住宅ローンとは?金利のしくみやローンの種類について解説

住宅ローンの金利や住宅ローンの種類について、正しく把握していますか?
実は、マイホームを考えている方の多くが、住宅ローンについて正しく把握できていないという事実があります。
また、住宅ローンについて誤った認識のまま、資金計画を立てている方も少なくなく、返済計画に影響が出てしまうケースも少なくありません。
そこで、今回は複雑で分かりにくい「住宅ローンの仕組み」と、あまり知られていない「住宅ローンの種類」について解説。
現在、マイホームの購入を検討中の方は、ぜひ本ページを参考にしてみてください。

執筆者 丹拓也執筆者 丹拓也
株式会社イエツグ代表取締役。
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

住宅ローンとは?

住宅ローンとは、マイホームなどの不動産を購入するにあたって、特定の機関から融資を受けられるローンのことです。
主に金融機関から融資を受けるケースが多く、「職業」「年収」「勤続期間」などで融資の可否が決定します。
審査が必要であるため、仮に承認されなかった場合はマイホーム購入のための融資を受けることができません。
ただし、過去に「借金経験がある」「自己破産をしている」「収入が不安定」などの問題が無ければ、問題なく審査が通ることがほとんどです。
マイホームの購入は、現金一括での支払いが難しいのが事実。
また、「住宅ローン控除」といった制度があることから、住宅ローンの利用は必須といっても過言ではありません。

住宅ローンの金利の仕組み

住宅ローンを利用するにあたり、注目しなければならないのが「金利」の問題です。
多くの方は、住宅の購入費用を重視してしまいがちですが、実は金利も重視しておくべきポイントといえます。
利用する金融機関やサービスによって、住宅ローンの金利は異なりますが、相場は2~3%であることがほとんど。
一見、安価に見えますが、実は1%でも数百万円の金利に上るため、金利を軽視するのは好ましくありません。
例えば、融資として1,000万円を受け取り、それを35年間返済する場合、金利が2%であれば利息はおよそ400万円、金利が3%でおよそ600万円ということになります。
マイホーム購入費用の他に数百万円の出費が必要となるため、住宅ローンを利用する場合は慎重に計画しなければなりません。
とくに「返済期間」は家族で話し合ったうえで設定することが大切。
返済期間は、長くなれば長くなるほど利息も高くなってしまうものです。
ボーナスや臨時収入も利用しながら、返済期間の短縮化に努めましょう。

住宅ローンの種類

一口に「住宅ローン」といっても、大きく3つの種類があります。
それが、「完全固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型」です。
ここからは、各住宅ローンの概要や特徴などについて解説します。

完全固定金利型

住宅ローンの一つとして、まず挙げられるのが「完全固定金利型」です。
完全固定金利型は返済完了まで金利が一定であり、変動することがありません。
また、返済額も返済完了まで一定です。
今後、金利の上昇が想定できる場合は、こうした完全固定金利型はお得になるケースがあり、全体のマイホーム費用を抑えやすくなります。
しかし、一方で契約当初は金利が相場よりもやや高めで設定されていることがほとんど。
仮に、住宅ローン契約後に金利上昇が起きなかった場合は、損をしてしまう可能性があるのです。
「金利上昇のリスクはあるか」をよく理解したうえで判断することが大切です。

変動金利型

変動金利型とは、半年ごとに金利が見直される住宅ローンです。
金利の動きに応じてこまめに金利が変動し、返済額も5年ごとに見直されます。
上述した完全固定金利型と比較すると、契約当初の金利は低めであるのがメリットです。
しかし、仮に契約後に金利上昇した場合は半年ごとに金利が高くなる場合があり、返済額にも影響する可能性があります。
しかし、変動金利型は、仮に金利が大幅に上昇しても返済額の上限は「当初の返済額の1.25倍」と定められているため、返済額の大幅な上昇は心配ありません。
とはいえ、完全固定金利型と比較すると、金利上昇に陥った場合の家計の負担は大きいといえるでしょう。

固定期間選択型

固定期間選択型とは、利用する金融機関が設定している期間ごとに金利と返済額が見直されるという住宅ローンです。
設定している機関は金融機関によって大きくことなり、短いところでは3年、長いところでは5年以上と差があります。
変動金利型のように、定期的に金利と返済額が変動するのが特徴ですが、返済額が上昇した場合の上限が設けられていません。
そのため、仮に金利が大幅に上昇した場合、返済額もそれに伴って大きく上昇してしまうというリスクがあるのです。
しかし、仮に金利の上昇があればその分返済額も大きく減少することから、今後の金利の動きをよく見極めたうえで選択すると、家計の負担を軽減しやすくなります。

