【2025年最新】住宅ローン控除の改正点総まとめ！変更点・注意点・影響をプロが解説

「住宅ローン控除、2025年はどう変わるの？」
「改正で損しないか心配…」
「いつまでに家を買えばいいの？」

そんな疑問や不安を抱えていませんか？

住宅ローン控除は、マイホーム購入を考えている方にとって、非常に重要な制度です。しかし、制度の内容は頻繁に改正されるため、最新情報を把握しておく必要があります。特に2024年、2025年には大きな変更点があり、知らないと損をしてしまう可能性も…。

この記事では、2025年の住宅ローン控除の改正点をどこよりも詳しく、わかりやすく解説します。変更点、注意点、あなたへの影響、そして、いつまでに家を買うのが得なのか、といった疑問に、プロの視点からお答えします。

さらに、改正点を踏まえた上で、住宅ローン控除を最大限に活用するためのポイントもお伝えします。

この記事を読めば、住宅ローン控除の最新情報がすべてわかり、安心してマイホーム購入の計画を進められるようになるでしょう。

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1. 住宅ローン控除とは？ ～ 制度の基本をおさらい ～

「住宅ローン控除」という言葉は耳にしたことがあっても、その仕組みやメリットについて詳しく知らない方もいらっしゃるかもしれません。この章では、住宅ローン控除の基本的な知識を、できるだけわかりやすく解説していきます。

住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別控除」と呼ばれ、住宅ローンを利用してマイホームを購入したり、リフォームしたりした際に、一定の期間、所得税から一定額が控除される制度です。

この制度の最大のポイントは、「税額控除」であるという点です。

税額控除とは、所得税額そのものから、計算された控除額を直接差し引くことができる仕組みのこと。所得控除のように、所得から一定額を差し引いて課税対象額を減らすのとは異なり、税額控除は、より直接的に税負担を軽減する効果があります。

例えば、年末時点の住宅ローン残高が3000万円だったとしましょう。
現在の控除率は0.7%ですから、3000万円に0.7%をかけると、21万円が控除額となります。

この21万円が、その年の所得税額から差し引かれることになります。もし、その年の所得税額が15万円で、控除額の21万円を引ききれない場合、残りの6万円は、翌年の住民税から控除されます（ただし、住民税からの控除には上限があり、最大で9万7500円までです）

住宅ローン控除のメリットは、何と言っても所得税や住民税の負担を軽減できる点にあります。控除期間は、住宅の種類や入居時期によって異なりますが、最長で13年間です。例えば、毎年21万円の控除を受けられるとすれば、13年間で合計273万円もの税金が戻ってくる計算になり、家計への影響は非常に大きいと言えるでしょう。

ただし、住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。まず、自分が住むための家であることが大前提です。別荘やセカンドハウス、賃貸用の住宅は対象外となります。また、原則として床面積が50㎡以上である必要があります（ただし、2024年12月31日までに建築確認を受けた新築住宅で、合計所得金額が1,000万円以下の場合は、40㎡以上でも対象となります）

さらに、住宅ローンの返済期間が10年以上であること、年間の合計所得金額が2,000万円以下であること、そして、住宅の引き渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き住んでいること、などが主な要件です。

中古住宅の場合は、これらの条件に加えて、築年数が一定以内であること（耐火建築物であれば築25年以内、非耐火建築物であれば築20年以内が原則）などの要件があります。ただし、一定の耐震基準を満たすことが証明された場合は、築年数に関係なく控除を受けられます。

住宅ローン控除を受けるためには、初年度は確定申告が必要です。会社員の方も、最初の年だけは、ご自身で税務署に行って確定申告をする必要があります。確定申告の際には、確定申告書、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書、住宅ローンの残高証明書、建物の登記事項証明書、売買契約書または請負契約書のコピー、（一定の省エネ基準を満たす場合）住宅性能証明書など、様々な書類が必要になります。2年目以降は、会社員の方であれば、年末調整で手続きをすることができます。

「住宅ローン控除って、なんだか難しそう…」
そう思われた方も、ご安心ください。

イエツグでは、住宅ローン控除に関するご相談も承っております。お客様の状況に合わせて、わかりやすくご説明いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

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2. なぜ改正？ 2024年・2025年住宅ローン控除改正の背景

住宅ローン控除は、これまでも何度か改正されてきましたが、2024年と2025年にも大きな変更がありました。
ここでは、その改正の背景について詳しく見ていきましょう。

2.1 住宅市場の現状と課題

近年の住宅市場は、新築住宅の価格高騰や中古住宅の流通促進といった動きが見られます。
新築住宅の価格は、資材価格の高騰や人手不足などの影響で上昇傾向にあり、一般の消費者にとっては手が届きにくい状況になりつつあります。

