中古住宅のリフォームは「リフォーム一体型住宅ローン」がおすすめ！住宅ローン控除についても解説

「リフォームしたいけど予算が……」とお悩みではありませんか？

ただ実は、リフォーム費用もローンを組むことが可能です。リフォーム費用を借り入れるローンには、「リフォーム一体型住宅ローン」と「リフォームローン」という2つのローンがあります。

どちらがいいんだろう？
どうやって組めばいいんだろう？

執筆者　丹拓也

株式会社イエツグ代表取締役 不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。 保有資格：宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

「住宅ローン」と「リフォームローン」

住宅ローンとリフォームローンは、似ているようで異なる点が多くあります。

まずは、住宅ローンとリフォームローンとの違いについて解説します。

住宅ローンとリフォームローンの違い

住宅ローンとリフォームローンとでは、まず融資額の上限が大きく異なります。そして融資額の大小に伴って、担保の有無や審査期間なども変わってきます。

住宅ローンは大きな金額を利用できるので、審査に時間がかかるのが一般的です。

また、購入対象の不動産、またはローン返済済の不動産などを担保に入れなければなりません。その一方で、リフォームローンの場合は融資額が数百万円〜1,500万円など住宅ローンと比較して小さいので、不動産を担保に入れなくても利用可能です。ただし、融資額が小さく担保が不要な反面、返済期間が短く金利も高くなります。

金利が高い理由としては、担保を入れないため金融機関から見ると貸し倒れのリスクがあることが挙げられます。

2020年12月現在、住宅ローン金利は変動が0.5％を切る金融機関が多くなっており、固定金利でも1％強です。その一方、リフォームローンはというと、低くても2％弱ほど。3％前後の金融機関も多くあります。

リフォーム一体型住宅ローンの3つのメリット

中古住宅を購入してリフォームする場合は、リフォーム一体型住宅ローンを利用可能です。こちらはリフォームローンとはまた別の融資商品だと考えてください。

リフォーム一体型住宅ローンは、住宅ローンやリフォームローンとは異なります。住宅ローンとリフォームローンを分けて申し込みするとなると、審査や契約など手間が二重にかかります。また、返済と金利も二重になるので、住宅ローンに上乗せしてリフォームローンを利用できないかという声に応えたのが、リフォーム一体型住宅ローンです。

リフォーム一体型住宅ローンのメリットは3つです。

一つは、リフォームローンと比較して金利が安いこと。2020年12月現在、リフォーム一体型住宅ローンの金利は変動金利で0.5％前後と、一般的な住宅ローンと同水準で提供している金融機関もあります。

続いてメリットの2つ目は、住宅ローンと同じ返済期間で返済できることです。低金利かつ長期間借り入れられれば、月々の負担はグッと少なくなるでしょう。

ただし、金利はローン完済するまで支払わなくてはなりません。リフォーム一体型住宅ローンはリフォームローン単体よりも金利が低いです。しかし、返済期間を考慮すると、リフォーム一帯型住宅ローンを利用するほうが、支払い金利の合計額は高くなる可能性があるのでご注意ください。

そして3つ目のメリットは、ローンの契約本数を1本とすることができる点です。住宅ローンとリフォームローンをそれぞれ別に借り入れるとなると、ローン手数料や契約の手間も2本分かかりますが、リフォーム一体型住宅ローンなら1本で住宅・リフォーム、両方の費用を借り入れられます。

ローンを組むリフォームは「入居前」が賢明

中古住宅の購入にあたっては、住んでみて使い勝手などを確認してからリフォームするか考えたいと思う人もいるかもしれません。しかし、リフォームは可能な限り入居前に済ませておくほうが賢明です。

住宅ローンの融資実行後に後付けでリフォームローンを申し込むとなると、場合によっては審査が通らない可能性があります。リフォームローンも住宅ローンと同様に、審査では「収入に対するローン返済の割合」である「返済比率」を見られるので、すでに住宅ローンを組んだ状態では、リフォームローンの審査が通りにくくなってしまうのです。

