【2025年最新】住宅ローンに仲介手数料は組み込める？メリット・デメリットと賢い節約術を徹底解説

中古物件の購入を考え始めたとき、物件価格以外にかかる「諸費用」の高さに驚いた方も多いのではないでしょうか。特に、数十万円から百万円以上にもなる仲介手数料は大きな負担です。

「手元の現金はできるだけ残したい…この仲介手数料も住宅ローンに組み込めたら良いのに」と考えたことはありませんか？

この記事では、そんなあなたの疑問にお答えします。2025年10月時点の最新情報に基づき、仲介手数料を住宅ローンに組み込む方法、そのメリットと長期的なデメリット、そして金融機関の傾向までを詳しく解説します。

さらに、ローンに頼る前に知っておくべき、より賢い選択肢「仲介手数料そのものを削減する方法」もご紹介。この記事を読めば、あなたの資金計画に最も合った答えが見つかるはずです。

結論：住宅ローンに仲介手数料は組み込める！ただし注意点あり

結論から言うと、仲介手数料を住宅ローンに組み込むことは可能です。ただし、すべての金融機関で無条件に認められているわけではなく、仕組みや注意点の理解が不可欠です。

1. そもそも仲介手数料とは？なぜ高額になるのか

仲介手数料とは、物件の売買を仲介した不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法で上限額が定められており、一般的に「（売買価格 × 3% + 6万円）+ 消費税」の計算式が用いられます。

例えば、3,000万円の物件なら約105万円にもなり、高額な諸費用の中でも大きな割合を占めます。この負担をどう乗り越えるかが、住宅購入の資金計画における重要なポイントです。

2. 「諸費用ローン」や「オーバーローン」を利用するのが一般的

仲介手数料などの諸費用を住宅ローンに含める場合、「諸費用ローン」や「オーバーローン」といった商品を利用します。「諸費用ローン」は、住宅ローンとは別に諸費用分を借り入れるタイプのローンです。

一方の「オーバーローン」は、物件価格と諸費用を合算して一つの住宅ローンとして借り入れる方法です。どちらの形式になるかは金融機関によって異なるため、事前の確認が欠かせません。

3. ただし、金融機関によっては対応不可なケースや審査が厳しくなることも

すべての金融機関が諸費用込みのローンに積極的なわけではありません。特に、担保となる物件の価値を重視する金融機関では、物件価格を超える貸し出しに慎重な姿勢を示すことがあります。

また、借入額の増加は年収に占める返済負担率を上昇させるため、審査のハードルが上がる可能性もあります。利用を検討する際は、不動産会社を通じて諸費用ローンに柔軟な金融機関を紹介してもらうのがスムーズです。

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【シミュレーションで比較】仲介手数料を住宅ローンに組み込むメリットとデメリット

手元資金を残せる便利な方法ですが、長期的な視点ではデメリットも存在します。双方を比較し、ご自身のライフプランに本当に合う選択なのかを慎重に判断しましょう。ここでは具体的なシミュレーションを交えて解説します。

1. メリット①：手元の現金を残せるため、急な出費にも対応できる

最大のメリットは、自己資金を温存できる点です。住宅購入後には、引っ越し費用や家具・家電の購入費、固定資産税の支払いなど、何かと物入りになります。

手元に現金を残しておくことで、こうした出費に余裕をもって対応できます。また、予期せぬ病気や怪我など、万が一の事態に備えるための貯蓄を減らさずに済むという精神的な安心感にも繋がります。

2. メリット②：自己資金が少なくてもマイホーム購入を検討できる

「頭金は貯まったけれど、諸費用までは手が回らない」という理由でマイホーム購入を諦めかけていた方にとっては、大きなチャンスとなります。諸費用分をローンで賄うことで、購入のハードルが下がり、より早い段階で住宅購入を実現できる可能性があります。

家賃を払い続けるよりも、若いうちからローンを組んで資産形成を始めたいと考える方にとって、有効な選択肢の一つと言えるでしょう。

3. デメリット①：借入額が増えるため、総返済額が数十万円単位で増加する

借り入れが増えれば、当然利息も増えます。例えば、仲介手数料など200万円の諸費用を金利1.5%・35年ローンで借り入れた場合、利息だけで約55万円、総返済額では約255万円にのぼります。

目先の現金を温存する代償として、将来の返済負担が増加することを認識しておく必要があります。

4. デメリット②：適用金利が高くなったり、審査が厳しくなったりする可能性がある

金融機関によっては、物件価格分のローンと諸費用分のローンで、適用される金利が異なる場合があります。一般的に、無担保となる諸費用部分の金利は、住宅ローン本体の金利よりも高く設定される傾向にあります。

結果として、全体の返済負担が増える可能性があります。また、前述の通り、借入総額が増えることで返済負担率が上がり、審査そのものが厳しくなることも考慮しておきましょう。

5. デメリット③：担保評価割れのリスクがある

「担保評価割れ」とは、ローン残高が物件の売却価格を上回ってしまう状態です。諸費用を上乗せして借り入れると、購入当初からこの状態に陥りやすくなります。

将来、急な転勤などで家を売却せざるを得なくなった際に、売却価格だけではローンを完済できず、自己資金で不足分を補う必要が出てくるリスクがあるのです。

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【2025年最新】仲介手数料の組み込みに対応している金融機関の傾向は？

実際にどのような金融機関が諸費用込みのローンに積極的なのでしょうか。2025年10月時点での一般的な傾向をまとめました。ただし、最終的な判断は各金融機関の審査次第となるため、あくまで目安として参考にしてください。

