【不動産売却】仲介と買取はどっちがいい？手元に残るお金を最大化してリスクをなくす方法

「安く買い叩かれる？」「手数料が高すぎる？」不動産売却の不安に苦しむあなたへ

初めての不動産売却。見えないお金や売った後のトラブルについて、不安でいっぱいですよね。

「相場がわからないから、安い値段で買い叩かれるのではないか…」「不動産会社に、高額な仲介手数料を請求されるのではないか…」

家やマンションを売ることに強い不安を抱えるのは、あなただけではありません。実は、不動産業界には、いまだに家を売る人を悩ませる「古い体質」が残っています。

たとえば、法律で決められた「上限額（物件価格の3%+ 6万円）」を、当たり前のように正規の料金として請求する会社はたくさんあります。また、自分たちの会社の利益を増やすために、他社からの購入希望者をわざと断る「囲い込み」という悪い習慣も横行しています。

ここだけの話、不動産を売るとき、売る側の利益は後回しにされがちだと思いませんか？

でも、もう不動産会社の言いなりになって損をする必要はありません。この記事では、難しい専門用語を使わずに、あなたの大切な家を安全に、そして一番手元にお金が残る形で売るための方法をわかりやすくお伝えします。

結論！不動産売却の「仲介」と「買取」の決定的な違い

まずは結論からお伝えします。不動産を売る最高の方法とは、「高く売ること」や「早く売ること」だけではありません。本当のゴールは、「税金や手数料を引かれた後、最終的に手元に残るお金を一番多くすること」と、「売った後のトラブルへの不安をなくすこと」の2つです。

家を売る方法には、大きく分けて「不動産仲介（ちゅうかい）」と「不動産買取（かいとり）」の2種類があります。

不動産仲介とは、不動産会社に頼んで、家を買いたい一般の人を探してもらう方法です。世の中の相場通りの価格（高く）で売れることが多いですが、買い手が見つかるまでに平均して1ヶ月〜3ヶ月ほどの時間がかかります。

一方、不動産買取とは、不動産会社に直接、家を買い取ってもらう方法です。買い手を探す必要がないため、最短数日ですぐに現金を受け取ることができます。また、売った後に家から雨漏りなどが見つかっても、あなたが修理代を払う責任（契約不適合責任といいます）がなくなります。

しかし注意が必要なのは、不動産買取の価格は、世の中の相場の70%〜90%ほどに大きく下がってしまうということです。なぜ価格が下がるのかというと、買い取った不動産会社がリフォームをする費用や、売れ残ったときのリスクなどをあらかじめ差し引いているからです。

「手元に残るお金」と「売った後の安心」、この2つのバランスをしっかりと見極めることが大切です。

【徹底比較】仲介と買取のメリット・デメリット

まずは、不動産仲介と不動産買取の違いをわかりやすく比較してみましょう。以下の表は、それぞれの特徴をまとめたものです。

比較する項目	不動産仲介（一般の人に売る）	不動産買取（会社に売る）
売れる価格の目安	世の中の相場通り（100%）	相場の70%〜90%に下がる
売れるまでの期間	平均1ヶ月〜6ヶ月ほどかかる	最短数日〜1週間ほどで完了
売った後の欠陥の責任	原則として売った人が責任を負う	会社が買うため責任は一切なし
不動産会社への手数料	かかる（通常3%＋6万円など）	かからない（直接買い取るため）
家を見学される手間	買い手候補への対応が何度も必要	会社が一度見るだけなので不要

「不動産仲介」のメリットとデメリット

仲介の最大のメリットは、やはり「高く売れる可能性が高いこと」です。チラシやインターネットを使って広く買い手を探すため、条件の合う人が見つかれば、相場以上の価格で売れることもあります。デメリットは、時間がかかることと、知らない人が何度も家を見学しに来る（内覧）ため、掃除や片付けの負担が大きいことです。また、売った後に隠れた欠陥（雨漏りやシロアリなど）が見つかった場合、修理費用を請求されるリスクが残ります。

