【不動産売却の確定申告】やり方を完全ガイド。初めてでも自分でできる5ステップと必要書類

「家を売ったけど、確定申告って何をどうすればいいの？」
「書類もたくさんありそうだし、手続きが複雑で難しそう…」

不動産を売却した後、多くの人が直面するのが「確定申告」という大きな壁です。普段なじみのない手続きだからこそ、何から手をつければいいのか分からず、不安を感じてしまうのは当然のことです。

ですが、ご安心ください。不動産売却の確定申告は、正しい手順さえ分かれば、決して難しいものではありません。

この記事では、確定申告が初めての方でも、たった一人で迷わず手続きを完了できるよう、

• そもそも確定申告が「必要か不要か」の判断基準
• 誰でも分かる「5つの簡単ステップ」で解説する全手順
• これさえ見ればOKな「必要書類の完全チェックリスト」
• 【究極の裏ワザ】この面倒な手続きを、無料で専門家に丸投げする方法

これら全てを、図解を交えて徹底的に解説します。この記事を読めば、あなたは確定申告に対する不安がなくなり、「これなら自分でもできる！」と自信を持って、スムーズに手続きを進めることができるようになります。

〈第1章〉【最初の関門】そもそも、あなたのケースで確定申告は必要？

確定申告の具体的なやり方を調べる前に、まず最初に確認すべきことがあります。それは、「そもそも、自分は確定申告をする必要があるのか？」という点です。実は、不動産を売却した人すべてに申告義務があるわけではありません。ご自身の状況が以下のどのパターンに当てはまるか、確認してみましょう。

パターン1：確定申告が「絶対に必要」なケース

以下のいずれかに当てはまる場合、あなたは確定申告をしなければなりません。

• 売却して利益（譲渡所得）が出た場合：家の売却価格が、その家を買ったときのお金や売るためにかかった経費の合計を上回り、利益が出た場合は、その利益に対して税金がかかるため申告が必要です。
• 税金の特例（3,000万円控除など）を使いたい場合：たとえ3,000万円控除などを利用して納税額がゼロになるとしても、その特例の適用を受けるためには、確定申告を通じて「私はこの特例を使います」と申請する必要があります。

パターン2：確定申告を「した方が得」なケース

次に、義務ではないものの、申告をしないと損をしてしまう可能性があるケースです。

• 売却して損失（譲渡損失）が出て、税金の還付を受けたい場合：家の売却で損失が出た場合、通常は税金はかからず申告も不要です。しかし、一定の条件を満たせば、その損失を給与所得など他の所得と相殺し、すでに納めた税金の一部を取り戻せる（還付される）特例があります。この特例を利用したい場合は、確定申告が必要です。

パターン3：確定申告が「不要」なケース

最後に、確定申告が不要なのは、以下のケースです。

• 売却で利益（譲渡所得）が出ておらず、かつ、損失に関する特例も利用しない場合：売却で利益が出ていなければ、そもそも納める税金がありません。さらに、損失を繰り越すなどの特例も利用しないのであれば、確定申告をする必要はありません。

ご自身のケースがどのパターンに当てはまるか、判断に迷う場合は専門家への相談が確実です。イエツグでは、お客様の状況に応じた税務アドバイスも行っています。
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〈第2章〉【5ステップで完了】不動産売却の確定申告、全体の流れとやり方

確定申告が必要だと分かったら、いよいよ具体的な手続きに進みましょう。ここでは、申告完了までの道のりを、誰でも分かるように「5つの簡単なステップ」に分けて解説します。この順番通りに進めれば、迷うことはありません。

【Step 1】いつ・どこで？申告期間と場所を確認する

最初のステップは、手続きの基本情報を押さえることです。
・申告期間はいつ？：原則として、家を売却した翌年の「2月16日から3月15日まで」の1ヶ月間です。
・提出先はどこ？：あなたの住民票がある住所地を管轄する「税務署」です。

