「不動産を高く売りたいけど、何に注意すればいいの？」
「初めての不動産売却で、失敗しないか心配…」
不動産売却は、人生でそう何度も経験することのない、大きな取引です。だからこそ、慎重に進めたいものですよね。
しかし、不動産売却には、多くの注意点があります。一つでも見落としてしまうと、数百万円単位で損をしてしまったり、思わぬトラブルに巻き込まれてしまったりする可能性もあるのです。
例えば、
- 相場を調べずに、不動産会社の言い値で売却してしまい、後で安く売りすぎたことに気づいた…
- 内覧の準備を怠ったために、購入希望者に悪い印象を与えてしまい、売却チャンスを逃してしまった…
- 契約内容をよく確認せずに契約してしまい、後で不利な条件に気づき、トラブルになった…
このような失敗は、事前に注意点を知っておくことで、十分に防ぐことができます。
この記事では、不動産売却を検討している方に向けて、売却前、売却活動中、契約時、契約後、そして物件別・状況別の注意点まで、あらゆる場面で気をつけるべきポイントを、具体的に解説します。
さらに、これらの注意点を踏まえ、あなたの不動産売却を成功に導く、イエツグの安心サポートについてもご紹介します。
この記事を読めば、不動産売却で損をするリスクを最小限に抑え、安心して売却を進めることができるでしょう。さあ、まずはあなたの不動産の価値を正しく知ることから始めましょう！
目次
第1章：売却前の注意点
不動産売却を成功させるためには、事前の準備が非常に重要です。
売却前に注意すべき点をしっかりと把握し、計画的に準備を進めることで、後々のトラブルを防ぎ、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。
この章では、売却前に特に注意すべきポイントを詳しく解説していきます。
1. 相場調査の重要性：あなたの不動産、適正価格を知っていますか？
不動産売却で最も重要なことの一つは、自分の不動産がどのくらいの価格で売れる可能性があるのか、つまり「相場」を知ることです。
相場を知らずに売却活動を始めてしまうと、不動産会社に提示された査定額が高いのか安いのか判断できず、結果的に相場よりも安く売ってしまったり、逆に高すぎて買い手がつかず、売却が長期化してしまったりする可能性があります。
では、どうすれば相場を調べることができるのでしょうか？
最も手軽で確実な方法は、インターネットを活用することです。国土交通省が運営する「土地総合情報システム」や、不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」などのウェブサイトでは、過去の不動産取引価格を検索することができます。これらのサイトで、自分の不動産と似た条件（エリア、築年数、広さ、間取りなど）の物件が、実際にいくらで売買されたのかを調べることで、おおよその相場を把握することができます。
ただし、インターネットで調べられるのは、あくまで過去の取引事例です。不動産市場は常に変動しており、現在の相場とは異なる場合があります。
また、個別の物件の状態や、周辺環境の変化などによっても、価格は大きく変動します。そのため、より正確な相場を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
不動産会社は、独自のネットワークやノウハウを持っており、最新の市場動向や、周辺の競合物件の状況などを考慮して、より精度の高い査定額を提示してくれます。
複数の会社から査定を受けることで、それぞれの査定額や査定の根拠を比較検討することができ、より客観的に自分の不動産の価値を把握することができます。
イエツグでは、無料査定サービスを提供しています。
経験豊富なスタッフが、お客様の不動産の価値を丁寧に査定し、適正な価格をご提案します。もちろん、査定額にご納得いただけない場合は、無理に売却を勧めることはありません。まずは、お気軽にご相談ください。
2. 不動産会社の選び方：信頼できるパートナーを見つける
不動産売却の成否は、どの不動産会社を選ぶかに大きく左右されると言っても過言ではありません。しかし、数多くの不動産会社の中から、自分に合った会社を見つけるのは簡単ではありません。ここでは、信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントを解説します。
まず、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
1社だけに査定を依頼すると、その査定額が高いのか安いのか判断できませんし、その会社の得意・不得意も見えてきません。
複数の会社から査定を受けることで、それぞれの会社の査定額や、査定の根拠、担当者の対応などを比較検討することができます。
査定額だけでなく、担当者の対応や人柄も重要な判断材料です。
不動産売却は、担当者と二人三脚で進めていくものです。親身になって相談に乗ってくれるか、質問に丁寧に答えてくれるか、信頼できる人物かどうか、実際に会って話をすることで見極めましょう。
担当者との相性が良ければ、売却活動中のストレスも軽減され、スムーズに売却を進めることができます。
また、不動産会社の得意分野も確認しましょう。
不動産会社には、それぞれ得意なエリア、得意な物件種別（戸建て、マンション、土地など）があります。
あなたの売却したい不動産を得意とする会社を選ぶことで、より効果的な販売活動が期待できます。会社のホームページやパンフレットなどで、過去の売却実績を確認するのも良いでしょう。
さらに、注意しなければならないのが「囲い込み」です。
囲い込みとは、売主から売却依頼を受けた不動産会社が、自社で買主を見つけるために、他社からの問い合わせを制限する行為です。囲い込みが行われると、売却機会が減少し、売却価格が下がる可能性があります。
囲い込みを防ぐためには、複数の不動産会社に仲介を依頼できる「一般媒介契約」を結ぶことも検討しましょう。
イエツグは、お客様の利益を最優先に考え、透明性の高い不動産取引を約束します。仲介手数料は、物件価格に関わらず一律182,900円（税別）の定額制。一般的な不動産会社の仲介手数料（売買価格の3％+ 6万円（税別））と比較して、大幅に費用を抑えることができます。さらに、イエツグでは、囲い込みは一切行いません。
お客様の物件情報を広く公開し、早期売却、高値売却を目指します。
「どの不動産会社を選べば良いかわからない」
「安心して任せられる会社を探している」という方は、ぜひイエツグにご相談ください。
お客様の状況を詳しく伺い、最適な不動産会社選びをサポートいたします。
3. 売却方法の選択（仲介・買取）：あなたに合った方法は？
不動産を売却する方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。どちらの方法を選ぶかによって、売却価格や売却期間、手間などが大きく変わってきます。ここでは、それぞれの方法のメリット・デメリットを比較し、あなたに合った売却方法を選ぶためのポイントを解説します。
「仲介」とは、不動産会社に仲介を依頼し、買主を探してもらう方法です。
不動産会社は、広告活動や内覧対応、価格交渉など、売却に関する様々な業務を代行してくれます。仲介のメリットは、市場価格で売却できる可能性が高いことです。
多くの購入希望者にアプローチできるため、より良い条件で売却できるチャンスが広がります。一方、デメリットとしては、売却までに時間がかかる場合があること、仲介手数料が発生すること、内覧対応などの手間がかかることが挙げられます。
「買取」とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法です。
買取のメリットは、売却までの期間が短いことです。不動産会社との交渉がまとまれば、すぐに売却が成立し、現金化することができます。
また、仲介手数料がかからない、内覧対応が不要、近隣に知られずに売却できるといったメリットもあります。
