【マイソク（販売図面）の見方】不動産屋の嘘を見抜き、優良物件を引き寄せる全知識

「相場より安くて良すぎる」と思ったら要注意。マイソクに潜む罠と戦うあなたへ

「チラシやネットに載っているこの物件、相場より安くてすごく良さそう！」そう思ってウキウキしながら不動産屋に行ったら、「あ、その物件はさっき売れてしまいました。代わりにこっちの物件はいかがですか？」と別の物件を勧められた。

そんな悔しい経験、あなたにもありませんか？

人生で一番高い買い物である不動産。その家探しのスタート地点になるのが、間取りや価格が書かれた「マイソク（販売図面）」ですよね。実は、私たちが何気なく見ているこのマイソクには、不動産屋の都合が良いように作られた巧妙な罠が潜んでいることが少なくありません。

「自分は素人だから、プロの不動産屋にうまく丸め込まれているのではないか……」そんなあなたの不安や疑心暗鬼は、決して間違っていません。

この記事では、難しい専門用語を使わず、不動産のプロだけが知っている「マイソクの嘘を見抜く方法」をわかりやすく徹底解説します。これを読めば、もう不動産屋の営業トークに騙されることはなくなります。

結論！マイソク（販売図面）とは？嘘が混じる本当の理由

まずは結論からお伝えします。マイソク（販売図面）とは、物件の正しいデータを伝えるための「説明書」であると同時に、不動産屋があなたを店舗に呼ぶための「広告チラシ」です。

なぜ、マイソクに嘘や大げさな表現が混じるのでしょうか？それは、不動産業界の仕組みに原因があります。

街の不動産屋の多くは、まずお客様に店舗へ来てもらわないと商売が始まりません。そのため、実際よりも部屋を広く見せたり、すでに売れてしまった条件の良い物件をわざと掲載し続けたりして、お客様の気を引こうとします。これを「おとり物件（おとり広告）」と呼びます。

毎日何十件も物件を見ているプロの不動産屋と、一生に数回しか家を買わない一般の方。この間にある「圧倒的な知識の差」を利用して、お店に来させるために作られたマイソクには注意が必要なのです。

マイソクに書かれている4つの基本情報

マイソクは、大きく分けて次の4つのパーツでできています。ここを理解しておくだけで、見方が大きく変わります。

写真・間取り図（パッと見て惹きつける部分） 外観や部屋の写真、間取り図です。広く見えるように特別なレンズで撮影されていることが多いので注意が必要です。
アピールポイント（一番目立つキャッチコピー） 「日当たり良好！」「駅近でお買い得！」など、良いところだけが大きな文字で書かれています。
物件の細かいデータ（小さな文字で書かれた重要項目） 住所、広さ、築年数、毎月の管理費や初期費用などです。ここに「不都合な真実」が隠されやすいです。
不動産屋の情報と「取引態様」（右下の隅） その物件を紹介している会社名や、仲介手数料がかかるかどうかが分かる部分です。

【徹底比較】プロはここを見る！マイソクの嘘を見極める5つのチェックポイント

プロの不動産屋と一般の方では、マイソクを見る場所がまったく違います。どこをチェックすれば嘘を見抜けるのか、比較表にまとめました。

チェックする項目	一般の方の見方（騙されやすい）	プロの見方（騙されない）
駅からの徒歩分数	「徒歩5分なら近くて便利だな」	「建物の入り口から計算されているか？」
土地の安さ	「相場より安くてお買い得だ！」	「擁壁（ようへき）の工事費用が隠れていないか？」
事故物件の確認	「何も書いてないから安心」	「賃貸なら3年過ぎていないか直接質問する」
キャッチコピー	「最高級・完売間近だから急ごう」	「ルール違反の言葉だ。客観的な証拠がない」
取引態様（右下）	見逃す、あるいは意味を知らない	「ここを見て、仲介手数料がかかるか判断する」

それでは、一つずつ具体的に分かりやすく解説していきます。

1. 駅からの「徒歩分数」の罠（2022年ルールの変更）

「駅徒歩5分」と書いてあったのに、実際に歩いたら10分以上かかったことはありませんか？実は、2022年に不動産広告のルールが大きく変わりました。

昔のルールでは、広いマンションや団地の場合、「敷地の一番端っこ」から駅までの時間を計算して良いことになっていました。しかし今はルールが厳しくなり、「建物の出入り口」から駅までの時間で計算しなければなりません。

もし今、ものすごく広い敷地のマンションなのに短い時間しか書かれていないマイソクがあったら、それは古いルールのまま（またはわざと）書かれている可能性が高いので、疑ってかかりましょう。

2. 安い土地に隠された「擁壁（ようへき）」の罠

周りの相場より明らかに安い土地や一戸建てには、必ず理由があります。注意したいのが「擁壁（ようへき）」です。擁壁とは、坂や崖などの段差の土が崩れないように固めているコンクリートの壁のことです。

