【不動産売却】買い替え特例とは？3000万円控除との比較・条件・注意点を専門家が徹底解説！

「マイホームを売って新しい家に住み替えたいけれど、売却益にかかる税金が心配だ…。」マイホームの買い替えは大きな決断ですが、同時に気になるのが売却によって得た利益（譲渡所得）にかかる税金の課題です。

せっかく高く売れても、税金で大きく手取りが減ってしまうのは避けたいところでしょう。ご安心ください。国は、マイホームの買い替えを支援するために、いくつかの税制優遇措置（特例）を設けています。その代表的なものが「特定の居住用財産の買換えの特例」（以下、買い替え特例）や「3,000万円の特別控除」です。

この記事では、これらの特例制度、特に「買い替え特例」とは何かを説明します。そしてどのような場合に利用できるのか、さらに「3,000万円特別控除」とどちらを選べばよりお得になるのか、適用条件や注意点、住宅ローン控除との関連性まで、専門家が分かりやすく徹底的に解説します。

この記事を読めば、あなたはご自身の状況に最適な節税方法を見つけ出せるでしょう。そして賢くお得にマイホームの買い替えを実現するための知識を身につけられます。

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マイホーム売却益にかかる「譲渡所得税」の基本

マイホームを売却して利益が出た場合、その利益に対しては「譲渡所得税」という税金がかかります。この税金の仕組みを理解しておくことは、買い替え特例などの節税制度を検討する上での大前提となります。ここでは、譲渡所得税の基本的な計算方法と税率について、分かりやすく解説します。

譲渡所得とは？計算方法を分かりやすく解説

譲渡所得とは、不動産などを売却したことによって得られる所得（利益）のことです。この譲渡所得の金額は、単純に「売却価格」そのものではありません。

計算式は「譲渡所得＝譲渡価額（売却価格）－（取得費＋譲渡費用）」となります。まず「取得費」とは、売却したマイホームを購入した際にかかった費用を指します。具体的には、物件の購入代金そのものや、購入時に支払った仲介手数料、登記費用、不動産取得税などが含まれます。

ただし、建物部分については、所有期間中の経年劣化による価値の減少分（減価償却費）を差し引いて計算する必要があります。次に「譲渡費用」とは、マイホームを売却するために直接かかった費用のことです。

例えば、売却時の仲介手数料や、売買契約書に貼付した印紙税、測量費などがこれに該当します。これらの取得費と譲渡費用を売却価格から差し引いた金額が、課税対象となる譲渡所得となるわけです。

税率は所有期間で変わる！短期譲渡所得と長期譲渡所得

算出された譲渡所得に対して課される税金の率は、売却したマイホームの所有期間によって大きく異なります。具体的には、売却した年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、税率は高くなります。

一方、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は比較的低く設定されています。2025年現在の税率（復興特別所得税を含む）で言えば、短期譲渡所得の場合は所得税30.63％と住民税9％を合わせて約39.63％、長期譲渡所得の場合は所得税15.315％と住民税5％を合わせて約20.315％となります。

このように、所有期間が5年を超えるかどうかで税負担が大きく変わるため、売却のタイミングを検討する際には、この所有期間の区分も重要な判断材料の一つとなります。

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節税の切り札①「特定の居住用財産の買換えの特例」とは？

マイホームを買い替える際に、売却によって大きな利益が出た場合の税負担を軽減するための強力な制度の一つが、「特定の居住用財産の買換えの特例」（以下、買い替え特例）です。この特例をうまく活用することで、手元に残る資金を増やし、新しい住まいへの移行をよりスムーズにすることが可能になります。

ここでは、買い替え特例の基本的な仕組みから、メリット、適用要件、注意点までを詳しく解説します。

制度の概要：譲渡益への課税を将来に「繰り延べる」制度

買い替え特例の最も大きな特徴は、マイホームを売却して得た利益（譲渡所得）に対する課税を、売却したその年ではなく、将来、買い替えた新しいマイホームを売却する時まで「繰り延べる」ことができるという点です。

