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中古戸建ての内覧で見るべきポイント21選｜失敗しないチェックリスト完全版
中古戸建ての内覧は、理想のマイホームへの期待と「大きな買い物で失敗したくない」という不安が入り混じるものです。どこをチェックすれば良いか分からず、当日舞い上がって重要な点を見逃してしまうケースも少なくありません。
この記事では、不動産のプロが実際に使っている「内覧チェックリスト」を、準備から当日の動き、内覧後のアクションまで徹底解説します。
本記事を読めば、冷静な目で物件を見極め、後悔しないための確かな判断基準が手に入ります。最高のマイホームを見つけるため、まずはこの記事で万全の準備を整えましょう。
内覧の成功は準備で9割決まる！当日までにやるべき3つのこと
中古戸建ての内覧を成功させる鍵は、当日ではなく「事前の準備」にあります。しっかりと準備することで、当日は慌てずに冷静な視点で物件を隅々までチェックできます。まずは、プロが実践する3つの準備から見ていきましょう。
1.【持ち物編】これだけは必須！プロが持参する7つ道具リスト
内覧当日の持ち物で、チェックの精度は大きく変わります。手ぶらで行くのと、道具を準備して行くのでは得られる情報量が全く異なるからです。最低限、以下の7つは準備しましょう。
- メジャー：家具や家電が置けるか確認する必需品。5m以上あると便利です。
- スマホ（カメラ機能）：気になった箇所を写真や動画で記録します。後で見返す際に非常に役立ちます。
- 水平器（アプリでも可）：床や壁の傾きをチェックできます。建物の構造的な問題を発見するきっかけになります。
- 懐中電灯：床下や天井裏、クローゼットの奥など暗い場所の確認に必須です。
- 販売図面・筆記用具：気づいたことや寸法をすぐに書き込めるようにします。
- スリッパ：用意されていない場合もあるため、持参するとスムーズです。
- チェックリスト：この記事を印刷したものや、自分なりにまとめたものを持参し、確認漏れを防ぎます。
これらの道具があるだけで、プロと同じ視点で物件を評価する準備が整います。
2.【書類編】販売図面から読み解く！事前に確認すべき情報とは
販売図面は、物件情報の宝庫です。内覧前に読み込んでおくだけで、当日のチェックポイントを絞り込めます。特に確認すべきは、間取りや寸法だけではありません。
例えば「築年数」からは耐震基準や税金控除の適用可否が分かり、「用途地域」を見れば周辺に高い建物が建つ可能性など将来の住環境を予測できます。方位マークから日当たりの良い時間帯を推測しておくことも重要です。これらの情報を頭に入れておくだけで、現地での確認作業がより具体的になります。
3.【心構え編】舞い上がらないために！内覧当日のシミュレーション
内覧当日は、冷静な判断を心がけることが最も重要です。素敵な物件を目の前にすると、どうしても気持ちが高揚し、良い面ばかりに目が行きがちになります。しかし、中古戸建ては一点ものだからこそ、慎重な判断が求められます。
「この家に住んだらどんな生活になるだろう」と想像することは大切ですが、同時に「本当にこの広さで十分か」「この動線で不便はないか」といった、鑑定士のような厳しい視点も持ちましょう。事前に家族と「絶対に譲れない条件」と「妥協できる条件」を話し合っておくことも、冷静な判断を助ける良い方法です。
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【外部編】家の外側は最重要！プロが教える5つのチェックポイント
物件の内部に目が行きがちですが、建物の寿命や将来のメンテナンス費用に大きく関わるのが「外部」です。雨風や紫外線から暮らしを守る家の外側について、プロが必ずチェックする5つのポイントを解説します。
1. 基礎：建物の寿命に関わる「ひび割れ（クラック）」の危険度
建物の土台である「基礎」のチェックは、最も重要なポイントの一つです。基礎に髪の毛ほどの細さのひび割れ（ヘアークラック）が見られることはよくありますが、幅が0.5mmを超えるような大きなひび割れ（構造クラック）は注意が必要です。
