保留地の住宅ローン審査｜区画整理地で確認したい条件と注意点

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「良い土地なのに審査に通らない…」と悩むあなたへ

「道路が広くて、上下水道もキレイに整っている」

「周辺の相場よりも安くて、理想のマイホームを建てるには最高の土地だ」

あなたが土地区画整理事業で生み出された「保留地（ほりゅうち）」を見つけたとき、きっとそう思ったはずです。しかし、いざネット銀行などで住宅ローンの事前審査に申し込むと、あっさりと落とされてしまう。

「自分の年収が低かったのかな？」

「過去のクレジットカードの支払いが影響しているのかな？」

そんな不安を抱えているかもしれません。でも、安心してください。あなたが住宅ローン審査に落ちたのは、あなたの収入や属性が悪かったからではありません。

実は、不動産や金融の業界では「保留地は特殊で扱いづらい」という本音があります。この記事では、なぜ保留地だとローン審査に落ちやすいのか、その本当の理由を分かりやすく解説します。そして、その壁を乗り越えて、条件の良い保留地でマイホームの夢を叶えるための具体的な突破法を、不動産と金融の専門家である「株式会社イエツグ」がお伝えします。

そもそも「保留地」とは？安くて環境が良いのにローンが組めない理由

保留地とは、一言でいえば「土地区画整理事業の工事費用などを捻出するために、新しく生み出されて売られる土地」のことです。

区画整理を行う際、道路や公園を作ったり、工事費用をまかなったりするために、もともとその土地を持っていた人たちから少しずつ土地を提供してもらいます。これを専門用語で「減歩（げんぽ）」と呼びます。こうして集められた土地の一部が「保留地」として一般に販売されるのです。インフラが整っているのに相場より安いことが多く、とても魅力的な物件です。

それなのに、なぜ住宅ローンの審査は厳しいのでしょうか？その最大の理由は、「区画整理が完全に終わるまで、その土地の登記簿（とうきぼ）が存在しないから」です。

登記簿がない＝銀行が「担保」にできない

住宅ローンでお金を貸すとき、銀行は万が一返済ができなくなったときに備えて、買った土地と建物に「抵当権（ていとうけん）」という担保を設定します。担保があれば、最悪の場合は家を売却してお金を回収できるため、銀行は安心して数千万円という大金を貸すことができます。

しかし、保留地は区画整理が完全に完了し、「換地処分の公告（かんちしょぶんのこうこく）」という公式な発表が行われるまで、正確な面積や境界線が法律的に確定しません。そのため、あなたが土地の代金を全額支払ったとしても、すぐにあなた名義の登記簿を作る（所有権移転登記をする）ことができないのです。

登記簿がない土地には、銀行は担保（抵当権）を設定できません。銀行からすれば、「数千万円も貸すのに、何年もの間、土地の担保が取れない危険な状態が続く」ことになります。これが、保留地のローン審査が厳しくなる最大の原因です。

インフラ整備や地目変更の遅れもマイナス評価に

登記の問題だけではありません。保留地は工事の途中で販売されるため、買った時点ではまだ水道やガスが引き込まれていなかったり、道路が舗装されていなかったりすることがあります。また、もともとが「農地」だった場合、家を建てられる「宅地」に変更するまでに時間がかかることもあります。

「いつ家を建て始められるのか分からない」というスケジュールの不透明さも、厳格にお金を管理したい銀行にとっては、審査をマイナスにする要因となってしまいます。

【金融機関別】保留地ローンの審査対応を徹底比較！ネット銀行はなぜダメ？

「登記簿がない」「担保が取れない」という保留地の弱点に対して、銀行はどのような対応をしているのでしょうか。実は、銀行の種類（ネット銀行、メガバンク、地方銀行など）によって、審査の厳しさはまったく異なります。

以下の表に、それぞれの対応スタンスをまとめました。

金融機関の種類	保留地へのローン対応	審査に通らない（通る）理由
ネット銀行	原則NG（×）	人の手によるイレギュラーな確認作業ができないため、機械的に落とされる。
メガバンク	極めて厳しい（△）	厳格なルールがあり、区画整理の工事が失敗するリスクを極度に嫌うため。
地方銀行・信金	柔軟に対応（〇）	自治体と協力した「協定ローン」がある。地元の情報をよく知っているため。
フラット35	条件付きでOK（〇）	2023年4月にルールが変わり、手続きが簡単になった。家を建てるなら利用可能。

