【完全版】不動産売却の税金ガイド：計算方法から節税対策、確定申告まで（イエツグの無料サポート付き）

「不動産を売却したら、税金はいくらかかるの？」

「税金を安くする方法ってあるの？」

「確定申告って、どうすればいいの？」

不動産売却を検討している方にとって、税金は避けて通れない問題です。しかし、税金の仕組みは複雑で、理解するのが難しいと感じている方も多いのではないでしょうか。

不動産売却でかかる税金は、種類も多く、計算方法も複雑です。さらに、様々な特例や控除があり、適用できるかどうかで、税額が大きく変わることもあります。何も知らずに売却を進めてしまうと、「こんなに税金がかかるなんて知らなかった…」と後悔することにもなりかねません。

例えば、

• 売却益が出たのに、高額な譲渡所得税を支払うことになった…
• 3,000万円特別控除が使えると思っていたのに、要件を満たしていなかった…
• 確定申告を忘れてしまい、追徴課税を課されてしまった…

このような事態を避けるためには、不動産売却にかかる税金について、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。

この記事では、不動産売却にかかる税金の種類、計算方法、節税対策、確定申告の手続きまで、徹底的に解説します。
さらに、イエツグの無料税務サポートについてもご紹介します。「税金のことがよくわからない」という方も、この記事を読めば、安心して不動産売却を進められるようになるでしょう。

まずは、イエツグにご相談いただき、あなたの不動産売却でかかる税金を把握することから始めましょう！

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第1章：不動産売却でかかる税金の種類

不動産を売却する際には、様々な税金がかかります。ここでは、売却時にかかる主な税金の種類と、その概要について解説していきます。税金の種類を理解しておくことで、売却後の資金計画を立てやすくなり、思わぬ出費に慌てることもなくなるでしょう。

1. 譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税）：売却益にかかる税金

不動産売却で最も注意すべき税金が、この「譲渡所得税」です。譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税される税金で、所得税、住民税、復興特別所得税の3つで構成されています。

「譲渡所得」は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 – （取得費 ＋ 譲渡費用）

• 売却価格：不動産を売却した金額
• 取得費：不動産を購入した時の金額（土地は購入代金、建物は購入代金から減価償却費を差し引いた金額）や、購入時にかかった諸費用（仲介手数料、印紙税、登録免許税など）
• 譲渡費用：不動産を売却する際にかかった諸費用（仲介手数料、印紙税、測量費用など）

譲渡所得がプラスになった場合、つまり、不動産を売却して利益が出た場合に、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得がマイナスになった場合（売却損が出た場合）は、原則として譲渡所得税は課税されません。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）
  • 所得税：30%
  • 住民税：9%
  • 復興特別所得税：所得税額×2.1%（0.63%）
  • 合計税率：39.63%
• 長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合）
  • 所得税：15%
  • 住民税：5%
  • 復興特別所得税：所得税額×2.1%（0.315%）
  • 合計税率：20.315%

所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点で計算します。例えば、2019年6月に購入した不動産を2024年10月に売却した場合、2024年1月1日時点での所有期間は5年未満となるため、短期譲渡所得として扱われます。

譲渡所得税は、税率が高く、売却益が大きいほど税負担も重くなります。しかし、一定の要件を満たせば、特別控除や特例を利用して、税負担を軽減することができます。詳しくは、第2章で解説します。

イエツグでは、譲渡所得税の計算や、特別控除・特例の適用に関するご相談も承っております。お客様の状況に合わせて、最適な節税方法をご提案いたします。

「税金のことがよくわからない」「いくら税金がかかるのか不安」という方も、安心してイエツグにご相談ください。

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2. 印紙税：売買契約書に貼付する税金

印紙税とは、不動産売買契約書などの特定の文書を作成した際に課される税金です。売買契約書に収入印紙を貼り付け、消印することで納税します。

印紙税の額は、売買契約書に記載された契約金額（売買価格）によって異なります。契約金額が高くなるほど、印紙税額も高くなります。現在、不動産売買契約書については、印紙税の軽減措置が適用されており、令和6年（2024年）3月31日までに作成された契約書については、以下の軽減税率が適用されます。

例えば、売買価格が3,000万円の不動産売買契約書を作成する場合、通常であれば2万円の印紙税が必要ですが、軽減税率が適用されると1万円になります。

印紙税は、売主と買主の双方が負担するのが一般的ですが、どちらが負担するかは、売買契約書で定めることができます。通常は、売主と買主がそれぞれ1通ずつ契約書を保管するため、それぞれが自分の保管する契約書に貼付する印紙税を負担します。

印紙税を納付しなかった場合や、不足していた場合は、過怠税が課されることがあります。また、収入印紙に消印をしなかった場合も、過怠税の対象となります。契約書を作成する際は、印紙税額を正しく確認し、適切な金額の収入印紙を貼り付け、消印することを忘れないようにしましょう。

イエツグでは、不動産売買契約書の作成をサポートする際に、印紙税額についても正確にご案内いたします。また、軽減税率の適用についても確認し、お客様の負担を最小限に抑えるよう努めます。

