【住み替えローン完全ガイド】住宅ローン残債ありでも大丈夫！メリット・デメリット・審査・手続きの流れを徹底解説

「今の家にはまだ住宅ローンが残っているけれど、新しい家に住み替えたい。でも、資金面が心配だ…」ライフステージの変化やより良い住環境を求めて住み替えを考えたとき、多くの方が直面するのが現在の住宅ローンの問題です。

特に、売却してもローンを完済できない「オーバーローン」状態の場合、住み替えを諦めてしまう方もいらっしゃるかもしれません。しかし、そんな時に頼りになるのが「住み替えローン」です。このローンを活用すれば、住宅ローンの残債があっても、スムーズに新しい住まいへの移行を実現できる可能性があります。

この記事では、「住み替えローン」とは一体どのような仕組みなのかを説明します。そして利用するメリットやデメリット、気になる金利や審査基準、さらに具体的な手続きの流れや注意点まで、専門家が分かりやすく徹底的に解説します。この記事を読めば、あなたは住み替えローンの全てを理解できるでしょう。

そしてご自身の状況に合わせた賢い資金計画を立て、安心して住み替えの第一歩を踏み出せます。イエツグでは、複雑な住み替えの資金計画や売却・購入のタイミング調整も、仲介手数料定額182,900円（税別）でしっかりサポートします。

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住み替えローンとは？基本の仕組みを分かりやすく解説

住み替えをご検討される際、多くの方が直面する資金面の課題を解決する一つの有力な手段が「住み替えローン」です。このローンは、現在の住宅ローンが残っている状況でも、新しい住まいへの移行を可能にするために設計された金融商品です。その基本的な仕組みを正しく理解することが、賢い住み替え計画の第一歩となります。

定義：今の家のローン残債＋新居の購入資金を一本化するローン

住み替えローンとは、現在お住まいの家の住宅ローン残債と、新たに購入する家の購入資金をまとめて一本のローンとして借り入れられる仕組みです。

最大の特色は、現在の家の売却代金だけでは既存の住宅ローンを完済できない、いわゆる「オーバーローン」の状態であっても利用できる点にあります。例えば、現在の住宅ローン残債が3,000万円あり、家の売却価格が2,500万円だったとします。この場合、差額の500万円の返済が必要ですが、これに加えて新居の購入費用も必要です。住み替えローンを利用すれば、この不足する500万円と新居の購入に必要な資金（例えば4,000万円であれば合計4,500万円）を新たに借り入れることが可能になるのです。

どんな時に役立つ？住み替えローンの主な利用シーン

住み替えローンが特にその真価を発揮するのは、やはり現在の家の売却価格よりも住宅ローンの残高が多い「オーバーローン」の状況です。通常、家を売却する際には、その家に設定されている抵当権を抹消するために住宅ローンを完済しなければなりません。

しかし、売却代金で完済できない場合、自己資金で不足分を補填する必要が生じます。この自己資金の準備が難しい場合に、住み替えローンは強力な味方となります。手元資金を大きく減らすことなく、あるいは自己資金が不足している状況でも、新しい生活へのスムーズな移行を実現できるのです。

また、売却と購入のタイミングを近づけたい、仮住まいの費用や手間を避けたいと考える方にとっても、有効な選択肢の一つと言えるでしょう。

通常の住宅ローンとの違いは？金利や審査に影響も

住み替えローンは非常に便利な仕組みですが、通常の新規住宅ローンと比較していくつか異なる点があります。最も大きな違いの一つは、借入額の考え方です。住み替えローンでは、新しく購入する家の価格に加えて、現在の家のローン残債の不足分も借入対象となるため、物件価格以上の借り入れとなるケースが多くなります。

これは、金融機関にとって貸し出しリスクが相対的に高くなることを意味します。その結果、金利が通常の住宅ローンよりもやや高めに設定される傾向があります。また、借入額が大きくなる可能性や、担保評価額を超える融資となる場合があることから、金融機関による審査も、年収や勤続年数、他の借り入れ状況などがより慎重に判断される傾向がある点を理解しておく必要があります。

