中古マンションのリノベーション費用相場｜予算別の内訳と値上がり時の注意点

見積もりの不安と、迫る値上げに悩むあなたへ

「リノベーションの見積もりをもらったけれど、中身がよくわからなくて騙されていないか不安だ」

あなたは今、こんな悩みを抱えていませんか？

限られた予算の中で、どこまで理想の部屋を作れるのか、見積書だけでは分かりにくいものです。設備の価格改定や納期、マンション特有の管理規約もあるため、見積もりの有効期限と工事条件を確認しながら計画を立てましょう。

実を言うと、リノベーション業界の「どんぶり勘定（大雑把な見積もり）」は、昔からよくある問題です。そして、中古マンションを買うときにかかる「高額な不動産仲介手数料」も、あなたの予算を大きく減らしてしまう原因の1つです。

メーカーの価格改定や納期は製品・時期・発注条件で変わります。過去の値上げスケジュールを現在の締切として扱わず、採用する設備の見積書と発注期限を施工会社へ確認してください。

この記事では、不動産売買のプロである株式会社イエツグが、あなたを成功に導く案内役として、正しい情報をお伝えします。業界の当たり前を疑い、あなたの限られた予算を最大限に活かす方法を一緒に見ていきましょう。

結論！2026年の中古マンションリノベーション費用相場

まずは一番気になる結論からお伝えします。

中古マンションのフルリノベーション（スケルトン工事）の費用は、広さ、間取り変更、水回りの移動、設備グレード、地域、施工条件で大きく変わります。この記事の金額は60㎡前後の住戸を想定した概算の目安であり、現地調査と見積書で必ず確認してください。

標準的な設備を選ぶ場合でも、断熱、防音、配管・電気、間取り変更、管理組合への申請などを追加すると費用は上がります。高額な設備を選ぶ場合の金額は仕様と工事範囲で大きく異なるため、単価だけでなく工事項目ごとの見積もりで比較しましょう。

設備メーカーの価格改定は、製品、発注時期、販売店、仕様によって異なります。特定メーカーの過去の改定率をすべての工事に当てはめず、見積書の有効期限、発注日、納期、代替品の有無を確認してください。

工事は現地調査、管理組合への確認、設計、仕様決定、発注、着工の順に進むため、完成希望日から逆算します。価格改定を避けられると決めつけず、施工会社に見積もりの期限、発注後の変更可否、納期遅延時の扱いを確認しましょう。

面積や築年数で変わる！リノベーション費用の目安と注意点

「1平米あたり〇万円」という表面的な数字だけで予算を決めてしまうと、後で「思ったより高かった！」と後悔することになります。ここでは、予算を狂わせやすいポイントを詳しく解説します。

面積が狭い方が割高になる？広さと費用の関係

一般的には「部屋が広いほど工事費は高くなる」と思われがちですが、実は1平米あたりの単価で見ると、面積が狭いマンションの方が割高になります。

理由は、キッチンやお風呂、トイレといった「水回り設備」の値段は、部屋の広さに関係なく約200万〜300万円かかってしまうからです。狭い部屋ほど、全体の予算に占める水回り設備の割合が大きくなるため、結果的に平米単価が高くなります。

フルリノベーションをした場合の、広さとグレード別の費用目安は以下の通りです。

部屋の広さ	間取りの目安	一般的な設備の費用総額	高級な設備の費用総額	1平米あたりの単価
50㎡ – 55㎡	1LDK	500万 – 800万円	900万 – 1,300万円	12万 – 24万円
60㎡ – 65㎡	2LDK	600万 – 1,200万円	1,000万 – 1,500万円	10万 – 23万円
70㎡ – 75㎡	3LDK	700万 – 1,300万円	1,200万 – 1,800万円	10万 – 24万円
80㎡以上	3LDK – 4LDK	800万 – 1,500万円	1,500万 – 2,200万円	10万 – 25万円

築年数と建物のつくりで激変する「解体費用」と「アスベスト」の罠

見積もりが甘くなりやすいのが、部屋を壊す「解体工事費」です。マンションの建物のつくり（鉄筋コンクリート造など）によって、壊す手間が変わるため、費用も大きく変わります。

築年だけで石綿の有無や費用を決めつけることはできません。改修工事では、施工業者による石綿含有建材の事前調査が必要になるため、設計図書、管理組合の資料、現地調査の結果を確認してください。含有が判明した場合の除去・封じ込め費用は建材、範囲、施工条件で変わるため、施工会社と自治体へ相談しましょう。