一方、デメリットとしては、仲介に比べて売却価格が安くなる傾向があることです。一般的に、買取価格は市場価格の7割から8割程度になると言われています。
どちらの方法を選ぶべきかは、あなたの状況や希望によって異なります。
「時間をかけてでも高く売りたい」という場合は仲介、「すぐに現金化したい」「手間をかけたくない」という場合は買取が適しています。
また、「売却後に瑕疵が見つかった場合の責任を負いたくない」という場合も、買取がおすすめです。買取の場合は、不動産会社が買主となるため、契約不適合責任を免責とする特約をつけることが一般的です。
どちらの方法を選ぶべきか迷ったら、まずは不動産会社に相談してみましょう。
それぞれのメリット・デメリットを詳しく説明してもらい、あなたの状況に合った方法を提案してもらうことができます。
イエツグでは、仲介と買取の両方に対応しています。
お客様の状況やご希望を詳しく伺い、最適な売却方法をご提案します。
仲介の場合は、仲介手数料定額制で、お客様の費用負担を軽減します。
買取の場合は、迅速かつ適正な価格で買い取りさせていただきます。「仲介と買取、どちらが良いかわからない」「自分の場合はどちらが向いているの？」という方も、お気軽にイエツグにご相談ください。専門スタッフが、親身になってアドバイスいたします。
4. 必要書類の準備：スムーズな売却のために
不動産売却には、様々な書類が必要となります。
事前に必要書類を把握し、準備しておくことで、売却手続きをスムーズに進めることができます。ここでは、売却時に必要となる主な書類と、その入手方法について解説します。
まず、売却活動を始める前に、以下の書類が手元にあるか確認しましょう。
- 登記済権利証（または登記識別情報通知）：不動産の所有権を証明する重要な書類です。紛失している場合は、法務局で「事前通知制度」や「資格者代理人による本人確認情報」を利用して手続きを行う必要があります。
- 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書: 固定資産税の納税額や、不動産の評価額が記載された書類です。最新年度のものを用意しましょう。市町村役場（東京23区の場合は都税事務所）で取得できます。
- 本人確認書類: 運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど、顔写真付きの身分証明書が必要です。
- 印鑑証明書: 実印の登録を証明する書類です。発行から3ヶ月以内のものを用意しましょう。市区町村役場で取得できます。
- 実印: 市区町村に登録した印鑑です。
上記以外にも、物件の種類や状況によって、以下の書類が必要となる場合があります。
- 土地測量図・境界確認書: 土地の境界を明確にするための書類です。土地や戸建てを売却する場合に必要となることがあります。
- 建築確認済証・検査済証: 建物が建築基準法に適合していることを証明する書類です。戸建てを売却する場合に必要となることがあります。
- マンションの管理規約・使用細則・長期修繕計画書: マンションの管理に関するルールや、将来の修繕計画などが記載された書類です。マンションを売却する場合に必要となります。
これらの書類は、売買契約時や、物件の引き渡し時に必要となります。早めに準備しておくことで、慌てずに手続きを進めることができます。また、書類によっては、取得に時間がかかる場合もありますので、注意が必要です。
「どの書類が必要かわからない」「書類の準備が大変」という方は、イエツグにご相談ください。お客様の状況に合わせて、必要な書類をリストアップし、取得方法をアドバイスいたします。また、書類の準備に関するご相談も承っております。
スムーズな不動産売却のために、イエツグが全面的にサポートいたします。
5. 住宅ローンの確認：残債と抵当権抹消手続き
売却を検討している不動産に住宅ローンが残っている場合、売却前に確認しておくべき重要なポイントがあります。住宅ローンの残債額と、抵当権抹消手続きについて、詳しく見ていきましょう。
まず、住宅ローンの残債額を確認しましょう。金融機関から送られてくる「残高証明書」や、インターネットバンキングなどで確認することができます。
売却価格が住宅ローンの残債額を上回っていれば問題ありませんが、下回っている場合（オーバーローン）は、売却 proceeds（売却代金）だけではローンを完済できないため、自己資金を充当するか、住み替えローンを利用するなどの対策が必要になります。
住宅ローンを利用して購入した不動産には、通常、金融機関によって「抵当権」が設定されています。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を競売にかけることができる権利です。不動産を売却するためには、この抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消手続きは、住宅ローンを完済した時に、金融機関から必要書類を受け取り、法務局で手続きを行います。通常、司法書士に依頼することが一般的です。
売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、売買契約と同時に抵当権抹消手続きを行うことができます。買主から受け取った売買代金で住宅ローンを完済し、金融機関から抵当権抹消書類を受け取り、司法書士に手続きを依頼します。
しかし、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合は、事前に金融機関と相談し、対応策を検討する必要があります。
売却代金でローンを完済できない場合の主な選択肢としては、以下の3つがあります。
- 自己資金を充当して完済する
- 住み替えローンを利用する（新しい住宅の購入資金と、残債の返済資金をまとめて借り入れる）
- 任意売却を検討する（金融機関の承諾を得て、市場価格で不動産を売却する）
どの方法を選ぶべきかは、個人の状況によって異なります。
金融機関や不動産会社と相談しながら、慎重に検討しましょう。
イエツグでは、住宅ローンが残っている不動産の売却に関するご相談も承っております。
お客様の状況に合わせて、最適な売却プランをご提案し、抵当権抹消手続きや金融機関との交渉もサポートいたします。
「住宅ローンが残っていて売却できるか不安」「オーバーローンで困っている」という方も、まずはイエツグにご相談ください。専門スタッフが、親身になって対応させていただきます。
6. 売却スケジュールの確認：いつまでに、いくらで売りたいか？
不動産売却は、思い立ってすぐに完了するものではありません。売却を成功させるためには、いつまでに、いくらで売りたいのか、具体的な目標とスケジュールを立てることが重要です。
ここでは、売却スケジュールを確認する上でのポイントを解説します。
まず、「いつまでに売りたいか」という期限を明確にしましょう。転勤や子どもの入学など、具体的な期日がある場合は、そこから逆算してスケジュールを立てる必要があります。一般的に、不動産売却には、3ヶ月から6ヶ月程度の期間がかかると言われています。
しかし、これはあくまでも目安であり、物件の状況や市場動向、売却方法などによって、期間は大きく変動します。余裕を持ったスケジュールを立てることが、スムーズな売却への第一歩となります。
次に、「いくらで売りたいか」という希望売却価格を決めましょう。
もちろん、できるだけ高く売りたいと思うのは当然ですが、相場からかけ離れた価格設定では、買い手が見つかりにくくなります。第1章で解説したように、事前に相場を調べ、複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な価格を把握することが重要です。そして、査定額や相場を参考に、現実的な希望売却価格を設定しましょう。
売却スケジュールを立てる際には、以下の点を考慮しましょう。
- 売却準備期間: 相場調査、不動産会社選び、必要書類の準備などにかかる期間
