不動産会社を介さずに取引する個人間売買。親戚や知人から家を買ったり売ったりするときに、住宅ローンの利用は可能なのでしょうか？
本記事では、個人間売買に関するお悩みをスッキリ解決いたします。
金融機関の融資が難しい個人間売買で、住宅ローン控除を受けることはできるのでしょうか？個人間売買の融資や住宅ローン減税の制度について詳しく知りたい人は、ぜひ本記事を参考にしてください。
- 個人売買で住宅ローンは融資される？
- 個人間売買で住宅ローン控除は受けられるの？
- 個人間売買で融資を受けるには？
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本編の内容は「7：23」からお話させていただいています。
お得な減税制度である住宅ローン控除も受けたいし…個人間売買でも融資を受ける方法はないのかな？
目次
個人間売買で住宅ローンの利用が難しい3つの理由
家や土地を売買するとき、必ずしも不動産会社を介さなければいけない、という法律はありません。何の制限もなく個人間で家や土地を売買できます。
個人間売買のメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しております。
しかし、住宅ローンを組むとなると話は少し違ってきます。金融機関は、個人間売買への融資を良しとはしていません。
なぜ、不動産取引は可能なのにローンを組むことが難しいのでしょうか？実は、金融機関が個人間売買への融資を渋る理由は3つあります。
理由1.ローン審査で重要事項説明書の提出が求められる
融資を受けるとき、金融機関にはいくつか書類を提出しなければいけません。
出さなければいけない書類の中に「重要事項説明書」という書類が含まれます。重要事項説明書とは、不動産契約前の最終確認書として不動産会社の有資格者から交付される書類です。
個人間売買では、この重要事項説明書を取り交わすことがありません。つまり、個人間売買では住宅ローン申込みに必要な書類を揃えることができないのです。
重要事項説明書は、その名の通り物件の説明書。簡単にいえば、説明書がなく詳細も分かりづらい不動産に融資するのは、金融機関にとって大きなリスクとなってしまうんですね。
ただ実は、個人間売買においても、不動産会社に重要事項説明書の作成や交付だけを依頼することは可能です。しかし大手企業の場合は、社内マニュアル通りに業務を進めていることが多いため、イレギュラーなケースに対応しにくいという特徴があります。
反対に地域密着型の不動産会社の場合は、重要事項説明書の作成を請け負ってくれる可能性が高いものの、高額な作成料を請求してくるところもあるため不動産会社選びには注意しましょう。
（追記 2023年5月21日）
弊社イエツグは売るときも買うときも仲介手数料定額18万2,900円(税抜)と格安のため、個人間売買のご相談をかなり多くいただいております。
その中でよく質問を受ける内容について簡単にご紹介いたします。
それは、「重要事項説明書だけ作成してもらえれば住宅ローン審査時の必要書類をクリアできるのか？」ということです。
答えはNoです。
どういうことかというと、銀行が求める重要事項説明書というのは単に不動産屋から書類を貰えば良いのではなく、重要事項説明書が宅地建物取引業法35条書面を兼ねている書類かどうかということです。
長くなってしまいますので簡潔に申し上げと、35条書面を兼ねる重要事項説明書というのは、不動産会社の社印と、宅地建物取引士の記名押印があって初めて銀行が求める重要事項説明書になるということです。
重要事項説明書に不動産会社の署名押印があるということは、重要事項説明書の記載内容について責任を持たなくてはならず、また宅地建物取引士から対面で買主様に重要事項説明をしなければいけない義務が発生します。
銀行が住宅ローン審査時に重要事項説明書の提出を求めるということは、個人間売買ではなく第三者である不動産仲介会社を間にいれて、通常の不動産売買にしてくださいねということなのです。
よって、重要事項説明書だけ作成して書類だけくださいと不動産会社に依頼、実際に書類を貰ったとしても、仲介責任が生じる不動産会社の記名押印付きの書類でなくては意味が無いということです。
要するに、個人間売買をしたいために不動産会社に重要事項説明書の作成だけをお願いして了承を得たとしても、結局は不動産会社の記名押印が必要であれば、作成してもらった不動産会社に仲介手数料を支払う必要があるということです。
このあたりは難しい話ではありますが、個人間売買を検討している方は必ず理解しなければいけない事項ですので、もしご不明な点がありましたら弊社イエツグまでお問合せ下さい。
理由2.トラブル発生の可能性が増えるから
個人間売買は専門家を介さず、本人確認や所有権の確認が曖昧になってしまうため、契約後にトラブルが発生しやすい傾向にあります。
万一トラブルが発生したせいで、ローンの返済が滞ってしまったら金融機関は大損してしまいますよね。そのため金融機関は、不動産会社を介していない不動産取引に対して大きなリスクを感じているのです。
不動産会社では、以下の点を十分に確認してから不動産取引を行っています。
- 土地や建物に欠陥がないか
- 所有権を移転できる状態であるか
- 該当不動産に行政で定めた規制はないか
「雨漏りが酷くて住める状態ではない」「買った土地に建物を建てられなかった」などのトラブルが発生しないよう、慎重に取引を行います。しかし、個人間売買だと、これらの手順が省かれてしまうためトラブルが起こりやすくなってしまいます。
理由3.不正取引を防ぐため
必ずしも「個人間売買＝不正取引」ではありませんが、不正を心配されることは事実です。
