「住み替え」という言葉を聞いたことがありますか？
住み替えとは、今住んでいる自宅を売却して新しく物件を購入し、文字通り住み替える不動産の買い方です。
現在コロナ禍でテレワークの推進により、都市部から地方へなどの住み替え需要も増えつつあります。
不動産取引の中でも少し難しい方法の1つで、理解していないまま話を進めてしまうと、後ほどすごく損をするリスクがあります。
売るのが先なのか買うことが先なのか
などの疑問を抱いた方はぜひ読んでみてください。
目次
買い先行、売り先行とは
買い先行、売り先行という言葉は聞きなれない言葉ですよね。
まずは用語を説明していきます。
買い先行とは、最初に新しい新居を購入して、後に自宅の売却をすることです。
売り先行というのは買い先行とは逆で、先に自宅の売却をしてから新しい新居を購入する事です。
ダブルローンとは
住宅ローンというのは1人いれば、1つの住宅ローンを組むということが基本原則となります。
何故ならば、住民票の場所にある住宅に1本の住宅ローンを組めるというのが基本の原則であり、いくつも住民票の住所を持っている人はいないからです。
今住んでいる家に住宅ローンがあり、新居で住宅ローンを組むのであれば、今の住宅ローンを返済しなければいけないというのが基本原則です。
ダブルローンを組むための条件
原則1本しか組めない住宅ローンですが、住み替えの需要も考慮して、将来的に今の自宅を売却してローンを返済する約束をすれば、新居の住宅ローンも組めるようになる制度がダブルローンです。
2重で支払いをしなければいけないため、負担は増えてしまいます。
しかし、
住み替えを検討している方は、こういった住宅ローンの組み方もありますので参考にしてください。
ダブルローンを組みやすい金融機関
ダブルローンを得意としている金融機関もあり、三菱UFJ銀行やきらぼし銀行が該当します。
参考：三菱UFJ銀行「セカンド住宅ローン」
きらぼし銀行「住宅ローン関連」
さらに、
ダブルローンに力を入れている金融機関にはメリットもあり、今の住宅ローンの支払いはしていかなければいけませんが、新居の方の住宅ローンは元本の支払い猶予を受けることができ、金利だけの支払いで良い所もあります。
こういった恩恵がある金融機関もありますので、ダブルローンをご利用の際はよく調べて組む事が大切です。
従前の家は住宅ローン控除が受けられなくなる
住宅ローンを組んでいると所得税の減税優遇措置として、住宅ローン控除を受けることができます。
住宅ローンというのは、自己で居住している物件に適用されるものですので、ダブルローンを組むと自己で居住していない物件となり、住宅ローン控除が受けられなくなります。
しかし、
新居に関しては、居住していて住宅ローン控除の要件を満たしていれば、住宅ローン控除を受けることができます。
買い先行のメリット
- じっくり新居探しができる
- 仮住まいの必要がない
- 荷物を新居へ移動できる
じっくり新居探しができる
まずはじっくり新居探しができます。
自宅売却を先にした場合は、急いで新居を探さなければいけなくなります。
心に余裕を持って理想の住まいを探せることは非常に大切です。
仮住まいの必要がない
万が一、先に売却ができてしまった場合に、住まいが無くなってしまうので、賃貸などで仮の住まいを探さなければいけなくなることもあります。
しかし、
買い先行の場合はこの仮住まいを探す心配も必要ありません。
荷物を新居へ移動できる
先に購入しているので、荷物を新居に移すことができます。
さらに、
購入物件に引っ越しも終わっているので、じっくり時間をかけて売却活動することができる上、荷物も運んであるため、空室での販売活動となります。
物件を売る時は居住中の物件よりも、空室の物件の方が早く売れる傾向にあります。
例えば、
不動産会社に物件を紹介して貰っている時に、突発的に居住中の物件の内覧を頼んでみても、すぐに対応出来ない事が多くあります。
空室の方が売れやすいことについてはこちらの記事でもご説明しております。
買い先行のデメリット
- 新居購入の資金計画が立てづらい
- 自宅のローンの残債があれば、売り急ぐ必要がある
- 売却資金で新居を購入する場合は残金決済までに売却手続きを完了させなければならない