1. ネット銀行や地方銀行は「諸費用ローン」に積極的な傾向

比較的、諸費用ローンに柔軟な対応を見せるのがネット銀行や一部の地方銀行です。これらの金融機関は、独自の審査基準を持ち、顧客獲得のために魅力的な商品を提供していることが多くあります。

不動産会社も、こうした諸費用ローンに強い金融機関と提携しているケースが多いため、まずは不動産会社の担当者に相談してみるのが良いでしょう。

2. メガバンクは物件価格の100%までが上限のケースが多く、諸費用には消極的な場合も

三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行といったメガバンクは、一般的に審査が堅実で、担保評価を重視する傾向があります。そのため、物件価格の100%を融資の上限とし、諸費用部分については自己資金での支払いを求めるケースが少なくありません。

もちろん、借入者の年収や勤務先などの属性によっては対応してくれる場合もありますが、ネット銀行などと比較するとハードルは高いと認識しておきましょう。

3. フラット35は原則として諸費用の組み込みは不可（提携ローンで対応する金融機関も）

全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」は、原則として融資対象が物件の購入価格のみとなっており、仲介手数料などの諸費用を含めることはできません。

ただし、フラット35を取り扱う金融機関の中には、独自の「諸費用ローン」をセットで提供している場合があります。この場合、フラット35と諸費用ローンの2本立てで契約することになります。

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【簡単4ステップ】仲介手数料を住宅ローンに組み込むための手続きの流れ

実際に仲介手数料を住宅ローンに組み込む場合、どのような流れで進むのでしょうか。ここでは、相談から融資実行までの基本的な4つのステップを解説します。スムーズに手続きを進めるために、全体の流れを把握しておきましょう。

1. STEP1：不動産会社に「諸費用もローンに含めたい」と相談する

まずは、物件探しと並行して、不動産会社の担当者に資金計画について相談します。この最初の段階で「仲介手数料などの諸費用も住宅ローンに組み込みたい」という希望を明確に伝えましょう。

そうすることで、担当者はその希望に沿った資金計画を立て、諸費用ローンに柔軟な金融機関を選んで紹介してくれます。

2. STEP2：金融機関の事前審査（仮審査）を申し込む

購入したい物件が決まったら、不動産会社を通じて金融機関の事前審査を申し込みます。この際、物件価格に加えて、諸費用の概算額を上乗せした金額で審査を依頼します。

事前審査では、主に借入者の返済能力がチェックされます。この審査に通過することで、希望額の融資を受けられる可能性が高いと判断できます。

3. STEP3：売買契約を締結し、金融機関に本審査を申し込む

事前審査に通過したら、売主と物件の売買契約を締結します。その後、売買契約書などの必要書類を揃えて、金融機関に本審査を申し込みます。

本審査では、借入者の情報に加えて、購入する物件の担保価値についても詳細な調査が行われます。ここで正式な融資承認を目指します。

4. STEP4：ローン契約（金銭消費貸借契約）を結び、融資実行へ

本審査に無事通過したら、金融機関と住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結びます。契約内容をしっかりと確認し、署名・捺印します。

その後、物件の引き渡し日に融資が実行され、売主への代金支払いや不動産会社への仲介手数料の支払いが一括で行われます。これで、手続きは完了です。

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ちょっと待って！ローンに頼る前に知るべき「仲介手数料を根本から減らす」という最善の選択肢

ここまで仲介手数料をローンに組み込む方法を解説しましたが、より賢明で根本的な解決策があります。それは、支払う仲介手数料そのものを大幅に減らす、という選択肢です。借金を増やす前に、ぜひこちらの方法をご検討ください。

1. そもそも仲介手数料は不動産会社が自由に設定できる

「仲介手数料 = 物件価格×3%+ 6万円」と思われがちですが、これは法律で定められた「上限額」に過ぎません。つまり、不動産会社はこの上限を超えなければ、手数料をいくらに設定しても良いのです。

しかし、多くの不動産会社が慣習的に上限額いっぱいの手数料を請求しているのが実情です。ここに、あなたが支払う費用を削減できる大きなチャンスがあります。

2. 仲介手数料を「定額制」にすることで、支払う費用を大幅に削減

近年、広告費の削減やIT化による業務効率化などの企業努力により、仲介手数料を上限額より安く設定する不動産会社が登場しています。

特に「定額制」を採用している会社の場合、物件価格に関わらず手数料が一律のため、高額な物件ほど割引額が大きくなります。例えば4,000万円の物件なら、上限の約138万円に対して定額制（例えば約20万円）なら、100万円以上も費用を削減できるのです。

3. イエツグなら仲介手数料が最大無料。そもそもローンに組み込む必要がなくなるかも

弊社イエツグでは、物件価格に関わらず仲介手数料を182,900円（税別）の定額制でご案内しています。さらに、売主様から手数料をいただける物件の場合は、買主様の仲介手数料が「最大無料」になるサービスも展開しています。

これにより、ローンに組み込むべき諸費用が劇的に減少します。将来の利息負担を増やす前に、まずは手数料そのものを削減するという賢明な選択肢をご検討ください。

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住宅ローンの諸費用組み込みに関するよくある質問

最後に、住宅ローンの諸費用組み込みに関して、お客様から多く寄せられる質問にお答えします。疑問点を解消し、安心して資金計画を進めましょう。

Q1. 諸費用をローンに含めると、返済額はどれくらい増えますか？

A. 借入額や金利によりますが、月々の返済額で数千円、総返済額では数十万円の差が出ます。例えば、200万円を金利1.5%、35年で借り入れた場合、月々の返済額は約6,100円増加し、総返済額では約55万円多く支払うことになります。安易に考えず、長期的な負担をシミュレーションすることが重要です。