ダブルローンによる「家計破綻の恐怖」に苦しむあなたへ

「新しい家は早く欲しいけれど、今の家のローンと二重になるのだけは絶対に避けたい」 

「もし今の家が売れる前に新居を買って、ダブルローンの審査に落ちたらどうしよう…」

住み替えを考え始めたとき、あなたはこのような深い不安を抱えていませんか？

今の家のローンを払いながら、新しい家のローンも組む。この状態を「ダブルローン」と呼びますが、毎月の支払いが2倍になるのは、どう考えても恐ろしいですよね。家計が破綻してしまうのではないかという恐怖は、極めて正しい感覚です。

家というものは、株や貯金と違って「今日売りたい」と思ってすぐに現金にできるものではありません。売却を始めてから買い手が見つかり、実際にお金が手元に入るまでには、早くても数ヶ月、長ければ1年以上かかることもあります。この「売るタイミングと買うタイミングのズレ」が、住み替えにおける最大のリスクなのです。

ここだけの話、不動産業界では、お客様のこうした不安やリスクを軽く見てしまう営業マンが少なくありません。 自社の売上を急ぐために、「いい物件はすぐなくなりますよ！先に新居を買いましょう」と安易に勧めたり、「もし売れなくても、うちで買い取る『買取保証』があるから安心ですよ」と甘い言葉をかけてきたりします。

でも、ちょっと待ってください。その言葉の裏には、お客様が数百万円もの損をしてしまう「残酷な真実」が隠されています。そんな営業トークに、絶対に乗ってはいけません。

この記事では、不動産売買のプロである株式会社イエツグが、業界のタブーに切り込みます。難しい専門用語は使わず、ダブルローンの恐ろしい実態と、それを確実に回避して安全に住み替える戦略をわかりやすくお伝えします。

最後まで読んでいただければ、見えない不安がなくなり、手元にしっかりとお金を残しながら、家族が笑顔で暮らせる理想の新居へ住み替える道が見えてくるはずです。

結論！住み替えにおけるダブルローンとは？確実に回避する「4つの戦略」

住み替えにおけるダブルローンとは、今の家（旧居）が売れる前に新しい家（新居）を買ってしまうことで、一時的に2つの住宅ローンを同時に返済しなければならない非常に危険な状態のことです。

結論から申し上げます。 「ダブルローンになっても、数ヶ月なら節約してなんとか乗り切れるだろう」という考えは捨ててください。なぜなら、そもそも「銀行の審査に通らない可能性が極めて高い」からです。

「今の住宅ローン金利は0.5%くらいだから、2つ合わせても今の収入なら払えるはず」と思うかもしれません。しかし、ここが最大の落とし穴です。 銀行は、住宅ローンの審査をする際、実際に適用される安い金利（約0.5%）では計算してくれません。将来金利が上がったときでも本当に返せるかどうかを見るために、「審査金利」と呼ばれる高めの金利（およそ3.0%〜4.0%）を使って計算するのです。

例えば、年収800万円の人が、今の家のローン残高3,000万円を抱えたまま、新しく5,000万円のローンを組もうとしたとします。 安い金利なら「なんとか払える」計算になっても、銀行側が「金利3.5%」で厳しく再計算すると、1年間に返すお金の額が跳ね上がります。結果として、「収入に対して返すお金の割合（返済負担率）が大きすぎる」と判断され、あっさりと融資を否決されてしまうのです。

では、この絶望的な状況を回避して、安全に住み替えるにはどうすればいいのでしょうか？ 現実的な方法は、以下の4つの戦略しかありません。

• 1. 売り先行＋仮住まい： 今の家を完全に売ってお金をもらってから、新居を買う一番安全な方法
• 2. つなぎ融資： 今の家が売れるまでの間だけ、特別に短期でお金を借りる方法
• 3. 買取保証： 一定期間売れなかったら、不動産会社にそのまま買い取ってもらう方法
• 4. 買い替え特約： 「今の家が売れなかったら、新居を買う契約は白紙に戻す」という条件をつける方法

