大切な不動産を売却する際
「できるだけ高く売りたい」
「トラブルなくスムーズに進めたい」と願うのは当然のことです。
しかし、不動産売却は複雑な手続きや専門知識が絡むため、残念ながら「思っていたのと違った」「もっとこうすれば良かった」と後悔してしまう方が後を絶ちません。
初めての売却で何から手をつければ良いか戸惑ったり、大きな金額の取引に不安を感じたりしていませんか?
このページでは、不動産売却で実際に起こってしまった「失敗談」に焦点を当て、その原因と具体的な対策を徹底的に解説します。
価格設定で損をしたケース、信頼できない不動産会社を選んでしまったケース、内覧準備不足で購入機会を逃したケース、契約後の思わぬトラブル、税金の見込み違いで手取りが減ったケースなど、様々な実例を通じて、失敗を回避するための実践的な知識をお伝えします。
不動産売買のプロの視点から、売却活動の各段階で注意すべきポイントを明らかにします。
失敗事例とその対策を学ぶことで、ご自身の不動産売却における潜在的なリスクを事前に把握し、賢明な判断を下すことができるようになります。
後悔のない、満足できる売却を実現するために、ぜひ最後までお読みください。
不動産売却の成功は、正しい情報収集と信頼できるパートナー選びから始まります。
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目次
1. なぜ不動産売却で失敗するのか?よくある後悔パターン
不動産売却は、多くの方にとって不慣れで、かつ非常に高額な取引です。
「絶対に成功させたい」と思う反面、知識や準備が不足していると、思わぬ落とし穴にはまってしまうことがあります。
「もっと高く売れたはず…」
「あの不動産会社に頼まなければ…」
「こんなはずじゃなかった」といった後悔の声は、残念ながら少なくありません。
失敗を避けるためには、まずどのような失敗が起こりやすいのか、典型的なパターンを知っておくことが重要です。
不動産売却でよく聞かれる後悔のパターンを見ていきましょう。
1-1. 「相場より安く売ってしまった…」価格設定の誤算
売却価格に関する後悔は、最もよく聞かれる失敗の一つです。
市場価格をリサーチせずに高値で売り出してしまい、買い手がつかず売却が長期化、最終的に大幅な値下げをする羽目になるケース。
逆に、早く売りたい一心で焦ってしまい、本来の価値よりも安い価格で売却してしまい、後になって損をしたと感じるケース。
不動産会社の提示する査定額を過信したり、自身の希望額にこだわりすぎたりすることが、適正な価格設定を見失う原因となりがちです。
1-2. 「パートナー選びを間違えた…」不動産会社とのミスマッチ
売却活動を二人三脚で進める不動産会社選びも、成功を左右する極めて重要な要素です。
「有名な大手だから大丈夫だろう」
「一番高い査定額を出してくれたから」といった理由だけで安易に決めてしまうと、担当者の経験不足や不誠実な対応、販売活動の停滞といった問題に直面することがあります。
最悪の場合、不動産会社が自社の利益(両手仲介)を優先し、他の会社からの紹介を断る「囲い込み」によって、売却のチャンスを潰されてしまうことすらあります。
会社の信頼性や担当者の能力、自分との相性をしっかり見極めずに契約を結ぶことが、失敗の引き金になります。
1-3. 「時間が足りなかった…」売却タイミングと計画の甘さ
不動産売却には、準備から始まり、実際に売却が完了するまで、一般的に数ヶ月の期間が必要です。
「すぐに売れるはず」という甘い見通しで計画を立てると、後で時間的な制約に縛られることになります。
転勤や新居の完成時期が迫っているなど、売却を急がなければならない状況は、価格交渉で不利になったり、妥協した条件で売却したりする原因となります。
また、不動産市場が活発な時期(例:春先など)を逃してしまったり、市場全体の動向を無視して売り出したりすることも、売却期間の長期化や価格の下落を招く要因です。
1-4. 「第一印象で損をした…」物件の準備不足と内覧対応
購入希望者が物件を実際に確認する「内覧」は、購入意欲を大きく左右する決定的な場面です。
しかし、室内の清掃が行き届いていなかったり、物が散乱していたり、生活臭が漂っていたりすると、せっかく興味を持った購入希望者の気持ちも冷めてしまいます。
外観や庭の手入れ不足もマイナスイメージにつながります。
また、売却のために行ったリフォームが、買主の好みと合わず、かけた費用ほど評価されなかった、という失敗も聞かれます。
内覧時の売主の対応(説明が不十分、質問に答えられない、ネガティブな情報ばかり話すなど)が不適切で、チャンスを逃すケースもあります。
1-5. 「契約後に問題発覚…」法律・契約面の確認不足
売買契約書の内容をよく確認しないままサインしてしまったり、物件に関する重要な情報(例えば雨漏りの過去、シロアリ被害の可能性、設備の不具合など)を買主にきちんと伝えなかったりすると、引き渡し後に重大なトラブルに発展する可能性があります。
特に、2020年の民法改正で明確化された「契約不適合責任」では、契約内容と異なる欠陥が見つかった場合、売主は修理、代金減額、損害賠償、契約解除などの責任を負うことになります。
売主が知らなかった欠陥であっても、責任を問われることがあるため注意が必要です。