- 販売活動期間: 広告掲載、内覧対応、価格交渉などにかかる期間
- 契約手続き期間: 売買契約締結から物件引き渡しまでにかかる期間
- 引っ越し期間: 新居への引っ越しにかかる期間（住み替えの場合）
- 確定申告: 売却益が出た場合、翌年の確定申告の時期
これらの期間を考慮し、全体のスケジュールを組み立てていきます。例えば、「6ヶ月後に転勤が決まっているから、5ヶ月後までには売却を完了させたい」という場合は、売却準備に1ヶ月、販売活動に3ヶ月、契約手続きに1ヶ月というように、具体的なスケジュールを立てることができます。
ただし、スケジュールはあくまでも目安です。
予定通りに進まないこともありますので、柔軟に対応できるように、余裕を持たせておくことが大切です。また、不動産市場の動向は常に変化していますので、定期的に不動産会社と情報交換を行い、状況に合わせてスケジュールを見直すことも必要です。
イエツグでは、お客様の希望売却時期や希望売却価格を詳しく伺い、最適な売却スケジュールをご提案します。売却活動の進捗状況も定期的にご報告し、状況に合わせて柔軟に対応いたします。
「いつまでに売れるか不安」「スケジュール管理が苦手」という方も、安心してイエツグにお任せください。
第2章：売却活動中の注意点
不動産会社と媒介契約を結び、いよいよ売却活動がスタート。この段階では、購入希望者からの問い合わせを増やし、内覧につなげ、最終的に売買契約を締結することが目標となります。しかし、売却活動中にも、注意すべき点がいくつかあります。
ここでは、売却活動中に特に気をつけるべきポイントを詳しく解説していきます。
1. 価格設定：市場の反応を見ながら、柔軟に調整する
売却活動を開始する際、最初に決めた売出価格が、必ずしも最適な価格とは限りません。市場の反応を見ながら、必要に応じて価格を調整していくことが、早期売却の鍵となります。
売出価格が高すぎると、購入希望者からの問い合わせが少なく、内覧にもつながりません。逆に、安すぎると、早く売れる可能性はありますが、本来得られるはずの利益を逃してしまうことになります。
適切な価格設定は、不動産売却の成否を左右する最も重要な要素の一つと言えるでしょう。
売却活動を開始してしばらく経っても、問い合わせが少ない、内覧の申し込みがない、といった場合は、価格が高すぎる可能性があります。
不動産会社の担当者と相談し、価格の見直しを検討しましょう。ただし、安易な値下げは禁物です。まずは、周辺の競合物件の価格や、市場動向を改めて確認し、慎重に判断することが重要です。
値下げをする場合は、一度に大幅に値下げするのではなく、段階的に行うのが一般的です。例えば、100万円ずつ値下げする、50万円ずつ値下げするなど、市場の反応を見ながら、少しずつ調整していきます。
また、値下げのタイミングも重要です。週末や祝日など、購入希望者が物件を探すことが多い時期に合わせて値下げを行うことで、より効果的にアピールすることができます。
価格交渉の際には、強気の姿勢を保ちつつも、柔軟に対応することが大切です。購入希望者から値下げの要望があった場合は、すぐに断るのではなく、なぜその価格を希望するのか、理由を聞いてみましょう。そして、自分の希望売却価格との間で、妥協点を探っていくことが重要です。ただし、どうしても納得できない場合は、無理に値下げに応じる必要はありません。
イエツグでは、売却活動中の価格調整についても、きめ細やかにサポートいたします。市場の動向や、周辺の競合物件の状況などを分析し、最適な価格設定をご提案します。
また、購入希望者との価格交渉も、お客様の立場に立って、粘り強く行います。「価格設定で失敗したくない」「価格交渉が不安」という方も、安心してイエツグにお任せください。
2. 内覧対応：購入希望者の心をつかむ「おもてなし」
内覧は、購入希望者が実際に物件を見て、触れて、感じる、非常に重要な機会です。内覧時の印象が良ければ、購入意欲は大きく高まりますが、逆に悪ければ、どんなに魅力的な物件でも購入には至りません。ここでは、内覧対応を成功させるためのポイントを詳しく解説します。
まず、内覧前の準備を徹底しましょう。部屋全体を徹底的に清掃し、整理整頓します。特に、水回り（キッチン、バスルーム、トイレ）は、最も汚れやすく、最も見られる場所ですので、念入りに清掃しましょう。カビや水垢、汚れを落とし、清潔感をアピールすることが重要です。
また、部屋の臭いにも気を配りましょう。換気をしっかり行い、消臭剤や芳香剤を活用するのも効果的です。タバコやペットの臭いは、特に注意が必要です。
次に、部屋を明るく、広く見せる工夫をしましょう。照明器具を掃除し、電球を明るいものに交換します。カーテンやブラインドを開け、自然光を取り入れることも重要です。
不要な物は処分するか、収納スペースにしまい、部屋をすっきりと見せましょう。家具の配置を工夫し、生活動線を確保することも、部屋を広く見せるポイントです。
内覧当日は、笑顔で迎え、丁寧に対応しましょう。購入希望者の質問には、正直に、具体的に答えることが大切です。物件のメリットだけでなく、デメリットも隠さずに伝えることで、信頼感を与えることができます。ただし、自慢話ばかりになったり、欠点を強調しすぎたりするのは逆効果です。
あくまでも、購入希望者の立場に立って、誠実に対応することを心がけましょう。
内覧時には、物件の周辺環境の情報も提供しましょう。
最寄り駅からの距離、スーパーやコンビニ、病院、学校、公園など、生活に密着した施設の情報を伝えることで、購入希望者は、その物件での生活を具体的にイメージすることができます。
また、実際にその物件に住んでみて感じたことなど、住んだ人にしかわからない情報を伝えることも、購入意欲を高めるポイントとなります。
内覧中は、購入希望者にゆっくりと見てもらう時間を確保しましょう。
急かしたり、プレッシャーを与えたりせず、自由に見て、触れて、感じてもらうことが大切です。そして、内覧が終わったら、感謝の気持ちを伝え、丁寧に見送りましょう。
イエツグでは、内覧対応に関するアドバイスも行っています。
内覧前の準備から、当日の対応、内覧後のフォローまで、きめ細やかにサポートいたします。また、ご希望に応じて、イエツグのスタッフが内覧に立ち会い、プロの視点から物件の魅力をアピールすることも可能です。
「内覧対応に自信がない」「忙しくて時間がない」という方も、安心してイエツグにお任せください。
3. 販売活動の確認：不動産会社任せにしない、積極的な関与
不動産会社と媒介契約を結び、売却活動がスタートしたら、全てを不動産会社任せにするのではなく、売主自身も積極的に関与することが重要です。ここでは、売却活動中に確認すべきポイントと、不動産会社との連携について解説します。
まず、不動産会社がどのような販売活動を行っているのか、定期的に確認しましょう。具体的には、以下のような点を確認します。
- 広告掲載状況: どのような媒体に広告が掲載されているか（主要な不動産ポータルサイト、チラシ、住宅情報誌など）
- 広告内容: 写真やキャッチコピーは魅力的か、物件の情報は正確かつ十分に記載されているか
- 問い合わせ状況: どのくらいの問い合わせがあるか、どのような層からの問い合わせが多いか
- 内覧状況: どのくらいの内覧があるか、内覧者の反応はどうか
- 競合物件の状況: 周辺の競合物件の売却状況（価格、販売期間など）
これらの情報を、不動産会社の担当者から定期的に報告してもらいましょう。
報告の頻度は、媒介契約の種類によって異なりますが、専任媒介契約または専属専任媒介契約の場合は、少なくとも2週間に1回（専属専任媒介契約の場合は1週間に1回）の報告義務があります。報告内容に疑問や不安がある場合は、遠慮せずに担当者に質問し、説明を求めましょう。
もし、販売活動が不十分だと感じたら、改善を求めることも重要です。
例えば、広告の露出が少ない場合は、より多くの媒体に広告を掲載してもらう、広告の内容が魅力的でない場合は、写真やキャッチコピーを見直してもらう、といった具体的な提案をしてみましょう。