どの方法にも、良いところと悪いところがあります。感情に流されず、冷静にお金とリスクを計算して、あなたにぴったりの方法を見つけていきましょう。

【徹底比較】ダブルローン回避策のコストとリスクの分かれ道  

住み替えで失敗しないためには、それぞれの方法で「いくらお金がかかるのか（損をするのか）」「どんな危険があるのか」を冷静に比べる必要があります。

ここでは、「今の家が4,000万円で売れる予定で、5,000万円の新居を買う。住み替えにかかる期間は3ヶ月」と仮定して、リアルな金額の比較表を作成しました。

それぞれの戦略の裏側を、さらに詳しくわかりやすく解説します。

1. 「売り先行＋仮住まい」が一番お金を残せる賢い選択

「とにかく損をしたくない」「手元にしっかり現金を残したい」という方には、今の家を先に売る「売り先行」が圧倒的におすすめです。 家がいくらで売れるかが確定してから新居を探すので、「お金が足りない！」と焦る心配がありません。売ったお金で今のローンを完済できるため、ダブルローンになる危険性はゼロです。

ただし、今の家を買い手に引き渡してから新居が見つかるまでの間、一時的にアパートなどの「仮住まい」をする必要があります。 家賃、敷金・礼金、そして「今の家→仮住まい」「仮住まい→新居」という2回の引越し代などで、およそ150万円ほどのお金がかかってしまいます。しかし、後で説明する「買取保証」で大損することに比べれば、この150万円は「安全を買うための安い保険料」と言えるでしょう。

2. 「つなぎ融資」に隠された高い金利と手数料の罠

「仮住まいや2回の引越しは絶対に嫌だ」という方がよく使うのが、「つなぎ融資」です。これは、今の家が売れるまでの間、新居を買うためのお金を銀行から一時的に立て替えてもらう特別なローンです。

一見便利に見えますが、これには高いコストがかかります。住宅ローンが低金利の今の時代でも、つなぎ融資の金利は2.0%〜3.0%と高めに設定されています。さらに、お金を借りるための「事務手数料」として、何十万円も取られることが多いのです。 そして最大の恐怖は、「期限までに今の家が売れなかった場合」です。売却代金でお金を返せなくなると、高い金利のままペナルティの遅延損害金が発生し、家計を大きく圧迫してしまいます。

3. 「買取保証」の残酷な真実（相場より数百万円も安く買いたたかれる）

不動産会社の営業マンがよく勧めてくるのが、「買取保証」です。「3ヶ月間は普通に売りに出して、もし売れ残ったらうちの会社で買い取りますから安心ですよ」という制度です。これなら「いつ売れるかわからない」という不安からは解放されます。

しかし、不動産会社が買い取る価格は、普通に売った場合の「相場の70%〜80%程度」になってしまいます。 例えば、普通なら4,000万円で売れる価値がある家でも、3,200万円でしか買い取ってくれません。不動産会社は買い取った後、リフォームをして利益を乗せて再販売するため、どうしても安く買いたたく必要があるのです。 「安心感」と引き換えに、手に入るはずだった800万円もの大金を失ってしまうという残酷な真実を、絶対に忘れないでください。

4. 最強の防衛策「買い替え特約」を売主が嫌がる現実

お金の損をせずに、じっくり新居を選べる夢のような方法が「買い替え特約」です。これは、新居を買う契約書に「もし期限までに私の今の家が売れなかったら、この契約は罰金なしで白紙に戻してくださいね」という条件を書き込むことです。

買う側にとってはノーリスクで最高の方法ですが、新居の売主（相手）からすれば、こんなに嫌な条件はありません。何ヶ月も家を売り止めにした挙句、「やっぱり買えません」とキャンセルされる危険があるからです。 そのため、人気のある良い物件や、すぐに売れそうな物件では、この「買い替え特約」をつけた申し込みはほぼ確実に断られてしまいます。現実的には、なかなか使いづらい方法なのです。

[独自] イエツグ利用者が証明！仲介手数料を削って「安全な売り先行」を実現する方法 

ここまで読んで、「売り先行が一番安全でお金が残るのはわかった。でも、仮住まいの家賃や2回の引越し代で150万円も飛んでいくのは、やっぱりもったいない…」と思ったのではないでしょうか。

実際の現場でも、多くのお客様がこの悩みにぶつかります。そして「もったいないから」と、リスクを承知で買い先行やつなぎ融資を選んでしまい、後悔するケースが後を絶ちません。

しかし、株式会社イエツグをご利用いただいたお客様は、見事にこの壁を突破し、安全な住み替えを成功させています。 その秘密は、イエツグが提供している「仲介手数料の定額制（182,900円・税別）」にあります。