「印紙税のことがよくわからない」「いくらの収入印紙を貼れば良いの？」という方も、安心してイエツグにご相談ください。

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3. 登録免許税：不動産の名義変更にかかる税金

登録免許税とは、不動産の所有権移転登記や抵当権抹消登記など、不動産に関する権利の登記を行う際に課税される税金です。不動産売買においては、主に以下の2つのケースで登録免許税が発生します。

1. 所有権移転登記：売主から買主へ、不動産の所有権を移転する登記です。
2. 抵当権抹消登記：売主が住宅ローンを利用していた場合、売却に伴い抵当権を抹消する登記です。

所有権移転登記の登録免許税は、原則として買主が負担します。税率は、土地と建物で異なり、以下の通りです。

• 土地の所有権移転登記：固定資産税評価額 × 2.0%（※令和8年3月31日までは軽減税率1.5%が適用）
• 建物の所有権移転登記：固定資産税評価額 × 2.0%（※一定の要件を満たす住宅用家屋は軽減税率が適用）

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の土地と、1,000万円の建物を売却する場合、所有権移転登記にかかる登録免許税は以下のようになります（軽減税率適用後）

• 土地：2,000万円 × 1.5% = 30万円
• 建物：1,000万円 × 0.3% = 3万円（※軽減税率適用）
• 合計：33万円

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。例えば、土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、2,000円の登録免許税がかかります。
抵当権抹消登記の登録免許税は、原則として売主が負担します。

登録免許税は、登記申請の際に、法務局に納付します。通常は、司法書士に登記手続きを依頼するため、司法書士報酬と合わせて、司法書士に支払うことになります。

登録免許税は、不動産の価値や種類によって税額が大きく変わるため、事前に確認しておくことが重要です。また、軽減税率の適用要件や、必要な書類なども、事前に確認しておきましょう。

イエツグでは、登録免許税に関するご相談も承っております。お客様の不動産の状況に合わせて、必要な登録免許税額を試算し、登記手続きの流れや、必要書類について、わかりやすくご説明いたします。

「登録免許税がいくらかかるのか不安」「登記手続きがよくわからない」という方も、安心してイエツグにご相談ください。

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4. 消費税：仲介手数料などにかかる税金

不動産売却において、消費税がかかるものと、かからないものがあります。
ここでは、消費税の取り扱いについて、詳しく解説していきます。

まず、土地の売買には、消費税はかかりません。土地は、消費されるものではないため、消費税の課税対象外となります。一方、建物の売買には、消費税がかかります。ただし、売主が個人の場合は、消費税は非課税となります。売主が事業者（法人や個人事業主など）の場合のみ、建物価格に消費税が課税されます。

不動産会社に仲介を依頼した場合に支払う仲介手数料には、消費税がかかります。仲介手数料は、不動産会社が行うサービス（物件の紹介、広告活動、契約手続きなど）に対する対価であり、消費税の課税対象となるためです。仲介手数料の上限額は、法律で定められており、売買価格が400万円を超える場合は、以下の計算式で算出されます。

仲介手数料の上限額 = （売買価格 × 3% + 6万円）+ 消費税

例えば、売買価格が3,000万円（土地2,000万円、建物1,000万円）の場合、仲介手数料の上限額は、以下のようになります。

（3,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 = 105.6万円

この場合、仲介手数料の消費税額は、9.6万円となります。

また、司法書士に登記手続きを依頼した場合の司法書士報酬、土地家屋調査士に測量を依頼した場合の測量費用、建物を解体した場合の解体費用などにも、消費税がかかります。これらの費用は、不動産売却にかかる諸費用として、譲渡所得の計算上、譲渡費用に含めることができます。

消費税は、税率が変更される可能性があるため、注意が必要です。現在の消費税率は10%ですが、将来的に税率が引き上げられる可能性もあります。不動産売却を検討する際は、最新の税率を確認するようにしましょう。

イエツグでは、不動産売却にかかる消費税についても、詳しくご説明いたします。仲介手数料や、その他の諸費用にかかる消費税額を明確に提示し、お客様にご納得いただけるよう、丁寧に対応いたします。

「消費税のことがよくわからない」「いくら消費税がかかるのか不安」という方も、安心してイエツグにご相談ください。

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5. 固定資産税・都市計画税の精算：引き渡し日を基準に日割り計算

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して課税される税金です。しかし、年の途中で不動産を売却した場合、売主と買主のどちらが1年分の税金を負担するのか、という問題が生じます。
そこで、不動産売買では、引き渡し日を基準に、固定資産税・都市計画税を日割り計算して精算するのが一般的です。

固定資産税・都市計画税の精算方法は、地域によって異なります。

大きく分けて
「起算日を1月1日とする場合（暦年課税）」と
「起算日を4月1日とする場合（年度課税）」の2つの方法があります。

• 起算日を1月1日とする場合（暦年課税）：1月1日から引き渡し日の前日までの分を売主が負担し、引き渡し日以降の分を買主が負担します。
• 起算日を4月1日とする場合（年度課税）：4月1日から引き渡し日の前日までの分を売主が負担し、引き渡し日以降の分を買主が負担します。

