地役権付きの土地は売れない？登記・費用・売却時の確認ポイント

「自分の土地なのに、隣の人が通る権利（地役権）がついているせいで売れない」

「地役権の設定登記に数十万円かかると言われたけれど、誰が払うの？」

不動産の売却を検討している中で、このような悩みや疑問にぶつかっていませんか？

他人が利用する権利がついている土地の売却は、一般的な更地の売却と比べてとても難しいと言われています。買主から敬遠されたり、金融機関のローン審査に通らなかったりするケースが多いからです。さらに、権利関係を整理するための「登記費用」や「測量費用」が高額になり、誰が負担するのかで揉めることも少なくありません。

しかし、安心してください。地役権の仕組みや費用の内訳を正しく理解し、適切な手順を踏めば、トラブルなく適正な価格で売却することは十分に可能です。

この記事では、不動産のプロである株式会社イエツグが、地役権付き土地の売却に必要な知識、費用の相場と負担のルール、そして「売れない」を解決する4つの実践的な売却戦略を、専門用語をできるだけ使わずにわかりやすく徹底解説します。

1. まず知っておきたい「地役権（ちえきけん）」の基本

地役権とは、簡単に言うと「特定の目的のために、他人の土地を自分の土地のために利用させてもらう権利」のことです。

この権利を理解するためには、2つの言葉を覚えておく必要があります。

要役地（ようえきち）： 他人の土地を利用させてもらい、便利になる側の土地
承役地（しょうえきち）： 他人に土地を利用させ、負担を背負う側の土地

たとえば、道路に出るために隣の土地を通らなければならない場合、通らせてもらう側の土地が「要役地」、通してあげる側の土地が「承役地」となります。

地役権の代表的な種類

地役権は当事者同士の合意で自由に目的を決めることができます。よくあるケースは以下の通りです。

通行地役権： 道路に出るために、他人の土地の一部を通行する権利（最も多いケースです）
眺望地役権・日照地役権： 良い景色や日当たりを守るために、隣の土地に高い建物を建てさせない権利
送電線路敷設地役権： 電力会社が、土地の上空に高圧線を通したり鉄塔を建てたりする権利
引水地役権： 水道管や農業用水などを引くために、他人の土地の地下などを通す権利

注意！20年で権利が生まれたり消えたりする「時効」

地役権で特に注意しなければならないのが「時効」です。

権利が生まれる（時効取得）： 契約を結んでいなくても、通路としてアスファルト舗装するなどして20年間使い続けると、法的に地役権が認められてしまうことがあります。
権利が消える（消滅時効）： 逆に、きちんと契約していても、20年間まったくその権利を使わなかった場合、権利が消滅することがあります。

昔からの口約束や「なんとなく使っている・使わせてあげている」という状態は、売却時に大きなトラブルの種になります。

2. なぜ売却時に「地役権設定登記」が必要なのか？

地役権は当事者同士の約束だけで成立しますが、不動産を売却する際には、法務局で「地役権設定登記」を行うことが非常に重要です。

登記とは、国が管理する帳簿（登記簿）に「この土地にはこういう権利がついていますよ」と公式に記録することです。

登記をしないと起きる深刻な近隣トラブル

もし登記をせずに承役地（利用されている側の土地）を売却してしまうと、どうなるでしょうか。

新しい購入者（買主）は、登記簿を見ても地役権がついていることに気づけません。そのため、「自分の土地だから誰も通さない！」と通路にブロック塀を建ててしまうなど、隣人と激しいトラブルになる可能性が高いのです。

登記をきちんとしておけば、新しい買主に対しても「この土地には通行される権利がついています」と堂々と主張でき、買主もそれに納得した上で購入するため、売却後のトラブルを防ぐことができます。

3. 地役権設定登記にかかる「費用」の相場と内訳

では、権利をはっきりさせるための「地役権設定登記」には、具体的にいくらかかるのでしょうか。実は、費用は大きく3つに分かれており、土地の状況によっては数十万円という高額な出費になることがあります。

費用①：登録免許税（1筆につき1,500円）

登記をする際に国に納める税金です。通常の不動産売買の税金は何十万円もかかりますが、地役権の場合は特例として「承役地1筆（※登記簿上の土地を数える単位）につき1,500円」と非常に安く設定されています。もし2筆の土地にまたがって権利を設定する場合は、1,500円×2筆＝3,000円となります。

費用②：司法書士への報酬（約6万円〜8万円）

登記の手続きは非常に複雑で間違いが許されないため、専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。

契約書の作成費用： 約15,000円
登記の代理申請費用： 約30,000円〜60,000円
その他（書類取得費など）： 数千円合計すると、だいたい6万円〜8万円程度が相場になります。

費用③：土地家屋調査士の測量費用（数万円〜数十万円）★ここが落とし穴！

実は一番お金がかかるのがこの測量費用です。

土地の「全体」に地役権を設定する場合は不要ですが、「土地の端っこの幅2メートルの部分だけを通路として通らせる」といった『一部設定』のケースが実務では大半です。

一部だけを設定する場合、法務局へ正確な場所を示すための「地役権図面」という書類を提出する義務があります。この図面を作成するには、測量の専門家である土地家屋調査士に依頼して、現地で精密な測量をしなければなりません。土地の広さや形にもよりますが、数万円から数十万円という高額な費用がかかってしまいます。

4. 登記や測量の費用は「売主・買主」のどちらが負担する？

「そんなに高額な費用がかかるなら、誰が払うの？」と不安になりますよね。実は、地役権の費用をどちらが払うべきかという法律のルールはありません。しかし、不動産業界の一般的なルール（商慣習）では、次のように決められることが多いです。