2022年のルール変更により、この擁壁のやり直し工事が必要な場合は、マイソクにしっかり書かなければならなくなりました。 古い擁壁のままでは新しい家が建てられず、工事に数百万円から数千万円かかることがあります。マイソクの端っこにある「備考欄」の小さな文字に、建築の制限についての注意書きが隠れていないか、必ずチェックしてください。

3. 事故物件の隠蔽（2021年の新ルールに注意）

過去にその部屋で人が亡くなったなどの「事故物件」。マイソクの端に「告知事項あり」と書いてあれば分かりますが、書いていないからといって100%安心ではありません。

2021年に国が作った新しいルール（ガイドライン）では、次のように決められました。

賃貸物件の場合： 事件などが起きてから「約3年」経てば、原則として次のお客さんに言わなくてもよい。
売買物件（買う場合）： 金額が大きく一生の買い物になるため、何年経っても必ず伝えなければならない。

また、病気や老衰などの「自然死」は基本的に言わなくて良いルールですが、発見が遅れて「特殊清掃（大掛かりな消臭や消毒）」が行われた場合は、言わなければなりません。

「何も書いてない＝何も起きていない」と思い込まず、少しでも家賃が不自然に安い場合は、「過去に何か事件や、特殊清掃が入ったことはありませんか？」と不動産屋に直接質問することが大切です。

4. 「最高」「完売」など、焦りを煽る言葉

マイソクに「最高級」「激安」「完売間近」といった言葉が並んでいると、つい焦ってしまいますよね。しかし、不動産の広告ルールでは、客観的な証拠がないのにこうした大げさな言葉（特定用語）を使うことを厳しく禁止しています。

これらの言葉がたくさん使われているマイソクは、あなたの焦る気持ちを利用しようとしている証拠です。また、綺麗な外観写真の隅っこに虫眼鏡で見ないと分からないような小さな文字で「※写真は別の建物の例です」と書かれていること（打ち消し表示）もあります。写真のイメージだけで判断しないようにしましょう。

5. 仲介手数料に関わる「取引態様（とりひきたいよう）」

マイソクの右下には、必ず「取引態様」という項目があります。ここは、あなたが払うお金（仲介手数料）に直結する超重要ポイントです。

「売主」と書いてある場合： その不動産屋が直接の持ち主です。間に誰も入らないので、仲介手数料はかかりません。
「媒介」または「仲介」と書いてある場合： その不動産屋は、持ち主とあなたの間に入るだけです。そのため、仲介手数料を払う必要があります。

この項目がそもそも書かれていないマイソクは、ルール違反の欠陥チラシですので、その不動産屋は信用しない方が無難です。

ネットやチラシの嘘を見破る！自分でできる3つの防衛術

不動産屋に騙されないためには、ただマイソクを眺めるだけでなく、自分で調べて確認する行動が必要です。

防衛術1：おとり物件は「現地での待ち合わせ」で見抜く

存在しない、または売る気がない「おとり物件」に騙されない一番簡単な方法は、内見（部屋を見に行くこと）を申し込むときに「お店には行かず、直接物件の前で待ち合わせしたい」と伝えることです。

おとり物件はそもそも見せることができないため、業者は「鍵の準備があるから」「まずは店舗でお話を」と、頑なに現地待ち合わせを断ってきます。その場合は危険信号です。

また、「REINS（レインズ）」という不動産屋だけが見られるシステムで確認してもらうのも効果的です。「この物件、レインズの画面では成約済みになっていませんか？」と聞くだけで、嘘をつけなくなります。

防衛術2：ハザードマップや地図アプリで周辺をチェック

マイソクには、スーパーや公園などの「良い情報」しか載りません。大きな道路の騒音、お墓や工場などの施設は隠されています。気になる物件を見つけたら、必ず自分で地図アプリを使って周辺を見てみましょう。また、市役所のホームページ等で見られる「ハザードマップ」で、大雨の時に水に浸からない場所かどうかも事前にチェックすることが、あなたと家族の命を守ることに繋がります。

防衛術3：内見で「見えない部分」を質問する

実際に部屋を見に行くときや、スマホでのオンライン内見のときは、マイソクの写真では分からない部分をしっかり確認しましょう。

写真は部屋を広く見せる専用のレンズで撮られていることが多いです。実際の広さをメジャーで測ったり、「窓を開けて車の音を聞かせてください」「カビや下水の嫌な臭いはしませんか？」と、五感に関わる部分を遠慮せずに質問してください。マンションの場合は、部屋の中だけでなく、ゴミ捨て場や自転車置き場が綺麗に使われているかを見ることで、そこに住んでいる人たちのマナーが分かります。