住宅ローンの返済方法の種類

住宅ローンをどのように返済するのか、正しく理解していますか?
実は、住宅ローンの返済方法は、大きく2種類に分けられます。
ここからは、住宅ローンの返済方法について詳しく解説します。

元利均等返済

元利均等返済とは、返済する「元金」と「利息」の合計額が一定になるように設定された返済方法です。
月々の返済額に変動が無く、毎月一定額の支払いとなるのが特徴です。
金利上昇の影響を受けることがなく、完済まで当初設定した返済額を支払うことになります。
しかし、仮に収入アップなどで、途中で月々の返済額を高く設定したくても認められないのが難点。
返済期間の短縮化が難しく、支払額全体で見るとやや高額になってしまうことがあります。

元金均等返済

元金均等返済とは、月々の返済額ではなく「元金」の返済額が一定となる返済方法です。
比較的短期間で返済が完了するというメリットがある一方、返済スタート当初は利息の負担が大きいことから、家計に負担を与えやすいというデメリットもあります。
しかし、支払い全体で見ると、返済額は元利均等返済よりも安価に抑えやすいのが特徴。
「多少の負担があっても、早く完済したい」と考えている方には、メリットの大きい返済方法といえます。

返済方法を選ぶときは「家計」と相談しながら

上述した通り、住宅ローンの返済方法の種類は大きく2つあります。
そのため「どちらが我が家に適しているのか分からない…」と悩んでしまう方もいらっしゃるでしょう。
返済方法を選ぶにあたって、最も加味しなければならないのが「無理のない返済」という点です。
「全体の支払額を減らすために返済期間を短縮したい」と、無理な返済計画を立ててしまうと家計が火の車となってしまうでしょう。
逆に、「月々の返済額を重視したい」と、安易に元利均等返済を選択すると損をしてしまう可能性もあります。
まずは、家計の収支やライフスタイル、今後のライフイベントなどをイメージし、それらを照らし合わせたうえで返済方法を選択することが大切です。

住宅ローンはどこで借りられるの?

マイホーム購入には欠かせない住宅ローン。
しかし、「そもそもどこで借りるのか」を知らない方は少なくありません。
ここからは、住宅ローンが借りられる機関とそれぞれの特徴についてご紹介します。

銀行

比較的多くの方が選択するのが「銀行」の住宅ローンです。
地元の銀行だけではなく、ネット銀行も利用することができるのが特徴。
特典や条件が気に入った銀行や信頼している銀行など、自由に選べるのがメリットです。
住宅ローンの内容は、銀行によって大きく異なりますが、競争率が高いことから魅力的な特典や条件などを提示している銀行は多い傾向にあります。

財形住宅融資

財形住宅融資は、勤務先で財形貯蓄を行っていて、尚且つ「財形貯蓄歴を1年以上」「財形貯蓄残高が50万円以上」という条件を満たしている方のみが条件です。
金利が当初1%(5年固定)と、比較的低金利であるのが特徴。
他の受託ローンと併用することも出来る、自由度の高い住宅ローンといえます。
利用の仕方次第でお得にマイホームを購入できるため、ぜひ検討することをおすすめします。

提携ローン

提携ローンとは、不動産会社と銀行が提携しているローンのことです。
不動産会社から住宅ローンを紹介される場合は、提携ローンであることがほとんど。
申し込みが簡単であるうえに、審査のスピードも早いのが魅力です。
さらに、場合によっては、優遇金利が適用されることもあり、銀行の住宅ローンと比較すると安価な返済額となることも少なくありません。

フラット35

近年耳にすることが増えた「フラット35」。
これは、「住宅金融支援機構」「民間金融機関」が連携して提供してる住宅ローンのことで、長期固定金利であることが特徴です。
また、住宅の性能によっては一定期間低金利が設定されるため、「省エネ」「耐震」「バリアフリー」「耐久性」「可変性」のいずれかに該当する住宅を購入する場合は、フラット35の利用を検討してみてはいかがでしょうか。
ちなみに、フラット35の申し込み先は「取り扱い金融機関」です。
金利なども金融機関によって異なるため、利用を検討する場合は事前にお問合せしておくことをおすすめします。

住宅ローンの金利の仕組み・種類を正しく理解しよう!

今回は住宅ローンの金利の仕組み・種類について詳しくご紹介しました。
マイホームを購入するにあたり、住宅ローンの金利や住宅ローンの種類を把握することは大切です。
一生に一度の買い物であるからこそ、しっかりと情報収集を行い、丁寧に計画を立てることが大切です。
ぜひ、本ページを参考にしながら、今一度住宅ローンについて理解を深めてみてはいかがでしょうか。

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