大きなひび割れは、建物の構造的な問題を抱えている可能性や、雨水が浸入して鉄筋を錆びさせるおそれがあります。ひび割れを見つけたら、その幅や長さを写真に撮っておき、不動産会社の担当者に専門家による調査（インスペクション）ができないか相談してみましょう。
2. 外壁：将来の修繕費を左右する塗装の剥がれやコーキングの劣化
外壁の状態で、将来かかるメンテナンス費用を予測できます。外壁に触れてみて、手に白い粉が付く（チョーキング現象）場合、塗装の防水機能が低下しているサインです。また、サイディングのつなぎ目を埋めるゴム状の素材（コーキング）にひび割れや剥がれがないかも確認しましょう。
これらの劣化を放置すると、壁の内部に雨水が侵入し、構造材を傷める原因になります。外壁の補修は高額になりがちなため、劣化の程度をしっかりと確認しておくことが大切です。
3. 屋根：雨漏りの原因に！瓦のズレや変色を見逃さない
屋根は直接登って確認することは難しいですが、下から見える範囲で観察しましょう。瓦にズレや割れがないか、スレート屋根にコケや変色がないかなどをチェックします。屋根の劣化は、雨漏りに直結する非常に重要なポイントです。
もし双眼鏡があれば、より詳細に確認できます。屋根の状態について不安な点があれば、担当者に過去の修繕履歴やメンテナンスの状況を質問しましょう。内部の天井のシミと合わせて確認することが重要です。
4. 庭・駐車場：雑草の状態から管理状況を推測し、境界を確認
庭や駐車場の状態から、その物件がどのように管理されてきたかを推測できます。雑草が伸び放題になっている場合、空き家期間が長かったり、管理が行き届いていなかったりする可能性があります。
また、隣家との境界がどこにあるのかも必ず確認しましょう。ブロック塀やフェンスがどちらの所有物なのか、境界を示す杭（境界標）があるかなどを担当者に質問し、後々のトラブルを防ぎます。駐車場の広さも、実際に自分の車が問題なく停められるかメジャーで測っておくと安心です。
5. 周辺環境：曜日や時間帯を変えて確認したい騒音・悪臭・近隣の様子
快適な生活を送るためには、物件そのものだけでなく周辺環境のチェックが不可欠です。内覧したのが平日の昼間なら、週末や夜の時間帯に再度訪れてみましょう。交通量の変化、近隣の騒音、工場の匂いなど、時間帯によって全く違う表情を見せることがあります。
また、ゴミ集積所が綺麗に使われているか、近隣の家の手入れは行き届いているかなどを見ることで、地域の雰囲気を知る手がかりになります。自分の足で周辺を歩き、スーパーや駅までの実際の距離を体感しておくことを強くおすすめします。
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【内部編】生活の質に直結！家の中の7つの重要チェックポイント
いよいよ家の内部のチェックです。間取りやデザイン性だけでなく、日々の生活の快適さや安全性に関わるポイントを重点的に確認していきましょう。見えない部分にこそ、重要なサインが隠されていることがあります。
1. 玄関・床・建具：ドアの開閉でわかる「建物の傾き」のサイン
玄関ドアや室内のドア、窓などの建具がスムーズに開閉できるかを確認しましょう。もし、ドアが勝手に閉まったり、開閉がスムーズでなかったりする場合、家全体が傾いている可能性があります。床にビー玉などを置いて転がり方を見るのも、傾きをチェックする簡単な方法の一つです。
床を歩いてみて、特定の部分がきしんだり、沈んだりしないかも重要です。床鳴りは床材の問題だけでなく、床下の構造に問題があるケースも考えられます。全ての部屋のドアや窓で試してみることが大切です。
2. リビング・居室：床のきしみや傾き、壁紙の裏に潜む湿気
リビングや各居室では、壁や天井に注目しましょう。特に窓際の壁紙が剥がれていたり、隅にカビが発生していたりしないかを確認します。これらは結露が発生しやすいサインであり、断熱性に問題がある可能性を示唆しています。
また、見落としがちなのがコンセントの位置と数です。手持ちの家具や家電の配置をイメージしながら、生活動線上で不便がないかシミュレーションしてみましょう。テレビアンテナの端子やインターネット回線の配線の位置も確認が必要です。
3. 天井・壁：雨漏りのサインである「シミ」は絶対に確認
天井や壁に茶色いシミを見つけた場合、過去に雨漏りがあった、あるいは現在も雨漏りが続いている可能性があります。特に、天井の隅や窓の上は雨漏りが発生しやすい場所です。シミを見つけたら、必ず担当者にその原因と修繕履歴を確認してください。