また、内覧の申し込みが少ない場合は、価格の見直しや、内覧対応の改善を検討する必要があるかもしれません。
売主自身も、積極的に販売活動に関与することが大切です。
例えば、友人や知人に物件情報を紹介する、SNSで情報を発信する、近隣にポスティングを行うなど、自分でもできる範囲で協力しましょう。また、内覧の際には、積極的に物件の魅力をアピールし、購入希望者の疑問や不安に丁寧に答えることも重要です。
イエツグでは、売主様との密なコミュニケーションを重視しています。
定期的な報告はもちろん、売主様からのご質問やご要望にも、迅速かつ丁寧に対応いたします。また、売主様と一緒に販売戦略を考え、売却成功に向けて二人三脚で取り組んでいきます。「不動産会社に任せきりで不安」「もっと積極的に販売活動に関わりたい」という方も、安心してイエツグにご相談ください。
第3章：契約時・契約後の注意点
購入希望者が見つかり、売買条件に合意したら、いよいよ売買契約の締結です。しかし、契約はゴールではありません。契約後にも、物件の引き渡し、確定申告など、様々な手続きが残っています。ここでは、契約時および契約後に注意すべきポイントを詳しく解説していきます。
1. 売買契約書の確認：隅々までチェックし、不明点は必ず質問
売買契約書は、不動産売買における最も重要な書類です。売買価格、支払い条件、引き渡し時期、物件の状態、契約解除の条件など、売買に関するあらゆる事項が記載されています。契約書の内容に不備があったり、不利な条件が含まれていたりすると、後々トラブルに発展する可能性があります。
契約書に署名・捺印する前に、必ず隅々まで確認し、不明な点は不動産会社の担当者や、必要であれば弁護士などの専門家に質問しましょう。
特に注意して確認すべき点は、以下の通りです。
- 売買価格と支払い条件: 金額に間違いはないか、支払い方法（現金一括、住宅ローンなど）や支払い期日は明確に記載されているか。
- 手付金: 手付金の額は適切か（一般的に売買価格の5〜10％）、手付解除の条件は明確に記載されているか。
- 物件の表示: 土地の面積や建物の構造、築年数など、物件の情報が正確に記載されているか。
- 所有権移転登記: 所有権移転登記の時期や、登記費用はどちらが負担するのか。
- 物件の引き渡し: 引き渡し時期は明確に記載されているか、引き渡し時の物件の状態（空き家、居住中など）は合意した内容と一致しているか。
- 付帯設備: エアコンや照明器具など、付帯設備がある場合は、その内容と状態が明確に記載されているか。
- 契約不適合責任: 売却後に物件に欠陥が見つかった場合の、売主の責任範囲が明確に記載されているか。
- 特約事項: 住宅ローン特約（買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、契約を解除できる特約）や、買い替え特約（買主が現在住んでいる住宅を売却できなかった場合、契約を解除できる特約）など、特別な取り決めがある場合は、その内容が明確に記載されているか。
- 違約金: 契約違反があった場合の違約金の額や、支払い条件が明確に記載されているか。
- 解除条件: どのような場合に契約を解除できるのか、解除の条件が明確に記載されているか。
売買契約書は、専門用語が多く、内容が複雑なため、理解するのが難しいかもしれません。しかし、一度署名・捺印してしまうと、後から内容を変更することは原則としてできません。少しでも疑問に思うことがあれば、遠慮せずに質問し、納得した上で契約を結ぶことが重要です。
イエツグでは、売買契約書の作成サポートはもちろん、契約内容に関するご質問にも、専門スタッフが丁寧にお答えします。また、必要に応じて、弁護士などの専門家をご紹介することも可能です。
「契約書の内容がよくわからない」「不利な条件が含まれていないか心配」という方も、安心してイエツグにご相談ください。
2. 手付金：契約の証拠金、安易な解約はペナルティも
売買契約が成立すると、買主から売主へ「手付金」が支払われるのが一般的です。手付金は、売買契約が成立した証拠として、買主が売主に預けるお金です。
契約の確約を示すとともに、万が一、どちらか一方の都合で契約を解除する場合の、ペナルティとしての役割も持っています。
手付金の額は、法律で定められているわけではありませんが、一般的には売買価格の5%〜10%程度が相場とされています。
例えば、売買価格が4,000万円の物件であれば、手付金は200万円〜400万円程度になります。ただし、これはあくまでも目安であり、売主と買主の合意によって、自由に金額を決めることができます。手付金の額があまりにも低すぎると、契約の拘束力が弱まり、安易な契約解除につながる可能性があります。
逆に、高すぎると、買主の負担が大きくなり、契約締結のハードルが上がってしまいます。適切な金額を設定するためには、不動産会社の担当者とよく相談しましょう。
手付金には、以下の3つの種類があります。
- 証約手付: 売買契約が成立した証拠として、買主から売主に支払われる手付金です。
- 解約手付: 買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を買主に支払うことで、契約を解除できる手付金です。
- 違約手付: 買主または売主に契約違反があった場合、損害賠償とは別に、違約金として没収される手付金です。
日本の不動産売買契約では、解約手付の性質を持つことが一般的です。つまり、買主は手付金を放棄すれば、理由を問わず契約を解除できます。
一方、売主は、手付金の倍額を買主に支払うことで、契約を解除できます。ただし、契約解除ができる期間は、売買契約書で定められています。一般的には「相手方が契約の履行に着手するまで」とされていることが多いです。
履行の着手とは、例えば、買主が中間金を支払ったり、売主が物件の引き渡し準備を始めたりした場合を指します。
手付金は、売買契約において重要な役割を果たすものです。手付金の額や種類、契約解除の条件などをしっかりと理解し、売買契約書に明確に記載することが、後々のトラブルを防ぐために不可欠です。
イエツグでは、手付金に関するご相談も承っております。
手付金の額や種類、契約解除の条件など、専門的な知識を持ったスタッフが、わかりやすくご説明いたします。
「手付金について詳しく知りたい」「契約解除になった場合のことが心配」という方も、安心してイエツグにご相談ください。
3. 境界確定：隣地トラブルを避け、安心して売却するために
土地の売買において、「境界」は非常にデリケートな問題です。境界とは、自分の土地と隣接する土地との境目のこと。この境界が曖昧なまま売買契約を結んでしまうと、後々、隣地の所有者との間で深刻なトラブルに発展する可能性があります。ここでは、境界確定の重要性と、その具体的な手順について解説します。
境界が曖昧な状態とは、例えば、以下のようなケースが考えられます。
- 境界標（境界を示す杭やプレートなど）が設置されていない、または見当たらない。
- 境界標はあるが、位置がずれている、または破損している。
- 隣地の所有者と、境界についての認識が異なっている。
- 長年、塀やブロック塀などを境界だと思い込んでいたが、実は違っていた。
このような状態で土地を売却してしまうと、新しい買主が隣地の所有者から境界について異議を申し立てられ、紛争に巻き込まれる可能性があります。
最悪の場合、土地の一部を失うことにもなりかねません。また、境界が確定していない土地は、買主にとって大きなリスクとなるため、売却価格が大幅に下落したり、買い手が見つからなかったりするケースも少なくありません。
境界トラブルを未然に防ぎ、安心して土地を売却するためには、売買契約を結ぶ前に、「境界確定測量」を行うことが不可欠です。
境界確定測量とは、土地家屋調査士に依頼し、隣接するすべての土地の所有者の立ち会いのもと、境界を一つひとつ確認し、合意した上で境界標を設置する測量のことです。