ネット銀行：イレギュラーな対応ができないため「機械的にNG」

金利が安く、スマホで手続きができるネット銀行（楽天銀行、auじぶん銀行など）はとても人気があります。しかし、保留地を買うためにネット銀行へ申し込むのは、時間と手間の無駄になってしまう可能性が高いです。

なぜなら、ネット銀行は「すべてをシステム化して人件費を削る」ことで安い金利を実現しているからです。保留地のように、「この区画整理はいつ終わるのか？」「役所との手続きはどうなっているのか？」といった、人の手による個別の確認作業が必要な案件は、システム上、自動的に審査ではじかれてしまいます。

実際に、楽天銀行は「現在、保留地はお取り扱いしておりません」と明言していますし、実店舗があるSBIアルヒであっても「Web窓口での申し込みは不可」とされています。あなたがネット銀行の審査に落ちたとしたら、それはシステムによる機械的なお断りだった可能性が高いのです。

メガバンク：工事が失敗するリスクを恐れて「極めて慎重」

みずほ銀行や三菱UFJ銀行などのメガバンクも、個人の保留地購入にはとても慎重です。彼らが恐れているのは、「区画整理の工事が途中で失敗し、永遠に土地の登記簿が作られないリスク」です。

大手の不動産会社が関わっているような超大型の優良プロジェクトでもない限り、メガバンクがわざわざリスクを取って単独でお金を貸してくれるケースは少ないのが現実です。

地方銀行・信用金庫：自治体と提携した「協定ローン」で柔軟に対応！

保留地のローン審査で一番頼りになるのが、あなたが住んでいる地域にある地方銀行や信用金庫です。彼らは「地元を発展させたい」という目的があるため、市役所などが行っている区画整理の状況をよく把握しています。

「この工事は市が責任を持ってやっているから、必ず最後まで完了して登記簿が作られるはずだ」という安心感があるため、メガバンクやネット銀行が嫌がる保留地でも、柔軟に審査をしてくれるのです。

保留地ローン審査を突破する2つの最強ルート

では、具体的にどう動けばローン審査を突破できるのでしょうか。成功するための2つの最強ルートをご紹介します。

突破ルート1：地方自治体の「提携ローン（協定ローン）」を利用する

もっとも確実なのは、その区画整理を行っている市町村が、地元の銀行と協力して作っている「提携ローン（協定ローン）」を利用することです。

たとえば、群馬県前橋市の「保留地ローン制度」では、群馬銀行やアイオー信用金庫など、なんと12もの金融機関が市と協定を結んでいます。東京都日野市でも、みずほ銀行や地元の信用金庫などを指定金融機関として用意しています。

市町村が「この区画整理は大丈夫ですよ」と銀行にお墨付きを与えている状態なので、審査の壁はグッと下がります。まずは、購入したい保留地がある市町村の担当窓口や、仲介する不動産会社に「指定の提携金融機関はありますか？」と確認してみましょう。

突破ルート2：手続きが劇的に簡単になった「フラット35」を活用する

提携ローンがない場合や、ずっと金利が変わらない「長期固定金利」を選びたい場合におすすめなのが、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」です。

フラット35は、全国共通の明確なルールで審査を行うため、条件さえ満たせば保留地でも問題なくお金を借りることができます。さらに、最近のルール変更によって、このフラット35がものすごく使いやすくなりました。

知っておくべき！フラット35の「2023年4月改定」と二段階の担保設定

実は、令和5年（2023年）4月に、フラット35における保留地ローンのルールが大きく変わりました。

昔は、土地の担保が取れない危険をカバーするために、「譲渡担保（じょうとたんぽ）」や「質権設定（しちけんせってい）」という、不動産のプロでも頭を抱えるような非常に難しくて面倒な法的手続きが必要でした。市役所などと事前に「覚書」を交わす必要もあり、銀行の窓口担当者も「保留地は面倒だからやりたくない」と敬遠しがちでした。

しかし、2023年4月の改定で、これらの面倒な手続きがすべて廃止されたのです。これにより、手続きにかかる時間とコストが大幅に減り、以前よりもはるかに審査へ申し込みやすくなりました。

「まずは建物、後から土地」の二段階ルール

現在のフラット35では、以下のような「二段階」で担保（抵当権）を設定するルールになっています。

お金を借りる時（登記がない状態）：まずは「新しく建てる家（建物）」だけに担保を設定して、ローンを実行する。
工事が終わった後（登記ができた状態）：区画整理が完了して土地の登記簿が作られたら、速やかに「土地」にも担保を追加で設定する。