【Step 2】何を揃える？必要書類の完全チェックリスト

次に、申告に必要な書類を集めます。事前にリストで確認し、漏れなく準備しましょう。

※特例を使う場合は、これらに加えて住民票の除票など、追加の書類が必要になることがあります。

【Step 3】いくら儲かった？譲渡所得を計算する

書類が揃ったら、税金の基礎となる利益＝譲渡所得を計算します。計算式は「譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)」でしたね。集めた売買契約書や領収書を見ながら、正確な金額を算出しましょう。

【Step 4】どう書く？申告書を作成する

計算ができたら、いよいよ申告書に記入していきます。手書きも可能ですが、初心者の方には国税庁のウェブサイトにある「確定申告書等作成コーナー」の利用を強くおすすめします。画面の案内に従って数字を入力していくだけで、複雑な税額計算も自動で行ってくれるため、非常に簡単で間違いもありません。

【Step 5】どう出す？3つの提出方法から選ぶ

完成した申告書は、以下の3つの方法で提出できます。ご自身の都合に合わせて選びましょう。

1. e-Tax（電子申告）：自宅のパソコンからオンラインで完結。最もおすすめです。
2. 郵送：所轄の税務署宛に郵送します。
3. 窓口持参：税務署の窓口に直接持って行きます。

この5ステップで確定申告は完了します。次の章では、一番の難関である「譲渡所得の内訳書」の書き方を、さらに詳しく解説します。
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〈第3章〉【書き方ガイド】最難関！「譲渡所得の内訳書」を徹底解説

確定申告で最も時間と手間がかかるのが、「譲渡所得の内訳書」の作成です。この書類さえ完成すれば、確定申告は終わったも同然です。ここでは、特に重要な各ページの書き方を、順を追って分かりやすく解説します。

1枚目：売った人と買った人、不動産の情報を記入

最初のページは、いわば書類の「表紙」です。売却した不動産の所在地や面積、種類（土地・建物など）といった基本情報、そして売却年月日や買主の情報を、売買契約書や登記事項証明書を基に記入していきます。

2枚目：売却金額と、かかった経費を記入

2枚目は、お金の計算の基礎となる重要なページです。「いくらで売れたか（譲渡価額）」を記入し、次に「その不動産を取得するためにかかった費用（取得費）」と「今回の売却でかかった費用（譲渡費用）」を、集めた契約書や領収書から転記します。

3枚目：利益（譲渡所得）と特例を記入

3枚目で、いよいよ税金の対象となる利益（譲渡所得）を計算します。2枚目で記入した金額を基に計算を行い、譲渡所得を算出する。そして、もし3,000万円控除などの特例を使う場合は、このページで控除額を差し引き、最終的な課税対象額を確定させます。

4枚目以降：特例ごとの詳細を記入

3枚目で特例を適用した場合、4枚目以降のページで「なぜその特例を使えるのか」という根拠を示します。例えば3,000万円控除なら、その適用要件を満たしていることを証明するためのチェック項目などに記入していくことになります。

ご覧の通り、この書類の作成は非常に複雑です。「自分には無理そうだ」と感じたら、無理せず専門家に頼るのが賢明な判断です。
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〈第4章〉もう税務署に行かない！e-Taxでの申告手順

確定申告書の作成は、今や自宅のパソコンで完結できる時代です。「e-Tax（イータックス）」という国税電子申告・納税システムを利用すれば、税務署の長い行列に並ぶ必要はありません。ここでは、その基本的な手順をご紹介します。

e-Taxに必要な準備（マイナンバーカード方式がおすすめ）

e-Taxを利用するためには、まず本人確認の準備が必要です。最もスムーズなのは「マイナンバーカード」と、それを読み取るための「ICカードリーダライタ（または対応スマートフォン）」を用意する方式です。もしマイナンバーカードがない場合は、事前に税務署でIDとパスワードを発行してもらう方法もあります。