測量の結果、境界が確定すると、「境界確定図」という法的な効力を持つ図面が作成されます。この境界確定図があれば、買主は安心して土地を購入することができ、将来的な境界紛争のリスクを大幅に軽減することができます。
境界確定測量には、費用と時間がかかります。土地の広さや形状、隣接地の数などによって異なりますが、費用は数十万円から、場合によっては数百万円かかることもあります。
また、測量の準備から境界確定図の作成まで、数ヶ月から半年以上、場合によっては1年以上かかることもあります。しかし、これらの費用と時間は、将来的なトラブルを未然に防ぎ、スムーズな売却を実現するための、必要不可欠な投資と考えるべきでしょう。
イエツグでは、境界確定に関するご相談も承っております。
お客様の状況を詳しく伺い、境界確定測量が必要かどうかを判断し、必要であれば、信頼できる土地家屋調査士をご紹介いたします。
測量費用のお見積もりや、手続きの流れについても、わかりやすくご説明いたします。「境界が曖昧で、何から手を付けて良いかわからない」「隣地との関係が良好でない」という方も、まずはイエツグにご相談ください。専門家と連携し、お客様の不安を解消し、安心して売却を進められるようサポートいたします。
4. 決済・引き渡し：売買代金受領と物件引き渡しの最終ステップ
売買契約が無事に締結されたら、いよいよ最終ステップである「決済・引き渡し」です。決済・引き渡しとは、売買代金の支払いと物件の引き渡しを同時に行う手続きのことです。ここでは、決済・引き渡しの流れと、注意すべきポイントを解説します。
決済・引き渡しは、通常、買主が住宅ローンを利用する金融機関で行われます。
売主、買主、不動産会社の担当者、司法書士が同席し、以下の手順で進められます。
- 買主の住宅ローン実行: 買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関から買主の口座に融資金が入金されます。
- 売買代金の支払い: 買主は、融資金と自己資金を合わせて、売買代金の残額（売買代金から手付金を差し引いた金額）を売主の口座に振り込みます。
- 各種費用の支払い: 売主は、仲介手数料、司法書士報酬、抵当権抹消登記費用（住宅ローンが残っている場合）などの諸費用を支払います。
- 固定資産税等の精算: 固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費や修繕積立金などを、引き渡し日を基準に日割り計算して精算します。
- 関係書類の確認: 司法書士が、売買に必要な書類（登記識別情報、印鑑証明書、住民票など）が全て揃っているかを確認します。
- 登記申請書類への署名・捺印: 売主と買主は、司法書士が作成した登記申請書類に署名・捺印します。
- 鍵の引き渡し: 売主は、買主に物件の鍵（すべての鍵）を引き渡します。
- 領収書の受け渡し: 売主は、買主から売買代金の領収書を受け取ります。
これらの手続きが完了すると、物件の所有権が買主に移転し、売買取引が完了します。通常、決済・引き渡しの所要時間は1時間から2時間程度です。
決済・引き渡し当日に慌てないためには、事前の準備が重要です。
以下の点に注意しましょう。
- 必要書類の確認: 司法書士から指示された書類を、不備なく準備しておきましょう。
- 残置物の確認: 売買契約書で取り決めた以外の残置物がないか、事前に確認しましょう。
- 公共料金の精算: 電気、ガス、水道などの公共料金を、引き渡し日の前日までに精算しておきましょう。
- 引っ越しの完了: 引き渡し日までに、引っ越しを完了させておきましょう。
決済・引き渡しは、不動産売買の最終段階であり、最も重要な手続きの一つです。不明な点や不安な点があれば、必ず事前に不動産会社の担当者や司法書士に確認し、万全の状態で当日を迎えるようにしましょう。
イエツグでは、決済・引き渡し当日も、担当者が立ち会い、スムーズな手続きをサポートいたします。
必要書類の確認や、当日の流れなど、事前に詳しくご説明いたしますので、ご安心ください。また、決済・引き渡し後も、何かご不明な点があれば、いつでもお気軽にご相談いただけます。
5. 確定申告：売却益が出たら、忘れずに手続きを
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、原則として、売却した年の翌年に確定申告をする必要があります。
確定申告とは、1年間の所得を税務署に申告し、所得税を納付する手続きのことです。ここでは、不動産売却後の確定申告について、注意すべきポイントを解説します。
まず、確認すべきなのは、売却によって利益が出たかどうかです。譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）
- 売却価格: 不動産を売却した金額
- 取得費: 不動産を購入した時の金額（土地は購入代金、建物は購入代金から減価償却費を差し引いた金額）や、購入時にかかった諸費用（仲介手数料、印紙税、登録免許税など）
- 譲渡費用: 不動産を売却する際にかかった諸費用（仲介手数料、印紙税、測量費用など）
譲渡所得がプラスになった場合は、譲渡所得税と住民税が課税されます。税率は、不動産の所有期間によって異なります。
- 長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合）: 税率約20%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%+住民税5%）
- 短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）: 税率約39%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%+住民税9%）
ただし、マイホーム（居住用財産）を売却した場合は、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる「3,000万円特別控除」という特例があります。
この特例を利用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。また、「特定の居住用財産の買い換え特例」や「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」など、他にも利用できる特例があります。
これらの特例を適用するためには、確定申告が必要です。
確定申告の期間は、原則として、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までです。必要書類を揃え、税務署に提出するか、e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用して申告します。必要書類は、主に以下の通りです。
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書（税務署で入手可能）
- 売買契約書のコピー
- 登記事項証明書
- 取得費や譲渡費用を証明する書類（領収書など）
確定申告は、自分で行うこともできますが、計算が複雑で、特例の適用要件も細かく定められているため、税理士に依頼することをおすすめします。特に、初めて確定申告をする場合や、売却益が高額な場合は、専門家のアドバイスを受けることで、安心して手続きを進めることができます。
イエツグでは、不動産売却後の確定申告についても、無料でサポートしています（譲渡所得の申告のみ）
税理士と連携し、お客様の状況に合わせて、最適な申告方法をアドバイスいたします。
また、確定申告に必要な書類の準備や、税務署への提出も代行いたします（※）
「確定申告が面倒」「税金のことがよくわからない」という方も、安心してイエツグにお任せください。
(※)税務相談は別途費用が発生する場合があります。また、確定申告の代行は、イエツグと媒介契約を締結いただいたお客様に限ります。
第4章：物件別・状況別の注意点
