「年収400万円」で3000万円の住宅ローンは組めるのか？計算方法や現実的な借入額を解説

「年収400万円でいくらの住宅ローンが組めるのだろうか」と考えている方もいらっしゃるでしょう。年収400万円という情報だけで、借入可能額を一律に決めることはできません。金利、返済期間、頭金、他の借入、年齢、物件条件などによって結果は変わります。まずは借入可能額と、無理なく返せる借入額を分けて考えることが大切です。住宅ローン破産を防ぐためにも、借入額は慎重に決めなければなりません。この記事では、年収400万円の方が不安なく住宅ローンを組めるように、借入可能額の計算方法や現実的な借入額などを、わかりやすく解説します。

この記事でわかること

住宅ローンの借入可能額の計算方法
年収400万円の現実的な借入額
年収400万円の方が3,000万円以上の住宅を購入する方法

【動画目次】 00:00 はじめに 01:36 1.住宅ローンの借入可能額の計算方法 04:55 2.年収400万円の現実的な借入額 07:40 3.年収400万円の人が3,000万円以上の住宅を購入する方法 10:26 今回のまとめ

執筆者　丹拓也

株式会社イエツグ代表取締役 不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。 保有資格：宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・賃貸不動産経営管理士・外壁診断士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

年収だけで住宅ローンの借入可能額は決まらない

年収400万円という情報だけで「3,000万円を必ず借りられる」とは判断できません。借入可能額は、金利、返済期間、頭金、年齢、他の借入、物件価格や担保評価、金融機関の審査基準などを合わせて確認します。借入可能額と、無理なく返せる借入額は別物です。

フラット35では、住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払いやリボ払いなどを含む年間合計返済額で、総返済負担率を確認します。基準や対象条件は商品・取扱金融機関によって変わるため、申込時点の公式条件を確認してください。

シミュレーションは予算を考えるための目安として使い、実際の申込前には最新金利、諸費用、既存借入、将来の家計まで含めて金融機関や不動産会社へ相談しましょう。

最新条件の確認先：フラット35ご利用条件、フラット35新規借入の案内

年収400万円の方の住宅ローン借入可能額は3,000万円弱！計算方法を解説

年収400万円の借入可能額である3,000万円弱という数値は、どのように計算されたのでしょうか？計算方法をわかりやすく解説していきます。

年収別の目安だけでなく、計算式を確認したい場合は、住宅ローンの借入可能額の計算方法も参考にしてください。

住宅ローンの借入可能額は、年収の他に「返済比率」「他のローンの返済額」「審査金利」を用いて算出されます。

返済比率	年収のうち住宅ローンの返済に充ててもよい割合
他のローンの返済額	マイカーローンや教育ローンなどで毎月返済している金額
審査金利	金融機関が住宅ローンの審査をする際に用いる金利

住宅ローンの借り入れ審査時に用いられる返済比率は、税込年収ごとに決められるのが一般的で、金融機関によって異なります。たとえば、住宅金融支援機構と民間の金融機関が共同で提供する住宅ローン「フラット35」の返済比率は、以下の通りです。

年収400万円未満：30%
年収400万円以上：35%

税込年収が400万円の場合、返済比率は35%となるため、年間140万円（毎月116,667円）を住宅ローンの返済に充てられると仮定して審査されます。審査金利は、以下のように住宅ローンの金利タイプによって決まります。

	特徴	審査金利
変動金利	返済途中の金利が状況に応じて上下する金利タイプ	・都市銀行：3.1〜3.5% ・ネット銀行：4.0%
固定金利	返済途中の金利が変わらない金利タイプ	借入金利と同じ

2020年現在、住宅ローン金利のうち変動金利型は、おおむね0.4%台。審査金利が、住宅ローンの借入金利よりも高く設定されているのは、返済途中で金利が上昇しても借り入れた人が返済できるかどうかを審査するためです。

年収400万円の借入可能額をシミュレーション

住宅ローンの借入可能額の計算式は、以下の通りです。 ・借入可能額＝（年収×返済比率÷12−他の借入返済額）÷「審査金利◯%で100万円を◯年借りた場合の毎月の返済額」×100万円 ※「審査金利◯%で100万円を◯年借りた場合の毎月の返済額」は住宅ローン返済額と金利の一覧表（PDF）で確認できますここでは、返済期間を35年、審査金利を3.5%に設定して住宅ローンの借入額を計算していきます。

年収：400万円
返済比率：35%
返済期間：35年
審査金利：3.5%
審査金利3.5%で100万円を35年借りた場合の毎月の返済額：4,133円
他の借り入れ返済額：なし

・借入可能額＝（年収×返済比率÷12−他の借入返済額）÷「審査金利で100万円を○年借りた場合の毎月の返済額」×100万円＝116,667円÷4,133円×1,000,000円 ≠2,820万円

よって金融機関は、年収400万円の方に対して、約2,820万円までの住宅ローンを融資してくれると考えられます。ただし、他の借入がある場合は、住宅ローンの借入可能額が少なくなる点に注意が必要です。たとえば、マイカーローンを毎月3万円返済していた場合、住宅ローンの借入可能額は2,090万円となります。

