【不動産売却】契約不適合責任（旧 瑕疵担保責任）の免責は可能？知っておくべき注意点と特約の有効性

「不動産を売却した後、もし家に欠陥が見つかったらどうしよう。」不動産の売却を考えたとき、多くの方がこのような不安を感じるのではないでしょうか。

特に築年数の古い物件の場合、売却後の責任は大きな心配事です。かつて「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていた売主の責任は、2020年の民法改正で「契約不適合責任」へと変わりました。言葉は変わりましたが、売主様が負う可能性のある責任の本質は残っています。

「できることなら、売却後の責任は負いたくない。免責にできないのだろうか。」そう考えるのは当然です。ご安心ください。この記事では、不動産売却における「契約不適合責任」とは何かを説明します。そして従来の「瑕疵担保責任」とどう違うのか、さらに最も気になる「免責特約」は有効なのか、無効になるケースはあるのか、といった疑問に専門家が分かりやすくお答えします。

この記事を読めば、あなたは売却後のリスクを理解し、安心して取引を進めるための知識が身につきます。イエツグでは、売主様の不安を軽減するため、無料の建物インスペクションや既存住宅瑕疵保証サービスを提供しています。賢くリスクに備えましょう。

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まず理解しよう！不動産売却における売主の責任とは？

不動産を売却する際には、売主として買主に対して一定の責任を負う可能性があります。その責任の根幹となるのが「契約不適合責任」です。この責任の内容を正しく理解することが、安心して取引を行うための第一歩となります。

「契約不適合責任」とは？2020年民法改正のポイント

契約不適合責任とは、売買契約によって引き渡された不動産が、種類、品質、または数量に関して契約書に定められた内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負うことになる責任を言います。

例えば、契約書に記載のない雨漏りやシロアリの被害、建物の主要な構造部分の欠陥などがこれに該当します。2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」からこの「契約不適合責任」へと変更されました。

大きなポイントは、責任の判断基準が「隠れた瑕疵（欠陥）」であったかどうかではなく、「契約の内容に適合しているかどうか」になった点です。つまり、契約書の内容がより一層重要になったと言えるでしょう。

何が変わった？「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の主な違い

従来の瑕疵担保責任と現在の契約不適合責任とでは、いくつかの重要な違いがあります。最も大きな変更点は、買主が売主に対して請求できる権利が拡大されたことです。瑕疵担保責任では、主に契約の解除や損害賠償請求が認められていました。

これに対し契約不適合責任では、これらの権利に加えて、目的物の修補や代替物の引渡しなどを求める「追完請求権」や、不適合の程度に応じて代金の減額を求める「代金減額請求権」が新たに明記されました。

また、損害賠償の範囲についても、契約が有効であると信じたことによる損害（信頼利益）だけでなく、契約が履行されていれば得られたはずの利益（履行利益）も対象となる可能性が出てきました。これにより、売主の責任範囲がより明確化され、場合によっては拡大したと解釈できる側面もあります。

どんな場合に責任を問われる？契約不適合の具体例

契約不適合責任が問われる具体的なケースは様々です。まず「物理的瑕疵」として、雨漏りや建物の傾き、シロアリによる被害、給排水管の故障や詰まりなどが挙げられます。

次に「法律的瑕疵」とは、建築基準法や都市計画法などの法令に違反している状態を指します。例えば、接道義務を満たしていない、あるいは容積率オーバーの建物などが該当する可能性があります。

さらに「心理的瑕疵」も考慮されるべき点です。これは、物件の過去に自殺や殺人事件といった嫌悪すべき歴史的背景があり、住み心地に心理的な抵抗を感じるような場合を言います。この心理的瑕疵については、売主の告知義務とも深く関連します。

最後に「環境的瑕疵」として、近隣からの騒音や振動、悪臭、あるいは周辺に反社会的勢力の事務所が存在するといった、物件自体ではなく周辺環境に起因する問題も契約不適合と判断されることがあります。

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契約不適合責任の「免責特約」は有効？知っておくべき基本ルール

不動産を売却する際に、売主として最も気になるのが「契約不適合責任を免れることはできないのか」という点でしょう。この責任を限定、あるいは免除するための取り決めが「免責特約」です。しかし、この特約が常に有効とは限りません。ここでは、免責特約の基本的な有効性と、その効力が及ばないケースについて解説します。

原則として「免責特約」は有効！当事者間の合意が基本

民法では契約不適合責任に関する規定を、「任意規定」としています。これは、法律の規定とは異なる内容を当事者同士が合意した場合には、その合意（特約）が優先されるという意味です。したがって、不動産売買契約において、売主と買主が双方納得の上で「売主は契約不適合責任を負わない」という特約（免責特約）を設けた場合、原則としてその特約は有効に成立します。

