withコロナ時代に賢く不動産を購入する方法

緊急事態宣言が解除されたものの、首都東京では「東京アラート」が発動されるなど、まだまだ新型コロナウィルスの猛威は余談を許さない状況です。

今後は、コロナと共存して生きていく「withコロナ」時代になるとも言われています。

“コロナ”と聞くとどうしてもネガティブなイメージを持つと思いますが、実は、ネガティブなことだけではありません。というのも、withコロナ時代は、お得に不動産を購入できるチャンスでもあるからです。

この記事では、withコロナ時代に賢く不動産を購入する方法について解説していきますので、不動産の購入を検討している人や購入を迷っている人はぜひチェックしてみてくださいね!

この記事でわかること
  • withコロナ時代に賢く不動産を購入するための方法
  • 資金計画の重要性
  • 不動産購入にかかる諸費用を抑えるための方法とは?
イエツグくん
withコロナ時代では、希望する物件をできる限り負担を抑えて購入したいよね。
執筆者 丹拓也
執筆者 丹拓也株式会社イエツグ代表取締役
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

withコロナ時代に賢く不動産を購入する方法1. 安価な物件をチェック!

今後一定期間は、物件価格が下落する可能性が高いため、物件情報をチェックしておくようにしましょう。

コロナウィルスの影響で、中長期的に経済が低迷することは避けて通れないと見られます。やはり、経済低迷時は自分の収入がどうなるか分からないので、住宅ローンを組んで不動産を買うことに抵抗がある人は多いもの。「不動産を買う人が減る」ということは、需要とバランスが崩れるということです。よって、経済の低迷は不動産価格の下落に直結すると考えられるのです。実際に、経済が低迷したリーマンショック(2008年)の翌年は、以下のように中古マンションの価格が10%近く下落しました。

  • 2007年:2,900万円(前年比+7.8%)
  • 2008年:3,128万円(前年比+7.8%)
  • 2009年:2,824万円(前年比-9.7%)

またアフターコロナの世では、「住宅ローンが返済できない」という人が急増するものと見られます。すでにフラット35でおなじみの住宅金融支援機構では、住宅ローンが返せないという人からの相談が急増しているといいます。住宅ローン返済が厳しい方のうち、一定数は、家を売ることを考えるものです。家計が緊迫した状況で不動産を手放す人の多くは、早く売りたいと考え価格を下げるものでもあります。

従って、アフターコロナでは、不動産の需要と供給のバランスが崩れることで価格が下落する、またその中でもより低価格で早期売却を目指す売主が一定数いることで、安価な物件が見つかりやすいといえるのです。

withコロナ時代に突入する今だからこそ、不動産会社やポータルサイトで安価な物件情報を収集しておきましょう。

【速報】
6月10日に、5月の首都圏の中古物件成約状況の速報値が発表されました。下記記事で詳しく解説しておりますのでご参照ください。

【速報】2020年5月首都圏中古物件の成約数・成約価格

イエツグくん
不動産が安価になったとしても、しっかり資金計画を立てなければいけないよ。アフターコロナでは、ローン破綻してしまう人が急増すると言われているからね。

withコロナ時代に賢く不動産を購入する方法2.資金計画をしっかり立てる

withコロナ時代では、不動産購入における資金計画をしっかり立てるという点も重要です。

マイホーム購入に失敗しないための資金計画とは?立て方や注意点をわかりやすく解説!

現在の日本は“マイナス金利政策”を導入しており、それはしばらく続くと考えられます。それは、コロナによって経済が低迷すると予想される中で、政策金利を上げることは考えにくいからです。

しかし、低金利だからといって高額な借入をすると、住宅ローンの返済が厳しくなります。またギリギリの返済計画を立てていれば、今回のような予測不能な経済危機にも太刀打ちできなくなってしまいます。そのため、資金計画をしっかり立てるポイントである次の事項を知っておきましょう。

借入可能額とは?

