不動産取得税の「いつ?」「いくら?」をプロが一挙解説!

不動産取得税とは、不動産を購入した時に支払う税金です。しかし、納税は不動産を買ったタイミングではありません。

不動産取得税の納税通知書は忘れた頃に届くものなので、その時になって初めて存在を知る方も多くいらっしゃいます。

高額にもなりうる不動産取得税。不動産購入の前に、いつ、いくら支払うのか把握しておきましょう。

イエツグくん
不動産取得税には、軽減税率が適用される可能性があるよ。でもそれには事前の申請が必要だから、適用条件や申請方法を必ずチェックしておこう!
執筆者 丹拓也
執筆者 丹拓也株式会社イエツグ代表取締役
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

不動産取得税は東京都など都道府県が管轄する税金

不動産取得税は、都道府県が管轄する税金。支払い先は、不動産が所在する都道府県です。まずは、不動産取得税の基礎知識を解説いたします。

課税対象と非課税対象

新築・売買・贈与・増改築・交換による取得は課税対象です。一方、相続や土地の区画整理事業の換地による取得は非課税対象となります。

ご自身で不動産を購入する場合は、課税対象です。

新築、売買、贈与、増改築(軽微なものを除く)、交換は、不動産登記をする必要があります。法務局が不動産の保存登記や所有権移転登記を認めた場合、税務署に情報が共有されているため、不動産の取得を申告しなくても、課税対象物件であれば自動的に納付書がご自宅に届きます。

通知が届いたら、納付書で金融機関等に納付しましょう。

申告期限は都道府県で異なる

不動産取得税の申告期限は、都道府県で異なります。取得から60日が申告期限の地域が多いですが、物件の所在する都道府県に確認することをおすすめします。

なお不動産取得税の軽減措置には、期限内の申告が必須なのでご注意ください。軽減措置については、後述で詳しく解説しております。

納税は1回のみ

不動産取得税の支払いは、物件を取得した時点の1回のみです。

1日でも不動産の所有者になると、その時点で不動産取得税の課税の対象となります。

似たような税金で固定資産税などがありますが、固定資産税は毎年支払う税金ですので注意してください。

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ここからは不動産取得税の具体的な計算方法を解説していくよ!

不動産取得税の税率と計算方法

不動産取得税の支払う金額は、不動産によって異なります。基本的な計算方法は、不動産の価値に対して税率を乗じて算出する方法です。

つまり不動産の価値が高いほど、支払う不動産取得税の金額も大きくなります。

「価値」の基準は固定資産税評価額

不動産取得税の価格は、固定資産税の評価額を基準として計算します。固定資産税の評価額は、不動産の所有する市区町村が算出する評価額です。

土地や既に存在する建物の売買の場合には、固定資産台帳に登録された価格。一方、新築や増改築の場合には、固定資産評価基準により評価した価格となります。

固定資産税評価額は、固定資産税公課証明書を不動産の所在する市区町村で申請することで、確認できます。

注意点は、固定資産税公課証明書を取得ができるのは、土地建物の所有者やその関係者、所有者からの受任者のみであること。所有者と何ら関係性のない方は、取得できません。

そのため物件を取得する前に評価額を確認する場合は、不動産会社にお問い合わせをするのが確実です。

税率は土地・建物で異なる

不動産取得税の税率は、次の通りです。

取得日 土地 家屋(住宅) 家屋(非住宅)
令和3年(2021年)3月31日まで 3/100 4/100

※非住宅の建物とは、事業用として利用する不動産。投資用物件や店舗用の物件が、非住宅用に該当します。

イエツグくん
ここからいよいよ不動産取得税の軽減措置のお話。適用条件をしっかり確認しよう!