つまり、買主は後から物件に契約内容と異なる不具合が見つかったとしても、原則として売主に対して修補や代金減額などを請求できなくなります。契約書に免責する旨を明確に記載するのが、この特約の効力を主張する上で基本です。

ただし例外あり！免責特約が無効になる主なケース

しかし、この免責特約も万能ではありません。買主保護の観点などから、一定の場合にはその効力が否定されたり、無効になったりすることがあります。主なケースを4つ紹介します。まずケース1として、売主が物件の不適合（欠陥など）を知っていたにもかかわらず、それを買主に告げずに免責特約を結んだ場合です。

民法第572条では、このような悪意の売主による免責は認められないと定めています。次にケース2として、売主が宅地建物取引業者（不動産会社）で、買主が宅建業者ではない個人のような場合です。宅地建物取引業法第40条により、不動産会社は買主に対して、引渡しの日から最低2年間は契約不適合責任を負わなければなりません。

これより買主に不利な免責特約は無効とされます。ケース3は、売主が法人などの事業者で、買主が個人の消費者である場合です。消費者契約法第8条により、事業者の損害賠償責任の全てを免除する条項や、消費者の権利を不当に制限する条項は無効となる可能性があります。

最後にケース4として新築住宅の売買では、住宅品質確保法により、住宅の主要構造部分や雨水の浸入を防ぐ部分については、引渡しから10年間は売主が責任を負うことが義務付けられており、これを免責することはできません。

【コラム】個人間の売買でも注意！あまりに一方的な免責は紛争の種に

売主も買主も個人の場合、上記のような宅建業法や消費者契約法による直接的な規制は受けにくく、当事者間の合意がより尊重されます。しかし、そうした自由があるからといってどのような免責特約でも問題なく有効になるわけではありません。

例えば、買主が不動産取引に不慣れであることに乗じて、物件の重大な欠陥の可能性を十分に説明しないまま、一方的に広範な免責特約を契約書に盛り込んだようなケースでは、後日、買主から特約の有効性について争われる可能性があります。

公平性を欠くあまりに一方的な内容の特約は、たとえ個人間の取引であっても、紛争の火種となり得ることを理解しておくべきでしょう。契約時には、双方が内容を十分に理解し、納得した上で合意するのが重要です。

契約不適合責任の免責特約について、ご自身のケースでどうなるかご不安な方は、イエツグにご相談ください：https://ietsugu.co.jp/contact-2/

契約不適合責任の期間はどうなる？通知期間と時効

不動産を売却した後、売主が契約不適合責任を負う可能性があるとしても、その責任が永久に続くわけではありません。

法律では、買主が権利を行使できる期間について、一定の定めを設けています。ここでは、契約不適合責任に関する期間制限、特に買主からの通知期間と権利の消滅時効について解説します。

買主が不適合を知ってから1年以内の通知が必要（民法566条）

買主が売買の目的物（不動産）の種類または品質に関して契約の内容に適合しないことを知った時から1年以内に、その旨を売主に通知しなければ、原則として契約不適合を理由とする追完請求、代金減額請求、損害賠償請求及び契約の解除をすることができないと民法で定められています。

すなわち、買主は物件に契約内容と合わない点を発見したら、その事実を知ってから1年以内に売主へ通知する義務を負います。この通知を怠ると、たとえ契約不適合があったとしても、原則として売主に対して責任を追及できなくなります。

ただし例外として、売主が不動産を引き渡す際にその不適合を知っていた場合、または重大な過失によって知らなかった場合には、この1年以内の通知期間の制限は適用されません。買主は通知なしに権利を行使できるとされています。

権利行使の消滅時効：知った時から5年、または引渡しから10年

たとえ買主が上記の1年以内に不適合の事実を売主に通知したとしても、それだけで永久に権利が保障されるわけではありません。その通知後、実際に権利を行使するには別途「消滅時効」の規定が適用されます。

具体的には、買主が不適合の事実を知った時（権利を行使できることを知った時）から5年間、または、不動産の引渡しを受けた時（権利を行使できる時）から10年間のうち、いずれか早い期間が経過すると、その権利は時効によって消滅します。つまり、1年以内に通知を行った上で、さらにこの時効期間内に具体的な権利行使に踏み切る必要があるのです。

特約による期間の短縮は可能？その限界は？

契約不適合責任に関するこれらの期間は、民法の原則的な定めです。売主と買主が個人同士の取引である場合、当事者間の合意（特約）によって、この民法に定める期間よりも短い期間を設定することも原則として可能です。