不動産売却の注意点は、売却する物件の種類や、売主の状況によって異なります。
ここでは、マンション、戸建て、土地、それぞれの物件種別ごとの注意点と、相続、離婚、ローン残債がある場合など、状況別の注意点を詳しく解説していきます。
1. マンション売却の注意点：競合物件との差別化、管理規約の確認を
マンション売却を成功させるためには、戸建てや土地とは異なる、マンションならではの注意点があります。ここでは、マンション売却で特に気をつけるべきポイントを解説します。
まず、同じマンション内で、他の部屋が売りに出されていないか確認しましょう。
もし、同じような間取りや階数の部屋が売りに出されている場合は、競合物件となる可能性があります。
競合物件がある場合は、価格設定や販売戦略を慎重に検討する必要があります。例えば、競合物件よりも少し価格を下げる、内装や設備をグレードアップする、広告を強化するなどの対策が考えられます。
次に、マンションの管理規約や使用細則を必ず確認しましょう。
ペットの飼育、楽器演奏、リフォームなどに関する制限が設けられている場合があります。これらの制限は、購入希望者の購入意欲に影響を与える可能性があるため、事前に確認し、正確に伝えることが重要です。
また、管理費や修繕積立金の金額、滞納状況なども確認しておきましょう。これらの情報は、購入希望者が購入後のランニングコストを把握するために必要な情報です。
さらに、マンションの共用部分の状態も、売却価格に影響を与える可能性があります。
エントランスや廊下、エレベーター、ゴミ置き場などが清潔に保たれているか、管理が行き届いているかを確認しましょう。
共用部分の状態が悪い場合は、管理組合に改善を提案することも検討しましょう。
内覧時には、マンションならではのメリットをアピールしましょう。
例えば、眺望が良い、セキュリティがしっかりしている、共用施設が充実している（宅配ボックス、ゲストルーム、ジムなど）、管理体制が良好である、などです。これらのメリットは、戸建てにはない、マンションならではの魅力であり、購入希望者の心をつかむポイントとなります。
また、マンション売却では、住宅ローン控除の適用要件にも注意が必要です。
住宅ローン控除は、築年数が25年以内のマンション、または、一定の耐震基準を満たしていることが証明されたマンションに適用されます。築年数が古いマンションの場合は、耐震基準適合証明書を取得できるかどうか、事前に確認しておきましょう。
イエツグでは、マンション売却の豊富な経験と実績を活かして、お客様のマンション売却を全面的にサポートいたします。競合物件の調査、管理規約の確認、共用部分のチェック、内覧時のアピールポイントのアドバイスなど、きめ細やかなサービスを提供いたします。
「マンション売却は初めてで不安」「他のマンションと差別化したい」という方も、安心してイエツグにご相談ください。
2. 戸建て売却の注意点：土地と建物の両面から、価値を高める
戸建て売却は、マンション売却とは異なり、土地と建物の両方を売却することになります。そのため、注意すべきポイントも多岐にわたります。
ここでは、戸建て売却を成功させるためのポイントを詳しく解説します。
まず、建物の状態をしっかりと確認しましょう。
築年数が古い戸建ての場合、建物の劣化が進んでいる可能性があります。外壁のひび割れ、屋根の傷み、雨漏り、シロアリ被害、床のきしみ、設備の故障など、目に見える部分だけでなく、普段は目にしない部分も、専門家による建物状況調査（インスペクション）を行うことをおすすめします。
インスペクションを行うことで、建物の状態を客観的に把握することができ、購入希望者に安心感を与えることができます。また、売却後のトラブル（契約不適合責任）を未然に防ぐことにもつながります。
次に、土地の境界を確認しましょう。戸建ての場合、隣接する土地との境界が曖昧になっているケースが少なくありません。
境界標が見当たらない、隣地の所有者と境界についての認識が異なる、といった場合は、土地家屋調査士に依頼して、境界確定測量を行う必要があります。
境界が確定していない土地は、買主にとって大きなリスクとなるため、売却価格が下落したり、買い手が見つからなかったりする可能性があります。
また、土地の地盤についても注意が必要です。地盤が弱い土地は、地震の際に液状化現象が発生するリスクがあります。地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良工事を行うことで、土地の価値を高めることができます。
内覧時には、戸建てならではのメリットをアピールしましょう。
例えば、庭がある、駐車場がある、日当たりが良い、風通しが良い、プライバシーが確保されている、ペットを飼いやすい、などです。
これらのメリットは、マンションにはない、戸建てならではの魅力であり、購入希望者の心をつかむポイントとなります。
さらに、戸建て売却では、リフォームやリノベーションを検討することも有効です。ただし、大規模なリフォームやリノベーションは、費用がかさむ割に、売却価格に反映されない場合もあります。
費用対効果を考え、部分的なリフォームや、ハウスクリーニングにとどめることも検討しましょう。
イエツグでは、戸建て売却の豊富な経験と実績を活かして、お客様の戸建て売却を全面的にサポートいたします。建物状況調査（インスペクション）の手配、境界確定測量に関するアドバイス、リフォーム・リノベーションのご相談、内覧時のアピールポイントのアドバイスなど、きめ細やかなサービスを提供いたします。
「戸建て売却は初めてで不安」「何から手を付けて良いかわからない」という方も、安心してイエツグにご相談ください。
3. 土地売却の注意点：境界確定は必須、用途制限にも注意
土地売却は、建物がない更地の状態での売却が一般的ですが、更地であっても注意すべき点がいくつかあります。
ここでは、土地売却をスムーズに進めるためのポイントを詳しく解説します。
まず、最も重要なのが「境界確定」です。
土地の境界が曖昧なまま売却してしまうと、後々、隣地の所有者との間でトラブルに発展する可能性があります。境界標が見当たらない、隣地の所有者と境界についての認識が異なる、といった場合は、必ず土地家屋調査士に依頼して、境界確定測量を行いましょう。境界確定測量には、費用と時間がかかりますが、将来的なトラブルを未然に防ぎ、安心して土地を売却するためには、必要不可欠な手続きです。
次に、土地の用途制限についても確認が必要です。
土地には、都市計画法や建築基準法などによって、様々な用途制限が定められています。例えば、「第一種低層住居専用地域」では、住宅しか建てることができず、店舗や事務所などを建てることはできません。
また、「市街化調整区域」では、原則として建物を建てることができません。これらの用途制限は、土地の利用方法を制限するものであり、購入希望者の購入意欲に大きく影響します。売却前に、自分の土地にどのような用途制限があるのかを、市町村役場の都市計画課などで確認しておきましょう。
さらに、土地の地盤についても注意が必要です。
地盤が弱い土地は、建物を建てる際に地盤改良工事が必要になる場合があります。地盤調査を行い、地盤の強度を確認しておくことで、買主に安心感を与えることができます。
また、地盤改良工事が必要な場合は、その費用を売却価格に反映させることも検討しましょう。
土地が広い場合は、「分筆」して売却することも検討しましょう。
分筆とは、一つの土地を複数の土地に分割することです。
分筆することで、土地の面積が小さくなり、購入希望者の購入意欲を高めることができます。また、土地の一部を売却し、残りの土地を自分で利用することも可能です。
ただし、分筆には、測量費用や登記費用がかかります。また、分筆後の土地が、建築基準法の接道義務を満たしているかどうかも確認する必要があります。
もし、売却する土地が農地の場合は、農地法の許可が必要になります。