新居購入の資金計画が立てづらい
不動産売却時には査定をしてもらい、査定金額を出してもらいますが、その金額で本当に売れるかどうかは分かりません。
例えば、
3,000万円で売れると査定金額が出ても、実際には2,500万円で売れた場合、差額500万円も生じれば、その後の生活に大きく影響が出るかもしれません。
そうなってくると資金計画を、大幅に変更しないといけなくなる可能性も出てきます。
自宅のローンの残債があれば、売り急ぐ必要がある
また、
自宅のローンの残債がある場合は、売り急ぐ必要があります。
売れないままでいれば、新居のローンと共にダブルローンという形で返済し続けることになるからです。
もし不動産が売れなくてお困りということであれば、4万文字にも及ぶ不動産が売れない理由とまとめた記事がありますので、合わせてご確認いただけますと幸いです。
売却資金で新居を購入する場合は残金決済までに売却手続きを完了させなければならない
さらに、
売却資金で新居を購入する場合、残金決済までに売却手続きを完了させる必要があります。
同時に売買をしなければいけないため、タイミングを合わせるのが非常に難しいです。
なぜなら、
買い手あっての自宅売却ですので、自分で自由にコントロールすることはできないからです。
早く売るために、物件の価格を下げるなど、妥協しなければいけない可能性もあります。
売り先行のメリット
- 販売活動に時間を掛けられる
- 新居購入の資金計画が立てやすい
- ダブルローンにならない
販売活動に時間を掛けられる
販売活動に時間を掛けられるので、希望価格で売却がしやすいです。
どうしてもこの金額で売りたいといった要望が強い方は、売り先行をオススメします。
新居購入の資金計画が立てやすい
さらに、
売却金額を基に新居を購入するので、資金計画を立てやすいです。
買い先行の場合は査定金額を元に新居の購入を検討しますが、査定金額よりも少ない金額で売却された時は資金計画に狂いが生じてしまいます。
反対に売り先行では、すでに売却が決まっているので売却金額も決定しております。
そのため、
資金計画も立てやすく予算を決めて新居の購入ができます。
ダブルローンにならない
自宅の売却をして、住宅ローンを完済してから新居を購入するので、ローンを組む際もダブルローンにはなりません。
売却しなければいけない期間が、差し迫っているのになかなか売れないといった、精神的なリスクも避けられます。
売り先行のデメリット
- 次の家を急いで決める必要がある
- 居住中だと見学者がじっくり内覧できない
- 居住中の場合、日程調整が合わずに内覧に繋がらないことがある
次の家を急いで決める必要がある
新居が決まっていない場合は、次に住む家を急いで決める必要があります。
もし決まらなかった状態で自宅売却ができてしまった時は、賃貸などで仮住まいをしなければいけなくなります。
居住中だと見学者がじっくり内覧できない
また、
買い先行でもご説明した通り、自宅の売却活動の際に、居住中だと見学者がじっくり内覧できない可能性があります。
詳しくはこちらの記事でご説明しております。
居住中の場合、日程調整が合わずに内覧に繋がらないことがある
居住中の場合、日程調整ができず、内覧に繋がらない可能性がありますので、なかなか売却できず売却金額が下がってしまうリスクがあります。
買い先行と売り先行のオススメはどっち？
どちらが絶対に良いということはなく、住み替えをする人の状況によってオススメできる方法が変わってきます。
例えば、
ダブルローンは利用できるのかや、どこの銀行で組むのかなどで変わります。
ダブルローンが可能な方は買い先行がオススメ
そもそもダブルローンが組めるか
ダブルローンを使える人は多くありません。
なぜなら、
金融機関から見れば、返せない人に貸すよりも返せる人に貸したいからです。
ダブルローンでは一般的に負担が増えるので、返せないという人が増えることが予想されます。
一定期間は利息のみの支払いで優遇されますが、一定期間を過ぎると利息も元本も支払わなければならないために、非常に負担も多いです。
同時に2つのローンを返済しているので、金融事故が起こるリスクも考えられます。
それに伴い金融機関も、返済できるかどうかをしっかりとチェックします。