「借入可能額」とは、その人の収入で借り入れられる上限額です。借入可能額の計算式は、以下の通りです。

借入可能額の計算式
借入可能額=(年収×返済比率÷12−他の借入返済額)÷「審査金利で100万円を○年借りた場合の毎月の返済額」×100万円

「審査金利で100万円を○年借りた場合の毎月の返済額」はこちらの表でご確認ください。

年収550万円、借入期間35年、某都市銀行の令和2年6月現在の審査金利3.1%、返済比率35%を想定してシミュレーションしてみます。

まず、「審査金利3.1%で100万円を35年借りた場合の毎月返済額」は、3,904円です。この金額を上記の計算式に当てはめると以下になります。

借入可能額(万円)
=(年収×返済比率÷12−他の借入返済額)÷「審査金利で100万円を35年借りた場合の毎月返済額」×100

=(5,500,000円×35%÷12)÷3,904円×100

≒4,100

このように、上記の場合は4,100万円が借入可能額になります。

住宅ローンの借入可能額の計算方法をどこよりもわかりやすく解説!

借入可能額は返済可能な額ではない

ただし、前項で算出した4,100万円は、あくまで「借入可能額」であって「返済可能額」ではありません。

たしかに、借入可能額は金融機関からの審査に承認された額です。そのため、「金融機関からお墨付きをもらえた!」と勘違いする人もいます。

しかし、借入可能額は金融機関が機械的に審査した金額なので、実際に返済可能かどうかは本人にしか分かりません。

返済可能かどうかは、借入時のみならず、今後の収支についても考えて判断する必要があります。つまり、「借入可能額だから問題なく借りられる」ではなく、今後の収入推移や養育費を含む支出などを計算した上で、「あなたが返済可能な額」を見極める必要があるということです。

ボーナス払いなどイレギュラーな支払い方法は避ける

住宅ローンには、「ボーナス払い」などイレギュラーな返済方法もあります。たとえば、毎月の住宅ローン返済額は8万円なものの、これとは別に「年に2回ボーナスで20万円返済する」といった返済方法です。

しかし、ボーナス払いを選択すると、会社からボーナスが支給されなかった場合でも返済額は変わりません。上記の例でいうと、年に2回は28万円(8万円+20万円)の返済が待っているというわけです。

withコロナの時代は何が起こるか不透明な時代になるため、ボーナス払いなどイレギュラーな支払い方法はできれば避けた方が良いでしょう。現に、コロナ禍、アフターコロナでボーナスカットとなった企業は多くあります。

イエツグくん
不動産の購入には、高額な諸費用がかかることも忘れてはいけないよ!

withコロナ時代に賢く不動産を購入する方法3.諸費用を抑える

withコロナ時代の不動産購入では、購入にかかる諸費用を抑えることも重要でしょう。

いくら安価な物件が見つかりやすくなったとはいえ、諸費用に数百万円もの費用がかかってしまえば、予算を下げざるをえません。そもそも不動産購入にかかる諸費用は、中古物件でも物件価格の7%ほどといわれています。

不動産を購入するときにかかる諸費用は、具体的には次のようなものです。

  • 仲介手数料(主に中古物件のみ)
  • ローン関係費用
  • 登記関係費用
とくに仲介手数料は、不動産価格が400万円超なら「不動産価格×3%+6万円」になるため、仲介手数料だけで100万円を超えることも多くあります。3,000万円の物件なら、186万円(税別)です。

不動産売買における仲介手数料の計算方法をわかりやすく紹介!

ただし、「不動産価格×3%+6万円」この計算式で算出される仲介手数料は、法律で定められた“上限額”。よって、不動産購入の大部分を占める仲介手数料額は、抑えることが可能なのです。

withコロナ時代には仲介手数料を抑えて賢い不動産購入を

では、実際に諸費用を抑えるためにはどうすれば良いか?