家を売ったり買ったりするとき、不動産会社に払う「仲介手数料」は、法律で「物件価格の3%＋6万円＋消費税」という上限が決められています。そして、ほとんどの不動産会社がこの「上限ギリギリの満額」を請求してきます。

たとえば、今の家を4,000万円で売却する場合、通常の不動産会社なら約138万円の手数料を取られます。 さらに、新居を5,000万円で購入する場合、別の手数料として約171万円がかかります。 売って買うだけで、なんと合計 約309万円ものお金が手数料として消えてしまうのです。

しかし、イエツグにお任せいただければ、売却も購入も、どれだけ高い物件であっても手数料はそれぞれ定額の182,900円（税別）で済みます。（※売却と購入の双方をイエツグで対応可能な場合）

計算してみてください。通常の不動産会社なら309万円かかるところが、イエツグなら約40万円。つまり、250万円以上もの初期費用を節約できる計算になります。

この「節約できた250万円」があればどうなるでしょうか？ 一番安全な「売り先行」を選んだときにかかる「仮住まい費用や引越し代の150万円」を、丸ごと支払ってもまだお釣りが来ます。

つまり、イエツグの定額制を利用すれば、無駄な出費を実質ゼロに抑えながら、ダブルローンの危険がない最も安全な「売り先行」を気兼ねなく選べるのです。 買取保証で何百万円も損することなく、つなぎ融資の高い利息に怯えることもありません。手元にしっかり現金を残して、安心して新しい生活をスタートさせる。これが、イエツグがご提供している「賢い住み替えの現実」です。

よくある質問（FAQ Schema用）

Q. ダブルローンの審査はそんなに厳しいのですか？

はい、非常に厳しいです。 銀行は「今の安い金利」ではなく、将来金利が上がることを想定した「審査金利（約3.0%〜4.0%）」という高い設定で、あなたがローンを返していけるかを計算します。そのため、2つのローンを足すと「収入に対して返すお金の割合」が基準をオーバーしてしまい、あっさり審査に落ちてしまうことが多いのです。

Q. 住宅ローンを組むのに、年齢のギリギリは何歳ですか？

一般的に、住宅ローンは「80歳になる前（79歳まで）」に返済しなければならないというルールがあります。 ダブルローンの状態で住み替えようとすると、今の家のローンと新しい家のローンの両方にこのルールがのしかかります。特に40代や50代の方の場合、返済期間を短く設定しなければならず、毎月の支払額が跳ね上がるため、審査がいっそう厳しくなります。

Q. 夫婦でペアローンを組んでいる家でも、住み替えで売却できますか？

はい、売却は可能ですが、注意点があります。 まず、夫婦二人の同意が絶対に必要です。そして、家を売ったお金（足りない場合は手持ちの貯金）で、今組んでいるペアローンを「全額返し終わる」ことが絶対条件になります。もし売ってもローンが残ってしまう（オーバーローン）場合は、残りを現金で払うか、特別な「住み替えローン」を使う必要があります。

まとめ：次はあなたの番です

住み替えにおけるダブルローンの回避は、「早く新しい家に住みたい！」という感情だけで進めてはいけません。「なんとかなるだろう」という見切り発車は、家計が破綻する取り返しのつかない後悔を生んでしまいます。

まずは、冷静に「どれくらいのお金がかかるのか」「どんなリスクがあるのか」を計算してください。 不動産会社に言われるがままに、数百万円も損をする「買取保証」を使ったり、高い金利を払う「つなぎ融資」に頼ったりするのは非常に危険です。

一番賢い方法は、「仲介手数料をガッツリ削って、その浮いたお金で一番安全な方法（売り先行＋仮住まい）を選ぶこと」です。これこそが、あなたの大切な資産を守る最強の防衛策です。

ダブルローンの恐怖から完全に解放され、手元に十分な現金を残す。 そして、新しいピカピカのマイホームで、家族みんなで笑顔で食卓を囲む。 そんな理想の住み替えは、決して夢物語ではありません。正しい知識と、正しいパートナー選びがあれば、必ず実現できます。

成功への最初の第一歩は、お客様の利益を本当に考えてくれるプロに相談することです。 イエツグでは、お客様の現在のローンの状況やご希望を丁寧にお伺いし、絶対に損をしない最適な住み替え戦略を無料でご提案しています。 「自分たちの場合はどう進めるのが一番いいの？」と迷ったら、ぜひ一度、イエツグの無料相談をご活用ください。

無料相談はこちら（株式会社イエツグ）

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