「不動産買取」のメリットとデメリット

買取の最大のメリットは、「早くて確実」であり、売った後の面倒なトラブルから完全に解放されることです。急いで現金が必要な場合や、家が古すぎて一般の人には売れそうにない場合にとても便利です。デメリットは、表にある通り「売却価格が安くなること」です。手元に残るお金が数百万円単位で減ってしまう可能性があるため、時間に余裕があるなら、まずは仲介から検討するのが基本です。

失敗しないための「査定」と「不動産会社選び」のコツ

「自分の家はいくらで売れるんだろう？」と思ったら、まずは不動産会社に「査定」をお願いすることになります。この査定や会社選びの段階でも、知っておくべき大切なポイントがあります。

査定には「机上査定」と「訪問査定」がある

インターネットなどで家の広さや築年数を入力するだけで、過去のデータから大まかな価格を出すのが「机上査定（簡易査定）」です。数時間で結果がわかるので、とりあえず相場を知りたいときに便利です。一方、不動産会社の担当者が実際に家に来て、日当たりや建物の傷み具合などを細かくチェックするのが「訪問査定」です。より正確な価格がわかるため、本格的に売ることを決めたら必ず行います。

一括査定サイトは「相場を知るため」に使う

最近は、一度の入力で複数の会社に査定を頼める「一括査定サイト」が人気です。ここで気をつけていただきたいのは、「一番高い査定額を出した会社をすぐに選んではいけない」ということです。中には、あなたと契約を結びたいがために、わざと売れもしない高い価格を提示し、後から「やっぱり値下げしましょう」と迫ってくる会社もあるからです。複数の会社を比べて「だいたいの平均（相場）」を知るためのツールとして使いましょう。

契約方法の違い（一般と専任）

不動産会社に売却をお願いするときは、契約を結びます。複数の会社に同時に頼めるのが「一般媒介契約」、1社にだけ頼むのが「専任（せんにん）媒介契約」です。 1社に任せる専任契約のほうが、不動産会社も「自分たちが売れば必ず利益になる」と頑張って宣伝してくれます。ただし、先ほどお話しした「他社のお客様を断る（囲い込み）」をされないよう、本当に信頼できる会社を1社選ぶことが最も重要になります。

手元に残るお金を大きく左右する「税金」の仕組み

不動産を売って利益（買ったときより高く売れたお金）が出た場合、その利益に対して税金がかかります。実は、売るタイミングや使える制度を知っているかどうかで、払う税金が数百万円も変わることがあります。

「5年」を超えてから売ると税金が半分になる

不動産を売ったときにかかる税金は、その家を「どれくらいの期間持っていたか」で大きく変わります。家を売る年の1月1日時点で、所有していた期間が「5年以下」の場合は、利益に対して約39%もの高い税金がかかります。しかし、「5年を超えている」場合は、税率が約20%へと、ほぼ半分に下がります。もし急ぎでないなら、5年を超えてから売るほうが手元に残るお金は多くなります。

最強の節税ルール「3000万円特別控除」

自分が住んでいた家（マイホーム）を売る場合、とても強力な税金の割引ルールがあります。それが「3000万円特別控除」です。これは、家を売って出た利益から、無条件で3000万円を差し引いてくれるというものです。つまり、売った利益が3000万円以下であれば、かかる税金は「ゼロ」になります。最近では、親から相続した古い空き家を売る場合や、古い家を壊して更地にしてから売る場合でも、一定の厳しい条件をクリアすればこの特例が使えることがあります。これを知っているかどうかで、手元に残るお金が劇的に変わります。