不動産取得税の軽減・減免措置について

不動産取得税は、原則的には上記表の税率で計算されます。ただし物件種別によって、大きな軽減措置があります。

ここからは軽減措置の内容を解説していきますので、該当の箇所を確認してみてください。

新築住宅を取得した場合の軽減措置

新築住宅は、建物の固定資産税評価額から1,200万円が控除されます。つまり評価額が1,200万円以下の新築住宅は、不動産取得税が発生しないということですから、とても大きな軽減措置だといえます。

ただし、次の適用要件にご注意ください。

  • 戸建ての場合、床面積50㎡以上240㎡以下
  • マンションやアパートの一室を取得する場合、床面積40㎡以上240㎡以下

※固定資産税公課証明書に記載されている課税対象面積が対象面積です。

中古住宅を取得した場合の軽減措置

中古住宅を取得した場合にも、不動産取得税の軽減措置があります。

中古住宅の場合の要件

⑴住居要件

個人が自己の居住用に取得した住宅であること

⑵床面積

50㎡以上240㎡以下
(現状の床面積)

⑶ 耐震基準要件
  • 昭和57年1月1日以後に新築されたもの
  • 昭和56年12月31日以前に建築された住宅で、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたもの

(なお、証明に係る調査が住宅の取得日前2年以内に終了していることが必要)

※耐震基準要件に該当しない場合であっても、取得後に耐震改修工事を行った場合は、別途不動産取得税の軽減制度があります。

参考:<都税:不動産取得税>東京主税局

中古物件の控除額

中古住宅は、取得した中古住宅の新築された日に応じた額が控除されます。

新築された日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

中古物件の税額の計算

税額=(住宅の固定資産税評価額-控除額×4) × 税率(3%)

※住宅の持分を取得した場合には、住宅の価格及び控除額にその持分を乗じた額となります。

住宅用土地部分の軽減措置

住宅用土地部分の軽減措置については、次のいずれか高い方の金額が減額されます。

  • 45,000円(税額が45,000円未満である場合はその税額)
  • 課税標準額 土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍(1戸当たり200m2が限度)×住宅の取得持分×税率(3%)

※課税標準額は、固定資産税評価額です。

新築住宅用土地の取得の要件

土地取得が住宅の新築より 土地を取得後3年以内(令和2年3月31日まで)に、土地の上に住宅が新築されている場合、次のいずれかに該当する。

    ①土地の取得者が住宅の新築までその土地を引き続き所有していること
    ②土地の取得者からその土地を取得した方(譲渡の相手方)が住宅を新築したこと
土地を取得住宅の新築より
    ①住宅を新築した人が、新築後1年以内にその敷地を取得していること。
    ②新築未使用の住宅とその敷地を、新築後1年以内(同時取得を含む。)に同じ人が取得していること。

中古住宅用土地の要件

土地取得が住宅より 土地を取得した人が、土地を取得した日から1年以内にその土地の上にある住宅を取得していること。(同時取得を含む。)
土地取得が住宅より 住宅を取得した人が、住宅の取得後1年以内にその敷地を取得していること。

※新築後1年を超えた未使用の自己が居住する住宅用土地を含みます

不動産取得税の計算はイエツグにご相談を

弊社「イエツグ」は、仲介手数料で価格競争しようとしない不条理な不動産業界に「透明性」「圧倒的顧客目線」「不動産流通の活性化」というミッションを掲げて参入した不動産会社です。購入も売却も、仲介手数料は定額18万2,900円(税別)。もちろん、税金のお悩みについても相談に乗らせていただいております。

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この2つが相乗効果となって、低コストで早期成約できる独自の仕組みを確立しています。

まとめ

不動産取得税は、不動産を購入にかかる税金です。しかし残念ながら、多くの不動産会社は詳しく説明することはありません。理由としては、費用の発生するタイミングが住宅の引き渡し後なので、不動産会社が必ずしも説明しなければいけないものではないからです。

購入される物件によっては、数十万円にものぼる不動産取得税。しかし軽減措置を適用させれば、大きな節税効果に期待できます。ただし、軽減措置の適用には、期限内の申告が必須です。そのため気になる物件の不動産取得税については、事前に不動産会社や都道府県の税事務所に確認することを強くおすすめします。

弊社では、不動産取得税を計算できるExcelデータをご用意しております。軽減措置が使えるかどうかも判断できますので、ご要望の場合は弊社までお気軽にご相談ください。

イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。
イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。

監修者 平井拓
税務署勤務10年以上の税務ライター。
在籍時には、2,000件以上の税金相談に対応。専門分野は、相続・贈与・不動産売買に関する税金。