住宅ローン審査基準とは？返済比率・信用情報・物件確認のポイント

住宅を購入するときは、多くの方が「自分は住宅ローンの審査に通過できるのだろうか・・・」と不安になります。住宅の価格は非常に高額ですので、審査に通過できず住宅ローンを組めなければ、夢のマイホームを購入できなくなるからです。そしてもし審査に通るローンが見つかったとしても、借り入れ条件が悪く、毎月の返済額や総返済額が高額になってしまう可能性があります。よって、できるだけあなたにとって好条件の住宅ローン審査に通過することが、住宅購入のポイントの1つだといえるのです。しかし住宅ローンの審査基準は、一般に公開されているわけではありません。そのため金融機関が、どのような基準で審査をしているのか、ご存じない方がほとんどでしょう。そこで今回は、住宅ローンの審査基準について、わかりやすく解説していきます。

この記事で分かること

住宅ローン審査の流れ
住宅ローンの審査では何がチェックされるのか
住宅ローンの審査に落ちてしまう理由

住宅ローンの審査基準を知っておくと、適切なローン選択がしやすくなり、物件選びにも役立つよ！

執筆者　丹拓也

株式会社イエツグ代表取締役 不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。 保有資格：宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・賃貸不動産経営管理士・外壁診断士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

住宅ローンの審査は事前審査と本審査の2段階

審査基準は「年収だけ」では決まりません

住宅ローン審査では、申込者の返済能力、既存借入、信用情報、物件の担保評価、提出書類などが総合的に確認されます。審査項目の基準は金融機関や商品によって異なるため、古い金利や一律の年数・割合をそのまま当てはめず、申込み時点の条件を確認してください。

住宅ローンの審査は、物件の契約前におこなわれる事前審査と、物件を契約したあとにおこなわれる本審査に分かれています。住宅ローンを借り入れるためには、事前審査と本審査の両方に通過しなければなりません。

事前審査

事前審査では、年収や職業、勤続年数などから個人の返済能力が審査されます。とくに、不動産会社を経由して申し込んだ都市銀行や地方銀行による事前審査は、非常に精度が高いです。事前審査の段階で、本人確認書類や源泉徴収票などの書類をもとに審査されるだけでなく、個人の信用情報や物件の担保力も入念に調べられるからです。ただし、事前審査に通過しても本審査で確定するわけではありません。提出書類の内容、物件の担保評価、契約条件などが本審査で確認され、結果が変わることがあります。事前審査は、申込者の自己申告を中心に確認する方式もあれば、書類や信用情報を早い段階で確認する方式もあり、金融機関によって方法や確認範囲が異なります。事前審査を通過しても本審査まで確定とはいえないため、申告内容と提出書類をそろえておくことが重要です。

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事前審査の期間は、金融機関、申込方法、書類のそろい方、申込時期によって異なります。日数だけで判断せず、契約や決済の予定に間に合うかを担当者へ確認しましょう。

本審査

本審査では、主に物件の担保力や個人の健康状態、信用情報が審査されます。また事前審査で見られた項目も、源泉徴収票や確定申告書などの書類をもとに、より厳しい目でチェックされます。金融機関が審査で物件の担保力を確認する理由は、住宅ローンの返済が滞ったときに、物件を競売にかけて融資したお金を回収できるかどうか確認するためです。そのため本審査では、売買契約書や重要事項説明書をもとに、ローンを用いて購入する物件に担保としての価値があるかどうかが、入念にチェックされます。本審査にかかる期間は、金融機関や案件、書類の確認状況によって変わります。追加資料を求められることもあるため、売買契約後は融資実行までのスケジュールを早めに確認してください。ここまで、住宅ローン審査の流れを解説しました。それでは住宅ローンの審査では、それぞれの項目がどのように確認されるのでしょうか？順番に確認していきましょう。