一方、中古住宅市場は、政府の政策の後押しもあり、徐々に活性化してきています。
しかし、中古住宅は、新築住宅に比べて性能面で劣る場合があり、購入をためらう人も少なくありません。

また、少子高齢化や人口減少といった社会情勢の変化も、住宅市場に大きな影響を与えています。
特に、地方では空き家が増加し、社会問題となっています。

2.2 政府の住宅政策の転換

このような状況を踏まえ、政府は、住宅政策の転換を図っています。
これまでの「新築住宅の取得促進」から、「既存住宅（中古住宅）の流通促進」や「住宅の省エネ化」へと、政策の重点をシフトしています。

具体的には、

• 良質な住宅ストックの形成
• 省エネ住宅の普及
• 子育て世帯や若者夫婦世帯の住宅取得支援

などを目指しています。

2.3 省エネ住宅推進の狙い

2024年・2025年の住宅ローン控除の改正では、省エネ基準適合住宅が要件化されたことが大きなポイントです。
これは、地球温暖化対策の一環として、住宅の省エネ化を強力に推進するためです。

政府は、2050年までに温室効果ガスの排出量を実質ゼロにする「カーボンニュートラル」の実現を目標に掲げています。
住宅分野においても、省エネ性能の高い住宅の普及が急務となっており、住宅ローン控除の改正は、そのための重要な施策の一つと言えるでしょう。

省エネ性能の高い住宅は、光熱費を抑えることができ、快適な住環境を実現できるだけでなく、地球環境にも優しいというメリットがあります。
住宅ローン控除の改正は、省エネ住宅の普及を後押しし、持続可能な社会の実現に貢献することが期待されています。

2.4　その他の背景

住宅ローン控除は、住宅取得者の金利負担の軽減を図るための制度ですが、2022年度の税制改正では、住宅ローン控除の控除率を1％から0.7％に引き下げました。 

これは住宅ローン金利が低金利であることも理由の一つです。 住宅ローンの金利が1％を下回ると、控除額のほうが多いという逆転現象(いわゆる逆ざや)が起きてしまい 本来の「金利負担の軽減」の役割を果たしづらい状況になっていたことがあげられます。

これらの背景を踏まえ、2024年・2025年の住宅ローン控除の改正が行われました。

「改正の背景はわかったけど、具体的にどう変わったの？」
「自分にはどんな影響があるの？」

そんな疑問をお持ちの方は、次の章で詳しく解説していきますので、ぜひ読み進めてみてください。

そしてさらに詳しく知りたい、という場合はイエツグにお気軽にご相談ください。

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3. 【一覧表で比較】2024年・2025年住宅ローン控除の主な変更点

2024年と2025年の住宅ローン控除の改正では、いくつかの重要な変更点がありました。
ここでは、主な変更点を一覧表で比較し、わかりやすく解説していきます。

（※）2023年12月31日までに建築確認を受けた新築住宅、または、2024年6月30日までに建築された新築住宅は、借入限度額2000万円、控除期間10年間で控除を受けられます。

主な変更点

• 省エネ基準適合の義務化: 2024年以降に建築確認を受ける新築住宅は、原則として省エネ基準に適合していることが住宅ローン控除の要件となりました。
• 借入限度額の引き下げ: 新築住宅の借入限度額が、全体的に引き下げられました。ただし、子育て世帯・若者夫婦世帯は、一部の住宅タイプで2023年までの水準が維持されます。
• 「その他の住宅」の扱い: 省エネ基準に適合しない新築住宅（「その他の住宅」）は、原則として住宅ローン控除の対象外となりました。ただし、一定の条件を満たす場合は、経過措置として控除を受けられます。
• 子育て世帯・若者夫婦世帯への配慮: 子育て世帯や若者夫婦世帯は、借入限度額が優遇され、より多くの控除を受けられる可能性があります。

これらの変更点を踏まえ、ご自身の状況に合わせて、最適な住宅購入・売却プランを検討することが重要です。
さらに詳しい情報や、個別のケースについては、イエツグまでお気軽にご相談ください。

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4. 【住宅の種類別】2025年住宅ローン控除の注意点

2025年の住宅ローン控除は、住宅の種類（新築、中古、リフォーム）によって、適用される要件や控除額が異なります。
ここでは、それぞれのケースにおける注意点を詳しく解説していきます。