「すでに修繕済みです」と言われた場合でも、本当に問題が解決しているか慎重な判断が必要です。もし可能であれば、押入れやクローゼットの中の天井も懐中電灯で照らしてチェックしてみましょう。隠れた場所にシミが残っていることがあります。
4. 水回り（キッチン・浴室・トイレ）：シンク下の匂いや換気扇、水圧をチェック
キッチン、浴室、トイレなどの水回りは、リフォーム費用が高額になりやすい場所です。設備の古さだけでなく、機能面もしっかりチェックしましょう。キッチンのシンク下の収納を開けて、カビ臭い匂いがしないか、配水管から水が漏れた跡がないかを確認します。
実際に水道の蛇口をひねらせてもらい、水の出方（水圧）や排水がスムーズに行われるかも見ましょう。換気扇が正常に作動するか、異音がしないかも重要なポイントです。浴室の壁やタイルの目地にカビが根深く生えていないかもチェックが必要です。
5. 収納：見た目以上の容量とカビの有無を確認
収納は、図面で見るのと実際に使うのとでは大違いです。押入れやクローゼットの扉を全て開けて、奥行きや棚の高さを確認しましょう。手持ちの荷物が全て収まるか、具体的にイメージすることが大切です。
収納の内部は湿気がこもりやすく、カビが発生しやすい場所でもあります。懐中電灯で奥や隅を照らし、カビの跡やカビ臭さがないかを確認しましょう。カビがある場合、建物の換気性能に問題がある可能性も考えられます。
6. 設備：給湯器の製造年月日とコンセントの位置・数
給湯器やエアコンなどの住宅設備は、寿命がおおよそ10年〜15年です。給湯器本体に貼られているシールで製造年月日を確認し、交換時期が迫っていないかチェックしましょう。もし交換時期が近い場合、購入後すぐに数十万円の出費が発生する可能性があります。
前述の通り、コンセントの位置と数も生活の利便性を大きく左右します。「ここにあれば便利なのに」という場所にないと、延長コードだらけの不便な生活になってしまうかもしれません。家具の配置を考えながら、十分な数があるか確認してください。
7. 窓・サッシ：結露の跡や開閉のスムーズさ
窓は、断熱性や気密性、防音性など、住まいの快適性を左右する重要なパーツです。窓ガラスやサッシ、ゴムパッキンに結露による水滴やカビの跡がないか確認しましょう。結露がひどい場合、冬場の寒さや光熱費の増大につながる可能性があります。
また、窓の開閉がスムーズにできるか、鍵がしっかりかかるかもチェックしてください。動きが悪い場合、サッシの歪みや戸車の劣化が考えられます。ペアガラス（複層ガラス）かどうかも、断熱性を判断する上で大切な情報です。
失敗談から学ぶ！中古戸建て内覧の逆引きチェックリスト
一般的なチェックリストだけでは見落としてしまうポイントがあります。ここでは、実際に中古戸建てを購入した方の「失敗談」から本当に確認すべき点を逆引きで学びましょう。他人の失敗から学ぶことで、自身の成功確率を高められます。
ケース1：「安いと思ったら修繕費が…」床のきしみを見逃したAさんの悲劇
Aさんは相場より少し安い物件に舞い上がり契約。内覧時に床のきしみを少し感じたものの、「中古だからこんなものだろう」と軽く考えてしまいました。しかし、入居後に専門家に見てもらうと、床下の土台がシロアリの被害にあっていることが発覚。結局、数百万円もの大規模な修繕費用がかかってしまいました。
【ここから学ぶ教訓】
少しでも床のきしみや沈みを感じたら、絶対に放置しないこと。担当者に床下の点検口から中を確認してもらえないか依頼しましょう。これが、将来の大きな出費を防ぐための重要なアクションになります。
ケース2：「家具が入らない！」コンセントと窓の位置を確認しなかったBさんの後悔
Bさんは、広いリビングが気に入って物件を購入。しかし、いざ引っ越してみると、持ってきたソファを置きたい場所にコンセントがありませんでした。さらに、テレビを置こうと思っていた場所には大きな窓があり、配置がうまくいきません。結局、使いにくい部屋のレイアウトで我慢することになってしまいました。
【ここから学ぶ教訓】
内覧時には必ずメジャーを持参し、「今使っている家具をどこに置くか」を具体的にシミュレーションすること。コンセントや窓、ドアの位置を考えながら家具の配置を計画することで、入居後の「こんなはずじゃなかった」を防げます。