住宅ローンの審査基準1.年収・返済比率

住宅ローンを借りても、借り入れる人が借入額に見合っただけの年収を得てないければ、返済できません。そこで住宅ローン審査では、借入額が年収に対して適正かどうかを、返済比率（返済負担率）を計算して審査します。返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合です。基準、審査金利、収入の扱いは金融機関や商品によって異なるため、一般的な目安を審査通過ラインとして扱わないようにしましょう。

返済比率は一律の合格ラインではありません

返済比率（返済負担率）は、年収に対する年間返済額の割合です。金融機関は、住宅ローンだけでなく、車のローンやカードローンなどを含めて確認することがあります。基準や審査金利、収入の扱いは商品ごとに異なるため、下の数値を審査通過ラインとして使わないでください。

確認項目	申込み前に見るポイント
年間返済額	住宅ローン以外の返済も含めて試算する
審査金利	実際の適用金利と異なる場合があるため金融機関へ確認する
返済期間	完済時年齢と将来の家計を合わせて考える

たとえば、返済比率を仮に35％として試算することはできますが、これは説明用のシミュレーションにすぎません。借入可能額と、無理なく返せる借入額は別に考えましょう。

住宅ローンの審査基準2.他の借入状況

住宅ローンの借入額が、返済比率の範囲内であっても、以下のような他からの借入があり、返済比率が金融機関の基準を超えると審査に落ちてしまいます。

車のローン
教育ローン
奨学金
消費者金融からの借入

住宅ローンの審査時に金融機関は、申し込んだ人の借入契約や返済残高をすべて確認します。そのため住宅ローンの契約時に、他のローンの借入情報を伝えていなくても、審査時に必ず発覚するのです。また住宅ローンの申し込みから、融資が実行されるまでに他の借入をすると、審査に落ちる可能性が高まります。加えてクレジットカードのキャッシング枠は、利用していなくても借入とみなされることがあるため、不要なカードは解約しておきましょう。

住宅ローンの審査基準3.勤続年数・職業

住宅ローンを借り入れる人が、収入の安定した職業に就いていなければ、返済を滞納される可能性があります。そのため審査では、借り入れる人の職業や勤続年数もチェックされるのです。職業や勤続年数から考える、住宅ローンの審査に通りづらい人の特徴は、以下の通りです。

転職を繰り返している
勤続年数が浅い
自営業・会社経営などで収入資料の確認が必要な場合
歩合制の会社で働いている
契約社員・パート・アルバイトで働いている

上記に当てはまるからといって、必ず住宅ローン審査に落ちるわけではありません。雇用形態や収入の得方によって確認される資料や審査方法が変わることがあるため、必要書類を申込先に確認しましょう。住宅ローンの申込みから融資実行までに転職すると、収入や勤務先に関する確認が必要になることがあります。転職予定がある場合は、申込み前に金融機関へ相談してください。転職の時期に関する扱いは、金融機関や申込者の状況によって変わります。転職を予定している場合は、審査への影響を自己判断せず、事前に確認しましょう。

住宅ローンの審査基準4.年齢・健康状態

借入期間の上限や完済時年齢は、金融機関・商品・申込者の年齢などによって定められています。年齢だけで結果を断定せず、希望する借入期間と完済時年齢を申込先で確認しましょう。完済時年齢の条件が設けられる背景には、返済期間だけでなく団体信用生命保険の加入年齢など、商品ごとの条件があります。上限や加入条件は金融機関・商品によって異なるため、申込先の最新条件を確認しましょう。団体信用生命保険とは、住宅ローンを借り入れた人に万一のことがあった場合に、保険会社から保険金が支払われて残債が0円になる保険です。団信加入が条件の商品もあれば、フラット35のように団信に加入しない場合も利用できる商品もあります。健康状態に不安がある場合は、ワイド団信を含めて申込先へ確認しましょう。団体信用生命保険の加入条件や取扱いは、金融機関・商品によって異なります。健康状態に不安がある場合でも、ワイド団信や団信任意の商品を含めて選択肢を確認できる場合があるため、早めに相談しましょう。しかし健康状態に自信がないからといって、住宅ローンの利用を諦める必要はありません。持病を持っている人や、過去に大病を患った経験がある人は、通常の団信よりも引受基準が緩和されたワイド団信に加入するのも一つの方法です。ワイド団信の保険料や金利上乗せの有無・幅は、金融機関や商品によって異なります。適用条件と返済額を確認し、無理のない返済計画になるかを比較してください。