重要なのは、税金が免除されるわけではなく、あくまで支払いを先送りにする制度であるということを理解しておく必要があります。例えば、1,000万円で購入した家を5,000万円で売却し、新たに7,000万円の家に買い替えた場合、差額の4,000万円が譲渡所得となりますが、この特例を使えば、この4,000万円に対する税金の支払いは、将来その7,000万円の家を売る時まで発生しないのです。なお、この特例は令和7年12月31日までに行われた譲渡に適用される時限的な措置となっています。

どんなメリットがある？手元資金を確保しやすい！

買い替え特例を利用する最大のメリットは、マイホームを買い替えるタイミングでの税金の支払いを抑えられるため、手元資金を新居の購入資金や住宅ローンの頭金、引越し費用、その他諸費用などに有効活用できる点です。

特に、売却益が大きく、高額な税金が見込まれる場合には、この繰り延べ効果は非常に大きくなります。また、国民健康保険に加入している方の場合、譲渡所得は所得として計算されるため翌年の保険料が上がることがありますが、買い替え特例で課税所得が発生しなければ、保険料の上昇を抑えられる可能性もあります。

適用を受けるための主な要件（売却物件・購入物件・売主自身）

この有利な買い替え特例ですが、適用を受けるためには売却する物件、購入する物件、そして売主自身について、それぞれ細かく定められた要件を全て満たす必要があります。まず【売却物件の要件】としては、日本国内にあるマイホームであること、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えており、かつ実際に住んでいた期間も通算で10年以上であること、そして売却代金が1億円以下であることが求められます。

親子や夫婦といった特別な関係がある人への売却は対象外です。【購入物件の要件】としては、売却した年の前年から翌年末までの3年以内に取得すること、建物の床面積が50平方メートル以上で、敷地面積が500平方メートル以下であることなどが挙げられます。中古住宅の場合は、築年数（例えば耐火建築物であれば築25年以内）や耐震基準を満たしているかといった条件も加わります。

さらに、2024年1月1日以降に建築確認を受ける新築住宅などは、一定の省エネ基準を満たす必要も出てきました。【売主自身の要件】としては、過去2年間に3,000万円特別控除など、他の特定の居住用財産に関する特例の適用を受けていないことが必要です。

課税繰り延べの計算方法：購入価格が売却価格を上回るか下回るかで変わる

買い替え特例を適用した場合の課税の繰り延べ方は、売却した家の価格と新たに購入した家の価格の関係によって異なります。具体的には、新しく購入した家の価格が、売却した家の価格以上である場合には、売却によって得た譲渡所得の全額に対する課税が将来に繰り延べられ、その年の税金はかかりません。

一方、新しく購入した家の価格が、売却した家の価格よりも低い場合には、その差額（売却価格から購入価格を引いた金額）については、売却した年の収入とみなされ、その部分に対応する譲渡所得に対して課税されることになります。つまり、全額が繰り延べられるわけではない点に注意が必要です。

注意点：あくまで「繰り延べ」。将来の売却時にまとめて課税されるリスク

繰り返しになりますが、買い替え特例は税金がなくなる制度ではなく、支払いを将来に先送りする制度です。したがって、この特例を使って購入した新しいマイホームを将来売却し、その際に利益が出た場合には、今回の売却で繰り延べられた譲渡所得と、新しい家を売って得た譲渡所得を合算した金額に対して譲渡所得税が課税されることになります。もし将来、不動産価格が下落していたり、税制が変わっていたりすると、結果的に不利になる可能性もゼロではありません。この点を十分に理解した上で、特例を利用するかどうかを慎重に判断する必要があります。

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節税の切り札②「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」

マイホームを売却した際の税負担を軽減するための代表的な特例として、多くの方が利用を検討するのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」（以下、3,000万円特別控除）です。

この制度は、適用要件が比較的緩やかでありながら、大きな節税効果が期待できる非常に心強い制度です。ここでは、その内容と適用条件、メリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

制度の概要：譲渡所得から最大3,000万円を控除できる

3,000万円特別控除とは、ご自身が住んでいるマイホーム（居住用財産）を売却して得た譲渡所得から、最高で3,000万円までを控除することができるという特例制度です。この特例の最大のポイントは、控除された金額に対しては譲渡所得税がかからないという点です。

