【簡単5秒】中古マンションの諸費用シミュレーション！内訳と節約術を専門家が全解説

中古マンションの購入を考え始めたとき、物件価格に目が行きがちですが、実はそれと同じくらい重要なのが「諸費用」です。「物件価格以外に、あといくら必要なんだろう…」と、見えない出費に不安を感じていませんか？

ネットで調べても断片的な情報ばかりで、結局自分の場合はいくらになるのか、正確な金額がわからず困っていませんか。

ご安心ください。この記事では、中古マンション購入にかかる諸費用の全内訳から、あなたの物件価格に合わせた自動計算シミュレーション、さらには専門家だけが知る賢い節約術まで、すべてを網羅的に解説します。

この記事を読めば、諸費用への不安がなくなり、「これだけ準備すれば大丈夫」という明確な資金計画を立てられます。

まずは結論！中古マンションの諸費用は物件価格の6%～9%が目安

中古マンション購入の諸費用は、物件の種類や住宅ローンの条件によって変動しますが、一般的に物件価格の6%〜9%程度が目安です。この相場感を掴むだけで、資金計画はぐっと立てやすくなります。

1. なぜこんなに高いの？諸費用の正体は「税金」と「手数料」

諸費用が高額になる主な理由は、内訳が「税金」と、不動産会社や金融機関に支払う「手数料」だからです。これらは物件本体の価格とは別に、必ず支払わなければならないお金です。

具体的には、登録免許税や不動産取得税といった税金、不動産会社に支払う仲介手数料、住宅ローンを借りるための保証料などが含まれます。これらが積み重なり、物件価格の6%〜9%という金額になります。

2. 【価格帯別】諸費用の早見表（3,000万円・4,000万円・5,000万円の場合）

物件価格ごとに諸費用がいくらになるか、具体的に見ていきましょう。あくまで一般的な目安ですが、以下のようになります。

物件価格3,000万円の場合： 約180万円～270万円
物件価格4,000万円の場合： 約240万円～360万円
物件価格5,000万円の場合： 約300万円～450万円

このように、物件価格が上がるほど諸費用の額も大きくなるのが一般的です。

3. ただし！不動産会社次第で100万円以上安くなるケースも

実は、諸費用の大部分を占める「仲介手数料」は、不動産会社によって金額が大きく異なります。法律上の上限額を請求する会社もあれば、企業努力で安く設定している会社もあります。

例えば、後ほど詳しくシミュレーションしますが、仲介手数料が安い会社を選ぶだけで、諸費用を100万円以上節約できるケースも珍しくありません。総支払額を抑えるには、どの不動産会社をパートナーに選ぶかが非常に重要なのです。

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【完全網羅】中古マンション購入の諸費用、全8つの内訳を徹底解説

それでは、諸費用の中身を一つずつ詳しく見ていきましょう。何に・なぜ支払うのかを理解すれば、漠然とした不安も解消されるでしょう。中古マンション購入時にかかる主な諸費用は、以下の8項目です。

1. 仲介手数料：不動産会社に支払う成功報酬

物件の紹介や契約手続きをサポートしてくれた不動産会社へ支払う費用で、諸費用の中で最も大きな割合を占めます。法律で上限が「物件価格×3%+ 6万円＋消費税」と定められています。

2. 印紙税：売買契約書に必要な税金

不動産の売買契約書に貼る「収入印紙」の代金です。契約書に記載される金額によって税額が異なり、例えば物件価格が1,000万円超5,000万円以下の場合、1万円の印紙税がかかります（2024年3月31日までの軽減措置適用後）。

3. 登録免許税：不動産登記に必要な税金

購入したマンションの所有権を示す「所有権移転登記」や、住宅ローンを借りる際の「抵当権設定登記」で国に納める税金です。税額は、固定資産税評価額や住宅ローンの借入額に基づいて計算されます。

4. 住宅ローン関連費用（保証料・事務手数料など）

住宅ローンを組む際に金融機関へ支払う費用です。万が一の返済困難に備える「ローン保証料」や、手続きのための「事務手数料」などが含まれます。金融機関やローン商品によって金額体系が大きく異なるため、比較検討が重要です。

5. 不動産取得税：不動産を手に入れたときにかかる税金

マンションの引渡しから数ヶ月後に、都道府県から納税通知書が届き支払う税金です。一定の要件を満たす中古マンションであれば、大幅な軽減措置が適用され、納税額がゼロになるケースも少なくありません。

6. 固定資産税・都市計画税の清算金

毎年1月1日時点の所有者に課税される税金です。年の途中で所有者が変わるため、引渡し日を基準に日割り計算し、買主が売主に残り期間分を支払うのが一般的です。

7. 火災保険料・地震保険料

住宅ローンを組む際、火災保険への加入は必須条件であることがほとんどです。補償内容や保険期間によって保険料は変動します。地震保険は任意加入ですが、万が一に備えて加入を強くおすすめします。