例えば不動産取引の実務では、「引渡しから3ヶ月以内に通知があった場合に限り責任を負う」といった特約が設けられることがあります。しかし、このような期間短縮の特約にも限界があります。例えば前述の通り、売主が宅地建物取引業者で買主が個人などの場合は、宅建業法により、引渡しの日から最低2年間は契約不適合責任を負う必要があり、これより買主に不利な期間短縮特約は無効となります。

また、あまりにも短すぎる期間を設定する特約は、信義に反するとして有効性が争われる可能性も否定できません。

契約不適合責任の期間設定や特約について、専門家のアドバイスをご希望の方はイエツグへお問い合わせください：https://ietsugu.co.jp/contact-2/

売主が契約不適合責任を賢く回避・軽減するための具体的対策

不動産を売却する以上、契約不適合責任のリスクを完全にゼロにするのは困難です。しかし、事前に適切な対策を講じることで、そのリスクを大幅に軽減し、売却後のトラブルを賢く回避することは可能です。ここでは、売主様が取り組むべき具体的な対策を5つご紹介します。

対策1：物件の状況を正確に把握し、正直に告知する

契約不適合責任において重要なのは、契約内容と実際の物件状況が合致しているかという点です。したがって、売主としては、まずご自身の物件の状態を正確に把握するのが全ての基本となります。

そして、把握した情報は良い点だけでなく、雨漏りの修繕歴や設備の不具合といったマイナスになり得る情報も含めて、買主に対して正直に告知することが求められます。この情報開示のために用いられるのが「物件状況確認書（告知書）」や「付帯設備表」です。

これらの書類には、物件に関する情報をできる限り詳細かつ正確に記載しましょう。些細なことと思える情報でも、後々のトラブルを防ぐためには正直に伝える誠実な姿勢が不可欠です。

対策2：ホームインスペクション（建物状況調査）を実施する

物件の状況をより客観的かつ専門的に把握するためには、ホームインスペクション（建物状況調査）の実施が非常に有効です。

ホームインスペクションとは、建築士などの専門家が、建物の基礎や外壁、屋根、室内の状況、設備の動作状況などを診断し、劣化や不具合の有無を報告するものです。売主自身では気づきにくい隠れた問題点を発見できる可能性があります。

また、専門家による調査報告書は、買主に対して物件の状態を透明性高く示すことができ、買主の安心感を高め信頼関係の構築にも繋がります。イエツグでは、このホームインスペクションを無料で提供しており、売主様が費用負担なく物件調査を実施できるメリットがあります。

対策3：既存住宅売買瑕疵保険（かし保険）に加入する

万が一、売却後に契約不適合が見つかってしまった場合に備えて、既存住宅売買瑕疵保険（かし保険）への加入を検討するのも賢明な対策です。

この保険は、引渡し後に発見された物件の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などの欠陥について、その補修費用等を保険金でカバーするものです。保険に加入するためには、事前に専門家による検査を受け、基準に適合する必要があります。

保険に加入していれば、売主が補修費用を直接負担するリスクを軽減できるだけでなく、買主にとっても購入後の安心材料となるため、物件の付加価値を高める効果も期待できます。イエツグでは、この既存住宅瑕疵保証も無料で付帯するサービスを提供しています。

対策4：免責特約を設ける場合は、内容を明確に契約書へ記載する

契約不適合責任を一部または全部免責としたい場合は、その旨を売買契約書に特約として明確に記載する必要があります。

単に「契約不適合責任は免責とする」といった曖昧な表現ではなく、「どの範囲の不適合について」「どの程度の期間」「どのような条件で」免責とするのか、できる限り具体的に定めるのが重要です。例えば、「建物の経年劣化に伴う軽微な不具合については免責とする」とか「給排水設備の故障については、引渡しから3ヶ月間に限り売主が責任を負い、それ以降は免責とする」など、対象範囲や期間を特定します。

そして何よりも、その特約内容について買主へ事前に十分な説明を行い、買主が納得した上で合意するのが、後の紛争を避けるために不可欠です。

対策5：不動産買取業者への売却も選択肢の一つ

どうしても契約不適合責任を負いたくない、あるいは古い物件で不具合が多く、個人の買主への売却が難しいといった場合には、不動産会社に直接買い取ってもらう「不動産買取」も有効な選択肢の一つです。

不動産会社が買主となる場合、多くは契約不適合責任が免責される条件で取引が行われます。仲介による売却と比較して売却価格は低くなる傾向がありますが、売却後の責任を心配する必要がなく、早期に現金化できるというメリットがあります。