つまり、マイホームを売却して得た利益が3,000万円以下であれば、この特例を適用することで譲渡所得税が実質的にゼロになる可能性があります。不動産の所有期間の長短に関わらず適用できるため、比較的多くの方が利用しやすい制度と言えるでしょう。

適用を受けるための主な要件

この3,000万円特別控除の適用を受けるためには、いくつかの主な要件を満たす必要があります。まず、原則として自分が主として住んでいる家屋、またはその家屋とともに敷地や借地権を売却することが前提です。

もし既に住んでいない家屋や敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。また、売却した年の前年および前々年に、この3,000万円特別控除や、マイホームの買換え・交換の特例、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例など、他の特定の特例の適用を受けていないことも条件となります。

さらに、売却相手が親子や夫婦、生計を一つにする親族といった特別な関係のある人ではないことも求められます。これらの要件をクリアすれば、特例の適用が可能です。

メリット：節税効果が大きい、適用要件が比較的緩やか

3,000万円特別控除の最大のメリットは、やはりその大きな節税効果です。譲渡所得が3,000万円以内であれば税金がかからなくなるため、多くの場合、この特例だけで譲渡所得税の負担を大幅に軽減、あるいはゼロにすることができます。

また、前述の買い替え特例と比較すると、所有期間や居住期間に関する厳しい要件がないため、適用を受けやすいという点も大きなメリットと言えます。短期間で住み替える場合などでも利用できる可能性があります。

デメリット：国民健康保険料が上がる可能性、住宅ローン控除との併用不可

メリットの大きい3,000万円特別控除ですが、注意すべき点もいくつかあります。一つは、国民健康保険に加入している方の場合、翌年度の国民健康保険料の算定基礎となる所得には、この3,000万円特別控除を適用する前の譲渡所得が含まれるため、売却によって一時的に所得が増加し、保険料が上がってしまう可能性があることです。

また、非常に重要な点として、この3,000万円特別控除を利用した場合、原則として新たに購入するマイホームについて「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」の適用を受けることができません。どちらの制度を利用した方がトータルで得になるかを、慎重に比較検討する必要があります。

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節税の切り札③「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

マイホームを長期間所有していた方が売却する際に、税負担をさらに軽減できる可能性がある特例として「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」があります。この特例は、一定の条件を満たすことで、譲渡所得にかかる税率そのものが低くなるというものです。特に、前述の3,000万円特別控除と併用できる点が大きな特徴であり、組み合わせることで非常に高い節税効果が期待できます。

制度の概要：所有期間10年超なら税率が低くなる

この軽減税率の特例は、売却した年の1月1日時点で、そのマイホームの所有期間と、実際に住んでいた期間がともに10年を超えている場合に適用を受けることができます。

通常の長期譲渡所得の税率（所得税15.315％、住民税5％、合計約20.315％）よりもさらに低い税率で譲渡所得税が計算されるため、納税額を抑えることが可能です。具体的には、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については所得税10.21％と住民税4％を合わせて約14.21％、6,000万円を超える部分については通常の長期譲渡所得と同じ約20.315％の税率となります（いずれも復興特別所得税を含む）。

【重要】3,000万円特別控除と併用可能！

この軽減税率の特例の最も大きなメリットの一つは、前述の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」と併用できるという点です。つまり、まず譲渡所得から最大3,000万円を控除し、それでもなお残った課税譲渡所得に対して、この軽減された税率を適用することができるのです。例えば、譲渡所得が7,000万円あった場合、まず3,000万円特別控除を適用して課税譲渡所得を4,000万円に圧縮します。

そして、この4,000万円（6,000万円以下の部分）に対して約14.21％という低い税率で税金が計算されるため、通常の長期譲渡所得の税率（約20.315％）で計算する場合と比較して、税負担を大幅に軽減できます。この組み合わせは、長期間所有したマイホームを売却して大きな利益が出た場合に、非常に有効な節税手段となります。

