不動産にはどんな取引がある? 不動産取引の種類を解説します

私たちの日々の生活の中で、不動産に触れる機会は多々あります。もちろん、私たちが寝食に利用している住宅も不動産です。

また、普段利用しているコンビニやスーパーマーケット、学校や市役所などの公的機関も全て不動産です。このように、私たちの身近には不動産が非常に多いのです。

進学や転職にともなって、多くの方がお部屋探しをした経験があるのではないでしょうか?また、結婚や出産により、マイホームを検討している方も少なくないはずです。

このような、住むための不動産を「借りる」「買う」という行為以外にも、不動産取引の種類は数多くあります。

今回の記事では、不動産取引の種類にフォーカスし、それぞれの取引の内容を解説していきます。

不動産を貸す

不動産を貸す経緯

不動産を貸す経緯は、大きく3つに分類されます。

1つ目は、自分がこれまで使用していた不動産を何かの事情で使わなくなり、使用しない期間だけ他人に貸すというケース。

2つ目は、不動産を他人に貸す目的で物件を購入し貸し出すケースです。

3つ目は、もともと土地を所有していて、土地の有効利用を目的にアパートなどの居住用不動産を建設して人に貸し出すケースです。

賃貸の種類(普通借家契約と定期借家契約)

不動産を貸し出す際、賃借人との間で賃貸借契約を締結します。

実は、この賃貸借契約には大きく2種類あることをご存知でしょうか?

賃貸借契約の種類は、「普通賃貸借契約」と「定期借家契約」に分かれます。

普通賃貸借契約とは、更新型の契約です。「普通借家契約」(ふつうしゃっか)とも呼ばれます。居住用不動産の賃貸の場合には、多くが普通賃貸借契約を用います。

一方、貸主が転勤に出ている期間のみ賃貸に出す場合や、取り壊しが決まっている物件を貸す場合等には、定期借家契約が用いられることが多いです。定期借家契約は、期間が定められている契約ですので更新はありません。契約期間の満了とともに契約は終了します。

そのため、貸し出す期間があらかじめ決まっている場合には都合がいいのです。

不動産を借りる

居住や事業のために、賃料を払ってオーナー(家主)から不動産を借りることを「賃借」といいます。私たちが日常生活の中で賃借するケースは、主に「居住用」のためではないでしょうか。

例えば、進学で上京する際にアパートを借りたり、同棲や結婚をして部屋を借りる際などです。また、現在は賃貸でも持ち家のように室内を自由にリノベーションできる物件も増えてきたので、マイホームを買わずに一生賃貸物件に住むという選択をしている人も珍しくありません。

不動産を借りるメリット

不動産を購入せずに賃借するメリットは、手軽に引越しができることです。ローンを組んで住宅を購入すると、仮に引越しの必要性が出ると、住宅の処分をしなくてはなりません。

しかし賃貸であれば、賃貸借契約を解約すれば簡単に引き払うことができるので、手軽に引越しができます。

不動産を購入する

不動産を購入するのはどんなとき?

一般的に多いのは、土地を買って新築のマイホームを建てたり、マンションを購入するケースではないでしょうか。

多くの方が、結婚や出産による家族構成の変化とともにマイホームの取得を検討します。誰しも一度はマイホームに憧れを持つため、それだけで大きな幸福感を得ることができるでしょう。

さらに、住宅ローンの返済が終われば、住居費用は大幅に減るため、老後のことを考えてもマイホームには経済的なメリットがあります。

不動産を購入すると費用がかかる

物件を購入すると、賃貸暮らしのようにオーナー(家主)へ賃料を支払う必要がありませんが、物件購入時には不動産取得税という税金がかかったり、所有中は固定資産税や都市計画税という税金が発生します。

また、物件維持管理のための費用がかかることや、マンションの場合は、マンション規約に従って修繕積立金や管理費を支払が発生します。修繕積立金は、マンションの将来的な大規模修繕に備えるためのものなので、払いたくないからと拒めるものではありません。

マイホームとなると、ついつい住みたい家のイメージが先行してしまいがちです。もちろん、どのような住宅を買うかは非常に重要ですが、マイホームには様々な支出が発生することも忘れないようにしましょう。

不動産は非常に高額な資産です。そのぶん、発生する費用も数万円から数十万円になることが多いため、イニシャルコストとランニングコストの両方をしっかりと計算した上で購入することをお勧めします。

不動産を売却する

不動産を売却するのはどんなとき?

