住宅ローン残債ありでも住み替えは可能！オーバーローン対策「住み替えローン」をプロが徹底解説

「今の家のローンがたくさん残っているのに、住み替えなんてできるのだろうか…」
「家を売ってもローンを返しきれない『オーバーローン』になったら、もう打つ手はないの？」

ライフステージの変化で住み替えを考え始めたとき、住宅ローンの残債は大きな壁のように感じられますよね。
しかし、結論から言えば、ローンが残っていても、たとえオーバーローンになっても、住み替えを諦める必要は全くありません。

この記事は、不動産売買の専門家集団「イエツグ」が、ローン残債に悩むあなたのために執筆しました。
この記事を読めば、ローンが残った家を売るための基本から、最大の難関であるオーバーローンを解決する「住み替えローン」の仕組み、メリット、そして絶対に知るべきリスクまで、すべてを理解できます。

不安を解消し、具体的な希望に変えるための知識がここにあります。さあ、理想の住み替えを実現するための第一歩を、一緒に踏み出しましょう。

結論：ローン残債があっても住み替えは可能！鍵は「オーバーローン」対策

まず結論です。住宅ローンが残っていても、家の住み替えは十分に可能です。
その実現に向けた最大の鍵は、「オーバーローン」、つまり家の売却価格よりもローン残債が多くなってしまう状況に、どう対処するかにあります。

1. ローンが残っていても家は売れる！ただし「抵当権の抹消」が必須

大前提として、ローンが残っている家でも売却は可能です。
ただし、売却するには金融機関が設定した「抵当権」を抹消する必要があり、そのためにはローンを完済しなければなりません。

2. まずは「残債額＞売却価格」になるか、あなたの状況を確認しよう

住み替え計画の第一歩は、ご自身の状況を正確に把握することです。
今の家を売ったお金でローンを完済できるのか、それとも不足してしまうのか。この確認作業からすべてが始まります。

3. オーバーローンでも「住み替えローン」で理想の住み替えが実現できる

もし、家を売ってもローンが残ってしまうオーバーローンの状況でも、落ち込む必要はありません。
今の家のローン残債と新しい家の購入費用を一本化できる「住み替えローン」という金融商品があります。これを活用すれば、自己資金が少なくても理想の住み替えを実現できる可能性があります。

ローン残債のある住み替えは不安だらけ…でもご安心ください。イエツグがあなたの不安を解消し、最適なプランをご提案します。

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【運命の分かれ道】あなたの住み替えは「アンダーローン」？「オーバーローン」？

住み替え計画がスムーズに進むか、複雑になるか。その運命を分けるのが「アンダーローン」と「オーバーローン」です。まずはご自身の状況がどちらに当てはまるのか、簡単な3ステップで確認してみましょう。

1. まずは第一歩！住宅ローンの残債額を正確に確認する方法

現在の住宅ローンが、あといくら残っているのかを1円単位で正確に把握しましょう。
確認方法は主に2つあります。

償還予定表（返済予定表）を見る
ローン契約時に金融機関から送られてくる書類です。毎年の年末時点での残高が記載されています。
金融機関のWebサイトやアプリで確認する
近年では、多くの金融機関がインターネットバンキングで最新のローン残高を確認できるようになっています。

2. 次に家の価値を知る！複数社に査定を依頼して売却価格を予測する

次に、今の家がいくらで売れそうか、その価値を知るために不動産会社に査定を依頼します。
この時、必ず3社以上の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社だけの査定額では、それが適正価格か判断できません。複数社の査定額を比較することで、より正確な売却予測価格を把握できます。

3. 計算してみよう！「売却価格」－「ローン残債」－「諸費用」

ローン残債と売却予測価格が分かったら、実際に計算してみましょう。
売却時には仲介手数料などの諸費用（売却価格の約4%が目安）がかかることも忘れてはいけません。

アンダーローン：プラスになる場合 → 売却益を次の家の頭金にできる

売却価格がローン残債と諸費用を上回る状態です。この場合はローンを完済でき、残ったお金を次の家の購入資金に充てられるため、スムーズに住み替えを進められます。

オーバーローン：マイナスになる場合 → 不足分をどうにかして補う必要がある

売却価格だけではローン残債と諸費用をまかなえない状態です。この不足分をどう解決するかが、住み替えの最大の課題となります。

イエツグなら複数社への査定依頼もサポート。あなたの家の本当の価値を把握し、最適な資金計画を立てましょう。

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オーバーローンでも大丈夫！住み替えを実現する2つの解決策

オーバーローンと聞くと、目の前が真っ暗になるかもしれません。しかし、解決策はあります。ここでは、オーバーローンを乗り越えて住み替えを実現するための、代表的な2つの方法を解説します。

1.【解決策①】自己資金で不足分を補う

最もシンプルで堅実な方法は、不足する金額を自己資金（貯金など）で補填することです。
例えば、ローン残債が2,000万円で、家が1,800万円でしか売れない場合、差額の200万円を自己資金で用意して完済します。

