不動産の売買契約書とは?概要とチェックしたいポイントを解説

不動産取引に欠かせない売買契約書とはどのような書類なのでしょうか。知っているようで知らない売買契約書の概要とチェックポイントを解説します。このページをみれば、自信をもって不動産取引を進められるはずです。自宅を売却する方などは確認しておきましょう。

執筆者 丹拓也執筆者 丹拓也
株式会社イエツグ代表取締役。
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

不動産取引の売買契約書とは

高額な資産を売買する不動産取引では、売買契約書を交わすことが一般的です。売買契約書は、売買する物件を定めて、契約成立後に売主と買主が守る約束事を記載した書類といえるでしょう。具体的には、「誰が・いつ・なにを・いくらで売る」などの約束事が記載されています。

一般的な契約は口頭による約束でも成立しますが、形に残らないのでトラブルが起きると解決は難しくなります。よって、高額な資産を売買する不動産取引は、売買契約書を用いて行うべきと考えられています。売買契約書であれば交わした約束が明確なので、安心して不動産取引を進められます。

ちなみに、不動産売買の仲介を行った宅地建物取引業者は、契約成立後、宅地建物取引士が記名・押印した売買契約書を遅滞なく交付しなければなりません。

売買契約書の形式に決まりはない

不動産取引に用いられる売買契約書の形式に法的な決まりはありません。売買契約書のスタンダードといえる標準契約書はありますが、これを使用しなくても契約は成立します。公序良俗に反しなければ、不動産取引の売買契約書に記載する内容は自由に決められます。よって、売買契約書を交わすときは内容に十分な注意が必要です。どちらか一方に有利な売買契約書は、もう一方に不利な売買契約書だからです。

売主・買主の利害がぶつかるので、不動産取引の売買契約書は妥協できる条件を調整しながら作成することが多いとされています。結果的に、標準契約書に落ち着くこともあるようです。標準契約書に記載されていない特別な合意は、特約などの形で追加することができます。

契約は簡単に解除できない

売買契約書を結ぶ前に理解しておきたいのが、一度結んだ契約を簡単に解除できないことです。売買契約書を交わすと、売主・買主の一方的な都合で契約を解除することはできません。内容を確認せずに契約を締結すると、不利益を被ることがあるので注意が必要です。売買契約書を交わすときは、合意できる契約内容であることを確認しましょう。

売買契約書の項目

不動産取引の売買契約書は、15~20程度の項目で構成されることが多いようです。契約は、これらの内容を確認してから結びます。主な項目とチェックしたいポイントを解説するので参考にしてください。

売買の目的物

取引の対象になる目的物を明確にする項目です。一般的には、登記簿に基づき所在地・地番・地積などを記載します。これらに誤りがないことを確認しましょう。

付帯設備・備品の確認

買主へ引き継ぐ設備・備品を明確にする項目です。引き渡す設備・備品を「設備表」などに記載します。契約時に故障なしと判断した設備・備品は、使用できる状態で引き渡さなければなりません。故障なしと判断した主要設備が故障していて、引渡し後7日以内に修理請求を受けた場合、売主が責任を負うことが一般的です。設備・備品の状態は正しく記載しましょう。

対象面積の測り方と代金清算

登記簿上の土地の面積と実際の土地の面積は異なることがあります。登記簿に記載されている面積(公簿面積)で取引すること、実際に測量した面積(実測面積)で取引することができます。また、売買契約締結後に測量を行い、差額を清算する場合もあります。戸建住宅は、実測面積を採用することが多いようです。売買契約書で、対象面積の測り方と代金清算について確認します。

売買代金・支払時期・方法など

売買契約書には、取引する不動産の売買代金、支払時期、支払方法が記載されています。これらが納得できる内容であることを確認します。

手付金

売買契約締結時に、買主から売主へ手付金が支払われます。売買契約書に、この額が記載されています。手付金の相場は売買代金の5%~20%です。一般的に、手付金は売買代金に充当されます。

手付解除

手付金の受け渡しを行った後、何かしらの理由で契約を解除しなければならないときに備える項目です。売主は手付金の2倍を買主に支払うこと、買主は手付金を放棄することで契約を解除できます。契約を解除できる期間は、売主・買主のいずれかが契約の履行に着手するまでです。買主の手付解除が心配な方は、内容を詰めておく必要があります。

所有権移転・引渡し

所有権の移転と引渡しの時期を明確にする項目です。これらを問題なく行える時期であることを確認します。基本的に、所有権の移転と引渡しは残金決済時に行います。住宅の買い替えなどで残金決済時にこれらを行えない場合は、その旨(引渡し猶予)が記載されていることを確認しましょう。

抵当権の抹消など

住宅ローンが残っている物件は抵当権が設定されているはずです。このような物件は、抵当権を抹消してから買主に引き渡します。ただし、実際は買主から売却代金を受け取り、住宅ローンを完済してから、抵当権を抹消することになります。残金支払いと同時に行いますが、買主からすると抵当権が設定された物件を購入することになるので不安を伴います。そこで、契約書に残代金で抵当権の抹消を行うことを記載しておきます。これにより安心して取引を進められます。(※賃借権なども引渡し前に抹消します。)

危険負担

売買契約締結から引き渡しまでの間に、天災などで物件が損傷する場合があります。この場合の責任の範囲も決めておかなくてはなりません。基本的には、売主が物件を修復して引き渡すことが多いようです。修復の費用が高額になる場合や住める状態に修復できない場合などでは、売主・買主とも契約を無条件で解除できます。売買契約書で、万が一が起きたときの対応も確認しておきます。

瑕疵担保責任

取引した物件に、通常の注意では発見できない欠陥(瑕疵)が見つかった場合、売主は修復や損害を賠償する責任を負います。これを瑕疵担保責任といいます。売買契約書で売主が負う瑕疵担保責任の範囲を明確にすることができます。具体的には、瑕疵担保責任を負う、負わない、負う場合はその期間などを決めることができます。瑕疵は中古住宅につきもののトラブルなので、内容をよく確認しておくことが重要です。

住宅ローン特約

住宅ローン特約は、買主に責任がない理由で住宅ローンの借り入れを行えなかったときに売買契約を無条件で解除できる特約です。これにより、買主は安心して売買契約を結べます。よって、住宅ローンを利用する場合は売買契約書に住宅ローン特約を盛り込むことが一般的です。住宅ローン特約が気になる売主は、買主の信用力を慎重に見極めるとよいかもしれません。

売買契約書は内容を確認してから交わしましょう

不動産取引における売買契約書とは、取引する物件を定めて、契約成立後に売主と買主が守る約束事を記載した書類です。売買契約書を交わすことで約束した内容が明確になるので、安心して取引を進められます。ただし、一度結んだ契約は簡単に解除できません。よって、内容をよく理解してから売買契約書を交わすことが重要です。内容を理解できない方は、紹介した情報を参考にしてください。

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