つなぎ融資を利用する前には十分な検討と情報収集をする

最近は住宅の建設中に会社が倒産してしまい、建設途中で放置されるという事例もあります。お金だけ取られて家が建たなければ大損してしまうでしょう。このような事態を防ぐために、建設の進み具合で何段階かに分け、一定の段階が終了した時点でその分の料金を支払う方法が用いられています。

それでも高額で支払えない人が多いことから、つなぎ融資という方法を選択できるようになっているのです。

 

つなぎ融資とは何か

つなぎ融資と言われても、何の事だかわからない人も多いでしょう。家を購入する場合、すでに完成している家のことを分譲住宅と言います。

それに対して自分で設計や間取りなどを行い、好きなように建設してもらう方法をオーダーメイド住宅と言うのですが、すでに完成している家を購入する分譲住宅の場合には、つなぎ融資を用いることはあまりありません。

逆にオーダーメイドの住宅を建設する場合に用いる方法だと言えるでしょう。

最近は不景気や増税、物価高によって中小企業の経営が苦しくなっています。建設業にも中小企業は多くあるので、場合によっては建設途中で倒産してしまい、建設が中断されてしまうこともあるのです。

実際このような問題が発生しています。しかし、全額支払っている場合には、多額のお金が返ってこないことが多いのです。

このような事態を防ぐために、家を建てるときには3段階に分けて作業を行い、必要な分だけ料金を分けて支払うという方法が行われているのです。

通常は着工金、中間金、竣工後引き渡し代金が必要になるのが一般的でしょう。この場合、3段階に分けて料金を支払うという方法になります。

これなら万が一建設途中で会社が倒産したとしても、お金を支払ったのに全額返ってこないというトラブルをある程度防ぐことができるのです。

それでもかなりの大金になるのが一般的なので、普通の人がポンと支払えることは少ないでしょう。そこで何段階かに分けて支払う場合でも、住宅ローンのように分割払いが可能になっているのです。

これをつなぎ融資と呼んでいるのです。もちろん一般的な住宅ローンと変わりませんので、実質は借金をしたのと同じような状態だと思ってよいでしょう。そのため、この融資を利用した場合であっても、期間までにきちんと返済しなければいけないという点では、一般的な住宅ローンと変わりはありません。しかし、住宅ローンは完成している家を担保に借りる方法なので、完成する前に住宅ローンを組むことはできません。だからこそつなぎ融資という方法が存在しているのです。

どのようなときにつなぎ融資が必要になるのか

つなぎ融資はどのようなときに必要になるのかというと、通常は一戸建てを購入する場合に、すでに完成している分譲住宅ではなく、オーダーメイドの住宅を購入する場合です。

このパターンが圧倒的に多いと言えるのですが、このときに注目するべきことがあります。オーダーメイドの住宅を購入する場合には、家を建てる土地が必要になるのはわかるでしょう。

土地もかなり高額になるので、一括で支払える人はかなり少ないのです。

先ほども少し触れたように、住宅ローンというのはすでに建てられている家を担保にして組まれる方法なので、土地を担保にしてローンを組むことはできません。

そのため、土地を一括で購入するのが難しい場合にも、このつなぎ融資が利用できるのです。では、すでに完成している分譲住宅の場合には、絶対にこの融資が利用できないのかというと、通常は行いませんが、絶対に利用できないということはありません。

万が一分譲住宅の引き渡しのときに住宅ローンの実行が間に合わない場合には利用が可能になるのです。

基本的にはこの3パターンとなるので、覚えておくべきでしょう。特に分譲住宅ではなく、土地を購入してオーダーメイドの住宅を建てたいと考えている場合には、高確率で利用することになる方法です。

覚えておけば不動産屋や建設業者でも、この人は知識があるからごまかしは利かないと思われる可能性もあるでしょう。

このような情報もインターネットで調べることができるので、事前に情報収集をしておくことをおすすめします。

利用方法はあらかじめ調べておくべき

つなぎ融資を利用するためには、当然利用方法を最初に調べておかなければいけません。

最初に知っておくべきことは、必要なタイミングに合わせて利用できる点と、回数や金額に制限があるという点です。

タイミングに合わせて利用できる点についてはメリットなのですが、回数や金額に制限があるという点はデメリットになります。これを知らないと大変なことになる可能性も否定できません。だからこそ利用前に調べておく必要があるのです。

ちなみにつなぎ融資が利用できる回数は3回まで、金額に関しての上限は住宅ローン借入金額の3割から4割までと決められています。ちなみにこの融資を受けた場合には、住宅ローンが実行されてから支払うという仕組みになっているので、この点についても覚えておく必要があるでしょう。