住宅ローンの審査基準5.個人の信用情報

信用情報は住宅ローン審査で確認される項目の一つです。ただし、登録内容の種類・発生時期・現在の状態、金融機関の商品方針などによって扱いは異なるため、個別事情だけで結果を断定することはできません。信用情報に問題があると判断される例は、以下の通りです。

クレジットカードの支払いを短期間で複数回にわたって滞納した
ローンやクレジットの返済状況に延滞などの記録がある
借金が返済できず過去に自己破産をしたことがある

信用情報の登録期間は、信用情報機関、情報の種類、契約状態などによって異なります。「延滞から5年たてば必ず住宅ローンを組める」「5年たたなければ組めない」と一律にはいえません。まずはCIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターなどで本人開示を行い、登録内容と保有期限を確認しましょう。信用情報は、信用情報機関に対して開示請求できます。ご自身の信用情報が気になる場合は、開示請求をして確認してみると良いでしょう。

2026.07.15

これはあまり知られていない話なのですが、審査時に提示する運転免許証によって、住宅ローン審査に落ちてしまうこともあります。免許証の紛失回数が多いかたは、ぜひ以下の記事をチェックしてみてください。

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審査基準が“厳しい”“緩い”は金融機関によっても、審査を受ける人によっても異なる

審査基準は、金融機関によって異なります。そのため「A銀行では審査に落ちたのにB銀行では通過した」といったケースもありえるのです。フラット35も、申込者の年齢・国籍等、借入額・返済期間、住宅の床面積や技術基準などの利用条件があります。自営業や転職直後でも必ず通りやすいと決めつけず、最新の条件と必要書類を確認してください。そのため、住宅ローン審査に落ちたからといって、悲しむ必要はありません。申し込む金融機関を変えると、住宅ローンを組める可能性はあります。ただし、あまり手当たり次第の銀行で審査を依頼するのはおすすめできません。住宅ローンの申込みに関する情報は、信用情報機関に一定期間登録されます。複数の申込みがある場合は、申込先や時期を整理して説明できるようにし、短期間に手当たり次第に申込むのではなく、条件に合う金融機関を比較してから進めましょう。申込情報だけで審査結果を断定することはできません。

まとめ：住宅ローンは年収や勤続年数などが一定基準を満たさないと通過できない

住宅ローンの審査では、年収や勤続年数、信用情報などのさまざまな視点から、個人の返済能力が確認されます。審査項目の一つに不安があっても、それだけで結果が決まるとは限りません。収入、既存借入、信用情報、物件条件、提出書類などを総合的に確認し、必要に応じて申込先や借入額を見直します。一方で金融機関によって審査基準が異なるため、一度審査に落ちた人でも、別の金融機関では審査に通過できる可能性があります。しかし金融機関の審査基準は、顧客に公開されているわけではないため、住宅ローンに通過しやすい金融機関がどこかなんてわからないですよね。もしあなたが、どこの金融機関で住宅ローンを組めばよいかわからないのであれば、弊社イエツグにお任せください。イエツグには、FPや住宅ローンアドバイザーといった専門資格のあるスタッフが、弊社とお付き合いのある複数の金融機関について、申込条件や必要書類を整理し、現在の状況に合う選択肢を比較検討するお手伝いをします。審査結果を保証するものではありませんが、申込み前の確認を一緒に進められます。どうぞお気軽にご相談ください。

イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。

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