どちらの方法で精算するかは、売買契約書で明確に定める必要があります。一般的には、不動産会社が間に入り、地域の慣習に従って精算方法を決定します。

例えば、固定資産税・都市計画税の年税額が12万円、引き渡し日が7月1日の場合（起算日を1月1日とする）の精算額は、以下のようになります。

• 売主負担額：12万円 × (181日 ÷ 365日) = 59,835円（1月1日から6月30日までの181日分）
• 買主負担額：12万円 × (184日 ÷ 365日) = 60,164円（7月1日から12月31日までの184日分）

通常、買主は売買代金と合わせて、固定資産税・都市計画税の精算金を売主に支払います。売主は、受け取った精算金を、後日、納税することになります。

固定資産税・都市計画税の精算は、金額的にはそれほど大きなものではありませんが、売主と買主の間でトラブルにならないよう、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。精算方法や、精算額について、不明な点があれば、必ず不動産会社の担当者に質問し、納得した上で売買契約を結ぶようにしましょう。

イエツグでは、固定資産税・都市計画税の精算についても、丁寧にサポートいたします。地域の慣習に従い、適切な精算方法をご提案し、売主様と買主様の間でスムーズな精算ができるよう、お手伝いさせていただきます。

「固定資産税の精算方法がよくわからない」「精算額が正しいか不安」という方も、安心してイエツグにご相談ください。

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第2章：譲渡所得税の計算と節税対策

不動産売却で最も大きな税負担となる可能性が高いのが、譲渡所得税です。
譲渡所得税は、売却益（譲渡所得）に対して課税される税金であり、その計算方法や税率は複雑です。ここでは、譲渡所得税の計算方法を詳しく解説し、節税対策についてもご紹介します。

1. 譲渡所得税の計算方法：複雑な計算式を理解する

譲渡所得税は、以下の計算式で算出します。

(1) 譲渡所得 = 収入金額 – （取得費 + 譲渡費用）- 特別控除額

(2) 課税譲渡所得 = 譲渡所得 – 特別控除額

(3) 譲渡所得税額 = 課税譲渡所得 × 税率

まず、(1)で譲渡所得を計算します。譲渡所得とは、不動産を売却して得た収入（収入金額）から、不動産を取得する際にかかった費用（取得費）と、売却する際にかかった費用（譲渡費用）を差し引いたものです。

• 収入金額

• 土地や建物の売却代金
• 固定資産税・都市計画税の精算金（買主から受け取る）

• 取得費

• 土地の購入代金
• 建物の購入代金（減価償却費相当額を差し引く）
• 購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税
• 設備費、改良費

(注意)取得費が不明な場合は、収入金額の5%を取得費とすることができます（概算取得費）。しかし、多くの場合、概算取得費を使うと実際の取得費よりも少なくなり、譲渡所得が多く計算され、税金が高くなってしまいます。

• 譲渡費用

• 売却時の仲介手数料、印紙税
• 測量費
• 建物の取り壊し費用
• 立退料

次に、(2)で課税譲渡所得を計算します。これは、(1)で計算した譲渡所得から、特別控除額を差し引いたものです。特別控除については、後ほど詳しく解説します。

最後に、(3)で譲渡所得税額を計算します。課税譲渡所得に、税率を掛けて計算します。税率は、不動産の所有期間によって異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）
  • 所得税：30%
  • 住民税：9%
  • 復興特別所得税：所得税額×2.1%（0.63%）
  • 合計税率：39.63%
    
• 長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合）
  • 所得税：15%
  • 住民税：5%
  • 復興特別所得税：所得税額×2.1%（0.315%）
  • 合計税率：20.315%

所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点で計算します。

譲渡所得税の計算は、非常に複雑です。特に、取得費の計算や、減価償却費の計算、特別控除の適用など、専門的な知識が必要となる場面が多くあります。計算を間違えると、税金を多く払いすぎてしまったり、逆に少なく申告してしまい、後で追徴課税を課されたりする可能性があります。正確な税額を計算するためには、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

イエツグでは、譲渡所得税の計算に関するご相談も承っております。お客様の状況に合わせて、税額を試算し、節税対策についてもアドバイスいたします。また、確定申告の際には、税理士をご紹介することも可能です（※）

「税金の計算が難しくてわからない」「できるだけ税金を安くしたい」という方は、ぜひイエツグにご相談ください。

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(※)税理士紹介には別途費用が発生する場合があります。

2. 特別控除・特例：税負担を軽減できる制度を知る

不動産売却で利益が出た場合でも、一定の要件を満たせば、特別控除や特例を利用して、譲渡所得税の負担を軽減することができます。ここでは、主な特別控除・特例について解説します。

(1) 居住用財産（マイホーム）を売却した場合の3,000万円特別控除

自分が住んでいた家（マイホーム）とその敷地を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。この特例は、不動産売却の税制において、最も利用されることが多い特例の一つです。

この特例を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいる家屋を売却すること（転居してから3年目の12月31日までに売却すること）
• 売却した年の前年、前々年にこの特例や、他の居住用財産の買い換え等の特例を受けていないこと
• 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 家屋の所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率の特例と併用可能

この特例を利用することで、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。また、譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、税負担を大幅に軽減することができます。

(2) 相続した空き家を売却した場合の3,000万円特別控除

相続または遺贈により取得した被相続人（亡くなった方）の居住用家屋（空き家）や、その敷地を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。