住宅ローンは自分自身が返済できる金額を借り入れる

先ほどのシミュレーションで計算をしたのは、あくまで金融機関が貸してくれる金額です。年収400万円の方が、金融機関が貸出した金額を、実際に返済していけるかとは限りません。税込年収400万円から、税金や社会保険料を差し引いた手取り収入は、毎月約25〜26万円。このうち、いくらを住宅ローンの返済に充てられるのかは、個人の生活によって異なります。たとえば、収入が同じである場合、一般的に独身の方よりも子どもがいる既婚者の方が、生活費や教育費がかかる分だけ、居住費に充てられる金額は少なくなります。マンションを購入した場合、住宅ローンの返済に加えて、管理費や修繕積立金を支払っていかなければなりません。自家用車を所有している場合は、駐車場台の支払いも必要です。戸建て住宅を購入した場合は、将来の修繕や増改築に備えて、計画的に積み立てをしておく必要があります。住宅ローンの借入額は、手取り収入のうち居住費に充てられるのはいくらで、ローンの返済以外にどのような費用がかかるのかを踏まえて決めましょう。

年収400万円の現実的な住宅ローン借入額

住宅ローンを借り入れる場合、現実的な返済比率は25%以下であるといわれています。2020年10月現在の金利水準をもとに、返済比率ごとの住宅ローン借入額の目安を逆算した結果は以下の通りです。

返済比率	返済可能額	住宅ローンの借入額の目安（返済期間35年、元利均等方式）
返済比率	返済可能額	変動金利（0.475%）	固定金利（1.3%）
15%	毎月50,000円（年間60万円）	1,950万円	1,700万円
20%	毎月66,667円（年間80万円）	2,550万円	2,250万円
25%	毎月83,333円（年間100万）	3,200万円	2,800万円

このように変動金利の方が低金利であるため、借入額の目安は高くなります。しかし変動金利の審査金利は3.1〜4.0%と借入金利よりも高く設定されています。年収400万円の方の借入可能額は約2,630万〜2,980万円となるあため、年収の25%を返済に充てられるとしても、変動金利で3,200万円を借り入れるのは困難でしょう。加えて変動金利は、将来的に利息額や返済総額が増える恐れがあります。そのため金利が上昇したときに繰り上げ返済できるよう、借入額を目安よりも少なくし、差額を貯蓄にまわした方が現実的です。一方で固定金利は、返済途中の金利変動がなく、審査金利と借入金利が同じです。将来的に収入が低下して返済が困難になる可能性が低いのであれば、返済可能額から逆算した借入額の目安いっぱいまで借り入れても問題ないと考えられます。

年収400万円の方でも3,000万円以上の物件を購入する方法

年収400万円の方でも、自己資金や借入額を増やすことで、3,000万円以上の物件を購入できる可能性があります。では、自己資金や借入額をどのように増やせば良いのでしょうか？方法を、一つずつ解説していきます。

父母や祖父母から資金提供を受ける

1つ目の方法は、父母や祖父母などの親族から資金提供を受けて自己資金を増やして購入する方法です。親族からの資金提供であっても、年間に110万円超の財産を贈与された場合、贈与税を支払わなければなりません。しかし父母や祖父母から住宅購入資金を援助してもらった場合、契約を締結した日に応じた一定金額まで贈与税が非課税となります。

契約を締結した日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
2020年4月1日～2021年3月31日	1,500万円	1,000万円
2021年4月1日～2021年12月31日	1,200万円	700万円

※省エネ等住宅とは、耐震性能やバリアフリー性能などが一定以上の性能である長期優良住宅もし両親から1,000万円の資金提供を受けられた場合、2,500万円の借り入れで3,500万円の物件を購入できます。

収入合算やペアローンを利用する

もし働いて収入を得ている配偶者がいる場合、収入合算やペアローンを利用することで、住宅ローンの借入額を増やせます。

収入合算：親族の収入を借り入れる人の年収に合算して住宅ローンを借り入れる方法
ペアローン：夫婦それぞれで住宅ローンを借り入れる方法

収入合算では住宅ローンの契約が一本で済みます。そのため住宅ローンの借入金支払いが必要な事務手数料や印紙代なども一本分で済む点がメリットです。ただし配偶者が亡くなった場合も、同じ金額を返済していかなければなりません。ペアローンでは住宅ローン契約が2本となるため、収入合算よりもさらに多くの住宅ローンを借り入れられる可能性があります。一方でペアローンは事務手数料や印紙代などが2本分かかる点に注意が必要です。また、収入合算やペアローンは、配偶者が育産休を取った場合や離職した場合も、引き続き返済しなければなりません。収入合算やペアローンの利用は、今後のライフプランも踏まえて慎重に検討しましょう。

まとめ：住宅ローンの借入額は返済できる範囲で設定する

年収400万円の方は、3,000万円弱の住宅ローンを借り入れられます。ただし金融機関が貸してくれる金額とご自身が返済している金額は同じではないため、今後のライフプランを踏まえて慎重に検討しましょう。弊社イエツグでは、FP の住宅ローンアドバイザーといった有資格者があなたに最適なプランを提案いたします。またイエツグの仲介手数料は、定額の182,900円（税別）。さらに、今なら売主様から仲介手数料を頂ける物件は「仲介手数料無料+現金キャッシュバック」となるキャンペーンを実施中です。イエツグで住宅を購入いただくと、諸費用を大きく抑えられるため、希望の物件を購入しやすくなります。ぜひお気軽にご相談ください。

イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。

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