個人間売買では、相場よりも安い金額で不動産が売買されることがあります。そのため金融機関から「贈与税から逃れるためではないか」「住宅購入以外の目的でお金を使用されるのではないか」という疑いの目を向けられやすくなってしまうのです。
このことから、金融機関は市場価格よりも安い金額設定で取引されやすい個人間売買に融資することを躊躇する傾向があります。
個人売買で住宅ローン控除も受けられるのか
住宅ローン控除とは、一定の条件を満たした場合に、住宅ローンの残高に応じて最大で13年間、税額控除を受けることができる制度です。住宅ローン控除を受けるためには、以下の条件が必要です。
なお、下記記載の内容は令和４年１月時点の内容です。
- 住宅ローンを組んでいること
- 返済期間が10年以上であること
- 自ら居住すること
- 床面積が50㎡あること（新築の場合、2023年までに建築確認40㎡以上所得要件1,000万円）
- 昭和57年以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）
- 所得2,000万円以下
上記の条件を満たしていれば住宅ローン控除が受けられます。しかし、そもそも個人間売買では融資を受けることが難しく、融資を受ける事ができない場合には、当然ながら住宅ローン控除も受けることができません。
反対にいうと、住宅ローンを借りることができたのなら、個人間売買でも住宅ローン控除が適用となるチャンスがあるということです。
住宅ローン控除の適用条件については、下記ページで詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
個人間売買における住宅ローン控除と特定取得の関係について
住宅を「特定取得」した場合、控除額が大きくなります。
特定取得とは、わかりやすく言うと消費税増税すぐに購入した住宅のこと。増税の影響により負担を強いられてしまった買主のために用意された控除制度が特定取得というわけです。
特定取得になるとどのくらい控除額が変わるのか
特定取得に該当すると、通常の住宅ローン控除よりも多くの減税が受けられます。住宅ローン控除対象者は、特定取得に該当するかどうかが非常に重要なポイントです。
控除額の差は以下の通りです。
| 特定取得控除限度額 | 35万円 |
|---|---|
| 特定取得以外限度額 | 21万円 |
表をみてわかるように、特定取得に該当するか否かで、年間の控除限度額がこれほどに違います。その差は2倍。10年間控除され続けることを考えると、最大で140万円ほどの差がついてしまいます。
では、この特定取得に該当するかどうかはどうやって見極めればいいのでしょうか？
特定取得にあたるケースと当たらないケース
特定取得に該当するか否かは、「消費税の額」「住宅を取得方法」で判断できます。
特定取得にあたるケースと当たらないケースの違いを表にまとめました。
| 特定取得にあたるケース |
|
|---|---|
| 特定取得にあたらないケース |
|
消費税増税の負担をできるだけ軽くするための制度ですので、不動産会社や工務店など課税業者を経由して住宅を購入した場合は特定取得にあたりますが、消費税が含まれない個人間売買になると特定取得には該当しないので注意が必要です。
でもだったら、重要事項説明書の交付を受けることさえできれば解決する…？
個人間売買にお悩みなら弊社イエツグがまるっと解決いたします！
弊社イエツグでは、個人間売買のサポートをさせていただいております。
親戚や知人同士で不動産契約を進めていきたいときは、売買契約から引き渡しまで弊社スタッフがサポートいたします。
サポートプランは2タイプ。一般的な仲介によるフルサポートプランと、契約書の作成を行うセレクトプランがあります。
| プラン名 | フルサポートプラン | セレクトプラン |
|---|---|---|
| 内容 | 売買契約からお引渡しまでフルサポート | 売買契約書作成 |
| 金額 | 18万2900円（税別） | 5万円（税別） |
フルサポートプランでは、住宅ローンや税額控除を受けるためにアドバイスや書類準備のお手伝いをいたします。個人間売買を通常の売買として契約を進められるよう、最後までお客様をサポートさせていただきます。
またセレクトプランでは、書類の作成と融資のサポートのみを承ります。お客様が希望しないのにも関わらず、交渉に立ち入ることはいたしません。
ただし、住宅ローンをご利用する場合はほぼ全ての金融機関で不動産会社の記名押印が必要な35条書面を兼ねた重要事項説明書の提出が必要です。
その場合はフルサポートプラン一択となりますのでご注意ください。
住宅ローンの利用は予定しておらず、トラブル防止の為売買契約書を作成だけお願いしたいということであれば、セレクトプランをおすすめいたします。
弊社のプランを詳しく知りたいということは匿名相談可能ですのでお気軽にご相談ください。
まとめ
この記事をご覧になった人の中には、すでに金融機関に住宅ローンの融資を断られた人もいると思います。
金融機関が融資するときに注視する点は「法律に基づいた契約なのか」や「一般的な流れに沿った手続きを行っているか」という点だけです。
弊社イエツグでは、これまで何度も個人間売買のお手伝いしてきましたが、この点をクリアすることで個人間売買における融資を成功させてきました。
住宅ローンの専門家が、月間１０００件の住宅ローンビッグデータを用いて、全国の金融機関（ネット銀行、メガバンク、地方銀行、信用金庫、フラット35）からあなたに最適なローン商品をご提案し、満足のいく借入をお約束いたします！
取引の途中からでもサポートに入ることも可能です。すでに融資を断られた場合でも、再度交渉のお手伝いをすることができますので、ぜひこれまでの経緯を含めたお話をお聞かせください。