この特例を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準の家屋）
• 相続開始の直前において、被相続人以外に居住者がいなかったこと
• 相続の時から譲渡の時まで事業用、貸付用、居住用に使用されていないこと
• 売却価格が1億円以下であること
• 家屋を解体して更地で売却するか、耐震リフォームをして売却すること

この特例は、空き家問題の解消を促進するために設けられた制度であり、相続した空き家を売却する際に、大きな節税効果が期待できます。

(3) その他の特例

上記以外にも、以下のような特例があります。

• 収用等により土地建物を売った場合の5,000万円特別控除：公共事業などのために土地や建物を売却した場合に、最大5,000万円まで控除できます。
• 特定の居住用財産の買換え特例：一定の要件を満たすマイホームを買い換える場合に、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
• 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円特別控除：特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合に、最大2,000万円まで控除できます。
• 低未利用土地等を売却した場合の100万円特別控除：一定の要件を満たす低未利用土地等を売却した場合、最大100万円まで控除できます。

これらの特例は、それぞれ適用要件が細かく定められています。適用できるかどうか、事前にしっかりと確認することが重要です。また、複数の特例を同時に利用できる場合と、できない場合がありますので、注意が必要です。

イエツグでは、お客様の状況に合わせて、利用できる特別控除・特例を診断し、最適な節税方法をご提案します。また、特例の適用に必要な手続きや、必要書類についても、詳しくご説明いたします。

「どの特例が使えるのかわからない」「手続きが複雑で不安」という方も、安心してイエツグにご相談ください。

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3. 節税対策：知って得する、税金を抑える方法

不動産売却でかかる税金は、決して安くはありません。
しかし、いくつかの対策を講じることで、税負担を軽減することができます。ここでは、不動産売却で実践できる、主な節税対策をご紹介します。

(1) 所有期間5年超で売却する

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。

所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合、税率は39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%+住民税9%）ですが、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合、税率は20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%+住民税5%）となります。

つまり、5年以上所有してから売却するだけで、税率が約半分になるのです。売却を急がないのであれば、所有期間が5年を超えるまで待つことも、有効な節税対策となります。

(2) 特別控除・特例を最大限に活用する

前述したように、不動産売却には、様々な特別控除・特例が用意されています。これらの制度を最大限に活用することが、最も効果的な節税対策と言えるでしょう。

特に、マイホームを売却する場合は、「3,000万円特別控除」の適用を受けられる可能性が高いため、必ず要件を確認しましょう。また、相続した空き家を売却する場合も、「相続空き家の3,000万円特別控除」が利用できる場合があります。これらの特別控除は、控除額が非常に大きいため、適用できれば税負担を大幅に軽減できます。

(3) 取得費・譲渡費用を正確に計上する

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

取得費や譲渡費用を正確に計上することで、譲渡所得を減らし、税負担を軽減することができます。

取得費には、土地や建物の購入代金だけでなく、購入時にかかった仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税なども含まれます。また、建物の場合は、購入後のリフォーム費用や設備投資費用なども、取得費に加算できる場合があります。
これらの費用を証明する書類（領収書、契約書など）は、大切に保管しておきましょう。

譲渡費用には、売却時にかかった仲介手数料、印紙税、測量費用、建物の取り壊し費用などが含まれます。これらの費用も、漏れなく計上することが重要です。

(4) 住宅ローン控除との比較検討

住宅ローン控除を受けている場合、マイホームを売却すると、その年以降は住宅ローン控除を受けられなくなります。
そのため、売却によって得られる税制上のメリット（3,000万円特別控除など）と、住宅ローン控除を受けられなくなることによるデメリットを比較検討する必要があります。どちらが有利かは、個々の状況によって異なりますので、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

(5) 損益通算・繰越控除の活用（損失が出た場合）

不動産売却で損失が出た場合、一定の要件を満たせば、その損失を他の所得と相殺（損益通算）したり、翌年以降3年間にわたって繰り越して控除したりすることができます。
これらの制度を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。

イエツグでは、お客様の状況に合わせて、最適な節税対策をご提案します。
税理士と連携し、特別控除の適用診断、取得費・譲渡費用の確認、住宅ローン控除との比較検討、損益通算・繰越控除の活用など、あらゆる面からサポートいたします。

「税金のことなんて、さっぱりわからない…」という方も、安心してイエツグにご相談ください。節税対策をしっかり行い、手元に残るお金を最大化しましょう。

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第3章：確定申告の手続き

不動産売却で利益が出た場合、原則として確定申告が必要になります。
確定申告は、税金を納め過ぎている場合は還付を受けるために、納税額が不足している場合は追加で納付するために、非常に重要な手続きです。

ここでは、確定申告の必要性、申告時期、申告方法、必要書類などについて解説していきます。

1. 確定申告の必要性：利益が出たら、忘れずに手続きを

不動産を売却して譲渡所得（売却益）が出た場合、原則として、確定申告が必要になります。確定申告とは、1年間の所得を税務署に申告し、所得税を納付する（または還付を受ける）手続きのことです。