そのため、
審査自体が非常に厳しく、まずは審査に通るかどうか、そもそもダブルローンが組めるのかを確認しなければいけません。
ダブルローンが組める人は始めに購入物件を見つけること
ダブルローンが可能な方は、まずは購入物件を探してください。
売却活動はその段階ではしなくても良いでしょう。
購入物件の希望条件を交渉時に、決済の期間をできる限り長めに取ってもらい、自宅の売却活動を始めましょう。
例えば、
半年間待ってもらえるのであれば、その半年の間に自宅の売却を成約させて、買いと売りを同時に決済することです。
そして、
万が一同時に出来なかった時に、ダブルローンを使うといった方法を取りましょう。
上手くいけば同時に決済ができますし、最悪ダブルローンを利用すれば良いのです。
何故最初から同時決済を目指すのかというと、金融機関はダブルローンで金利のみの支払いを認めていますが、あくまで例外であり、リスクの高い金融商品だからです。
そうなると一般的な住宅ローンより金利が高くなります。
そのため、
できれば利用せずに、同時決済ができることが住宅ローンの選択肢も広がるので、一番の理想となります。
ダブルローンが不可能な方は売り先行がオススメ
ダブルローンが使えないので、売却活動を先にします。
自宅の売却が成約しそうであれば、新居を探すための猶予期間を待ってもらえるように買主様に交渉していきます。
買主様によっては1ヶ月から1年ほど待っていただけることがあります。
そして、万が一良い物件が見つからなかった場合も考慮して、賃貸で仮住まいすることも視野に入れておきましょう。
どちらの場合も購入と売却を同時に行うのが理想
どちらもうまく進めていくには売り買いを同時に進めていくことが理想です。
買い先行の場合、理想の住み替えができなかったら、ダブルローンを組みましょう。
売り先行の場合、タイミングが合わなかった時の事も考えて、賃貸に仮住まいすることを視野に入れて住み替えすることも大切です。
まとめ
メリット
- じっくり新居探しができる
- 仮住まいの必要がない
- 荷物を新居へ移動できる
デメリット
- 新居購入の資金計画が立てづらい
- 自宅のローンの残債があれば、売り急ぐ必要がある
- 売却資金で新居を購入する場合は残金決済までに売却手続きを完了させなければならない
メリット
- 販売活動に時間を掛けられる
- 新居購入の資金計画が立てやすい
- ダブルローンにならない
デメリット
- 次の家を急いで決める必要がある
- 居住中だと見学者がじっくり内覧できない
- 居住中の場合日程調整が合わずに内覧に繋がらないことがある
住み替えをしなければいけなかった理由を再度考えて、焦らずに手続きを進めましょう。
焦ることでよくある失敗が、前に住んでいた物件で感じていた不満は解消されずに、住む場所だけ変わってしまったという本末転倒な結果を招く事です。
住み替え自体が複雑で難しい取引ですので、場合によっては手続きの不備で損する場合もありますので、依頼する不動産会社や担当者はしっかり見て選びましょう。
通常の不動産取引では、買いの方で1つの契約、売りの方で1つの契約になりますので、両方で仲介手数料が掛かります。
例えば、仲介手数料を税抜の物件価格×3％＋6万円で計算して、購入物件が5,000万円、売却物件が5,000万円の場合ですと156万円×2で312万円の仲介手数料が掛かります。
弊社イエツグでは、1億円以下の物件は仲介手数料一律182,900円（税別）で購入も売却もできますので、合計365,800円（税別）の仲介手数料で取引ができます。
一般的な不動産会社と弊社イエツグで住み替えをした時の仲介手数料の差額を比較すると、何と約275万円…
買い先行にするのか、売り先行にするのかという検討も重要ですが、住み替えに掛かる諸費用も計算し、資金的に本当に実行可能なのかを検討することも大切ですね。
弊社イエツグでは、買い替え・住み替えを最も得意としております。
住み替えに適した住宅ローンを紹介してほしい
諸費用を安くしたい
購入と売却をお願いしてスムーズな住み替えをしたい
上記のご要望がありましたら、ぜひ弊社イエツグまでお気軽にお問合せ下さい
今住んでいるのに、どうやって売るの？