8. その他（司法書士報酬、引越し費用など）

登記手続きを代行してもらう司法書士への報酬、現在の住まいからの引越し費用、新しい家具・家電の購入費用なども予算に含めておく必要があります。これらも見落としがちな諸費用の一部です。

諸費用について不明な点があればお気軽にご相談を。専門スタッフが丁寧にお答えします。

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【自動計算】物件価格を入力！あなたの諸費用をシミュレーション

内訳がわかったところで、ご自身のケースではいくらになるのか計算してみましょう。ここでは、目安を手軽に算出できるシミュレーションをご用意しました。あくまで概算ですが、資金計画の参考にしてください。

1. 物件価格と借入額を入力してください

計算を簡単にするため、物件価格と住宅ローンの借入額は同額と仮定します。あなたの検討している物件価格で計算してみてください。

計算式：物件価格 × 7% ＝諸費用の概算額

2. 【シミュレーション結果】あなたの諸費用概算額はこちら

上記の計算式に当てはめてみましょう。

物件価格3,000万円の場合： 3,000万円 × 7% = 210万円
物件価格4,000万円の場合： 4,000万円 × 7% = 280万円
物件価格5,000万円の場合： 5,000万円 × 7% = 350万円

このように、おおよその金額を把握できます。

3. あくまで概算です。正確な金額は不動産会社に確認を

このシミュレーションは、あくまで相場（物件価格の7%）に基づく概算値です。実際の諸費用額は、仲介手数料の金額や利用する金融機関、物件の評価額などによって大きく変動します。

特に、仲介手数料は不動産会社次第で数十万円から百万円以上変わる可能性があります。より正確な資金計画を立てるには、気になる物件が見つかった段階で、不動産会社へ詳細な諸費用見積もりを依頼することが不可欠です。

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イエツグならこれだけ安い！仲介手数料の比較シミュレーション

諸費用で最も大きな割合を占め、かつ不動産会社によって金額が大きく変わるのが「仲介手数料」です。ここでは、一般的な不動産会社と当社の定額制サービスを利用した場合で、どれだけ差が出るのかを具体的に比較します。

1. 一般的な不動産会社の場合（物件価格×3%+6万円）

多くの不動産会社が採用している、法律上の上限額に基づいた計算式です。

物件価格3,000万円： (3,000万円 × 3% + 6万円) + 消費税 = 105.6万円
物件価格4,000万円： (4,000万円 × 3% + 6万円) + 消費税 = 138.6万円

2. イエツグの定額制（182,900円）の場合

イエツグでは、物件価格にかかわらず仲介手数料を一律の定額制でご提供しています（※）。

物件価格3,000万円： 182,900円 + 消費税 = 約20.1万円
物件価格4,000万円： 182,900円 + 消費税 = 約20.1万円

※無料になる物件もあります。

3. 【一目瞭然】3,000万円の物件なら約85万円もお得に！

両者を比較すると、その差は歴然です。3,000万円の物件を購入する場合、イエツグなら一般的な不動産会社に比べて、仲介手数料だけで約85万円も節約できる計算になります。

この差額を引越しや家具・家電の購入に充てれば、新生活をより豊かにスタートできます。諸費用を抑える上で、仲介手数料に着目することがいかに重要かがお分かりいただけるでしょう。

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FPが解説！諸費用を賢く節約する5つの裏ワザ

仲介手数料以外にも、諸費用を安く抑えるポイントはいくつかあります。ここでは、FP（ファイナンシャルプランナー）の視点から、誰でも実践・検討できる5つの節約術を紹介します。

1. 最も効果的なのは「仲介手数料」が安い不動産会社を選ぶこと

繰り返しになりますが、これが最も簡単かつ効果の大きい節約術です。前述のシミュレーションの通り、不動産会社選びだけで数十万円単位の差が生まれます。サービス内容と手数料のバランスを見極め、納得できる会社を選びましょう。

2. 火災保険は代理店任せにせず自分で比較検討（相見積もり）する

不動産会社や金融機関から提案される火災保険にそのまま加入せず、複数の保険会社から見積もりを取り、自分で比較検討しましょう。インターネットで簡単に見積もりを取得できるサービスもあります。補償内容と保険料をしっかり比較するだけで、数万円単位の節約につながることがあります。

3. 住宅ローンは金利だけでなく「保証料・手数料」も比較する

住宅ローンを選ぶ際、金利の低さに注目しがちですが、保証料や事務手数料も金融機関によって大きく異なります。金利が少し高くても、保証料が不要なローンの方が総支払額で有利になるケースもあります。表面的な金利だけでなく、諸費用を含めた「総返済額」で比較することが重要です。

4. 登記を自分で行う（本人申請）

不動産登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で行うことも可能です。これを「本人申請」と言い、司法書士報酬（数万円〜10万円程度）を節約できます。ただし、手続きが非常に専門的で煩雑なため、時間と労力がかかり、ミスも許されません。一般の方にはあまりおすすめできませんが、選択肢の一つとして知っておくと良いでしょう。