4.1 新築住宅

2024年以降に建築確認を受ける新築住宅については、原則として省エネ基準への適合が住宅ローン控除の必須要件となりました。省エネ基準には複数の段階があり、高い性能を持つ住宅ほど、より多くの控除を受けられる仕組みになっています。

具体的には、「認定長期優良住宅」、「認定低炭素住宅」、「ZEH水準省エネ住宅」、「省エネ基準適合住宅」の4種類に分類され、それぞれ借入限度額と控除期間が設定されています。

例えば、認定長期優良住宅と認定低炭素住宅の場合、借入限度額は最大5000万円（子育て世帯・若者夫婦世帯以外は4500万円）、控除期間は13年間です。

ZEH水準省エネ住宅の場合は、借入限度額が4500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯以外は3500万円）、控除期間は13年間となります。
省エネ基準適合住宅の場合は、借入限度額が4000万円（子育て世帯・若者夫婦世帯以外は3000万円）、控除期間は13年間です。

ただし、注意点として、2023年12月31日までに建築確認を受けた新築住宅、または2024年6月30日までに建築された新築住宅については、省エネ基準を満たしていなくても、例外的に住宅ローン控除の対象となります。この場合の借入限度額は2000万円、控除期間は10年間です。

また、子育て世帯（19歳未満の子を有する世帯）や若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満の世帯）は、借入限度額が上乗せされる優遇措置があります。

さらに、住宅の省エネ性能を証明する書類（住宅省エネルギー性能証明書など）が必要となる点も、覚えておきましょう。

4.2 中古住宅

中古住宅の場合、新築住宅のような省エネ基準の義務化はありません。
しかし、築年数と耐震基準に関する要件があります。

原則として、耐火建築物（マンションなど）は築25年以内、非耐火建築物（木造住宅など）は築20年以内であることが要件となります。ただし、この築年数を超える場合でも、現行の耐震基準に適合していることが証明できれば、住宅ローン控除の対象となります。

中古住宅の住宅ローン控除の控除期間は、一律10年間です。

借入限度額は、住宅の性能によって異なり、長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅の場合は3000万円、それ以外の住宅の場合は2000万円となります。

4.3 リフォーム

リフォームの場合も、住宅ローン控除の対象となる場合があります。
対象となるのは、増築、改築、大規模な修繕・模様替え、マンションの専有部分の床、階段、壁の過半数について行う修繕・模様替え、居室、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関、廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替え、耐震改修工事、一定のバリアフリー改修工事、一定の省エネ改修工事などです。

リフォームの場合、工事費用が100万円を超える必要があり、控除期間は、原則として5年間または10年間（工事内容によって異なります）また、リフォーム工事の内容や費用を証明する書類（工事請負契約書、増改築等工事証明書など）が必要になります。

このように、住宅の種類によって、住宅ローン控除の要件や注意点が異なります。ご自身のケースに合わせて、しっかりと確認しておくことが大切です。

「自分の場合はどうなるの？」
「もっと詳しく知りたい！」という方は、ぜひイエツグにご相談ください。

お客様の状況に合わせて、最適なアドバイスをさせていただきます。

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5. 2025年住宅ローン控除、いつまでに契約・入居すればいい？

2025年の住宅ローン控除の適用を受けるためには、住宅の取得（契約）や入居のタイミングが重要になります。

ここでは、期限に関する注意点と、2026年以降の見通しについて解説します。

5.1 契約期限と入居期限

住宅ローン控除は、住宅の取得（契約）日ではなく、居住を開始した年によって、適用される制度や控除額が異なります。

2025年中に居住を開始した場合、原則として2025年の制度が適用されます。つまり、新築住宅の場合は、原則として省エネ基準に適合していることが要件となり、借入限度額や控除期間は、住宅の性能によって異なります。

ただし、前述の通り、2023年12月31日までに建築確認を受けた新築住宅、または2024年6月30日までに建築された新築住宅については、省エネ基準を満たしていなくても、例外的に住宅ローン控除の対象となります（借入限度額2000万円、控除期間10年間）

中古住宅の場合は、取得日（契約日）や入居時期に関わらず、築年数や耐震基準などの要件を満たせば、2025年も住宅ローン控除の対象となります（控除期間10年間）

5.2 2023年以前の契約・入居との比較

2023年以前に住宅を取得し、居住を開始している場合は、2023年までの制度が適用されます。

（※）子育て世帯・若者夫婦世帯は、借入限度額が上乗せされます。

2023年以前と比べて、2024年・2025年は、新築住宅の借入限度額が引き下げられ、省エネ基準への適合が原則として必須となりました。

5.3 2026年以降の住宅ローン控除はどうなる？

2025年12月31日までの入居については、現行の住宅ローン控除制度が適用されますが、2026年以降の制度については、現時点では未定です。

ただし、過去の傾向から、住宅ローン控除制度が完全に廃止される可能性は低いと考えられます。しかし、制度の内容は、その時々の社会情勢や政策によって変更される可能性があるため、今後の動向を注視していく必要があります。