「確定申告書等作成コーナー」の入力画面の流れ

準備が整ったら、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」にアクセスします。ここからの流れは非常にシンプルです。画面の案内に従って、「収入金額・所得金額の入力」→「所得控除の入力」→「税額控除の入力」といった項目を順番に埋めていくだけです。不動産売却の場合は、「分離課税の所得」の欄にある「土地・建物の譲渡所得」を選択し、前章で作成した「譲渡所得の内訳書」の内容を入力していきます。

データ送信で完了！添付書類はどうする？

全ての入力が終わると、システムが自動で税額を計算してくれます。内容を確認し、問題がなければ、そのまま画面の指示に従ってデータを送信すれば申告は完了です。以前は郵送が必要だった登記事項証明書などの添付書類も、一部は提出を省略できる場合があるなど、年々便利になっています。

e-Taxは非常に便利ですが、それでも「パソコン操作が苦手」「入力する内容が合っているか不安」という方もいらっしゃるでしょう。そんなあなたのための究極の解決策を、次の章でご紹介します。
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〈第5章〉【究極の裏ワザ】この面倒な確定申告、専門家に無料で丸投げしませんか？

ここまで、ご自身で確定申告を行うための手順を詳しく解説してきました。「やり方は分かった。でも、やっぱり面倒…」「もし間違えたらどうしよう…」それが、多くの方の正直な気持ちではないでしょうか。そんなあなたのための、究極の解決策があります。

「やり方は分かった。でも、やっぱり面倒…」それが正直な気持ちでは？

必要書類を役所や法務局に取りに行く手間、慣れない計算や専門用語との格闘、そして期限内に正しく申告しなければならないというプレッシャー。確定申告には、多くの時間と精神的な負担がかかります。不動産売却という大きなイベントの後で、この作業に追われるのは大変なことです。

もし、税金のプロが「無料」で代行してくれるとしたら…

私たちイエツグは、不動産の仲介をさせていただいたお客様への感謝のしるしとして、この面倒な確定申告の手続きを、提携する税理士が「無料」で代行するサービスをご提供しています。お客様にご用意いただくのは、必要書類を集めてお渡しいただくだけ。あとは税金のプロフェッショナルが、あなたに代わって全ての手続きを正確に行います。

なぜ無料？お客様の利益と満足度を最大化したいから

私たちが目指しているのは、単に家を売るお手伝いをすることではありません。売却時の「仲介手数料定額制」でコストを削減し、さらに「確定申告無料代行」で売却後の手間とコストも削減する。そうすることで、お客様の金銭的・時間的な負担をトータルで軽減し、手残りを最大化することこそが、私たちの使命だと考えているからです。

複雑な税金計算や書類作成のストレスから、完全に解放される選択

慣れない書類とにらめっこする時間、計算ミスがないか心配するストレス、税務署に何度も足を運ぶ手間。これらの全てから、あなたは解放されます。不動産売却という大きなイベントの最後を、面倒な手続きで締めくくる必要はもうありません。全てをプロに任せ、あなたは新しい生活の準備に集中することができるのです。

確定申告のストレスから解放される「究極の裏ワザ」。イエツグの無料確定申告代行サービスについて、ぜひ詳細をご確認ください。
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〈まとめ〉確定申告は、正しい知識で乗り切れる。でも、もっと楽な道もある。

不動産売却後の確定申告は、一見すると複雑で難しそうに感じますが、この記事で解説した「5つのステップ」に沿って進めれば、必ずご自身で完了させることができます。

「必要な書類を揃え、正しく計算し、期限内に申告する」
やるべきことは、本来これだけです。

しかし、もしあなたが「仕事が忙しくて時間がない」「計算や手続きにどうしても不安が残る」と感じるのであれば、無理をする必要は全くありません。私たちイエツグは、お客様の不動産売却を成功に導くだけでなく、その後の面倒な確定申告手続きまで「無料」でサポートしています。

税金の不安やストレスから解放され、最高の満足度で売却を締めくくりたい方は、ぜひ一度、私たちにご相談ください。

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