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住み替えローンのメリット：諦めていた住み替えが実現可能に！

住み替えローンは、住宅ローンの残債が残る状況での住み替えにおいて、多くのメリットをもたらす可能性を秘めた金融商品です。資金計画の壁に直面し、住み替えを諦めかけていた方にとっても、新たな道を開くきっかけとなり得ます。ここでは、住み替えローンを利用することで得られる主な4つのメリットを具体的に解説いたします。

メリット1：住宅ローン残債があっても住み替えができる

住み替えローンの最大のメリットは、何といっても現在の住宅ローン残債があり、かつ売却代金だけではそのローンを完済できない「オーバーローン」の状態であっても、新しい家への住み替えが実現できるという点です。通常、不動産を売却する際には抵当権を抹消するためにローンを完済する必要がありますが、売却価格がローン残債に満たない場合、自己資金で不足分を補填しなければなりません。

この資金調達が難しいという理由で住み替えを断念するケースは少なくありません。住み替えローンは、この「不足分」と「新居の購入資金」をまとめて借り入れられるため、ライフスタイルの変化や家族構成の変動など、住み替えが必要となったタイミングを逃さずに新しい生活へと踏み出すことを可能にします。

メリット2：手元資金を確保しやすい（自己資金の持ち出しを抑えられる）

住み替えには、物件の購入費用だけでなく、引越し費用や新しい家具・家電の購入費用、各種手続きにかかる諸費用など、様々なお金が必要となります。住み替えローンを利用することで、現在の住宅ローンの残債返済のために自己資金を大きく取り崩す必要がなくなります。

その結果、これらの住み替えに伴う諸費用や、将来のための予備資金、あるいは新生活をより豊かにするための資金を手元に確保しやすくなります。自己資金の持ち出しを最小限に抑えつつ、計画的な資金運用ができる点は大きな利点と言えるでしょう。

メリット3：ダブルローン（二重ローン）を回避できる

住み替えの過程で、一時的に旧居のローンと新居のローンの両方を抱えてしまう「ダブルローン（二重ローン）」の状態になることがあります。ダブルローンは、月々の返済額が大幅に増加し、家計への負担が非常に重くなるだけでなく、金融機関の審査も格段に厳しくなる傾向があります。

住み替えローンを利用すれば、旧居のローン残債と新居の購入資金を一本の新しいローンにまとめることができます。これにより、ダブルローンという経済的にも精神的にも負担の大きい状況を回避し、返済計画もシンプルに管理しやすくなります。

メリット4：売却と購入のタイミングを合わせやすい（仮住まい不要の可能性）

住み替えローンの多くは、旧居の売却と新居の購入の決済（最終的な代金の支払いや物件の引渡し）を同日に行うことを前提として設計されています。これにより、旧居を売却してから新居に入居するまでの間に「仮住まい」をする必要性が低減されます。

仮住まいには、家賃や引越しが2回発生するといった追加の費用や手間がかかりますが、これらを抑えられる可能性があります。売却と購入のスケジュール調整は非常に緻密な計画が必要となりますが、うまくタイミングを合わせることができれば、スムーズで無駄のない住み替えが実現できます。

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住み替えローンのデメリットと必ず知っておきたい注意点

住み替えローンは、住宅ローン返済中の住み替えを実現する上で非常に有効な手段となり得ますが、その一方でいくつかのデメリットや注意すべき点も存在します。

これらのリスクを十分に理解し、慎重に検討することが、後悔のない住み替え計画には不可欠です。ここでは、住み替えローンの利用に際して必ず押さえておくべき主なデメリットと注意点を解説します。

デメリット1：金利が通常の住宅ローンより高くなる傾向

住み替えローンの金利は、一般的な新規購入の住宅ローンと比較して、やや高めに設定される傾向にあります。多くの場合、通常の住宅ローンで適用される金利の優遇幅が小さくなる、あるいは適用されないといった理由からです。