住宅ローン控除は、住宅購入を検討する上で非常に重要な制度です。
最新の情報をしっかりと確認し、ご自身の状況に合わせて、最適なタイミングで住宅購入・売却を進めるようにしましょう。

「いつまでに契約すればいいの？」
「自分の場合はどうなるの？」など、具体的な疑問や不安がある方は、ぜひイエツグにご相談ください。

専門知識を持ったスタッフが、お客様一人ひとりの状況に合わせて、丁寧にアドバイスさせていただきます。

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6. 2024年・2025年住宅ローン控除改正の影響

2024年・2025年の住宅ローン控除の改正は、住宅購入を検討している人、すでに住宅を所有している人、そして不動産市場全体に、どのような影響を与えるのでしょうか？
ここでは、それぞれの立場から、詳しく見ていきましょう。

6.1 住宅購入を検討している人への影響

今回の改正で、最も大きな影響を受けるのは、これから新築住宅の購入を検討している人です。

2024年以降に建築確認を受ける新築住宅は、原則として省エネ基準に適合していることが、住宅ローン控除の適用要件となりました。
つまり、省エネ基準を満たさない住宅は、住宅ローン控除を受けられなくなる可能性があるということです。

ただし、前述の通り、

• 2023年12月31日までに建築確認を受けた新築住宅
• 2024年6月30日までに建築された新築住宅

上記に当てはまる場合は省エネ基準を満たしていなくても住宅ローン控除の対象となります。(借入限度額2000万円、控除期間10年)

また、省エネ基準を満たす住宅でも、その性能によって、借入限度額が異なります。

• 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅: 一般世帯は4500万円、子育て世帯・若者夫婦世帯は5000万円
• ZEH水準省エネ住宅: 一般世帯は3500万円、子育て世帯・若者夫婦世帯は4500万円
• 省エネ基準適合住宅: 一般世帯は3000万円、子育て世帯・若者夫婦世帯は4000万円

これらの変更は、住宅購入の選択肢や、資金計画に大きな影響を与える可能性があります。

例えば、省エネ基準を満たさない住宅の購入を検討している場合は、住宅ローン控除を受けられないことを前提に、資金計画を立てる必要があります。

また、省エネ基準を満たす住宅を購入する場合は、どの程度の性能の住宅を選ぶかによって、借入限度額が変わってくるため、注意が必要です。

中古住宅の購入を検討している人への影響は、新築住宅に比べると限定的です。
しかし、中古住宅市場全体で見ると、省エネ性能の高い住宅の価値が相対的に高まる可能性があります。

6.2 住宅を売却する人への影響

すでに住宅を所有している人が、その住宅を売却する場合、今回の改正は、直接的な影響は少ないと言えます。

ただし、買い手が住宅ローン控除の利用を検討している場合、省エネ基準を満たしているかどうか、築年数はどうか、といった点が、売却価格や売却のしやすさに影響を与える可能性があります。

特に、省エネ基準を満たしていない住宅は、買い手にとって魅力が薄れる可能性があるため、注意が必要です。

6.3 不動産市場全体への影響

今回の改正は、新築住宅の省エネ化を促進し、中古住宅市場における省エネ性能の重要性を高める効果が期待されます。

長期優良住宅やZEH住宅など、省エネ性能の高い住宅の需要が高まり、これらの住宅の価格が上昇する可能性があります。
一方、省エネ基準を満たさない住宅は、需要が減少し、価格が下落する可能性があります。

また、今回の改正は、住宅メーカーや工務店に対して、省エネ住宅の開発・供給を促す効果も期待されます。
これにより、住宅市場全体が、より環境に配慮した方向に進んでいくことが予想されます。

2024年・2025年の住宅ローン控除の改正は、住宅購入を検討している人、住宅を売却する人、そして不動産市場全体に、様々な影響を与える可能性があります。

「今回の改正で、自分にはどんな影響があるの？」
「具体的にどうすればいいの？」と疑問に思った方は、ぜひイエツグにご相談ください。

お客様の状況に合わせて、最適なアドバイスをさせていただきます。

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7. 住宅ローン控除に関するよくある質問（Q&A）

住宅ローン控除は、制度の内容が複雑で、様々な疑問や不安が生じやすいものです。ここでは、住宅ローン控除に関するよくある質問とその回答をまとめました。

Q1: 夫婦で住宅ローンを組む場合、控除額はどうなる？

A1: 夫婦それぞれが住宅ローン控除の要件を満たしていれば、それぞれが控除を受けることができます。これを「連帯債務」と言います。
例えば、夫婦それぞれが3000万円ずつ、合計6000万円の住宅ローンを組んだ場合、それぞれの年末残高に応じて控除額が計算され、それぞれの所得税から控除されます。
ただし、住宅ローン控除には、借入限度額や、住宅の種類に応じた控除額の上限があるため、必ずしも2人分の控除を最大限に受けられるとは限りません。