フラット35で保留地のローンを組むには、「土地だけを買う」ことはできず、「そこに家を建てること」が絶対条件になります。ハウスメーカーなどを早めに決めて、「土地＋建物」のセットで資金計画を立てることが審査突破の鍵になります。

最も怖いのは「事業主体の倒産」！保留地購入で失敗しないための対策

保留地は良いことばかりではありません。購入する前に、絶対に知っておくべき最大のリスクがあります。それは、「区画整理を行っている主催者（事業主体）が倒産してしまうリスク」です。

市町村が直接行っている区画整理なら、倒産する心配はまずありません。しかし、地元の地主たちが集まって作った「組合」や、民間企業が主催している区画整理の場合、資金繰りが悪化して工事がストップしてしまう危険があります。

実際に、神奈川県小田原市では、保留地を販売していた「小船森土地区画整理株式会社」という民間企業が破産してしまうという恐ろしい事件が起きました。もし主催者が倒産すると、道路や水道の工事が途中で放置され、永遠に土地の登記簿が作られないという最悪の事態になります。登記簿ができなければ、銀行との「後から土地に担保を入れる」という約束が守れず、最悪の場合は「ローンを一括で全額返済してください」と迫られる可能性すらあるのです。

プロによる事前の徹底調査（デューデリジェンス）が不可欠

このような悲劇を防ぐためには、「本当にこの区画整理の主催者は信用できるのか？」という事前の徹底的な調査が絶対に必要です。一般の方が自分で調べるのは非常に困難です。だからこそ、不動産のプロである仲介会社の力が試されます。

株式会社イエツグでは、宅地建物取引士や住宅ローンアドバイザーといった専門家が、保留地の事業計画や主催者の財務状況を厳しくチェックします。「安くて良さそうに見えても、危険なにおいがする物件」は事前にお知らせし、あなたが安全にマイホームを手に入れられるよう徹底的にお守りします。

手数料を抑えて、審査に有利な資金計画を

保留地のローン審査を通しやすくするもう一つのコツは、自己資金にゆとりを持たせることです。しかし、引越し費用や家具の購入などで、現金はどうしても減ってしまいます。

そこで大きな差がつくのが「不動産会社に払う仲介手数料」です。通常、数千万円の土地を買うと、不動産会社に100万円近い仲介手数料を払わなければなりません。

株式会社イエツグでは、お客様の負担を極限まで減らすため、仲介手数料を「最大無料」、または「定額182,900円（税別）」でご提供しています。浮いた100万円をローンの頭金に回せば、銀行からの評価も良くなり、審査に通りやすくなります。

保留地の住宅ローンに関する「よくある質問（FAQ）」

保留地の購入やローンに関する、よくある疑問にお答えします。

Q. 保留地という「土地だけ」を住宅ローンで先に買えますか？

A. 非常に難しいです。 フラット35をはじめ、多くの保留地向けローンは「建物を建てること」が条件になっています。土地の担保が取れない期間は「建物」を担保にする必要があるからです。ハウスメーカーと早めに契約し、「土地と建物のセット」で申し込むのが基本です。

Q. フラット35の事前審査で「留保」と出ました。どういう意味ですか？

A. 「落ちた」わけではなく、「本審査で詳しく調べます」という意味です。 事前審査の結果には「承認（OK）」「否決（NG）」「留保（グレー）」があります。保留地のような特殊な土地の場合、担保の価値をしっかり確認するのに時間がかかるため、事前審査では判断を保留して「留保」となりやすい傾向があります。書類をしっかり揃えて本審査に臨みましょう。

Q. 過去に債務整理をしていますが、住宅ローンの審査は通りますか？

A. 記録が残っている間は、ほぼ通りません。 債務整理（任意整理や自己破産など）やクレジットカードの延滞履歴は、個人信用情報機関に事故情報として記録されます（いわゆるブラックリスト）。この記録は5〜7年ほど残るため、その期間は保留地に関係なくローンを組むのは困難です。まずはご自身の信用情報を開示して、記録が消えているか確認することをおすすめします。

Q. 住宅ローンの仮審査では、信用情報のどこまで調べられますか？

この点は、住宅ローン仮審査は複数申し込みで落ちるでも詳しく整理しています。

A. 過去のクレジットカードやスマホ代の支払い状況、他のローンの借入額など、すべて見られます。 銀行は、あなたが過去にお金のトラブルを起こしていないか、他にいくら借金があるか（車のローンやリボ払いなど）を信用情報機関を通じて細かくチェックします。借入額が多すぎると、返済能力がないと判断されて審査に落ちる原因になります。