会社員の方など、普段は確定申告をしていない方でも、不動産売却で利益が出た場合は、確定申告が必要になりますので、注意が必要です。

「売却益が出たかどうか、よくわからない…」という方もいらっしゃるかもしれません。譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 – （取得費 ＋ 譲渡費用）- 特別控除

この計算結果がプラスになった場合は、譲渡所得が発生したことになり、確定申告が必要になります。
逆に、マイナスになった場合（売却損が出た場合）は、原則として確定申告は不要です。ただし、売却損が出た場合でも、一定の要件を満たせば、損益通算や繰越控除の特例を利用できる場合があります。これらの特例を利用するためには、確定申告が必要になります。

また、不動産売却で利益が出なかった場合や、特別控除を適用することで譲渡所得が0円になった場合でも、確定申告が必要なケースがあります。例えば、

• 「居住用財産の3,000万円特別控除」の適用を受ける場合
• 「特定の居住用財産の買換え特例」の適用を受ける場合
• 「住宅ローン控除」と「譲渡損失の損益通算」を併用する場合

などです。これらの特例を利用するためには、確定申告書に必要事項を記載し、必要書類を添付して提出する必要があります。

確定申告を忘れたり、間違った申告をしたりすると、後で税務署から指摘を受け、追徴課税や延滞税などのペナルティが課される可能性があります。

また、特別控除や特例を受けられなくなる場合もあります。不動産売却で利益が出た場合はもちろん、損失が出た場合や、特別控除を利用する場合も、必ず確定申告を行うようにしましょう。

「確定申告なんて、したことがないから不安…」
「何から手を付ければ良いかわからない…」という方も、ご安心ください。

イエツグでは、不動産売却後の確定申告についても、無料でサポートいたします（譲渡所得の申告のみ）
税理士と連携し、お客様の状況に合わせて、必要な手続きを丁寧にアドバイスいたします。また、確定申告に必要な書類の準備や、税務署への提出も代行いたします（※）

確定申告の手間を省き、安心して新生活をスタートさせたい方は、ぜひイエツグにご相談ください。

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(※)税務相談は別途費用が発生する場合があります。また、確定申告の代行は、イエツグと媒介契約を締結いただいたお客様に限ります。

2. 確定申告の時期と方法：期限内に、正しく申告を

不動産売却で譲渡所得が発生した場合の確定申告は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までの間に行う必要があります。この期間内に、必要書類を揃えて税務署に提出するか、e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用して申告します。

確定申告の時期が近づくと、税務署は大変混雑します。
特に、期限間近になると、長時間待たされることもあります。また、税務署の職員も多忙を極めるため、十分な相談時間を確保できない可能性があります。
そのため、できるだけ早めに準備を始め、余裕を持って申告することをおすすめします。

確定申告の方法は、主に以下の3つがあります。

1. 税務署の窓口で申告する
   税務署の窓口で、確定申告書と必要書類を提出します。税務署の職員に相談しながら申告書を作成することもできますが、混雑状況によっては、長時間待たされることがあります。
   
2. 郵送で申告する
   確定申告書と必要書類を、税務署に郵送します。郵送の場合は、消印の日付が提出日となります。締め切り間近に郵送する場合は、郵便事故などによる遅延のリスクも考慮し、早めに投函しましょう。
   
3. e-Tax（国税電子申告・納税システム）で申告する
   インターネットを利用して、自宅やオフィスから申告する方法です。e-Taxを利用するためには、事前にマイナンバーカードとICカードリーダライタを用意するか、税務署でID・パスワード方式の届出を行う必要があります。e-Taxを利用すれば、24時間いつでも申告でき、税務署に行く手間も省けます。また、還付金がある場合は、窓口や郵送で申告するよりも早く還付金を受け取れる場合があります。
   

どの方法で申告するかは、ご自身の状況や、パソコンの操作スキルなどによって異なります。e-Taxは便利ですが、操作に慣れていない方は、税務署の窓口で相談しながら申告するのが安心かもしれません。

また、税理士に確定申告の代行を依頼することもできます。税理士に依頼すれば、複雑な計算や書類作成を任せることができ、安心して確定申告を済ませることができます。

確定申告の時期は、毎年同じです。不動産を売却したら、翌年の確定申告の時期を忘れずに覚えておき、早めに準備を始めましょう。
確定申告の準備は、早ければ早いほど、心に余裕を持って進めることができます。

イエツグでは、不動産売却後の確定申告についても、無料でサポートいたします（譲渡所得の申告のみ）
税理士と連携し、お客様の状況に合わせて、最適な申告方法をアドバイスいたします。
また、確定申告に必要な書類の準備や、e-Taxの利用方法についても、詳しくご説明いたします。

「確定申告の時期が近づいてきたけど、何から手を付ければ良いかわからない」
「e-Taxの使い方がわからない」という方も、安心してイエツグにご相談ください。

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(※)税務相談は別途費用が発生する場合があります。また、確定申告の代行は、イエツグと媒介契約を締結いただいたお客様に限ります。

3. 必要書類：確定申告をスムーズに進めるために

不動産売却後の確定申告には、様々な書類が必要になります。
事前に必要書類を把握し、準備しておくことで、確定申告の手続きをスムーズに進めることができます。ここでは、確定申告に必要な主な書類と、その入手方法について解説します。