不動産取引の4つ目は、不動産の売却です。もしかしたら、一生のうちに一度も経験することがないという人もいるかもしれません。

急に資金が必要になったり、転職や転勤をきっかけに売却を検討する方が多いようです。また、離婚や子供の自立により家族構成が変わったことを理由に売却を決める方も多いようです。

売却する際は、買主から購入代金が入ってくる一方、譲渡によって利益が発生した場合には譲渡所得税という税金が課税されることもあり、出て行くお金もあるということに注意しましょう。

不動産を売却する際の費用

不動産の売却を不動産会社に依頼した場合は、購入時と同様に仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は売買代金に対して「3%+60,000円(消費税別途)」です。

注意したいのは、あくまでも料率3%は上限であるという点です。つまり、不動産会社が承諾すれば、実際は1%でも2%でも問題はないということになります。

しかし、現在多くの不動産会社が当然のように3%の料率で仲介手数料を請求しています。もちろん、法律に抵触する行為ではないので問題はありません。

しかし、不動産会社の中には、3%以下の手数料で仲介を引き受けるケースや、中には仲介手数料額を一定に設定している会社もあります。

不動産の仲介手数料は高額になるため、依頼する不動産会社の手数料は事前に確認しておくことをお勧めします。

その他(賃貸経営、投資など)

賃貸経営

不動産活用の代表例は、不動産の賃貸経営です。

所有している土地の上に、賃貸用のアパートやマンションを建設し、入居者を募集し賃貸経営を行います。相続税などの税金対策になることや、家賃収入という不労所得を得られるため、人気のある不動産活用の一つです。

不動産投資

賃貸経営と類似していますが、不動産投資も継続的に人気のある投資手法です。不動産投資は、土地を所有していない人でも行うことができます。

不動産投資の対象となる建物の種類は、区分マンションや一棟アパート、オフィスビル、ホテルなど多岐に渡ります。その中でも特にイメージしやすいのは、区分マンションやアパートなどの「居住用不動産」ではないでしょうか。

不動産投資のおける収益の源泉は、賃借人から得られる賃料収入です。賃料収入は、入居者が住み続ける限り継続的に入り続けます。

入居者の募集や、契約手続きについては、プロパティマネージャーと呼ばれる管理会社に委託することができます。不動産投資は、手間がかからず安定した収益を見込めるため、不労所得を望む多くの方に人気があります。

一方、物件の目利きや金融情勢の把握も非常に重要です。これから不動産投資を始めようと考えている人は、信頼のおける不動産会社に相談に行き、自分に適した物件を取得する必要があります。

その他の活用

近年では、リバースモーゲージや不動産担保ローンといった不動産を使ったサービスが注目を集めています。

リバースモーゲージとは、不動産を担保に金融機関などから融資を受け、所有者が亡くなった際に担保の不動産が売却され資金が回収されるサービスです。

不動産担保ローンとは、不動産を担保に金融機関から融資を受けられるサービスです。完済すれば抵当権は解除されますが、返済不能になると金融機関は担保物件を売却し、その代金の中から貸し出し金を回収します。

まとめ

不動産の取引には様々な種類があります。中でも賃借や購入などは、一生のうちで誰でも通る可能性のある不動産取引といえるでしょう。

どの取引も例外なく、不動産の知識が必要になります。不動産取引を行う際は、不動産の専門家である不動産会社に相談するのが得策でしょう。

しかし、不動産会社の数は非常に多いため、どの会社に依頼をすればいいのか分からない、という方も少なくないはずです。

そのようなときは、サービス内容や、提示している仲介手数料額などが判断基準として参考になります。事前に不動産会社をしっかりと調べ、失敗しない不動産取引を目指しましょう。

また、不動産会社の選択と同様に重要なのは、契約内容の確認です。頼れる不動産会社を見つけたからといって人任せにはせず、不動産取引を行う際は、契約内容をしっかりと確認し、契約当事者としての責任感を持って取り組みましょう。

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