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どの特例を選ぶべき？「買い替え特例」vs「3,000万円控除」徹底比較

マイホームを売却して買い替える際、節税のための主な選択肢として「特定の居住用財産の買換えの特例（買い替え特例）」と「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（3,000万円特別控除）」、そして後者と併用可能な「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」があります。

しかし、これらの特例は全てを同時に利用できるわけではありません。特に「買い替え特例」と「3,000万円特別控除」は、どちらか一方しか選択できないため、ご自身の状況にとってどちらがより有利になるのかを慎重に比較検討する必要があります。ここでは、その選択のポイントを具体的に解説します。

併用はできない！どちらか有利な方を選択する

まず大前提として、「買い替え特例」と「3,000万円特別控除（及びこれと併用できる軽減税率の特例）」は、いずれか一方の制度を選択して適用を受けることになり、両方の制度を同時に利用することはできません。

つまり、売主は自身の売却状況や将来の計画などを考慮し、どちらの特例を利用するのが最も節税効果が高いか、あるいは自身のライフプランに適しているかを見極める必要があります。この選択が、手元に残る資金や将来的な税負担に大きく影響するため、非常に重要な判断となります。

判断基準1：譲渡所得の金額

どちらの特例を選ぶかを判断する上で、最も基本的な基準となるのが、マイホームの売却によって生じる「譲渡所得」の金額です。もし、譲渡所得の金額が3,000万円以下であるならば、原則として「3,000万円特別控除」を選択する方が有利になります。なぜなら、この特例を適用すれば譲渡所得がゼロまたはマイナスになり、結果として譲渡所得税がかからなくなるからです。

一方、譲渡所得が3,000万円を大幅に超えるようなケース、例えば数千万円単位の利益が出るような場合には、「買い替え特例」の利用を検討する価値が出てきます。買い替え特例では、一定の要件を満たせば高額な譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができるため、当座の税負担を大きく軽減できる可能性があります。

判断基準2：買い替えた家を将来売却する予定はあるか？

「買い替え特例」は、あくまで課税を将来に「繰り延べる」制度であり、税金が免除されるわけではありません。したがって、この特例を利用して購入した新しいマイホームを、将来的に再び売却する可能性があるかどうかは、重要な判断材料となります。

もし、買い替えた家を終の棲家として長期間住み続ける予定で、近い将来に売却する可能性が低いのであれば、「買い替え特例」を利用して当面の税負担を回避することは実質的な節税に近い効果をもたらすでしょう。

しかし、数年後など比較的短い期間で再び売却する可能性がある場合は、繰り延べられた税金と新たな売却益が合算されて課税されるため、結果として一度に大きな税負担が生じるリスクがあります。このような場合は、将来の税負担も考慮して「3,000万円特別控除」を選択する方が有利になることもあります。

判断基準3：住宅ローン控除を利用したいか？

マイホームを買い替える際に、新しく購入する家のために住宅ローンを組む方も多いでしょう。その場合、通常であれば「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」を利用して、所得税や住民税の控除を受けることができます。

しかし、ここで注意が必要なのは、「買い替え特例」または「3,000万円特別控除」を利用してマイホームを売却した場合、原則として、その売却した年とその前後2年間（合計5年間）は、新たに購入したマイホームについて住宅ローン控除の適用を受けることができないという点です。

住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて最大13年間（制度内容により異なる）にわたり税額控除が受けられるため、その総額は数十万円から数百万円に達することもあります。したがって、これらの売却に関する特例を利用することによる節税額と、住宅ローン控除を利用した場合の将来にわたる節税額を比較し、どちらがトータルで有利になるのかを慎重に見極める必要があります。

【具体例でシミュレーション】どちらがお得になるケースが多い？

どちらの特例が有利になるかは、個々のケースによって異なります。例えば、譲渡所得が4,000万円で、所有期間15年のマイホームを売却し、同等価格の家に買い替える場合を考えてみましょう。「3,000万円特別控除」と「軽減税率の特例」を併用すると、課税譲渡所得は1,000万円となり、税額は約142万円になります。