まず、必ず必要となるのが、「確定申告書」と「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」です。確定申告書は、所得税の申告を行うための書類で、A様式とB様式があります。不動産売却の場合は、通常、B様式を使用します。譲渡所得の内訳書は、譲渡所得の金額や、その計算過程を記載する書類です。
これらの書類は、税務署の窓口で入手できるほか、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。

次に、不動産の売買に関する書類が必要です。

• 売買契約書のコピー：不動産を売却した際の契約書です。売却価格や、売買契約の成立年月日などを確認するために必要です。
• 登記事項証明書：不動産の所有者や、抵当権などの権利関係を証明する書類です。法務局で取得できます。

さらに、取得費や譲渡費用を証明する書類も必要です。

• 購入時の売買契約書のコピー：不動産を購入した際の契約書です。購入価格や、購入年月日などを確認するために必要です。
• 購入時の仲介手数料、登録免許税、印紙税などの領収書：不動産を購入した際にかかった諸費用を証明する書類です。
• 売却時の仲介手数料、印紙税などの領収書：不動産を売却した際にかかった諸費用を証明する書類です。
• リフォームや修繕を行った場合は、その費用の領収書：これらの費用は、取得費または譲渡費用に算入できる場合があります。

特別控除や特例を利用する場合は、上記の書類に加えて、それぞれの特例に応じた書類が必要になります。
例えば、「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用する場合は、住民票の写し（転居から3年目の12月31日までに売却した場合）などが必要になります。
「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用する場合は、被相続人の除票住民票の写しや、相続人全員の戸籍謄本などが必要になります。

必要書類は、売却した不動産の種類や、利用する特例などによって異なります。
事前に税務署や税理士に確認し、漏れなく準備するようにしましょう。また、書類によっては、取得に時間がかかる場合もありますので、早めに準備を始めることをおすすめします。

「どの書類が必要かわからない」「書類の準備が大変」という方は、イエツグにご相談ください。お客様の状況に合わせて、必要な書類をリストアップし、取得方法をアドバイスいたします。また、書類の準備に関するご相談も承っております。スムーズな確定申告のために、イエツグが全面的にサポートいたします。

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第4章：ケース別 税金の注意点

不動産売却にかかる税金は、売却する不動産の種類や、売主の状況によって、注意すべき点が異なります。ここでは、よくあるケース別に、税金の注意点を詳しく解説していきます。

1. 相続した不動産を売却する場合：取得費加算の特例、空き家特例に注目

親などから相続した不動産を売却する場合、通常の不動産売却とは異なる、いくつかの注意点があります。ここでは、相続した不動産を売却する際に、特に気をつけるべき税金のポイントを解説します。

まず、相続した不動産を売却した場合でも、売却益（譲渡所得）が出れば、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得の計算方法は、通常の不動産売却と同じですが、取得費の計算方法が異なる場合があります。

通常、取得費は、不動産を購入した時の金額を基に計算しますが、相続した不動産の場合は、亡くなった方（被相続人）がその不動産を購入した時の金額を基に計算します。

しかし、被相続人がその不動産をいつ、いくらで購入したのか、わからない場合も少なくありません。そのような場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算することができます。ただし、概算取得費を使うと、実際の取得費よりも少なくなり、譲渡所得が多く計算され、税金が高くなってしまう可能性があります。

そこで、相続した不動産を売却する際には、「取得費加算の特例」を利用できるかどうかを検討しましょう。この特例は、相続税を支払った場合に、その相続税額の一部を、売却した不動産の取得費に加算できるというものです。取得費が増えれば、譲渡所得が減り、譲渡所得税の負担を軽減することができます。

この特例を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 相続や遺贈により財産を取得した者であること
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること
• その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

また、相続した空き家を売却する場合は、「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。この特例は、一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できるというものです。この特例を利用することで、税負担を大幅に軽減することができます。

ただし、この特例を利用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準の家屋）
• 相続開始の直前において、被相続人以外に居住者がいなかったこと
• 相続の時から譲渡の時まで事業用、貸付用、居住用に使用されていないこと
• 売却価格が1億円以下であること
• 家屋を解体して更地で売却するか、耐震リフォームをして売却すること

相続した不動産の売却は、通常の不動産売却に比べて、税制上の特例が多く、手続きも複雑です。税理士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。

イエツグでは、相続した不動産の売却に関するご相談も承っております。相続税や譲渡所得税の計算、利用できる特例の診断、税理士のご紹介など、相続不動産の売却をトータルでサポートいたします。

「相続した不動産の税金が心配」「どの特例が使えるのかわからない」という方も、安心してイエツグにご相談ください。

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2. 離婚で不動産を売却する場合：財産分与、住宅ローン、税金…冷静な協議を

離婚に伴い、夫婦で所有していた不動産を売却する場合、通常の不動産売却とは異なる、いくつかの注意点があります。
ここでは、離婚に伴う不動産売却で、特に気をつけるべき税金や手続きのポイントを解説します。

まず、離婚に伴う不動産売却は、多くの場合、財産分与の一環として行われます。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築き上げた財産を、離婚時に公平に分配することです。不動産は、財産分与の対象となる主要な財産の一つであり、売却して現金で分ける、または、どちらか一方が住み続け、他方に代償金を支払う、といった方法が考えられます。

