義のままでは、売却できません。
共有名義になっていないか：複数人で相続している場合は、全員の同意が必要です。

名義人が不明な場合は、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して確認しましょう。相続登記が必要な場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。

2. 空き家の状態を把握する

空き家は、人が住んでいないため、劣化が進みやすい傾向があります。売却前に、空き家の状態をしっかりと把握しておくことが重要です。

建物の劣化状況：雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障などがないか確認しましょう。
残置物の有無：家具や家電などの残置物がある場合は、処分方法を検討する必要があります。
土地の境界：隣地との境界が曖昧な場合は、トラブルの原因となる可能性があります。

必要に応じて、専門家（ホームインスペクション業者、解体業者、測量士など）に調査を依頼しましょう。

イエツグでは、ホームインスペクションを無料で提供しています（一定の条件があります）
ぜひご活用ください。

3. 売却方法を慎重に検討する

空き家の売却方法は、建物の状態や立地条件、売却希望時期などによって異なります。主な売却方法（中古住宅として売却、古家付き土地として売却、更地にして売却、買取）のメリット・デメリットを比較検討し、ご自身の状況に合った方法を選びましょう。

建物の状態が悪い場合は、解体して更地にした方が良い場合もありますが、解体費用がかかること、固定資産税の軽減措置が受けられなくなることに注意が必要です。
更地にするかどうかは、不動産会社と相談して慎重に判断しましょう。

4. 契約不適合責任に注意する

空き家を売却した後、契約書に記載されていない欠陥（雨漏り、シロアリ被害など）が見つかった場合、売主は買主に対して「契約不適合責任」を負う可能性があります。

契約不適合責任を回避するためには、以下の点に注意しましょう。

売買契約書に、物件の状態（瑕疵の有無など）を正確に記載する
事前にホームインスペクション（建物状況調査）を実施し、建物の状態を把握する
契約不適合責任の免責特約を付ける（ただし、売主が個人の場合のみ有効）

5. 売却のタイミングを検討する

空き家の売却は、タイミングも重要です。

相続した空き家の場合、相続開始から3年以内に売却すると、税制上の優遇措置（3,000万円特別控除など）を受けられる場合があります。
空き家を解体して更地にする場合は、1月1日をまたがないように注意しましょう。1月1日時点で建物があると、固定資産税の住宅用地特例が適用されます。
2025年には、建築基準法の改正（4号特例の縮小）や、空き家対策特別措置法の改正などが予定されています。これらの法改正により、空き家の売却が難しくなる可能性もあります。

これらの点を考慮し、最適な売却タイミングを見極めましょう。