【場所別】リノベーション費用のくわしい相場

ここからは、リノベーション費用を場所ごとに細かく見ていきましょう。

1. 水回り（キッチン・お風呂・トイレ・洗面台）

水回りは、どんな設備を選ぶかと、場所を移動するかどうかで金額が大きく変わります。

キッチン
- 同じ場所で新しいものに交換： 55万〜125万円
- 壁付けから対面式（リビングが見える形）に変更： 55万〜200万円（配管を動かす工事費が30万〜50万円追加でかかります）
- アイランドキッチンなど大きく場所を移動： 100万〜200万円
お風呂
- ユニットバスを新しいユニットバスに交換： 60万〜155万円
- 昔のタイル張りのお風呂からユニットバスに変更： 70万〜175万円（タイルを壊す費用がかかります）
トイレ
- タンク付きトイレの交換： 10万〜25万円
- タンクレストイレへの変更（手洗い場を新設）： 35万〜50万円

★節約のコツ： 水回りを別々に工事するのではなく、キッチン・お風呂・トイレ・洗面台を「セット」でリフォームすると、職人さんの移動費などがまとまるため、70万〜190万円ほどに費用を抑えやすくなります。

2. 内装（壁紙・床材・ドア）

内装は面積が広いため、少しの金額の差が全体の費用に大きく影響します。

壁紙（クロス）の張り替え
- 一般的な安い壁紙： 3LDK全体で30万〜45万円
- デザインや機能が良い壁紙： 3LDK全体で40万〜60万円
床材（フローリング）の張り替え
- マンション用の防音フローリング： 1平米あたり8,000円〜15,000円
- 無垢材（本物の木）： 1平米あたり15,000円〜25,000円（マンションの防音ルールを守るための特別な下地工事が追加で必要になります）
室内ドアの交換
- ドアと枠の交換： 1か所あたり16万〜20万円

3. 住み心地を良くする工事（断熱・防音）

見た目だけでなく、「夏の暑さ・冬の寒さ」や「音」の悩みを解決する工事も人気です。

窓の断熱（内窓・二重窓の設置）
- 今ある窓の内側にもう一つ窓をつける工事です。結露を防ぎ、光熱費も安くなります。
- 一般的な窓サイズ： 1か所あたり約6.8万円〜15万円（ガラスの種類によって変わります）
防音工事
- 壁の防音： 6畳の壁1面で15万〜40万円

4. 見落としがちな諸経費・仮住まいの費用

見積書に載っている「工事費」以外にも、予算の20〜30%ほどのお金がかかることがあります。

設計料やデザイン費： 工事費の10%〜15%程度
現場の管理費や養生費： マンションの廊下やエレベーターを傷つけないための保護費用など。
仮住まいと引越し費用： フルリノベーションには2〜3ヶ月かかります。その間の家賃、2回分の引越し代、荷物を預けるトランクルーム代などが必要です。

設備価格・納期と2026年の補助制度を確認

見積もりから発注までに確認すること

設備の価格や納期は、メーカー、商品、仕様、発注日で変わります。工事契約前に、見積もりの有効期限、価格改定時の扱い、発注後のキャンセル・変更、納期遅延時の対応を施工会社へ確認しましょう。

現地調査、管理規約の確認、仕様決定、発注までの期間は工事内容や施工会社で異なります。完成希望日から逆算し、仕様決定の締切と発注期限を確認してください。過去の値上げ時期を現在の期限として案内するのではなく、最新の見積書とメーカー情報を基準に判断します。

2026年に確認したい省エネリフォーム補助制度

関連して、中古住宅のリフォーム費用相場はも確認しておくと、判断材料を整理しやすくなります。

2026年は住宅省エネ2026キャンペーンの構成事業として、対象工事に応じて補助制度を確認できます。制度ごとに対象住宅、工事内容、登録事業者、申請期間、予算上限が異なるため、契約前に公式サイトと施工会社へ確認してください。

先進的窓リノベ2026事業： 窓・ドアの断熱改修を対象とする制度です。対象製品、性能区分、補助額、申請時期、予算の消化状況を公式サイトで確認します。
みらいエコ住宅2026事業： 既存住宅の省エネ改修などを対象とする制度です。対象工事、住宅要件、登録事業者、交付申請の期間と予算上限を確認してください。

補助制度は予算上限や申請期間によって受付が終了することがあります。補助金を受け取れることを前提に契約せず、対象工事・申請者・登録事業者・還元方法を確認して資金計画を作りましょう。