売却を選択した場合、まず注意すべきは、不動産の名義です。
夫婦共有名義の不動産を売却する場合は、夫婦双方の同意が必要です。どちらか一方の単独名義の不動産であっても、財産分与の対象となる場合は、相手方の同意なしに勝手に売却することはできません。離婚協議の中で、不動産の名義をどうするのか、売却する場合は誰の名義で売却するのかなどを、明確に取り決めておく必要があります。

次に、住宅ローンが残っている場合は、その取り扱いについて、夫婦間でよく話し合う必要があります。住宅ローンの名義人が夫である場合、妻が連帯保証人になっているケースも少なくありません。
離婚後も夫が住宅ローンを支払い続けるのか、それとも売却してローンを完済するのか、連帯保証人はどうするのかなど、様々な問題が生じる可能性があります。これらの問題を放置したまま離婚してしまうと、後々、深刻なトラブルに発展する可能性があります。必ず、離婚前に、夫婦間で合意を形成し、書面（離婚協議書など）に残しておくことが重要です。

税金面では、財産分与で不動産を売却した場合、原則として譲渡所得税はかかりません。しかし、これはあくまでも「夫婦であった時の財産を、離婚によって分けた」という考え方に基づくものです。例えば、離婚成立後に元配偶者が不動産を売却した場合や、売却価格が時価と比べて著しく高額または低額な場合は、譲渡所得税が課税される可能性があります。

また、離婚に伴う不動産売却では、「居住用財産の3,000万円特別控除」の適用要件にも注意が必要です。この特例は、原則として、自分が住んでいる家を売却する場合に適用されます。しかし、離婚によって家を離れる場合でも、一定の要件を満たせば、この特例を受けられる場合があります。例えば、

• 離婚後も引き続きその家に住み続ける場合
• 離婚後、別居してから3年目の12月31日までに売却する場合
• 家を売却した相手が、配偶者や直系血族などの特別な関係でないこと

などの要件を満たす必要があります。

離婚に伴う不動産売却は、感情的な対立が激しく、話し合いがスムーズに進まないことも少なくありません。
しかし、冷静に、そして公平に話し合いを進めることが、双方にとって最善の結果につながります。
必要であれば、弁護士や不動産会社などの専門家に間に入ってもらい、客観的なアドバイスを受けることも検討しましょう。

イエツグでは、離婚に伴う不動産売却に関するご相談も承っております。財産分与に関するアドバイス、住宅ローンの取り扱いに関するご相談、名義変更の手続き、税金に関するご相談など、離婚に伴う不動産売却をトータルでサポートいたします。また、夫婦間の話し合いが難しい場合は、イエツグのスタッフが間に入り、円滑な協議をサポートすることも可能です。

「離婚することになったけど、家はどうすれば良い？」「住宅ローンが残っていて不安」という方も、まずはイエツグにご相談ください。専門家と連携し、お客様の状況に合わせた最適な解決策をご提案します。

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3. 買い替え（住み替え）の場合：売却と購入のタイミング、税金の特例に注意

住み替えのために不動産を売却する場合、通常の不動産売却とは異なる、いくつかの注意点があります。ここでは、住み替えに伴う不動産売却で、特に気をつけるべき税金や手続きのポイントを解説します。

まず、住み替えの場合、現在の家を売却するタイミングと、新しい家を購入するタイミングが重要になります。
売却を先行させる「売り先行」と、購入を先行させる「買い先行」の2つの方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

• 売り先行
  • メリット：売却代金を新居の購入資金に充てられるため、資金計画が立てやすい。住宅ローンが二重にならない。
  • デメリット：新居が決まるまで仮住まいが必要になる場合がある。売却を急ぐと、希望価格で売れない可能性がある。
    
• 買い先行
  • メリット：仮住まいが不要で、スムーズに住み替えができる。
  • デメリット：売却が遅れると、住宅ローンが二重になったり、売却価格を下げざるを得なくなったりする可能性がある。

どちらの方法を選ぶかは、ご自身の状況や希望によって異なりますが、いずれの場合も、売却と購入のタイミングをうまく調整することが重要です。不動産会社とよく相談し、計画的に進めましょう。

税金面では、住み替えの場合に利用できる特例があります。
「特定の居住用財産の買換え特例」は、一定の要件を満たすマイホームを買い換える場合に、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる制度です。
この特例を利用することで、売却時の税負担を軽減し、新居の購入資金に充てることができます。

ただし、この特例を利用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 売却する家屋の所有期間が10年を超えていること
• 売却する家屋の居住期間が10年以上であること
• 売却価格が1億円以下であること
• 買い換える家屋の床面積が50平方メートル以上であること
• 買い換える家屋が中古の場合は、築25年以内であること（耐火建築物以外は築20年以内）、または一定の耐震基準を満たしていること
• 買い換える家屋の取得価格が、売却する家屋の売却価格よりも高いこと
• 売却した年の前年から翌年までの3年間に、買い換える家屋を取得すること

これらの要件をすべて満たす必要があります。
また、この特例を利用すると、将来、買い換えた家を売却する際に、譲渡所得税が課税される可能性があることに注意が必要です。

