登録免許税は高額だから、軽減税率の適用要件をしっかり把握しておこうね！
執筆者 丹拓也
目次
登録免許税は登記するタイミングで支払う税金
不動産の価格は固定資産税の評価額が基準価格
登録免許税は、登記する不動産の価格によって課税額が変動します。ただし、不動産の価格は購入した金額ではありません。 登記免許税の計算の元となる価格は、固定資産税課税標準額。固定資産税課税標準額とは、不動産が所在する市区町村が算出する価格で、金額は実際の売買代金よりも低いことが多いです。 とくにマンションの場合には、売買金額との金額の差が大きいので注意しましょう。登録免許税の計算方法
登録免許税の計算方法は、以下の通りです。＜登録免許税計算式＞登録免許税＝不動産の価格（課税標準額）×税率
税率は、不動産の種類と用途によって異なります。
＜土地の登記＞
（出典：国税庁）
＜建物の登記＞
（出典：国税庁）
新築の建物を購入した場合は「売買による移転」ではなく「所有権の保存」となりますので、以下のような税率になります。- 土地・・・税率2％（売買）
- 建物・・・税率0.4％（所有権の保存）
登録免許税の軽減税率は、税制改正によって変動する可能性があるんだ。今は大きな節税効果がある制度が延長されているよ。
登録免許税の軽減税率が延長されています！
土地の売買登記は0.5%軽減
土地を売買で取得して所有権移転登記をする場合、本則税率2.0％に対し、軽減税率は1.5％です。国税庁の令和8年度案内では、適用期限は令和11年（2029年）3月31日までとされています。 期間中に登記申請をすれば、登録免許税が減額されます。（出典：国税庁）
新築を建てた場合は0.25％軽減
一定の要件を満たす住宅用家屋を新築・取得し、所有権保存登記をする場合、本則税率0.4％に対し、軽減税率は0.15％です。適用期限は令和9年（2027年）3月31日までです。
（出典：国税庁）
建物取得等の減税一覧
一定の要件を満たす住宅用家屋を売買で取得し、所有権移転登記をする場合、本則税率2.0％に対し、一般住宅の軽減税率は0.3％です。認定長期優良住宅などは別の軽減税率が適用されることがあるため、住宅用家屋証明書の区分と必要書類を確認してください。適用期限は令和9年（2027年）3月31日までです。（出典：国税庁）
住宅取得資金の借入れに伴う抵当権設定登記は、一定の要件を満たす場合、本則税率0.4％に対し、0.1％の軽減税率が適用されます。適用期限は令和9年（2027年）3月31日までです。ここから具体的な軽減措置の適用要件を解説していくよ！
登録免許税の軽減措置の適用要件
土地の軽減税率適用の要件
まず土地の軽減税率適用要件ですが、こちらは適用要件がとくに定められていません。適用の期間にだけ注意するようにしましょう。建物の軽減税率適用の要件
建物の登録免許税軽減措置の適用要件は、基本的に5つです。
（新築の場合には⑤を除く）
ここから、5つの要件を詳しく解説します。
- 所有権の登記、保存登記をする者が専ら居住の用に供する家屋であること。
- 住宅の新築または引渡しから1年以内に登記申請をすること。
- 床面積の合計が（実測ではなく登記簿上で）50㎡以上であること。
- 市町村が発行する住宅用家屋証明書を取得していること。
- 中古住宅の場合は、原則として昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された家屋であること。これより前に建築された家屋は、耐震基準適合証明書など、現行の耐震基準に適合することを示す書類が必要になる場合があります。
➀不動産を購入した人が居住することが前提
登録免許税の軽減税率は、購入した本人が住むための建物に限定されます。 そのため、賃貸用物件や購入しても居住しない建物については軽減税率の適用はありません。②購入後1年以内に登記申請をする
軽減税率の適用には、登記申請のタイミングが大事です。 万一、不動産を購入してから1年以内に登記申請をしないと、軽減税率の対象外に。自分で登記手続きをする場合は、「1年間がリミット」ということは必ず覚えておきましょう。③登記上の床面積の合計が50㎡以上であること
登録免許税の軽減税率適用で、トラブルが多いのが床面積の計算です。 トラブルの原因は、不動産の面積の測り方。法律よって、面積の計算には次の2つの方法が定められています。- 登記法に基づいた「内法面積」
- 建築基準法に基づいた「壁芯面積」
上記の合計床面積は、「80＋70＝150㎡」となります。
一方、マンション販売図などでは、「壁芯面積」の面積が表示されていることが多いです。
例えば、「壁芯面積50㎡ 登記簿面積47㎡」と記載がある不動産の場合、内法面積は47㎡なので軽減税率の適用外となります。
床面積は、変更することができません。軽減税率を適用する場合には、事前に登記上の面積を確認しましょう。
④市町村が発行する住宅用家屋証明書を取得していること
市区町村では、住宅用家屋の取得にあたり、所有権の保存登記、移転登記、抵当権の保存登記にかかる登録免許税を軽減するため、住宅用家屋証明書を発行します。 不動産が所在する市区町村で申請することになりますので、各市区町村のホームページから申請書をご確認ください。 住宅用家屋証明書の申請には所定の書類と発行手数料が必要です。手数料や必要書類は自治体によって異なるため、物件所在地の市区町村へ確認してください。⑤中古住宅の場合には建築年数がポイント
中古物件を購入する場合には、次のいずれかに該当することが必要です。- 昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された家屋
- それ以前の家屋は、耐震基準適合証明書などで現行の耐震基準への適合を確認できるもの
- 住宅用家屋証明書の発行要件を満たすもの
軽減税率は適用要件を満たしているだけでは適用されないよ。ここからは適用のための手続き方法の解説だよ！
確認した一次情報（2026年7月12日取得）
個別の適用可否は、司法書士、管轄法務局、物件所在地の市区町村へご確認ください。
登録免許税の軽減税率の適用手続きについて
住宅の軽減税率書類
軽減税率の適用に必要になるのは、「住宅用家屋証明書」です。 不動産の所在する市区町村で住宅用家屋証明書の交付を受けるためには、書類の提出が必要になります。 （例 登記事項証明書・住民票・売買契約書・建築確認済証など）。優良住宅の場合は建築業者からの書類
省エネ住宅など優良住宅の軽減税率を適用する場合には、次のような適用条件にあった書類が必要になります。- 「認定低炭素住宅の所有権の保存登記」の減税を適用する場合⇒「認定低炭素住宅の証明書」
- 「特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記」の減税を適用する場合⇒「認定長期優良住宅の証明書」
3つの納付方法
登録免許税の納付は、次の3つの方法があります。- 現金
- 収入印紙
- オンライン
不動産取得税のことはイエツグにご相談を
まとめ
登録免許税は、あまり聞きなれない税金だと思います。「知らない」ために、登記手続きを個人でやられる方は、軽減税率を受けずに税金を納めてしまう方も多くいます。 登記手続きは司法書士に依頼することをおすすめしますが、それでもやはり「知っている」ことは非常に大事。登録免許税の軽減税率による節税効果は、非常に大きいものです。適用要件や期間さえ知ってえれば、要件を満たすことを考えて物件選びすることも可能なのです。
イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。
イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。
監修者 平井拓
在籍時には、2,000件以上の税金相談に対応。専門分野は、相続・贈与・不動産売買に関する税金。
【不動産を高く売るための本当の方法】
不動産売却を検討中の方は是非、下記サイトを参考にして高額売却を実現してください！