メリット：新たな借金が増えず、総返済額を抑えられる

この方法の最大の利点は、余計な借金を増やさずに済むことです。新しい家のローンだけで済むため、将来の返済計画が立てやすく、精神的な負担も軽くなります。

デメリット：手元の貯蓄が減り、新生活の資金に余裕がなくなる

一方で、手元の貯蓄が大幅に減ってしまうのがデメリットです。新生活の初期費用や、万が一の事態に備えるためのお金が不足しないか、慎重な判断が必要です。

2.【解決策②】住み替えローンを利用する

自己資金が不足している場合の切り札となるのが、「住み替えローン」です。
これは、今の家のローン残債の不足分と、新しく購入する家の費用をまとめて借り入れできる金融商品です。

メリット：自己資金がなくても、ローン残債ごと住み替えが可能になる

最大のメリットは、手元に貯蓄がなくても住み替えの計画を進められることです。これにより、ライフプランに合わせたタイミングでの住み替えが可能になります。

デメリット：借入額が膨らみ、審査が厳しく金利も高めになる

借金の総額が大きくなるため、当然月々の返済負担は増えます。また、金融機関にとってリスクの高い商品であるため、審査は通常の住宅ローンより格段に厳しく、金利も高めに設定されるのが通常です。

自己資金で補うべきか、住み替えローンを利用すべきか。FP資格を持つイエツグの専門家が、あなたの状況に合わせて最適な判断をサポートします。

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救世主？それとも…？「住み替えローン」の仕組みを徹底解剖

住み替えローンは、オーバーローンに悩む人にとってまさに救世主のような存在です。しかし、その仕組みとリスクを正しく理解せずに利用するのは非常に危険です。ここでは、住み替えローンを徹底的に解剖します。

1. 住み替えローンとは？今の家のローン残債＋新居の購入費用を一本化するローン

住み替えローンとは、「今の家の売却で返しきれなかったローン残債」と「新しく買う家の購入費用」を、文字通り“おまとめ”して一本化するローンです。
これにより、今の家のローンを完済して抵当権を抹消し、スムーズに新しい家へ住み替えることが可能になります。

2. 図解でわかる！住み替えローンの仕組み

（ここに図解を挿入するイメージ）
例：
①【現状】今の家のローン残債：2,500万円
②【売却】今の家が2,200万円で売却 → 300万円のローンが残る
③【新規購入】新しい家の価格：4,000万円
④【住み替えローン実行】残ったローン300万円＋新居の費用4,000万円＝合計4,300万円を一つのローンとして借り入れる。

3.【メリット】自己資金がなくても住み替えの夢が叶う

最大のメリットは、やはり自己資金が手元にない場合でも、住み替えを実現できる点にあります。
子どもの進学や転勤など、「今、住み替えたい」というタイミングを逃さずに済みます。また、売却と購入の決済を同日に行えるため、仮住まいの必要がないという利点もあります。

4.【デメリット】必ず理解すべき3つのリスク

便利な反面、住み替えローンには大きなリスクが伴います。利用する前に、以下の3つのデメリットを必ず理解してください。

借入額が大きくなり、月々の返済負担が増える
借金の総額が本来の物件価格より大きくなるため、当然、月々の返済額や総返済額は膨らみます。長期的に見て、本当に返済し続けられるか冷静な判断が必要です。
金利が通常の住宅ローンより高めに設定されている
金融機関にとって貸し倒れリスクが高いため、金利は一般的な住宅ローンより高めに設定されるのが通常です。
審査が非常に厳しい（年収、勤務先、信用情報など）
高額な融資になるため、申込者の返済能力は厳しくチェックされます。年収や勤続年数、信用情報などの審査基準は、通常の住宅ローンよりも格段に厳しくなります。

5.「ダブルローン」との違いは？どちらがあなたに向いているか

住み替えローンと混同されがちなものに「ダブルローン」があります。
ダブルローンは、今の家のローンを返済し続けながら、新たに新居のローンを組む方法です。一時的に二つのローンを抱えるため、高い返済能力が求められ、利用できる人は非常に限られます。自己資金がなくても利用できる可能性がある点で、住み替えローンの方がより幅広い人にとっての選択肢となり得ます。

住み替えローンは諸刃の剣。利用すべきかどうかの判断はプロにご相談ください。イエツグがリスクを正直にお伝えした上で、最善の道をご提案します。

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【重要】住み替えローンを利用する際の注意点と成功のポイント

住み替えローンの利用を決断した場合、成功させるためにはいくつかの重要なポイントがあります。複雑な手続きと高いリスクを乗り越えるために、以下の点を必ず押さえておきましょう。

1. 信頼できる不動産会社と金融機関を選ぶことが最も重要

住み替えローンの成否は、パートナー選びで9割決まるといっても過言ではありません。
売却と購入をスムーズに連携させ、金融機関との複雑な交渉を的確に進めてくれる、経験豊富な不動産会社を見つけることが不可欠です。また、すべての金融機関が住み替えローンを扱っているわけではないため、取り扱い実績の豊富な金融機関を選ぶ必要もあります。