物件の状態や売主様の状況によっては、買取の方が適しているケースもあるため、不動産会社に相談してみると良いでしょう。

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買主が「契約不適合責任免責」の物件を購入する際の注意点

不動産市場では、売主の契約不適合責任が免責、あるいは一部免責とされている物件に出会うことがあります。このような物件は価格が比較的抑えられている場合もありますが、購入する際には買主として特に注意すべき点があります。リスクを理解した上で、慎重な判断が求められます。

物件価格が安い理由を理解する

契約不適合責任が免責されている物件は、一般的な中古物件と比較して価格が低めに設定されていることがあります。これは、物件に何らかの不具合が見つかった場合、買主が売主に対して修補や損害賠償などを請求できないというリスクを価格に反映しているためです。

価格の安さだけに目を向けるのではなく、なぜその価格設定になっているのか、契約不適合責任が免責されていることによるリスクを十分に理解することが重要です。物件の状態と価格のバランスを慎重に見極めましょう。

契約書の内容（免責範囲・期間）を徹底的に確認する

契約不適合責任が免責されるといっても、その範囲や期間は契約によって様々です。「一切の契約不適合責任を免責する」という場合もあれば、「特定の設備については免責」「引渡しから一定期間経過後は免責」といった部分的な免責もあります。

売買契約書に記載されている免責特約の条項を隅々まで確認し、具体的にどのような不適合について、いつまで売主の責任が免除されるのかを正確に把握しなければなりません。不明な点や曖昧な表現があれば、必ず不動産会社や売主に説明を求め、納得できるまで確認する姿勢が大切です。

可能な限り物件調査（インスペクションなど）を自ら行う

売主の契約不適合責任が免責されるということは、物件に潜むリスクの多くを買主が引き受けることを意味します。そのため、契約前にできる限り物件の状態を詳細に調査することが極めて重要になります。売主から提供される情報だけに頼るのではなく、買主自身の費用負担でホームインスペクション（建物状況調査）を依頼することも検討しましょう。

専門家の目による客観的な調査結果は、購入判断の大きな助けとなります。また、物件の周辺環境や過去の履歴なども、可能な範囲で自分で調べてみる積極性が求められます。

不明点は専門家（不動産会社、弁護士など）に相談する

契約不適合責任の免責に関する契約条項は、法的な解釈も絡むため、専門知識がないと十分に理解するのが難しい場合があります。契約書の内容や物件の状態について少しでも疑問や不安を感じたら、遠慮せずに不動産会社の担当者に質問しましょう。

それでも解消しない場合や、より専門的なアドバイスが必要だと感じた場合は、弁護士などの法律専門家に相談することも有効な手段です。ご自身の許容できるリスクの範囲と照らし合わせながら、専門家の意見も参考に、最終的な購入判断を慎重に行うことが後悔しないためのポイントです。

契約不適合責任免責の物件購入に関するご相談も、イエツグが承ります。お気軽にお問い合わせください：https://ietsugu.co.jp/contact-2/

まとめ

不動産売却における契約不適合責任、以前の瑕疵担保責任は、売主様にとって取引後の安心を左右する重要なポイントです。

この責任は、原則として特約によって免責することが可能ですが、その有効性にはいくつかの法律上の制限があることを理解しておく必要があります。

特に、売主様が不具合を知りながら告げなかった場合や、売主様が宅地建物取引業者である場合、あるいは新築住宅の売買などでは、免責特約が無効となるケースがあります。

売主様が安心して不動産を売却するためには、まずご自身の物件の状態を正確に把握し、買主様に対して誠実に情報開示を行うことが基本です。その上で、ホームインスペクションの実施や既存住宅売買瑕疵保険への加入を検討したり、契約書に明確な免責特約を（買主様の理解と合意のもとに）盛り込んだりすることが、具体的なリスク軽減策となります。

イエツグでは、仲介手数料を一律182,900円（税別）とする明確な料金体系に加え、売主様の契約不適合責任に関する不安を少しでも和らげるために、無料のホームインスペクションや既存住宅瑕疵保証サービスを提供しています。

これらのサービスを活用いただくことで、売却後の予期せぬトラブルに備え、買主様にも安心感を提供できます。結果として、よりスムーズで安全な不動産取引の実現に繋がります。

不動産売却後の責任についてご心配な方、あるいはご自身の物件でどのような対策が最適かお知りになりたい方は、ぜひ一度イエツグにご相談ください。

専門知識を持ったスタッフが、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適なアドバイスとサポートを提供し、安心して不動産売却を進められるようお手伝いいたします。

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