不動産会社を介さずに取引する個人間売買。親戚や知人から家を買ったり売ったりするときに、住宅ローンの利用は可能なのでしょうか？
本記事では、個人間売買に関する以下のお悩みをスッキリ解決いたします。
- 個人売買で住宅ローンは融資される？
- 個人間売買で住宅ローン控除は受けられるの？
- 個人間売買で融資を受けるには？
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本編の内容は「7：23」からお話させていただいています。
なお、個人間売買のメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しております。
株式会社イエツグ代表取締役不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格：宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士
個人間売買で住宅ローンの利用が難しい3つの理由
家や土地を売買するとき、必ずしも不動産会社を介さなければいけない、という法律はありません。何の制限もなく個人間で家や土地を売買できます。
しかし、住宅ローンを組むとなると話は少し違ってきます。金融機関は、個人間売買への融資を良しとはしていません。
なぜ、不動産取引は可能なのにローンを組むことが難しいのでしょうか？実は、金融機関が個人間売買への融資を渋る理由は3つあります。
理由1.ローン審査で重要事項説明書の提出が求められる
融資を受けるとき、金融機関にはいくつか書類を提出しなければいけません。
出さなければいけない書類の中に「重要事項説明書」という書類が含まれます。重要事項説明書とは、不動産契約前の最終確認書として不動産会社の有資格者から交付される書類です。
個人間売買では、この重要事項説明書を取り交わすことがありません。つまり、個人間売買では住宅ローン申込みに必要な書類を揃えることができないのです。
重要事項説明書は、その名の通り物件の説明書。簡単にいえば、説明書がなく詳細も分かりづらい不動産に融資するのは、金融機関にとって大きなリスクとなってしまうんですね。
ただ実は、個人間売買においても、不動産会社に重要事項説明書の作成や交付だけを依頼することは可能です。しかし大手企業の場合は、社内マニュアル通りに業務を進めていることが多いため、イレギュラーなケースに対応しにくいという特徴があります。
反対に地域密着型の不動産会社の場合は、重要事項説明書の作成を請け負ってくれる可能性が高いものの、高額な作成料を請求してくるところもあるため不動産会社選びには注意しましょう。
理由2.トラブル発生の可能性が増えるから
個人間売は専門家が介さず、本人確認や所有権の確認が曖昧になってしまうため、契約後にトラブルが発生しやすい傾向にあります。
万一トラブルが発生したせいで、ローンの返済が滞ってしまったら金融機関は大損してしまいますよね。そのため金融機関は、不動産会社を介していない不動産取引に対して大きなリスクを感じているのです。
不動産会社では、以下の点を十分に確認してから不動産取引を行っています。
- 土地や建物に欠陥がないか
- 所有権を移転できる状態であるか
- 該当不動産に行政で定めた規制はないか
「雨漏りが酷くて住める状態ではない」「買った土地に建物を建てられなかった」などのトラブルが発生しないよう、慎重に取引を行います。しかし、個人間売買だと、これらの手順が省かれてしまうためトラブルが起こりやすくなってしまいます。
理由3.不正取引を防ぐため
必ずしも「個人間売買＝不正取引」ではありませんが、不正を心配されることは事実です。
個人間売買では、相場よりも安い金額で不動産が売買されることがあります。そのため金融機関から「贈与税から逃れるためではないか」「住宅購入以外の目的でお金を使用されるのではないか」という疑いの目を向けられやすくなってしまうのです。
このことから、金融機関は市場価格よりも安い金額設定で取引されやすい個人間売買に融資することを躊躇する傾向があります。
個人売買で住宅ローン控除も受けられるのか
住宅ローン控除とは、一定の条件を満たした場合に、住宅ローンの残高に応じて最大で10年間、税額控除を受けることができる制度です。住宅ローン控除を受けるためには、以下の条件が必要です。
- 住宅ローンを組んでいること
- 返済期間が10年以上であること
- 自ら居住すること
