住み替えで家を売却するベストなタイミングは?失敗しないための2つの注意点を解説!

「転勤」「進学」「同居」など、ライフスタイルの変化により、住み替えを検討している人も多いのではないでしょうか?上手にスムーズに住み替えするためには、売買のタイミングを見極める必要があります。

本記事では、住み替え時のタイミングについて、以下3つの疑問について回答いたします。

この記事でわかること
  • 住み替えるタイミングはいつがベストなのか
  • 先に家を売るべきか新居を買うべきか知りたい
  • 住み替えで注意すべきことは何か知りたい

住み替えで家を売却するベストなタイミング、また住み替えに失敗しないための注意点を解説いたしますので、ぜひ参考にしてください。

イエツグくん
住み替えるタイミング次第で、希望の家を買えたり、希望の金額で家を売ったりすることができるんだ。住み替えでは、家族に合わせたタイミングを見極めることが大切だよ!
執筆者 丹拓也
執筆者 丹拓也株式会社イエツグ代表取締役
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

みんなはどのタイミングで住み替えている?


実際に住み替えした人は、どんなタイミングで家を買い替えているのでしょうか?

平成29年に国土交通省が公表した「住宅市場動向調査報告書」をみると、以下のようなタイミングで住み替えが行われているようです。

はじめて家を買う世帯主の年齢


(引用 住宅市場動向調査報告書

上記の表は、住宅の一次取得者のグラフです。一次取得とは、はじめて家を購入する人のことを指します。

グラフをみると、新築・中古住宅ともに30代で家を購入する人が多いという結果となりました。中でも、分譲戸建て住宅を取得する世代が37.4歳と比較的若いようです。

購入2回目以上の世帯主の年齢


(引用 住宅市場動向調査報告書

さらに、こちらのグラフもみていきましょう。上記のグラフは住宅の二次取得者、つまり家を買い替える人の平均年齢を示したものです。

二次取得をする世帯は、60歳以上が多く30代未満が最も少ない結果となりました。住み替えは、主に40代以降の人がされているようですね。

以上のことから、はじめて家を購入するのは30代、2回目に家を購入するのは40代~60代の世帯が多いことがわかります。

イエツグくん
ふむふむ…住み替えは案外若い人もしているんだな。でも具体的に「ベスト」な住み替えのタイミングって、一体どんなときなんだろう?

買い替えと家を売却するベストなタイミングは?


住み替えパターンのひとつとして、住宅購入と同時に以前の家を売却処分するケースがみられます。では、どのタイミングで住み替えと家の売却を同時に行えば、極力損をせずに済むのでしょうか?

家を売却するベストなタイミングとしては、納税負担が軽くなる時期です。家を売買したり所有権を移転したりすると税金がかかりますが、以下で紹介する一定の条件を満たせば納税額が少なくなります。

ここからは、住み替えと家を売却するベストなタイミングについて解説いたします。

住宅ローン控除制度が終わる「購入から10年目以降」

住宅ローン控除とは、新居の購入後から所得税が控除される制度です。

控除金額は最大で400万円、長期優良住宅に至っては最大で500万円が控除されるため、かなりお得なシステムともいえます。さらに、控除期間は10年間続きますが、現在では消費税増税の影響で控除期間が約3年延長となり、最大で13年もの間所得税が安くなるという仕組みです。

節税対策のためには、この住宅ローン控除を利用しない手はありません。もし住み替えをするのであれば、住宅ローン控除が終了するときを目安にすると税制面でお得となります。

住宅ローン控除を含めたお得な控除制度については、以下の記事で紹介しています。

住み替え(買い替え)にかかる税金は控除特例でお得に節税!

マンションは「大規模修繕前」に

現在、マンションにお住まいの人は、大規模修繕時期を買い替えのためのひとつの目安として考えましょう。

大規模修繕は10~15年間隔で行われる工事です。大規模修繕が近づくと、修繕積立金の徴収金額が大きくなったり、別途経費が徴収されることがあります。

大規模修繕計画は、マンションの劣化や建材の値上がりなどにより、当初の予定よりも多くの費用がかかる傾向にあります。また段階増額積立方式で修繕積立金を徴収している管理組合では、10年単位で積立金が値上がりします。

住み替え前に思わぬ経費が増えることは、大きな痛手です。修繕工事前に売却し、これらの費用を支払わなくて済むようなスケジュールを立てるのも一つの選択肢となります。

ライフスタイルや世帯数の変化

できる限りお得に住み替えしたい!

このように考える方は多いでしょうが、住み替えでは「目的」を見失ってはいけません。

  • 結婚
  • 出産
  • 子供が大きくなった
  • 子供が独立した
  • 転勤
  • 介護
このような都合や理由を、家の住み替えでは最優先事項として考えるべきです。住まいは家族の基盤となるもの。狭い・遠い・不便な家では、生活における満足度が低下します。

税金や市況等ももちろん考えるべきですが、「家族のため」の住み替えを最優先に考えましょう。

イエツグくん
結局は「住み替えの必要性が出てきたとき」が、一番ベストなタイミングだと言えそうだね!
ここからは「売却」と「購入」のタイミングについて解説していくよ!