また、住み替えで住宅ローンを利用する場合は、「住宅ローン控除」の適用についても確認が必要です。住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に応じて、所得税が控除される制度です。売却する家と購入する家の両方で住宅ローン控除を重複して受けることはできませんので、注意が必要です。

イエツグでは、住み替えに伴う不動産売却に関するご相談も承っております。売却と購入のタイミング、利用できる特例、住宅ローン控除の適用など、住み替えに関する税金や手続きについて、専門スタッフが詳しくご説明いたします。

「住み替えを考えているけど、何から始めれば良いかわからない」「税金のことが心配」という方も、安心してイエツグにご相談ください。お客様の状況に合わせた最適な住み替えプランをご提案します。

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4. 投資用不動産を売却する場合：居住用とは異なる税制、法人化も視野に

アパートやマンションなどの投資用不動産を売却する場合、マイホーム（居住用財産）を売却する場合とは異なる、いくつかの注意点があります。
ここでは、投資用不動産売却で、特に気をつけるべき税金のポイントを解説します。

まず、投資用不動産を売却した場合、マイホームを売却した場合に利用できる「居住用財産の3,000万円特別控除」や「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」は利用できません。これらの特例は、あくまでも自分が住むための家を売却する場合にのみ適用されるものです。

また、投資用不動産を売却した場合の譲渡所得の計算では、建物の減価償却費の計算が複雑になります。減価償却費とは、建物の価値が年々減少していくことを考慮し、その減少分を経費として計上するものです。
投資用不動産の場合、確定申告で毎年減価償却費を計上しているため、売却時の取得費を計算する際には、その減価償却費を差し引く必要があります。

さらに、個人で投資用不動産を売却する場合と、法人で売却する場合では、税率が異なります。
個人の場合、譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税）が課税されますが、法人の場合は、法人税等が課税されます。
法人税等の税率は、法人の種類や所得金額によって異なりますが、一般的には、個人の譲渡所得税率よりも低くなる場合があります。そのため、将来的に不動産投資を拡大していく予定がある場合は、法人化（法人成り）を検討することも有効な節税対策となります。

投資用不動産を売却する際には、売却のタイミングも重要です。
不動産市場の動向や、金利の動向、周辺の競合物件の状況などを総合的に判断し、最適な売却時期を見極める必要があります。また、入居者がいる状態で売却するのか、空室にしてから売却するのかによっても、売却価格や売却期間が大きく変わる可能性があります。

投資用不動産の売却は、居住用不動産の売却に比べて、税制や手続きが複雑で、注意すべき点も多くあります。税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。

イエツグでは、投資用不動産の売却に関するご相談も承っております。税金計算、節税対策、売却タイミングの判断、入居者との交渉など、投資用不動産売却をトータルでサポートいたします。また、法人化に関するご相談や、税理士のご紹介も可能です。

「投資用不動産の売却は初めてで不安」「税金がいくらかかるのか知りたい」という方も、安心してイエツグにご相談ください。専門スタッフが、親身になって対応させていただきます。

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第5章：イエツグの税金サポート

不動産売却には、様々な税金が関わってきます。譲渡所得税、印紙税、登録免許税、消費税…
計算方法も複雑で、特例や控除も多く、「自分で調べるのは大変」「間違えたらどうしよう」と不安に感じる方も多いでしょう。そんな時は、ぜひイエツグにご相談ください。
イエツグでは、不動産売却の税金に関するあらゆる疑問や不安を解消し、お客様が安心して売却を進められるよう、専門家チームが徹底的にサポートいたします。

1. 無料の税金相談：あなたの疑問に、プロがお答えします

イエツグでは、不動産売却に関する税金相談を無料で承っております。「税金がいくらかかるのか知りたい」「利用できる特例はあるの？」「確定申告はどうすればいいの？」など、どんな疑問にも、経験豊富なスタッフが丁寧にお答えします。お客様の状況を詳しく伺い、個別のケースに合わせて、具体的な税額の試算や、節税対策のアドバイスを行います。まずは、お気軽にご相談ください。

2. 確定申告代行無料サービス：面倒な手続きは、イエツグにお任せ

不動産売却後の確定申告は、手続きが複雑で、必要書類も多く、時間と手間がかかります。特に、初めて確定申告をする方や、税金の知識がない方にとっては、大きな負担となるでしょう。

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※税務相談は別途費用が発生する場合があります。また、確定申告の代行は、イエツグと媒介契約を締結いただいたお客様に限ります。

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不動産売却の税金は複雑。だからこそ、プロのサポートを

この記事では、不動産売却にかかる税金について、種類、計算方法、節税対策、確定申告の手続き、そしてケース別の注意点まで、幅広く解説してきました。不動産売却には様々な税金が関わっており、その仕組みは非常に複雑です。しかし、税金の知識がないまま売却を進めてしまうと、思わぬ損をしてしまったり、後々トラブルに発展したりする可能性があります。

不動産売却でかかる税金を正しく理解し、適切に対処するためには、専門的な知識と経験が必要です。自分一人で悩まずに、まずは専門家に相談することをおすすめします。専門家のアドバイスを受けることで、税金の不安を解消し、安心して売却を進めることができるでしょう。

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