例えば、通常の住宅ローン金利が1％前後だとしても、住み替えローンの場合は2％から4％程度になることも珍しくありません。これは、金融機関にとって、既存ローンの残債を含めて融資することは、貸し倒れのリスクが相対的に高くなると判断されるためです。金利が高くなれば、当然ながら毎月の返済額や総返済額が増加します。そのため、事前に複数の金融機関の金利条件を比較し、将来の返済シミュレーションを綿密に行うことが極めて重要です。

デメリット2：審査基準が厳しくなる

住み替えローンは、借入総額が新居の購入価格に加えて旧居のローン残債も含むため、必然的に借入額が大きくなりがちです。また、場合によっては新居の担保価値を超える融資となる可能性もあります。これらの理由から、金融機関の審査は通常の住宅ローンよりも慎重かつ厳格に行われるのが一般的です。申込者の年収や勤続年数、現在の他の借り入れ状況、過去の信用情報などが総合的に審査されます。

特に返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）は重要な指標となり、基準を満たせない場合は融資承認を得るのが難しくなります。また、団体信用生命保険への加入が必須条件となることが多く、健康状態によっては加入できず、ローンを利用できないケースもあります。

デメリット3：総借入額が大きくなり、毎月の返済負担が増加する可能性

前述の通り、住み替えローンでは旧居のローン残債を新居の購入資金に上乗せして借り入れるため、総借入額が新居の物件価格を上回る「オーバーローン」の状態でスタートすることが多くなります。

借入額が増えれば、当然、毎月の返済額や利息を含めた総返済額も増加し、長期的に家計を圧迫する可能性があります。将来の収入変動や金利上昇のリスクも考慮に入れ、無理のない返済計画を立てることが不可欠です。安易に借入額を増やすのではなく、本当に必要な金額を見極める冷静な判断が求められます。

注意点1：売却と購入のスケジュール管理が非常に複雑

住み替えローンを利用する場合、多くは旧居の売却代金受領とローン完済、そして新居の購入代金支払いとローン実行を同日に行う「同時決済」が求められます。このため、旧居の売買契約と新居の売買契約のタイミングを精密に調整する必要があります。

売却の相手方、購入の相手方、それぞれの不動産会社、金融機関、司法書士など、多くの関係者との連携が不可欠となり、スケジュール管理は非常に複雑かつ困難を伴います。万が一、旧居の売却が予定通りに進まなかった場合、新居の購入契約に影響が出たり、最悪の場合は違約金が発生したりするリスクも考慮しなければなりません。

注意点2：他の借り入れは事前に整理・完済しておくのが望ましい

住み替えローンの審査では、申込者の返済能力が厳しく評価されます。カードローンや自動車ローン、教育ローンなど、住宅ローン以外の借り入れが複数ある場合、それらの返済額も合算して返済負担率が計算されます。

他の借り入れが多いと、返済負担率が高くなり、住み替えローンの審査に通りにくくなったり、希望する借入額が承認されなかったりする可能性が高まります。したがって、住み替えローンの申し込みを検討する際には、可能な限り他の借り入れを整理・完済しておくことが望ましいでしょう。

注意点3：完済時年齢の上限と返済期間の確認

多くの金融機関では、住宅ローンの完済時年齢に上限（例えば80歳未満など）を設定しています。住み替えローンの借入時の年齢によっては、この完済時年齢の上限に抵触しないように返済期間が短く設定されることがあります。

返済期間が短くなれば、当然ながら毎月の返済額は高額になります。ご自身の年齢と退職時期、年金受給開始年齢などを考慮し、将来にわたって安定的に返済を続けられるかどうかを慎重に検討する必要があります。

注意点4：現在ローンを組んでいる銀行では利用できないことも

原則として、現在住宅ローンを借り入れている金融機関と同一の金融機関で、新たに住み替えローンを組むこと（既存ローンの実質的な借り増しや条件変更に近い形）は難しいとされています。

多くの場合、別の金融機関で住み替えローンを新規に申し込むことになります。そのため、現在取引のある金融機関に固執せず、幅広い選択肢の中から最適な条件の住み替えローンを探す必要があります。

これらのデメリットや注意点を踏まえ、最適な住み替え計画を立てるために、イエツグが無料でサポートいたします：https://ietsugu.co.jp/contact-2/