さらに申し込みを行う場合にも注意点があるのです。それは住宅ローンを組んだ金融機関でなければ、つなぎ融資の申し込みができなくなっているという点です。

つなぎ融資だけ別の金融機関に依頼するということはできませんので、この点についても把握しておきましょう。これだけ知っておいても、まだ十分とは言えません。なぜならどのタイミングでお金が必要になるのかということも知る必要があるからです。

通常この融資を利用する場合には、先に土地を購入することが多いでしょう。土地を購入したときに利用するのであれば、1年以内に家が完成する必要があることや、建築請負契約書を提出することが義務付けられているのです。

そのため、土地を購入した段階で、すでに住宅建設を進めておく必要があります。このように知っておくべきことがかなりたくさんあるので、素人では把握するのが難しいでしょう。

だからこそ専門家にあらかじめ相談をするのがよい情報なのですが、通常相談するのは住宅購入専門ファイナンシャルプランナーになります。

しかし、住宅購入専門ファイナンシャルプランナーにもいろいろな人がいるので、知識が豊富で真剣に相談に乗ってくれる信用できる人に頼むことが大切なのです。

完済するまでの流れも確認する

つなぎ融資を行ったら、住宅ローンと同じように返済する義務が発生します。そこで完済するまでの流れを簡単に確認していきたいと思います。

新しい住宅を建てるために、土地を購入した段階ですでに住宅建設についての依頼も行い、さらにこの段階でつなぎ融資を受けるための手続きを行いましょう。融資を受けたら最初に支払うのが着工金になります。

その後に中間金を支払い、その後に竣工後引き渡し代金を支払えば、建設業者に対する支払い自体は完了になります。

次は融資をしてもらった金融機関へ返済をしていくことになるのですが、住宅を引き渡してもらったら、登記登録を行いましょう。

その後に住宅ローンの審査を行うのですが、つなぎ融資を行うときにも審査が必要になります。

それから住宅ローンの審査を行うので、本審査という言い方が望ましいでしょう。この融資の審査が通ったのであれば、途中で退職するようなことがなければ、高確率で審査には通ると思って問題ありません。

審査に通ったら手続きを行い、残っているローンを完済すればよいだけです。大体このような流れになっているのですが、最初に注意しておくこともあります。それはつなぎ融資を受けるためには、手数料や利息が必要になるという点です。手数料は1度支払うだけですし、そこまで高額ではありません。しかし、利息は比較的高額になるので、大体どれぐらい必要になるのかを知っておく必要があります。ちなみに5000万円の融資を受けた場合には、大体利息が90万円ぐらい必要だと考えておきましょう。

利用前に注意点を知っておく

何をするにも同じことを言えるのですが、利用する前には注意点を知っておく必要があります。これはつなぎ融資を受けるときでも同じことが言えるでしょう。問題なのはどこに注意すればよいのかということです。

先ほども触れましたが、この融資は住宅ローンと同じように利息が必要になります。そのため、事前に返済シミュレーションなどのツールを使って、返済する予定表を作っておくのがよいでしょう。

もちろんギリギリではなく、少し余裕を持っておくことが大切です。

金融機関によっては、つなぎ融資には対応していないところも存在しています。どうしても利用したい場合には、必ずこの融資に対応している金融機関で住宅ローンも組まないといけません。

この点に関してもインターネットで調べることができますし、万全を期して問い合わせをしておく必要もあるでしょう。金利も金融機関によって異なるので、やはり事前の確認が必要不可欠です。固定金利の場合もあれば、変動金利の場合もあるので注意しましょう。

つなぎ融資は金利が高くなる場合もあります。そのため、できる限り利用しないに越したことはないのですが、どうしても必要になることも多いでしょう。しかし、他の方法で何とかなる可能性もゼロではありません。

たとえば自分の貯金で着工金や中間金の支払いが可能である場合には、無理に利用する必要はないでしょう。他に何か資産を持っている場合は利用できますし、生命保険の解約返戻金を使うという方法もあります。

つなぎ融資など住宅ローンに関するご相談も承っております。いつでもご相談下さい。

本当に必要か検討する

つなぎ融資を利用する前には、本当に必要なのかを検討することが大切です。どのようなシステムになっているのか、どのような決まりがあるのかも事前に知っておく必要があるでしょう。

特に金利に関することや、住宅ローンと別の金融機関は利用できないこと、金利の上限や支払い限度回数などは絶対に情報収集をしておくべきです。知らない点や不安な点などは、専門家に相談をする必要も出てくるのですが、専門家についても調べておくようにしましょう。