Q2: 住宅ローン控除とふるさと納税は併用できる？

A2: はい、併用できます。ただし、住宅ローン控除によって所得税が減額されると、ふるさと納税の控除上限額も減る可能性があるため、注意が必要です。
ふるさと納税の控除上限額は、所得税額や住民税額によって決まります。住宅ローン控除によって所得税が減ると、ふるさと納税の控除上限額も減ってしまう可能性があるのです。
ふるさと納税を行う際は、住宅ローン控除後の所得税額を考慮して、寄付額を調整するようにしましょう。

Q3: 住宅ローン控除の申請に必要な書類は？

A3: 住宅ローン控除の申請には、様々な書類が必要になります。
初年度は確定申告が必要で、確定申告書や住宅借入金等特別控除額の計算明細書、住宅ローンの年末残高証明書、建物の登記事項証明書、売買契約書や請負契約書のコピーなどが必要です。
新築住宅で省エネ基準を満たすことを証明するためには、住宅省エネルギー性能証明書なども必要になります。
2年目以降は、会社員であれば年末調整で手続きができますが、その際にも、税務署から届く書類や、住宅ローンの年末残高証明書などが必要になります。
必要な書類は、住宅の種類や取得方法、リフォームの有無などによって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

Q4: 住宅ローン控除の申請を忘れたらどうなる？

A4: 住宅ローン控除の申請を忘れてしまった場合でも、過去5年分まで遡って還付申告をすることができます。
還付申告とは、納めすぎた税金を取り戻すための手続きです。確定申告の期限を過ぎてしまっても、諦めずに手続きをしましょう。

Q5: 転勤などで住宅ローン控除が受けられなくなった場合は？

A5: 転勤などで住宅ローン控除の適用を受けている住宅に住めなくなった場合でも、一定の要件を満たせば、再適用を受けることができます。
具体的には、転勤から戻ってきて再びその住宅に住み始めた場合や、単身赴任で家族が引き続きその住宅に住んでいる場合などです。
ただし、再適用を受けるためには、再度確定申告をする必要があります。

この他にも、住宅ローン控除に関する疑問や不安はたくさんあると思います。

「こんなこと聞いてもいいのかな…？」
と遠慮せず、どんな些細なことでも、イエツグにご相談ください。

専門知識を持ったスタッフが、お客様一人ひとりの疑問に、丁寧にお答えいたします。

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8. まとめ

この記事では、2024年・2025年の住宅ローン控除の改正内容、注意点、影響などについて詳しく解説してきました。

住宅ローン控除は、マイホームの購入やリフォームを検討している方にとって、非常に重要な制度です。しかし、制度の内容は頻繁に改正されるため、最新の情報を把握しておくことが大切です。

今回の改正では、特に以下の点がポイントとなります。

• 省エネ基準適合住宅の義務化: 2024年以降に建築確認を受ける新築住宅は、原則として省エネ基準に適合していることが住宅ローン控除の要件となりました。
• 借入限度額の変更: 住宅の種類や性能、入居時期、そして子育て世帯・若者夫婦世帯かどうかによって、借入限度額が細かく設定されています。
• 控除率・控除期間: 控除率は0.7%、控除期間は新築住宅・買取再販住宅で原則13年間、中古住宅は10年間です。
• 2025年問題:2025年問題によって不動産価値が下がる可能性が示唆されています。

これらの改正点を踏まえ、ご自身の状況に合わせて、最適な住宅購入・売却プランを検討することが重要です。

住宅ローン控除は、制度の内容が複雑で、理解するのが難しいと感じる方も多いかもしれません。しかし、正しく理解し、上手に活用することで、住宅購入・売却の負担を大きく軽減することができます。

「今回の改正で、自分にはどんな影響があるの？」
「具体的にどうすればいいの？」
「もっと詳しく話を聞きたい…」

そんな疑問や不安をお持ちの方は、ぜひイエツグにご相談ください。

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この記事が、あなたの住宅購入・売却の一助となれば幸いです。