家を住み替える時の2つの注意点2!売却と購入のタイミングと仮住まい


住み替えるタイミングを見極めるときには、以下の2点をどうするのか計画を立てていくことが必要です。

  • 購入と売却どちらを先に行うのか
  • 仮住まい先はどうするのか
住み替えによって、家族のライフスタイルを大きく崩すことになってはいけません。できるだけ家族の負担を減らすためには、いつ新居を購入し、いつ住んでいる家を処分するべきか、じっくり考えてみましょう。

注意点1.売り先行か買い先行かを決める

まずは「家の売却処分」と「新居の購入」の、どちらを先に進めていくのか決めることが大切です。

先にこれまで住んでいた家を売却する方法を「売り先行」、先に新居を購入する方法を「買い先行」と言います。それぞれにメリットとデメリットがあるため、現状を再確認しながらどちらの方法がいいのか考えていきましょう。

売り先行とは?

先に家の売却を済ませ、後で新居を購入する方法を「売り先行」と言います。売り先行は、売却金で住宅ローンの清算や新居の購入費用をまかないたい人におすすめの住み替え方法です。

売り先行のメリットとデメリットを以下にまとめました。

売り先行のメリット
  • 資金計画が立てやすい
  • ゆっくりと新居探しができる
売り先行のデメリット
  • 仮住まい先が必要
  • 最低2回引っ越さなければいけない

一般的に、住み替えを進める人の多くが売り先行を選択します。それは、売却金を資金の一部として住み替えを進めることができるためです。

しかし売り先行は、新居の購入が決まるまで仮住まい先に滞在する必要があります。仮住まい期間が長くなればなるほど出費が大きくなるため「早めに新居を見つける」「仮住まい先のコストを軽減させる」という点にも注意しましょう。

買い先行とは?

先に新居を購入してから、以前の家の売却を進めていく方法を「買い先行」と呼びます。買い先行は気に入った家を先に購入しておきたい、消費税増税前に購入を済ませたい人におすすめの住み替え法です。

買い先行のメリットとデメリットをみていきましょう。

買い先行のメリット
  • 新居をゆっくり探せる
  • 新居への引越しのタイミングを選択できる
買い先行のデメリット
  • 売却金によっては資金計画が狂う
  • 一時的にダブルローンとなる可能性も

買い先行は資金に余裕があるときに選ばれる住み替え方法となります。売却に時間がかかってしまうこと、売却金を購入資金としてあてにできないからです。

一方で、売却が難航しているため売却金をあてにできないときは、ダブルローンとなってしまう可能性もあります。資金に余裕がないときは、支払いと一本化する住み替えローンを利用するといいでしょう。

注意点2.仮住まい先を決める

仮住まい先を探すのは、意外と骨が折れるもの。「たかが仮住まい」と思うかもしれませんが、実は結構苦戦する人が多いのです。

仮住まい先は、通勤や通学に支障がでないよう生活圏内で探していかなければいけません。住み替えするときに仮住まい先として選択されるのは「賃貸住宅」「公団住宅(UR賃貸)」「ウィークリーマンション」「実家」などです。

それぞれ以下のような特徴があります。メリットとデメリットを理解した上で、適切な仮住まい先を選択してきましょう。

種類 メリット デメリット
賃貸住宅
  • 物件数が多い
  • 希望の間取りや条件を選べる
  • 初期費用が高い
  • 短期契約を嫌がる大家も
公団住宅(UR賃貸)
  • 短期契約も可能
  • 一般的な物件と比較すると賃料が安い
  • 初期費用が高い
  • 物件数が少ない
ウィークリーマンション
  • 賃料が日割り計算できる
  • 初期費用が安い
  • 単身用が多いため狭い
  • 長期契約になると費用がかさむ

仮住まいを探すとき、一番頭を悩ませるのが費用面です。賃貸契約では敷金・礼金・引っ越し代などの費用がかかりますし、滞在期間が長くなると、その分賃料も増えていきます。

さらに、短期契約できる物件が少ないという点も問題です。一般的な賃貸物件の大家は、長期的な入居は歓迎しますが、短期契約は嫌がる傾向があります。またUR賃貸は賃料が安く短期間できるという特徴があるものの、物件数が少ないため探すのに苦労することも。

このように、コスト面や利便性を考えた上で仮住まい先を探していかなければいけませんが、理想的な仮住まい先は中々見つからないものです。

弊社イエツグでは、売買取引以外にも賃貸物件探しのご相談にも対応させていただいております。仮住まいに関するご不安があるときも、ぜひお話をお聞かせください。

まとめ

住み替えするベストなタイミングは、家族のライフスタイルによって様々です。もし、住み替え時期にするか決めて兼ねているときは、このページで紹介してきた「納税負担が軽くなる時期」もひとつの目安として考えてみてください。

イエツグでは、ご家族の生活を重視して、住み替え時にかかる負担とリスクをできるだけ減らせるようサポートいたします。

お客様に信頼してもらえるパートナーとなれるよう、まごころを込めて対応いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

監修者 亀梨奈美
監修者 亀梨奈美大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
機関紙から情報サイトまで不動産ジャンルのあらゆる文章を執筆・監修。

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