住宅ローンを組む場合につなぎ融資制度を利用する場合も少なくないものの、詳しく仕組みや利用方法について知らないという方も少なくないはずです。

住宅ローンを利用する場合に購入した住宅が完成してから融資が始まるのが一般的であるものの、注文住宅を建てる場合には完成する前にまとまった金額を用意しないといけません。住宅を建てる前に必要となる資金を一時的に立て替えてくれるローンであるのがつなぎ融資です。

つなぎ融資の一般的な仕組みについて

つなぎ融資を利用することで着工金、中間金、土地取得費用などの住宅が完成するまでの費用を一時的に立て替えることができます。

そして、住宅の引き渡しのタイミングで住宅ローンを使って清算するのが一般的な仕組みです。住宅ローンと比べると高い2%~4%ほど利息であり、ローンの事務手数料もかかります。さらに、前もって対応している金融機関についても調べておかないといけません。

住宅が完成するまで住宅ローンを組むことができない注文住宅の場合にはつなぎ融資を利用することを視野に入れた方がよいでしょう。すべてを自己資金で負担できればよいものの、現実的に難しい方も少なくないはずです。つなぎ融資を利用することによって、住宅の引き渡しのタイミングで住宅ローンを使って清算できます。

つなぎ融資の利用方法とは

つなぎ融資は必要なタイミングに合わせて利用ができます。土地代、着工金、中間金の3回まで利用ができて、金額の上限は住宅ローン借入金額の30%~40%です。回数や金額に制約があることを覚えておかないといけません。

そして、住宅ローンが実行された後で清算するという仕組みであり、住宅ローンと合わせて金融機関に申し込みをする必要もあります。

また、住宅ローンと別の金融機関で借りることはできないため、対応している金融機関であるかの確認もしておきましょう。

一連の流れとして新住居のための土地を購入し、工務店に住宅建築を依頼して着工金の請求を受領させます。次につなぎ融資を利用し、着工金の支払いをして工事が開始です。中間金の支払いをして竣工や住居の引き渡しから登記登録を行います。そして、住宅ローンの本審査を行って融資を開始して建築残金を支払いして完済です。

費用面においては利息が住宅ローンよりも高い2%~4%かかります。さらに、手数料はおよそ10万円、印紙代は借入額に応じて発生します。実際に振り込まれる額は利息と諸費用を引いた金額となります。

融資で受け取る金額以外にも自己資金で負担する金額が発生することを覚えておきましょう。そして、融資を受ける金融機関によっては登録免許税や司法書士への報酬も発生します。

つなぎ融資の利用における注意点について

つなぎ融資は便利な制度であるものの、あくまでも借金である事実は変わりありません。本当に利用すべきかを考えるのは当然であり、およそ1年という短期間のローンであるのも注意点です。

ほかのローンと比べると高金利であるため、事前にシミュレーションしたうえで無理のない方法を選択しないといけません。また、つなぎ融資に対応していない金融機関もあります。住宅ローンを選ぶ際には有無を調べて検討しないといけません。金融機関によって金利が高い設定となっている、あるいは変動金利でも金利が高い銀行ばかりです。

住宅ローンも含めて条件を確認したうえでの選択をしないといけません。金利が高くなればなるほど経済的な負担は大きくなっていきます。

仮に金利が安い金融機関であっても、利息以外の手数料が高くなると意味がありません。総合的な経済的な負担を考慮しての対応が必要です。

自己資金があって着工金や中間金の支払いをまかなえる場合はそもそも利用する必要はありません。

建築費用の大部分を支払うことができれば、住宅ローンの融資額も少なくなって返済も楽になります。また、ほかに抵当となる資産を持っているのなら、担保として住宅ローンの本審査を受けることができます。住宅建築にかかる数カ月という短い期間で資金を工面できる見通しが立っているのなら、あえて利用する必要もなくなるものです。

便利な制度ではあるものの、できるだけ利用しないようにすることも意識した方がよいでしょう。

本当に必要な場合だけ利用するのが望ましく、後々の返済で苦しむことが予想されるのなら利用するのはおすすめできません。

銀行によっては住宅ローンの分割実行をしてくれるところもあるため、該当する銀行を探すのもひとつの方法です。

まとめ

つなぎ融資は注文住宅を建てる際に便利な制度です。

完成する前にまとまった金額を用意しないといけないため、利用することを視野に入れるのがよいでしょう。必要となるタイミングで利用ができるものの、回数と金額には制約があるのが注意点となります。

高金利であるとともに、対応している金融機関が少ないのも覚えておかないといけません。

本当に利用する必要があるかを加味したうえで利用するのが望ましいです。

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