ケース3：「こんなはずじゃ…」平日の昼間しか内覧しなかったCさんの騒音トラブル
Cさんは、閑静な住宅街にある物件を平日の昼間に内覧し、静かな環境を気に入って購入しました。ところが、引っ越してみると、週末の夜に近所の若者たちが家の前で騒いだり、隣家の生活音が思った以上に響いたりすることが判明。すっかり安眠できなくなり、住み替えを後悔しています。
【ここから学ぶ教訓】
周辺環境のチェックは、必ず曜日や時間帯を変えて複数回行うこと。特に、夜間や早朝、休日の様子は、実際の生活の快適さを知る上で非常に重要です。自分の足で周辺を歩き、五感で環境を確かめる手間を惜しまないでください。
賢く買ってリフォームも！イエツグなら仲介手数料が圧倒的にお得です
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セルフチェックの限界は？専門家による建物状況調査（ホームインスペクション）の重要性
ここまでセルフチェックのポイントを解説してきましたが、専門家でなければ判断が難しい領域があるのも事実です。そこで重要になるのが「建物状況調査（ホームインスペクション）」です。後悔しないために、その必要性を理解しましょう。
1. ホームインスペクションとは？何を調べてくれるのか
ホームインスペクションとは、住宅診断の専門家（ホームインスペクター）が、第三者の客観的な立場で建物の劣化状況や欠陥の有無を診断するサービスです。具体的には、建物の構造的な安全性や雨漏りの可能性、設備の劣化状況などを調査し、報告書にまとめてくれます。
不動産取引に詳しい建築士などが診断を行うため、自分たちだけでは気づけないような専門的な問題点を発見できます。これにより、購入前に建物のコンディションを正確に把握できるのです。
2. 床下や屋根裏など、素人では見れない箇所の劣化状況
ホームインスペクションの大きなメリットは、床下や屋根裏など、普段見ることのできない場所までチェックしてくれる点にあります。これらの場所は、建物の構造を支える重要な部分であり、シロアリの被害や雨漏り、断熱材の劣化などが発生しやすい箇所です。
専門家が点検口から進入し、詳細な調査を行うことで、隠れたリスクを明らかにします。セルフチェックだけでは「見えない不安」が残りますが、インスペクションを行うことで、その不安を解消し、安心して契約に進むことができます。
3. 調査結果を価格交渉の材料に活かす方法
ホームインスペクションの結果、修繕が必要な箇所が見つかった場合、それを根拠に価格交渉を行える可能性があります。例えば「報告書で指摘された給湯器の交換費用として、〇〇万円の値引きをお願いできませんか？」といった具体的な交渉が可能になります。
単に「高いから安くしてほしい」とお願いするよりも、客観的なデータに基づいた交渉の方が、売主側も納得しやすくなります。インスペクションは、安心して住むためだけでなく、経済的なメリットを生む可能性も秘めているのです。
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売主様向けのサービスですが、インスペクション済みの物件は買主様にとっても大きな安心材料になります。
【最終確認】営業担当者に絶対に聞くべき5つの質問
物件のチェックと並行して、不動産会社の担当者への質問も非常に重要です。物件情報だけでは分からない背景にある事情を知ることで、より的確な判断ができます。以下の5つは必ず質問しましょう。
1.「なぜ、この家を売却されるのですか？」
売却理由は、物件の隠れた欠点を知るヒントになることがあります。「転勤」や「家族が増えて手狭になった」など、ポジティブな理由であれば安心です。しかし、返答が曖昧だったり、「騒音」や「近隣トラブル」といったネガティブな理由が隠されていたりする可能性もあるため、慎重に確認したい質問です。
プライバシーに関わるため直接的な回答が得られない場合もありますが、質問した際の担当者の反応も含めて判断材料の一つとしましょう。
2.「過去に大きな修繕やリフォームはされましたか？（修繕履歴）」
いつ、どのような修繕やリフォームを行ったかを知ることは、建物の維持管理状態を把握する上で非常に重要です。特に、外壁塗装や屋根の葺き替え、水回り設備の交換といった大規模な修繕の履歴は必ず確認しましょう。