それは、仲介手数料の上限額で請求しない不動産会社に依頼することです。

弊社イエツグでは、仲介手数料は定額182,900円(税別)、また売主様から仲介手数料を貰える物件は、仲介手数料無料+キャッシュバックにて仲介しております。

不動産購入時にかかる「ローン関係費用」は金融機関によって決められた金額です。また、登記費用も税率が決まっているため、仲介を依頼する不動産会社によって変わることはありません。つまり、これらは節約できない費用だということ。しかし、仲介手数料だけは不動産会社によって大きく異なるのです。ここからは、弊社イエツグの仲介手数料について詳しく解説します。

定額制の仲介手数料

弊社イエツグは、仲介手数料が182,900円(税別)の定額制です。そのため、上述した仲介手数料の計算式に当てはめると、410万円以上の物件を購入するとすれば、上限額を請求する不動産会社より弊社を利用した方がお得になります。

たとえば、4,000万円の不動産を購入するときは、一般的な不動産会社だと126万円の仲介手数料がかかります。一方、弊社イエツグでは定額182,900円なので、約108万円お得になるということです。

仲介手数料無料+キャッシュバック

さらに、売主様から仲介手数料を貰える物件は、「仲介手数料無料+キャッシュバック」とさせていただいております。キャッシュバックさせていただく金額は、売主様報酬の55%。万一、他社様より仲介手数料が高い場合には、さらに3万円お値引きさせていただきます。


購入時の”仲介手数料無料+キャッシュバック”の仕組みを一挙公開!

ご検討中の中古物件がある場合は、まずご相談ください。ご相談いただければ、「仲介手数料定額」or「仲介手数料無料+キャッシュバック」のどちらが適用になるかお答えいたします。

一般的な不動産会社と同等のサービスを提供することをお約束します

仲介手数料が安いと、「なにかカラクリがあるんじゃないか?」「サービスが粗悪なんじゃないか?」と思われる方もいらっしゃいます。また、他社様からも「こんなに安く仲介できるはずがない」「社長が世間知らずなんだ」など、辛辣な言葉を浴びせられたことも正直あります。

たしかにイエツグでは、経費削減のため以下のサービスを提供しておりません。

  1. ご自宅から現地までの送迎
  2. スタッフによるご見学前の現地確認(下見)
  3. 事務所以外における出張契約(※IT重説の場合を除きます。)
※弊社は数少ないIT重説の実験事業者ですので、オンラインにて重要事項説明が可能です。

IT重説がはじまると売買契約はどう変わる?社会実験の内容についてプロがわかりやすく解説!

しかし「仲介」については、専任の宅建士が、お客様の不安を解消しながら資金計画から物件探しまでサポートさせていただきます。

弊社が目指すのは、不動産売買にかかる諸費用を削減して中古住宅の性能を向上させ、減災につなげること。諸費用が抑えられれば、インスペクションやリフォーム、リノベーションなど、住宅性能の向上や安心・安全な取引のために費用を充てられるはずです。

また今回のようなコロナショック下でも、仲介手数料を抑えることは不動産流通を促進させるための原動力になるとも思います。

イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。
イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。

まとめ:withコロナ時代を逆手にとって賢く不動産を購入しましょう

withコロナ時代では、物件価格が下落する可能性が高いです。しかし、安価に物件を購入できるとはいえ、不動産が高額であることには変わりありません。購入時には、今後の収入推移や支出などを見極め、自分なりに「返済可能額」を見極めることも重要です。

ご自身だけで買い時や借入額の判断をするのはなかなか難しいことだと思いますので、不動産購入をご検討の方はどうぞイエツグにご相談ください。FPや住宅ローンアドバイザーの資格を持つ担当者が、資金計画からアドバイスさせていただきます。



編集長・監修者 亀梨奈美
監修者 亀梨奈美大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
機関紙から情報サイトまで不動産ジャンルのあらゆる文章を執筆・監修。