- 床面積が50㎡あること
- 耐震性能があること
上記の条件を満たしていれば住宅ローン控除が受けられます。しかし、そもそも個人間売買では融資を受けることが難しく、融資を受ける事ができない場合には、当然ながら住宅ローン控除も受けることができません。
反対にいうと、住宅ローンを受けることができたのなら、個人間売買でも住宅ローン控除が適用となるチャンスがあるということです。
住宅ローン控除の適用条件については、下記ページで詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
個人間売買における住宅ローン控除と特定取得の関係について
住宅を「特定取得」した場合、控除額が大きくなります。
特定取得とは、わかりやすく言うと消費税増税すぐに購入した住宅のこと。増税の影響により負担を強いられてしまった買主のために用意された控除制度が特定取得というわけです。
特定取得になるとどのくらい控除額が変わるのか
特定取得に該当すると、通常の住宅ローン控除よりも多くの減税が受けられます。住宅ローン控除対象者は、特定取得に該当するかどうかが非常に重要なポイントです。
控除額の差は以下の通りです。
| 特定取得控除限度額 | 40万円 |
|---|---|
| 特定取得以外限度額 | 20万円 |
表をみてわかるように、特定取得に該当するか否かで、年間の控除限度額がこれほどに違います。その差は2倍。10年間控除され続けることを考えると、最大で200万円ほどの差がついてしまいます。
では、この特定取得に該当するかどうかはどうやって見極めればいいのでしょうか？
特定取得にあたるケースと当たらないケース
特定取得に該当するか否かは、「消費税の額」「住宅を取得方法」で判断できます。
特定取得にあたるケースと当たらないケースの違いを表にまとめました。
| 特定取得にあたるケース |
|
|---|---|
| 特定取得にあたらないケース |
|
消費税増税の負担をできるだけ軽くするための制度ですので、消費税が5％計算される売買契約では特定取得には該当しません。
また不動産会社や工務店など課税業者を経由して住宅を購入した場合は特定取得にあたりますが、消費税が含まれない個人間売買になると特定取得には該当しないので注意が必要です。
でもだったら、重要事項説明書の交付を受けることさえできれば解決する…？
個人間売買にお悩みなら弊社イエツグがまるっと解決いたします！
弊社イエツグでは、個人間売買のサポートをさせていただいております。
親戚や知人同士で不動産契約を進めていきたいときは、売買契約から引き渡しまで弊社スタッフがサポートいたします。
サポートプランは2タイプ。一般的な仲介によるフルサポートプランと、契約書の作成を行うセレクトプランがあります。
| プラン名 | フルサポートプラン | セレクトプラン |
|---|---|---|
| 内容 | 売買契約からお引渡しまでフルサポート | 売買契約書作成と融資サポート |
| 金額 | 18万2900円（税別） | 5万円（税別） |
フルサポートプランでは、住宅ローンや税額控除を受けるためにアドバイスや書類準備のお手伝いをいたします。個人間売買を通常の売買として契約を進められるよう、最後までお客様をサポートさせていただきます。
またセレクトプランでは、書類の作成と融資のサポートのみを承ります。お客様が希望しないのにも関わらず、交渉に立ち入ることはいたしません。
お客様の状況やご意向にあわせて、ぜひご検討ください。
まとめ
この記事をご覧になった人の中には、すでに金融機関に住宅ローンの融資を断られた人もいると思います。
金融機関が融資するときに注視する点は「法律に基づいた契約なのか」や「一般的な流れに沿った手続きを行っているか」という点だけです。
弊社イエツグでは、これまで何度も個人間売買のお手伝いしてきましたが、この点をクリアすることで個人間売買における融資を成功させてきました。
取引の途中からでもサポートに入ることも可能です。すでに融資を断られた場合でも、再度交渉のお手伝いをすることができますので、ぜひこれまでの経緯を含めたお話をお聞かせください。
大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。機関紙から情報サイトまで不動産ジャンルのあらゆる文章を執筆・監修。
お得な減税制度である住宅ローン控除も受けたいし…個人間売買でも融資を受ける方法はないのかな？