農地を農地以外の用途に転用する場合は、都道府県知事または市町村長の許可が必要です。また、農地を売却する場合も、農業委員会の許可が必要になります。農地転用の手続きは複雑で、時間がかかる場合があるため、早めに専門家（行政書士など）に相談しましょう。
イエツグでは、土地売却の豊富な経験と実績を活かして、お客様の土地売却を全面的にサポートいたします。境界確定測量の手配、用途制限の確認、地盤調査のアドバイス、分筆のご相談、農地転用の手続きなど、土地売却に関するあらゆるご相談に対応いたします。
「土地売却は初めてで不安」「何から手を付けて良いかわからない」という方も、安心してイエツグにご相談ください。
4. 相続した不動産の売却：名義変更、遺産分割、税金…手続きは複雑
親などから相続した不動産を売却する場合、通常の不動産売却とは異なる、いくつかの注意点があります。ここでは、相続した不動産を売却する際に、特に気をつけるべきポイントを解説します。
まず、相続した不動産を売却するためには、亡くなった方（被相続人）から相続人へ、不動産の名義変更（相続登記）を行う必要があります。相続登記は、法務局に申請して行います。相続登記をせずに、被相続人名義のまま売却することはできません。
相続登記には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書（遺産分割協議を行った場合）など、様々な書類が必要になります。これらの書類を収集するだけでも、かなりの手間と時間がかかります。
次に、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行う必要があります。
遺産分割協議とは、相続人全員で、誰がどの遺産を相続するかを話し合うことです。遺産分割協議がまとまらないと、不動産を売却することができません。
遺産分割協議では、不動産を売却して現金で分ける「換価分割」、特定の相続人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を支払う「代償分割」、相続人全員で不動産を共有する「共有分割」などの方法があります。どの方法を選ぶかは、相続人全員の合意が必要です。
また、相続した不動産を売却した場合は、相続税や譲渡所得税がかかる場合があります。相続税は、相続財産の総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に課税されます。譲渡所得税は、売却益が出た場合に課税されます。ただし、相続した不動産を売却した場合は、一定の要件を満たせば、「取得費加算の特例」や「居住用財産の3,000万円特別控除」などの特例を利用できる場合があります。
これらの特例を利用することで、税負担を軽減することができます。
相続した不動産の売却は、通常の不動産売却に比べて、手続きが複雑で、注意すべき点も多くあります。特に、相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内と定められています。
この期限を過ぎてしまうと、延滞税などのペナルティが課される可能性があります。相続した不動産の売却を検討している場合は、早めに専門家（弁護士、税理士、司法書士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。
イエツグでは、相続した不動産の売却に関するご相談も承っております。相続登記の手続き、遺産分割協議のアドバイス、相続税や譲渡所得税の計算、税理士のご紹介など、相続不動産の売却をトータルでサポートいたします。
「相続した不動産をどうすれば良いかわからない」「相続税が心配」という方も、安心してイエツグにご相談ください。専門家と連携し、お客様の状況に合わせた最適なプランをご提案します。
5. 離婚に伴う不動産売却：財産分与、住宅ローン、名義…冷静な話し合いを
離婚に伴い、夫婦で所有していた不動産を売却する場合、通常の不動産売却とは異なる、いくつかの注意点があります。ここでは、離婚に伴う不動産売却で、特に気をつけるべきポイントを解説します。
まず、離婚に伴う不動産売却は、財産分与の一環として行われることが一般的です
。財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築き上げた財産を、離婚時に公平に分配することです。不動産は、財産分与の対象となる主要な財産の一つであり、売却して現金で分ける、または、どちらか一方が住み続け、他方に代償金を支払う、といった方法が考えられます。
次に、住宅ローンが残っている場合は、その取り扱いについて、夫婦間でよく話し合う必要があります。住宅ローンの名義人が夫である場合、妻が連帯保証人になっているケースも少なくありません。
離婚後も夫が住宅ローンを支払い続けるのか、それとも売却してローンを完済するのか、連帯保証人はどうするのかなど、様々な問題が生じる可能性があります。これらの問題を放置したまま離婚してしまうと、後々、深刻なトラブルに発展する可能性があります。
必ず、離婚前に、夫婦間で合意を形成し、書面（離婚協議書など）に残しておくことが重要です。
また、不動産の名義についても注意が必要です。夫婦共有名義の不動産を売却する場合は、夫婦双方の同意が必要です。どちらか一方の単独名義の不動産であっても、財産分与の対象となる場合は、相手方の同意なしに勝手に売却することはできません。離婚協議の中で、不動産の名義をどうするのか、売却する場合は誰の名義で売却するのかなどを、明確に取り決めておく必要があります。
離婚に伴う不動産売却は、感情的な対立が激しく、話し合いがスムーズに進まないことも少なくありません。
しかし、冷静に、そして公平に話し合いを進めることが、双方にとって最善の結果につながります。必要であれば、弁護士や不動産会社などの専門家に間に入ってもらい、客観的なアドバイスを受けることも検討しましょう。
イエツグでは、離婚に伴う不動産売却に関するご相談も承っております。財産分与に関するアドバイス、住宅ローンの取り扱いに関するご相談、名義変更の手続きなど、離婚に伴う不動産売却をトータルでサポートいたします。
また、夫婦間の話し合いが難しい場合は、イエツグのスタッフが間に入り、円滑な協議をサポートすることも可能です。「離婚することになったけど、家はどうすれば良い？」「住宅ローンが残っていて不安」という方も、まずはイエツグにご相談ください。専門家と連携し、お客様の状況に合わせた最適な解決策をご提案します。
6. ローン残債がある場合の売却：オーバーローンでも諦めない！
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、通常の不動産売却とは異なる注意点がいくつかあります。
ここでは、ローン残債がある場合の売却について、特に気をつけるべきポイントを解説します。
まず、住宅ローンの残債額を確認しましょう。金融機関から送られてくる「残高証明書」や、インターネットバンキングなどで確認することができます。
そして、不動産会社に査定を依頼し、売却予想価格を把握します。売却予想価格が住宅ローンの残債額を上回っていれば、売却代金でローンを完済できるため、問題ありません。しかし、売却予想価格が住宅ローンの残債額を下回っている場合（オーバーローン）は、注意が必要です。
オーバーローンの場合でも、不動産を売却することは可能です。
ただし、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金で補填するか、住み替えローンを利用するなどの対策が必要になります。
自己資金で補填する場合は、売買契約締結までに、不足額を現金で用意しておく必要があります。住み替えローンを利用する場合は、新しい住宅の購入資金と、残債の返済資金をまとめて借り入れることができますが、審査が厳しくなる傾向があり、金利も高めに設定されることが多いです。また、住み替えローンを利用できる金融機関は限られています。
もし、自己資金での補填も、住み替えローンの利用も難しい場合は、「任意売却」という方法を検討することができます。