適切な時期にメンテナンスが行われている物件は、築年数が古くても状態が良い可能性が高いです。逆に、長年メンテナンスされていない場合は、購入後にまとまった費用がかかることを覚悟する必要があります。
3.「雨漏りやシロアリの被害はありましたか？」
雨漏りとシロアリ被害は、建物の寿命を縮める二大要因です。過去にこれらの被害があったかどうか、そして、あった場合はどのような対策を講じたのかを具体的に確認しましょう。
もし被害があった場合、保証書や施工記録などを見せてもらえるか確認することも有効です。これらの問題は、一度発生すると再発の可能性もあるため、特に慎重な確認が求められます。
4.「ご近所付き合いや町内会のルールについて教えてください」
快適な暮らしのためには、コミュニティとの関係も無視できません。ご近所付き合いの頻度や、町内会の活動（清掃活動やイベントなど）がどの程度あるのか、ゴミ出しのルールなどを事前に確認しておくと、入居後のギャップを防げます。
特に、小さな子どもがいる家庭にとっては、近隣に同世代の家族がいるかどうかも気になるポイントでしょう。地域の雰囲気や慣習について、分かる範囲で教えてもらうと良いでしょう。
5.「この物件のデメリット（良くない点）は何だと思いますか？」
あえてデメリットを聞くことで、担当者の誠実さや、物件に対する客観的な見方を知ることができます。良い点ばかりを強調するのではなく、正直にデメリット（例：「坂道が多い」「西日が強い」など）も教えてくれる担当者は、信頼できる可能性が高いです。
また、自分たちが気づかなかった物件の弱点を知るきっかけにもなります。そのデメリットが自分たちにとって許容範囲内かどうかを判断する、重要な質問です。
中古戸建ての内覧に関するよくある質問
最後に、中古戸建ての内覧に関して多くの方が抱く疑問にお答えします。事前に知っておくことで、当日の不安をさらに減らせます。
Q1. 内覧にかかる時間の目安は？
A. 一般的に、1物件あたり1時間〜1時間半程度が目安です。
物件の広さやチェックする項目の多さにもよりますが、あまり短い時間で済ませてしまうと、重要な点を見落とす可能性があります。事前にチェックリストを準備し、時間を有効に使えるように計画しておきましょう。じっくり見たい場合は、事前に担当者へその旨を伝えておくとスムーズです。
Q2. 売主さんが居住中の場合のマナーは？手土産は必要？
A. まずは清潔な服装を心がけ、時間厳守で訪問するのが基本マナーです。
売主さんへの挨拶を忘れず、丁寧な言葉遣いを心がけましょう。基本的には手土産は不要ですが、心遣いとして菓子折りなどを持参すると、コミュニケーションが円滑になる場合もあります。高価なものはかえって相手に気を使わせてしまうので避けましょう。
Q3. 写真を撮ってもいい？どこまで見ていい？
A. 写真撮影や収納の確認は、必ず事前に担当者や売主さんに許可を得てから行いましょう。
居住中の物件は、あくまで他人の家です。プライバシーに配慮し、無断でクローゼットを開けたり、写真を撮ったりするのはマナー違反です。「後で検討するために、写真を撮らせていただいてもよろしいですか？」と一言断るのがスマートです。快く許可してくれるケースがほとんどです。
まとめ：万全の準備で後悔しない物件選びを！不安な点は専門家と解決しよう
中古戸建ての内覧は、未来の暮らしを決める重要なイベントです。この記事で紹介したチェックリストを活用し、万全の準備で臨むことで、物件の本当の価値を見抜くことができます。
外部から内部、そして周辺環境まで、冷静な目で一つひとつ確認していくことが、後悔しないための何よりの秘訣です。そして、少しでも不安や疑問に思うことがあれば、決して自分だけで抱え込まないでください。
私たちイエツグには、宅地建物取引士・FP・住宅ローンアドバイザーなど、不動産の各分野の専門家が在籍しています。私たちはお客様の不動産購入をチームでサポートし、資金計画から物件選びまで、あらゆるお悩みを解決に導きます。自己資金が少ない、ローンの審査が不安といった方も、ぜひお気軽にご相談ください。
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