住み替えローン利用の手続きと流れ：ステップごとに解説

住み替えローンの利用を具体的に進めるには、いくつかの段階を踏んだ手続きが必要です。全体の流れを把握し、各ステップで何を行うべきかを理解しておくことで、計画的かつスムーズに住み替えを実現できます。

ここでは、住み替えローンを利用する際の一般的な手続きと流れを、ステップごとに詳しく解説します。

STEP1：現状把握と準備（ローン残債確認、不動産会社へ相談）

まず最初に行うべきことは、現状の正確な把握です。現在利用している住宅ローンの残債額がいくらなのかを、返済予定表や金融機関の残高証明書などで確認しましょう。この残債額が、今後の資金計画の基礎となります。

次に、信頼できる不動産会社に住み替えの意思を伝え、現在お住まいの家の売却査定を依頼します。この際、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格や売却戦略を比較検討することが重要です。そして、売却を「売り先行（現在の家を売却してから新居を探す）」で行うか、「買い先行（新居を購入してから現在の家を売却する）」で行うか、あるいは同時進行を目指すのか、不動産会社のアドバイスも参考にしながら大まかな方針を検討します。

STEP2：物件査定と売却活動の開始

不動産会社から提示された査定価格と、ご自身で確認した住宅ローンの残債額を比較します。ここで、売却価格でローンを完済できるか、あるいは不足分が生じる（オーバーローン）かによって、住み替えローンの必要性がより具体的になります。

売却を依頼する不動産会社を決定したら、その会社と媒介契約（売却活動を正式に依頼する契約）を締結し、いよいよ売却活動がスタートします。不動産会社は、物件情報の広告掲載や購入希望者の募集、内覧の対応などを行います。

STEP3：金融機関の選定と住み替えローンの事前審査

旧居の売却活動と並行して、住み替えローンを取り扱っている金融機関を探し始めます。都市銀行や地方銀行、信用金庫など、様々な金融機関が住み替えローン商品を提供していますが、金利や融資条件、審査基準はそれぞれ異なります。

インターネットや不動産会社からの情報も参考にしながら、いくつかの金融機関を比較検討し、候補を絞り込みます。そして、選定した金融機関に住み替えローンの事前審査（仮審査）を申し込みます。事前審査では、年収を証明する書類（源泉徴収票など）や本人確認書類、物件に関する資料などを提出し、金融機関が大まかな融資可能性や借入可能額を判断します。

STEP4：新居探しと購入の申し込み

旧居の売却活動がある程度進み、買主が見つかる目処が立ってきたら、本格的に新居探しを開始します。購入したい物件が見つかったら、売主に対して購入の申し込みを行います。ここで重要なのは、旧居の売却と新居の購入のタイミングをできる限り合わせることです。特に住み替えローンを利用する場合は、売却物件の決済日と購入物件の決済日を同日に設定することが求められるケースが多いため、不動産会社と緊密に連携を取りながら進める必要があります。

売却の目処が完全に立つまでは、新居の購入契約締結には慎重になるべきで、場合によっては売買契約書に「買い替え特約（旧居が売れなければ購入契約を白紙撤回できる特約）」を盛り込むことも検討しましょう。

STEP5：住み替えローンの本審査・各種契約・融資実行

旧居の売却先が決定し、新居の購入物件も決まった段階で、金融機関に住み替えローンの本審査を申し込みます。本審査では、事前審査よりもさらに詳細な書類（売買契約書や重要事項説明書など）の提出が求められ、審査もより厳格に行われます。

本審査が無事に承認されれば、金融機関と金銭消費貸借契約（ローンの契約）を締結します。そして、最終ステップとして、旧居の売却代金の受領とローン完済、新居の購入代金の支払いと所有権移転登記、そして住み替えローンの融資実行が、多くの場合、同日に行われます（同時決済）。この一連の手続きが完了すれば、晴れて新しい住まいでの生活がスタートします。