基本ルール：「利益を受ける側（要役地）」が払う

不動産取引の基本的な考え方は「その手続きによって直接利益を受ける人がお金を払う」というものです。

地役権を設定することで「他人の土地を通れるようになって便利になる」のは、要役地の所有者です。したがって、登録免許税、司法書士の報酬、測量費用のすべてを、要役地側（便益を受ける側）が負担するのが一般的です。

例外ルール：「高く売るための事前準備」なら売主が払う

ただし、売却の状況によっては売主が負担することもあります。

たとえば、「自分の土地（要役地）を売りたいけれど、隣の土地（承役地）を通る権利が登記されていないから、このままでは買い手が不安がって売れない」という場合です。このケースでは、売主自身の判断で「物件を売りやすくして価値を高めるための投資」として登記を行うため、売主が全額費用を負担して権利関係をきれいにしてから市場に出すことがよくあります。

いずれにしても、「言った・言わない」のトラブルにならないよう、売買契約書に「誰が費用を負担するか」をしっかり明記することが重要です。

5. 地役権付きの土地（承役地）が「売れない」3つの致命的な理由

他人に土地を利用される側の「承役地」を売却しようとしたとき、多くの人が「なかなか売れない」「買い手がつかない」という壁にぶつかります。その理由は大きく3つあります。

① 自由に建物を建てられない（利用制限の壁）

一番の理由は、自分の土地なのに使い道が制限されることです。通行地役権がついていれば、その場所にはブロック塀や門扉を作れませんし、自分の車を駐車することもできません。日照や眺望の地役権がついていれば、法律で認められた高さであっても、それ以上の高い家を建てられなくなります。使い勝手が悪い土地は、当然ながら買主から敬遠されます。

② 銀行の住宅ローン審査に通らない（お金の壁）

家を買う人のほとんどは銀行で住宅ローンを組みます。銀行は「万が一お金を返せなくなった時に、その土地を売ってお金を回収できるか（担保価値）」を厳しくチェックします。

地役権がついている土地は「利用制限があって売りにくい」と判断されるため、担保としての評価が大幅に下がります。最悪の場合、「この土地では住宅ローンは貸せません」と審査に落ちてしまうのです。ローンが使えないと、現金一括で買える一部のお金持ちにしか売れなくなり、買い手の数が激減してしまいます。

③ 隣人との人間関係が面倒くさい（心理的な壁）

地役権は「隣の人が自分の敷地を通る」といった人間関係に直結する権利です。新しい買主からすれば、「どんな人が通るのかわからない」「ルールを守ってくれるのか不安」「掃除はどうするのか」といったご近所トラブルの不安がつきまといます。何千万円も借金をして家を買う一般の人は、わざわざ揉め事になりそうな土地を好んで買いません。

6. 「売れない」を覆す！地役権付き土地を高く確実に売る4つの戦略

では、売りにくい承役地をどうすればスムーズに現金化できるのでしょうか。ただポータルサイトに掲載して待っているだけでは売れません。以下の4つの戦略を状況に合わせて使い分けることが成功の鍵です。

戦略①：売却前に「登記」を完了させ、情報を全て隠さず伝える

一番やってはいけないのが「未登記のまま、買主に黙って売る」ことです。あとから発覚すれば損害賠償を請求される可能性があります。売却活動を始める前に、過去の契約書や法務局のデータを徹底的に調べましょう。もし登記が漏れていれば、司法書士や土地家屋調査士を手配して、費用をかけてでも登記を完了させておくべきです。権利関係を透明にし、「どこからどこまでを、どんな目的で使われるのか」を買主にしっかり説明できれば、不安を和らげることができます。

戦略②：一番のターゲットは「隣の土地の所有者」

実は、あなたの土地（承役地）を世界で一番欲しがっているのは、その土地を通行して便利に使っている「要役地の所有者（お隣さん）」です。

もしお隣さんがあなたの土地を買い取れば、その土地は「自分の土地」になるため、地役権という概念がなくなり、広くて何の制限もない素晴らしい土地に生まれ変わります。不動産会社を通じて一般の人に売る前に、まずはお隣さんに「この土地を買いませんか？」と直接交渉をもちかけるのが、最も高く売れる可能性を秘めた賢い方法です。

戦略③：制限がある分、価格を下げて特殊なニーズを狙う

お隣さんが買ってくれない場合、一般市場で売るしかありません。その場合は、周辺のきれいな更地の相場と同じ価格で売り出しても誰も見向きもしません。

利用に制限があることや、ローンが組みにくいというマイナス面をあらかじめ計算に入れ、最初から相場よりも価格を下げて売り出す（流動性ディスカウント）必要があります。価格が安ければ、「家は建てずに資材置き場にしたい業者」や「安く土地を買いたい投資家」など、一般のファミリー層とは違う人たちが買ってくれる可能性が高まります。

戦略④：プロの「不動産買取業者」に直接買い取ってもらう

「お隣さんは買ってくれないし、安くしても一般の買い手が見つからない…」「面倒な手続きに時間をかけず、早く現金が欲しい」という場合の最終兵器が、不動産買取業者への直接売却です。

買取業者は自社の資金で買い取るため、住宅ローン審査に落ちて契約が白紙になるリスクがゼロです。さらに、権利関係が複雑な物件や、ご近所トラブルの火種がありそうな物件を専門に扱うプロの業者であれば、未登記のままの面倒な状態でも買い取ってくれます。売却した後の責任（契約不適合責任）も免除される契約になることが多いため、売った後に一切悩まなくて済むという絶大なメリットがあります。