任意売却とは、金融機関の承諾を得て、市場価格で不動産を売却する方法です。任意売却では、売却代金でローンを完済できない場合でも、金融機関との交渉により、残債の返済方法について柔軟に対応してもらえる可能性があります。
ただし、任意売却を行うと、信用情報機関に登録され（いわゆるブラックリスト）、一定期間、新たなローンの借り入れやクレジットカードの作成などが難しくなるというデメリットがあります。
また、ローン残債がある場合に注意しなければならないのは抵当権です。
抵当権とは住宅ローンを借りる際に、購入する不動産を担保にいれることを指します。
抵当権がついていると自由に売却することができませんので、売却の際は抵当権の抹消手続きが必要になります。
ローン残債がある場合の不動産売却は、通常の売却に比べて、手続きが複雑で、注意すべき点も多くあります。
まずは、金融機関や不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
イエツグでは、ローン残債がある不動産の売却に関するご相談も承っております。お客様の状況を詳しく伺い、オーバーローンの場合の対処法（自己資金での補填、住み替えローン、任意売却など）や、金融機関との交渉、抵当権抹消手続きなど、ローン残債がある場合の不動産売却をトータルでサポートいたします。
「ローンが残っていて売却できるか不安」「オーバーローンで困っている」という方も、まずはイエツグにご相談ください。専門スタッフが、親身になって対応させていただきます。
第5章：イエツグが選ばれる理由
ここまで、不動産売却における様々な注意点について解説してきました。注意点の多さに、「自分一人で売却を進めるのは不安…」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。
そんな方こそ、ぜひイエツグにご相談ください。イエツグは、お客様の不安を解消し、安心して不動産売却を進められるよう、独自の強みと充実したサポート体制で、売却成功を力強く後押しします。
1. 仲介手数料定額制：高額物件ほどお得！
イエツグの最大の特徴は、何と言っても「仲介手数料定額制」です。
一般的な不動産会社では、仲介手数料は売買価格の3％+ 6万円（税別）が上限と定められており、売買価格が高くなるほど仲介手数料も高額になります。しかし、イエツグでは、物件価格に関わらず、仲介手数料は一律182,900円（税別）です（※）
例えば、5,000万円の物件を売却する場合、通常の仲介手数料は約171万円（税込）ですが、イエツグなら約150万円もお得になります。この差額は、新生活の準備費用や、住宅ローンの返済など、自由に使うことができます。
(※)物件価格が1億円を超える場合は、別途お見積もりとなります。
2. 売主様を支える4つの無料サービス：費用負担を軽減！
イエツグでは、仲介手数料定額制に加えて、売主様の売却活動をサポートする、4つの無料サービスを提供しています。これらのサービスは、通常、売主様が費用を負担するものですが、イエツグでは、媒介契約を締結いただいたお客様に、無料で提供しています。
- ホームインスペクション（建物状況調査）無料
専門の建築士が、建物の劣化状況や不具合を詳細に調査し、報告書を作成します。売却前に建物の状態を客観的に把握できるため、買主とのトラブルを未然に防ぐことができます。また、買主は安心して購入を検討できるため、早期売却につながりやすくなります。 - 既存住宅瑕疵保証 無料
売却後に、建物の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に瑕疵（欠陥）が見つかった場合、その補修費用を保証する保険です（最長5年間、最大1,000万円）。売主は、売却後のリスクを軽減でき、買主は安心して購入できます。 - 確定申告代行 無料
不動産売却後の確定申告は、手続きが複雑で、税金の計算も難しいため、多くの方が不安に感じています。イエツグでは、税理士と連携し、面倒な確定申告の手続きを無料で代行いたします（譲渡所得の申告のみ）
税務相談は別途費用が発生する場合がありますが、確定申告の手間を省き、安心して新生活をスタートできます。 - ハウスクリーニング 無料
プロの清掃業者によるハウスクリーニングを無料で実施します。居住中の場合は水回りなど部分的な清掃を、空き家の場合は家全体の清掃を行います。内覧前にハウスクリーニングを行うことで、物件の第一印象を劇的に改善し、購入希望者の心をつかむことができます。
3. 豊富な経験と実績：専門家チームが徹底サポート！
イエツグには、不動産売買の経験豊富なスタッフが多数在籍しています。お客様の状況やご希望を丁寧にヒアリングし、最適な売却プランをご提案します。
また、弁護士、税理士、司法書士、土地家屋調査士などの専門家とも連携しており、法律や税金に関する問題、境界確定、相続、離婚など、複雑な問題にも対応できます。
4. お客様第一主義：透明性の高い取引と、親身な対応
イエツグは、お客様第一主義を徹底しています。売却活動の状況は、定期的にご報告し、お客様からのご質問やご要望には、迅速かつ丁寧に対応いたします。また、囲い込みなどの不正行為は一切行わず、透明性の高い取引をお約束します。お客様に心から満足していただけるよう、誠心誠意、サポートさせていただきます。
実際にイエツグで不動産を売却されたお客様からは、「仲介手数料が安くて助かった」「担当者が親身になって相談に乗ってくれた」「安心して売却できた」など、喜びの声を多数いただいております。
不動産売却は、人生における大きな決断です。だからこそ、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。
イエツグは、お客様の不安を解消し、安心して売却を進められるよう、全力でサポートいたします。
「不動産を売りたいけど、何から始めれば良いかわからない」「他の不動産会社に相談したけど、納得できなかった」という方も、ぜひ一度、イエツグにご相談ください。あなたの不動産売却を、必ず成功に導きます。
結論：不動産売却の注意点を理解し、信頼できるパートナーと成功を掴む
この記事では、不動産売却を検討している方に向けて、売却前、売却活動中、契約時、契約後、そして物件別・状況別の注意点まで、あらゆる場面で気をつけるべきポイントを詳しく解説してきました。不動産売却は、人生でそう何度も経験することのない大きな取引であり、注意すべき点は多岐にわたります。しかし、これらの注意点を事前に理解し、適切な対策を講じることで、不動産売却で失敗するリスクを大幅に減らし、安心して売却を進めることができます。
相場を調べ、信頼できる不動産会社を選び、適切な価格設定と効果的な販売活動を行い、内覧対応を丁寧に行い、売買契約書の内容をしっかりと確認し、必要な手続きを漏れなく行う…
これら一つひとつのステップを着実に実行していくことが、不動産売却成功への近道です。
そして、その道のりを力強くサポートするのが、私たちイエツグです。
イエツグは、仲介手数料定額制、4つの無料サービス、豊富な経験と実績、そして何よりもお客様第一主義の精神で、あなたの不動産売却を全面的にバックアップします。
複雑な問題にも、専門家チームが一丸となって対応し、お客様にとって最善の解決策をご提案します。
不動産売却は、決して一人で悩む必要はありません。
信頼できるパートナーと共に、二人三脚で進めていくことで、必ず納得のいく結果を得られるはずです。
「高く売りたい」「早く売りたい」「安心して任せたい」…あなたの希望を、ぜひイエツグにお聞かせください。私たちと一緒に、あなたの不動産売却を成功させましょう！
今すぐ、お問い合わせください。あなたの未来が、ここから動き出します。
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格：宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士