【コラム】「売り先行」と「買い先行」どちらを選ぶべき？それぞれの特徴

住み替えの進め方には、大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2つの戦略があります。「売り先行」は、現在の家を売却してから新居を探す方法です。売却価格が確定するため資金計画が立てやすく、売却代金を新居の頭金に充当できるメリットがあります。

しかし、売却から新居購入までの間に仮住まいが必要になる可能性があり、その費用や手間がかかることもあります。「買い先行」は、新居を先に購入（または契約）してから現在の家を売却する方法です。気に入った物件を確実に押さえられるメリットがありますが、旧居が想定通りに売れないリスクや、一時的に二重ローン状態になるリスクを伴います。

どちらの方法にも一長一短があるため、ご自身の資金状況やライフプラン、不動産市場の動向などを総合的に考慮し、不動産会社とよく相談して最適な進め方を選ぶことが重要です。

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住み替えローンの金利相場と主な審査項目

住み替えローンを利用する上で、多くの方が最も気にされるのが金利と審査の厳しさでしょう。これらは月々の返済額や総返済額、そしてそもそもローンを利用できるかどうかに直結する重要な要素です。

ここでは、住み替えローンの一般的な金利相場と、金融機関が重視する主な審査項目について、日本最強の専門家が分かりやすく解説します。

金利タイプと一般的な相場

住み替えローンの金利タイプには、主に「変動金利型」と「固定金利期間選択型」があります。全期間固定金利型の商品は、通常の住宅ローンに比べて選択肢が少ない傾向にあります。一般的な金利相場としては、通常の新規購入住宅ローンと比較して、0.5％から1.5％程度高めに設定されることが多いと言われています。

これは、金融機関にとって既存ローンの残債を含めた融資はリスクが高いため、金利の優遇幅が小さくなることが主な理由です。具体的な金利は、申込時の金融情勢や各金融機関の方針、申込者の信用状況によって大きく変動するため、複数の金融機関で最新の情報を確認し、比較検討することが不可欠です。

主な審査項目：申込者の属性と返済能力

住み替えローンの審査は、借入額が大きくなりやすいことなどから、通常の住宅ローンよりも慎重かつ多角的に行われます。金融機関が特に重視する主な審査項目は以下の通りです。まず申込者の「属性」として、契約時の年齢、そして特に重要なのが完済時の年齢です。多くの金融機関で80歳未満といった上限が設けられています。

年収も重要な審査項目で、安定した収入があるかどうかが問われます。金融機関によっては、前年度の税込年収で400万円以上といった具体的な基準を設けている場合もあります。勤務先の規模や業種、勤続年数、そして正社員か契約社員かといった雇用形態も、返済の安定性を見る上で考慮されます。

次に「返済能力」として、年収に占める全ての借入（他のローンも含む）の年間総返済額の割合である「返済負担率」が厳しくチェックされます。この率が高すぎると返済困難と判断される可能性があります。

また、過去のクレジットカードやローンの支払い遅延、債務整理の履歴といった「信用情報」も重要な判断材料です。過去5年程度の情報が特に重視されると言われています。最後に、団体信用生命保険への加入が必須となるため、「健康状態」も審査項目の一つとなります。

【ポイント】審査に通りやすくするための準備とは？

少しでも住み替えローンの審査に通りやすくするためには、事前の準備が重要です。まず、可能な範囲で自己資金を準備し、頭金を増やすことで借入希望額を抑える努力をしましょう。借入額が少なくなれば、金融機関のリスクも低減し、審査上有利に働く可能性があります。

次に、カードローンや自動車ローンなど、住宅ローン以外の既存の借り入れがある場合は、できる限り整理・完済しておくことが望ましいです。これにより返済負担率を下げることができます。また、ご自身の信用情報に不安がある場合は、事前に信用情報機関に情報開示請求を行い、内容を確認しておくことも一つの方法です。もし誤った情報が登録されていれば訂正を求めることができます。これらの準備をしっかりと行うことで、審査通過の可能性を高めることができるでしょう。

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住み替えローン以外の選択肢：つなぎ融資・ダブルローンとの違い