イエツグなら仲介と買取の「いいとこ取り」ができます

「古い家だから、売った後に欠陥が見つかってトラブルになるのが怖い…」「だから、安くなっても買取を選ぶしかないのかな…」

こんな風に、売った後のトラブルへの不安から、手元に残るお金が減る「買取」を選ぼうとしていませんか？

実際の現場では、株式会社イエツグのサービスをご利用いただき、この悩みを解決して大成功したお客様がいらっしゃいます。築20年の戸建てを売却された、Aさんのお話をご紹介します。

Aさんは当初、古い家を売った後の責任が怖くて買取を検討していました。しかし、提示された買取価格があまりにも安く、落ち込んでいらっしゃいました。そこでイエツグは、Aさんに「定額制の仲介」という方法をご提案しました。

実はイエツグなら、仲介と買取の「いいとこ取り」ができるのです。その理由は以下の通りです。

1. 仲介手数料が圧倒的に安い（完全定額制）

一般的な不動産会社では、4,000万円の物件を売ると約138万円の手数料がかかります。しかし、イエツグの仲介手数料は、物件価格に関わらず一律で182,900円（税別）です。これだけで、他社より100万円以上も手元に残るお金が増えます。

2. 無料の建物検査と保証で、売った後のリスクがゼロに

Aさんが一番心配していた「売った後のトラブル」をなくすため、イエツグでは無料のホームインスペクション（建物の専門家による調査）を行いました。家の状態を隅々までチェックし、隠れた欠陥がないかを確認します。さらに、「既存住宅瑕疵（かし）保証」も無料でお付けしました。これは、万が一売ったあとに雨漏りなどの欠陥が見つかっても、補修にかかる費用を保証する仕組みです。これにより、Aさんは「買取」を選ばなくても、売った後の責任への不安を完全になくすことができました。

3. ハウスクリーニングと確定申告も無料サポート

家を見学しに来る人に良い印象を持ってもらうためのハウスクリーニングや、先ほどご説明した難しい税金の手続き（確定申告の代行）も、イエツグなら無料でサポートします。

結果としてAさんは、不動産買取の査定額よりも数百万円も高い価格で家を売り、売った後の不安も一切なく、晴れやかな気持ちで新生活をスタートされました。イエツグの定額制仲介と手厚い無料サポートこそが、手元に残るお金を最大化し、リスクをなくす一番賢い選択肢なのです。

不動産売却の「仲介」「買取」に関するよくある質問

不動産を売ることをお考えの方から、よくいただく質問にわかりやすくお答えします。

Q. 不動産売却の仲介と買取、結局どちらがいいですか？

A. 時間に余裕があり、最終的に手元に残るお金を一番多くしたいなら、絶対に「不動産仲介」がおすすめです。数日以内にどうしても現金が必要な特別な事情がある場合のみ、「不動産買取」を検討してください。

Q. 不動産会社に買い取ってもらう場合、仲介手数料はかかりますか？

A. 不動産会社が直接あなたの家を買い取る場合、仲介をしていないので仲介手数料は一切かかりません。ただし、買取価格そのものが世の中の相場の70%〜90%に下がってしまうため、結果的に手元に残るお金は、手数料を払ってでも仲介で売った方が多くなるケースがほとんどです。

Q. 築年数が古くてボロボロの家でも、仲介で売れますか？

A. はい、古い家でも仲介で売ることは十分に可能です。イエツグでは無料の建物調査（ホームインスペクション）を行い、建物の本当の状態をプロの目で確認してから売りに出します。修繕費用を保証するサービスも無料でお付けできるため、古い家でも買いたい人が安心して購入できるようになり、結果的に高く売れやすくなります。

Q. 「買取保証付き仲介」とは何ですか？デメリットはありますか？

A. 「最初の3ヶ月は仲介で高く売ることに挑戦し、もし売れなかったら、あらかじめ決めた価格で会社が買い取りますよ」というサービスです。確実に売れるという安心感がある反面、「担当者が最初から高く売る努力をせず、安く買い取るためにわざと期間を長引かせる」というリスク（利益相反）が隠れていることもあるため、注意が必要です。