不動産の売買契約時の押えておきたい基本情報を詳しく解説

不動産売買の条件に納得できれば売買契約を結びます。売買契約を結ぶときはどのような点に注意すればよいのでしょうか。売買契約前に押さえておきたい基本情報を詳しく解説します。不動産売買を予定している方は、確認しておきましょう。

不動産売買契約の基本情報

不動産売買契約の基本的なポイントは次の通りです。

契約は自己責任で締結

不動産売買の契約内容は、公序良俗に反しない限り売主と買主で自由に決められます。標準的な不動産売買契約書の書式例はありますが、必ずこれに従わなければならないというわけではありません。売主・買主が双方の責任で締結するものなので、内容をよく確認してから締結することが重要です。

契約解除は簡単ではない

基本的に、締結した売買契約を売主・買主どちらか一方の都合で解除することはできません。売買契約の締結は慎重に行う必要があります。契約解除に至る代表的なケースを紹介します。

  • 手付解除:買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍返しで契約を解除できる。
  • 契約違反による解除:契約違反があった場合、違約金の支払いで契約を解除する
  • 危険負担による解除:地震などの天災などで高額の修理費がかかるときは、売主は無条件で契約を解除できる
  • 瑕疵担保責任よる解除:物件に重大な瑕疵が見つかった場合、買主は契約を解除できる

※具体的な内容はケースにより異なります。

契約を締結すると義務が発生する

契約を締結すると、売主・買主の双方に義務が発生します。具体的には、売主には所有権移転の義務、買主には売買代金支払いの義務などが発生します。これらの義務を怠って契約が解除されると、違約金を請求されるかもしれません。売買契約は取り決め内容をよく確認してから締結することが重要です。

事業者との契約は消費者契約法が適用

消費者と事業者が売買契約を結ぶ場合、消費者契約法が適用されます。消費者契約法は、個人を保護するための法律です。個人を保護する理由は、事業者と情報力や交渉力に大きな差があるからです。事業者による不適切な行為で消費者が誤認・困惑などした場合は、契約を取り消すことができます。事業者と安心して売買契約を結べる環境が整えられているといえるでしょう。

不動産売買契約の注意点

不動産売買契約は内容をよく確認してから締結する必要があります。注意したい主なポイントを紹介します。

公簿取引・実測取引

実際の土地の面積と登記簿上の面積は異なることがあります。登記簿上の面積を基準に取引を行い実測と差があっても清算を行わない取引を公簿取引、測量を行い正確な面積で価格を決定する取引を実測取引といいます。売買契約前に、どちらの方法を選択しているか確認しておく必要があります。

手付金

手付金は、売買契約時に買主から売り主へ支払われる金銭です。特別な取り決めをしない限り、手付金は解約手付として扱われます。解約手付は、売買契約の解除を認める手付です。相手方が契約の履行に着手するまでであれば買主は手付金を放棄すること、売主は手付金の倍額を償還することで契約を解除できます。
万が一に備えて、売買契約前に手付金の内容を確認しておくと安心です。

瑕疵担保責任

雨漏りやシロアリ被害など、不動産の欠陥を瑕疵といいます。売主は、過失がないとしても瑕疵に対する責任を負わなければなりません。これを瑕疵担保責任といいます。通常の注意では発見できなかった瑕疵を見つけた買主は、瑕疵を知った日から1年以内であれば損賠賠償請求や契約の解除などを申し入れることができます。売主が負う瑕疵担保責任は売買契約で取り決めます(瑕疵担保責任の有無、瑕疵担保責任を負う場合はその期間など)。売買契約を結ぶ前に、瑕疵担保責任についても確認しておく必要があります。

売買契約は基本情報を確認しつつ進める

不動産の売買契約は自己責任で結びます。よって、契約内容をしっかり確認しておく必要があります。契約を締結すると、簡単に解除することはできません。ケースによっては、解除するため違約金などが発生します。売買契約を締結する前に、契約の性質や手付金や瑕疵担保責任の取り決めなど、基本情報をよく確認しておきましょう。

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