住み替え時の資金調達方法は、住み替えローンだけではありません。状況によっては、「つなぎ融資」や「ダブルローン（二重ローン）」といった他の選択肢が適している場合もあります。これらのローンはそれぞれ特徴が異なるため、ご自身の住み替え計画や資金状況に合わせて最適なものを選ぶことが重要です。

ここでは、それぞれのローンの違いを明確にし、どのような場合に活用できるのかを解説します。

つなぎ融資とは？どんな場合に利用する？

つなぎ融資とは、主に新居の購入代金の支払いが旧居の売却代金の入金よりも先になる場合に、その間の資金ギャップを一時的に埋めるために利用される短期のローンです。例えば、注文住宅を建築する際に、土地の購入代金や建物の着工金・中間金といった支払いが、住宅ローン全体の融資実行前（建物完成後）に必要となるケースなどで活用されます。

つなぎ融資の期間は数ヶ月から1年程度が一般的で、旧居の売却代金が入金された際や、住宅ローン本体の融資が実行された際に一括で返済します。金利は通常の住宅ローンよりも高めに設定されている点に注意が必要です。

住み替えローンが旧居の残債と新居の購入資金を一本化するのに対し、つなぎ融資はあくまで一時的な資金不足を補うための短期的な資金調達手段という位置づけです。

ダブルローン（二重ローン）とは？メリット・デメリット

ダブルローン（二重ローン）とは、現在の家の住宅ローンを返済し続けながら、新たに新居のための住宅ローンを組む状態を指します。

この方法の最大のメリットは、旧居の売却を急ぐ必要がなく、時間をかけて希望の価格で売れる可能性を追求できる点や、気に入った新居を売却のタイミングに左右されずに購入できる点です。しかし、デメリットも大きく、最も顕著なのは二つの住宅ローンの返済が重なるため、月々の返済額が大幅に増加し、家計への負担が非常に重くなることです。

また、金融機関の審査も、二重の返済能力があるかどうかが厳しく問われるため、利用できる人は限られます。確実に旧居が売却できる見込みがあり、かつ一時的な二重返済に耐えうる十分な資金力がある場合に検討できる選択肢と言えるでしょう。

住み替えローンとの比較：どちらが自分に合っている？

住み替えローン、つなぎ融資、ダブルローンのどれが最適かは、個々の資金状況、住み替えの進め方（売り先行か買い先行か）、そしてリスク許容度によって異なります。旧居がオーバーローン状態で、かつダブルローンの返済負担を避けたい場合は、住み替えローンが有力な選択肢となります。

新居の購入が先行し、旧居の売却代金入金までの短期的な資金が必要な場合は、つなぎ融資が適しているかもしれません。資金力に余裕があり、じっくりと旧居を売却したい、または新居を先に確保したいという場合は、ダブルローンも検討の余地がありますが、返済リスクを十分に理解しておく必要があります。

それぞれのメリット・デメリットを比較し、不動産会社やファイナンシャルプランナーなどの専門家にも相談しながら、ご自身の状況に最も合った資金計画を立てることが重要です。

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まとめ

住宅ローンが残っている状態での住み替えは、多くの方にとって資金計画が大きな課題となります。しかし、「住み替えローン」という選択肢を理解し、適切に活用することで、そのハードルを乗り越え、新しい生活への扉を開くことが可能です。

住み替えローンは、現在の家の住宅ローン残債と新居の購入費用を一本化できる便利な仕組みです。特に、売却価格でローンを完済できないオーバーローンの状況でも、住み替えを実現できる道筋をつけてくれます。

もちろん、住み替えローンの利用にはメリットだけでなく、金利が比較的高めであることや、審査が厳しくなる傾向があるといったデメリットも存在します。これらの点を十分に理解し、ご自身の収入やライフプランと照らし合わせて、無理のない返済計画を立てることが成功の絶対条件です。

また、売却と購入のタイミングを巧みに調整する必要があるため、信頼できる不動産会社との緊密な連携が不可欠となるでしょう。「売り先行」「買い先行」の戦略や、つなぎ融資、ダブルローンといった他の資金調達方法との比較検討も、後悔のない選択をするためには重要です。

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