リフォームが長引けば仮住まいの費用もかさんでしまうので、中古住宅の購入からできる限りスムーズにリフォーム工事ができるとなお良いでしょう。

イエツグならワンストップ・お得にリフォーム

弊社イエツグでは、中古住宅購入とリフォームをされるお客様は中古住宅の仲介手数料を無料とさせていただいております。

不動産の仲介手数料は、「物件価格×3%＋6万円（消費税別）」で設定されるのが通常です。たとええば3,000万円の住宅を購入するときには96万円（税別）、5,000万円の住宅なら156万円が仲介手数料として発生します。

イエツグならこの費用が無料となりますので、仲介手数料分の費用でリフォームしていただくことが可能です。

リフォーム費用支払いのタイミングによっては「つなぎ融資」の活用を

リフォームローンを利用する場合には、ローン実行のタイミングとリフォーム費用支払いのタイミングとに気をつける必要があります。

（出典：住宅金融支援機構）

中古住宅を購入してリフォームする場合には、リフォーム工事の着工と融資の実行にずれが生じる場合があります。

フラット35もそうなのですが、リフォーム一体型ローンの中には、リフォーム工事完了後に融資が実行されるものがあります。そうなると、工事の着手金の請求が、融資の前となる可能性があるということです。

この場合、手元資金が不足していれば、中古住宅の残代金決済およびリフォーム工事の着手金は「つなぎ融資」をしてもらう必要があります。

つなぎ融資とは？仕組み・借入方法・金利の値・利息の計算方法をまとめて解説！

2021.01.06

つなぎ融資とは、費用が必要になるときと融資が実行されるまでのタイムラグを補うための融資です。注文住宅のように、お住まいが完成する前に着手金が必要なときなどに使われる融資ですね。

つなぎ融資は大変便利な制度ではあるのですが、つなぎ融資の期間の金利はリフォーム一体型住宅ローンで適用される金利より高くなるのでご注意ください。「つなぎ」の期間が長ければ長いほど、金利負担は大きくなってしまいます。

リフォーム費用のローンを組むときの住宅ローン控除

住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高の最大1％を原則10年間にわたって所得税および住民税の一部から控除してくれる制度です。

リフォームローンは、一定の要件を満たしたリフォームのみ住宅ローン控除が適用となります。

リフォームローンに住宅ローン控除が適用される要件

まず、キッチンの交換など簡易なリフォームでは、ローンを組んだとしても住宅ローン控除の対象にはなりません。

（出典：国土交通省）

住宅ローン控除の対象となるリフォーム・リノベーションは、増改築や一定のバリアフリー改修工事、省エネ改修工事など、ある程度、大規模な工事です。

その他、主な適用要件は以下の通りです。

1. 自己所有及び自己居住用の不動産のリフォーム
2. リフォームの日から6ヶ月以内に入居し、適用を受ける年の年末まで継続して居住していること
3. 控除を受ける人の合計所得金額が3,000万円以下であること
4. リフォームをした後の住宅の床面積が50㎡以上
5. 工事費用が100万円以上
6. 10年以上のローンを組んでいること

また省エネ改修やバリアフリー改修については、住宅ローン控除ではなく「リフォーム減税」の方が有利な場合があります。住宅ローン控除とリフォーム減税は併用できませんので、あらかじめよく確認されると良いでしょう。

まとめ：購入した中古住宅のリフォームならリフォーム一体型住宅ローンがおすすめ！

同じようなものと思われがちな住宅ローンとリフォームローンですが、両者には返済期間や金利などの面で明確な違いがあります。

中古住宅を購入してリフォームする場合には、リフォーム一体型住宅ローンを利用する方法もあります。リフォーム一体型住宅ローンを利用すれば、契約の手間や手数料などが少なくて済みます。

弊社イエツグでは、住宅購入にかかる仲介手数料無料の「中古住宅×リノベ」プランをご用意しております。FPや住宅ローンアドバイザーも在籍しておりますので、ローンについてもお気軽にご相談ください。詳しくは以下リンクから特設ページをご確認ください。