一方、「買い替え特例」を適用すれば、その年の税金は0円ですが、将来新しい家を売却する際に、今回の4,000万円の譲渡所得が上乗せされて計算されます。また、住宅ローン控除の適用も考慮に入れる必要があります。

このように、取得費や売却価格、購入価格、所有期間、そして将来の計画によって有利不利が変わるため、具体的な数字を当てはめてシミュレーションすることが不可欠です。税理士などの専門家に相談し、個別の状況に応じた最適な選択をすることが推奨されます。

【コラム】「事業用資産の買換え特例」とは？個人事業主や法人の場合

個人のマイホームの買い替えとは別に、個人事業主が事業で使用している不動産や、法人が所有する事業用不動産を買い替える際にも、「特定の事業用資産の買換えの特例」という制度があります。

これは、一定の要件を満たす事業用資産を売却し、新たな事業用資産に買い替えた場合に、譲渡益の一部に対する課税を繰り延べることができる制度です。個人の居住用財産の買い替え特例とは、対象となる資産の種類や所有期間、適用される課税繰り延べの割合の計算方法などが異なります。

例えば、所有期間が10年超であることや、購入する土地の面積が300平方メートル以上であることなどが要件となる場合があります。事業用不動産の買い替えを検討している場合は、こちらの特例の適用可能性についても確認が必要です。

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買い替え特例を利用するための手続きと必要書類

「特定の居住用財産の買換えの特例」をはじめとする税制特例の適用を受けるためには、自動的に控除や繰り延べが行われるわけではなく、必ずご自身で所定の手続きを行う必要があります。その中心となるのが確定申告です。ここでは、買い替え特例を利用するための基本的な手続きと、その際に必要となる主な書類について解説します。

確定申告が必須！申告期限と提出先

買い替え特例の適用を受けるためには、マイホームを売却した年の翌年の2月16日から3月15日までの間に、必ず確定申告を行う必要があります。申告書の提出先は、その年の1月1日現在の住所地を管轄する税務署です。期限内に申告を行わなかった場合、原則として特例の適用を受けることができなくなってしまいますので、十分に注意が必要です。確定申告の時期が近づくと税務署は大変混雑するため、早めに準備を始め、余裕をもって申告手続きを完了させることをお勧めします。

主な必要書類一覧

買い替え特例の確定申告に必要となる主な書類は以下の通りです。ただし、個々の状況や選択する特例によって追加で書類が必要になる場合もありますので、詳細は税務署や税理士にご確認ください。まず、確定申告書（申告書B様式や申告書第三表（分離課税用）など）と、譲渡所得の内訳書（土地建物用の計算明細書）が必要です。次に、売却したマイホームに関する書類として、売買契約書の写しや登記事項証明書、売却代金の領収書の写しなどが求められます。同様に、新たに購入したマイホームに関する書類として、売買契約書の写しや登記事項証明書、購入代金の領収書の写しなども必要です。さらに、売却したマイホームに10年以上居住していたことを証明するために、戸籍の附票の写しまたは住民票の写し（消除された住民票を含む）などを提出します。その他、売却や購入にかかった諸費用（仲介手数料や印紙税など）の領収書も、取得費や譲渡費用を計算する上で重要になります。

【イエツグのサポート】複雑な確定申告も無料で代行！

マイホームの売却や買い替えに伴う確定申告は、計算が複雑であったり、添付書類が多かったりと、専門知識がない方にとっては非常に手間がかかる作業です。特に、どの税制特例を利用するのが最も有利なのかという判断は難しく、誤った申告をしてしまうと、本来受けられるはずだった控除が受けられなかったり、後から税務署の指摘を受けたりする可能性もあります。イエツグでは、お客様のそのような負担を軽減するために、提携する税理士による譲渡所得の確定申告手続きの無料代行サポートを提供しています（ただし、複雑な税務相談が伴う場合や、不動産所得など他の所得の申告が必要な場合は別途費用が発生することがあります）。専門家がお客様の状況を詳しくお伺いし、最適な特例の選択から正確な申告書の作成、提出までを責任を持って行いますので、安心してお任せいただけます。

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