土地の境界が曖昧なまま売却し、隣人とトラブルになるケースや、必要な書類が揃わず手続きが遅延するケースも、よくある失敗パターンです。
1-6. 「手取りが予想より少ない…」費用と税金の計算ミス
不動産売却には、仲介手数料、登記費用、印紙税、測量費、場合によっては解体費用など、様々な諸経費が発生します。
さらに、売却によって利益(譲渡所得)が出た場合は、譲渡所得税(所得税・住民税)を納める必要があります。これらの売却に伴うコストを事前に正確に見積もっておかないと、「売却代金は入ったけれど、諸費用や税金を支払ったら手元にほとんど残らなかった」「売却代金だけでは住宅ローンを完済できなかった」といった資金計画の破綻を招きます。
特に、譲渡所得税の計算や利用できる税金特例の適用条件を理解していないと、想定外の税負担が発生し、大きな後悔につながる可能性があります。
紹介した失敗パターンは、不動産売却において誰にでも起こりうる落とし穴です。
しかし、事前にこれらのパターンを知り、なぜ失敗するのかを理解しておけば、対策を立てることが可能です。
失敗を回避し、納得できる不動産売却を進めるためには、正しい知識を身につけ、計画的に準備を進め、そして何より信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが不可欠です。
イエツグでは、お客様が安心して売却に臨めるよう、無料査定や個別相談を通じて、失敗しないための具体的なアドバイスを提供しています。
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2.【実録】不動産売却・経験者のリアルな失敗談から学ぶ
不動産売却で起こりうる失敗のパターンを理解するために、実際に売却を経験した方々が語る「後悔」の声に耳を傾けてみましょう。
教科書的な知識だけでなく、リアルな体験談を知ることは、ご自身の売却活動におけるリスクを具体的にイメージし、同じ轍を踏まないための貴重な学びとなります。
2-1. 失敗談①:高すぎる査定額を信じた末路…売れ残り、結局大幅値下げ
「少しでも高く売りたい」という売主心理につけ込まれるケースです。
Aさんは、複数の不動産会社から査定を取りましたが、一番高い査定額を提示した会社と契約。
強気な価格で売り出したものの、市場相場からかけ離れていたため、内覧の問い合わせすらほとんどありませんでした。
時間だけが過ぎ、焦り始めたAさんは、結局何度も価格を見直し、最終的には他の会社が当初提示していた現実的な価格帯で売却することに。売却までに1年近くを要し、その間の維持費もかさみました。
「査定額の高さだけで会社を選ばず、価格の根拠をしっかり確認すべきだった」とAさんは振り返ります。
(参考:失敗事例①、失敗事例⑤、失敗事例⑨など)
2-2. 失敗談②:「大手=安心」ではない? 知らぬ間に”囲い込み”
Bさんは「有名な大手不動産会社なら間違いない」と考え、比較検討せずに依頼しました。
しかし、売却活動が始まった後、担当者からの報告は曖昧で、本当に広く情報が公開されているのか疑問を感じ始めます。
自身で物件サイトなどを調べたところ、他の不動産会社からは紹介されにくい状況、いわゆる「囲い込み」が行われている疑いが浮上しました。結果的に、買い手の選択肢が限られ、相場より低い価格での売却を余儀なくされました。
「会社の規模だけでなく、担当者の誠実さや具体的な販売戦略、特に情報の公開性(囲い込みをしないか)を確認することが重要だった」とBさんは痛感しています。
(参考:失敗事例②、失敗事例⑪など)
2-3. 失敗談③:時間的制約が招いた不本意な安値売却
転勤が決まり、新居への入居日が迫っていたCさんは、実家の売却を急がざるを得ませんでした。
時間的な余裕がない状況は、不動産会社や購入希望者にも伝わります。
すぐに購入希望者が現れたものの、提示されたのは相場よりかなり低い価格でした。
「このチャンスを逃すと、期限に間に合わないかもしれない」というプレッシャーから、Cさんは納得できないまま売却を承諾。
後日、「もっと計画的に、余裕を持ったスケジュールで売却活動を始めていれば、足元を見られずに済んだはずだ」と後悔しました。
売却を急ぐ状況は、価格交渉において圧倒的に不利になることを示しています。
(参考:失敗事例③、失敗事例⑨など)
2-4. 失敗談④:内覧準備の手抜きが購入意欲を奪う
共働きで多忙なDさんは、内覧前の準備に十分な時間を割けませんでした。
室内には生活用品があふれ、水回りの清掃も不十分な状態。
内覧者は物件の立地や間取りには関心を示しましたが、「実際に住むイメージが湧かない」「リフォームに費用がかかりそうだ」という印象を持たれ、結局、購入には至りませんでした。
「内覧は物件の『お見合い』のようなもの。多少コストがかかっても、ハウスクリーニングや一時的な荷物の移動などで、物件の魅力を最大限に引き出す努力をすべきだった」とDさんは反省しています。
(参考:失敗事例④、失敗事例⑨、失敗事例⑩など)
2-5. 失敗談⑤:「大丈夫だろう」が命取りに…売却後の契約不適合責任
築年数の古い実家を売却したEさん。雨漏りの箇所があることに薄々気づいていましたが、「古い家だから仕方ない」と安易に考え、買主に詳細を告げずに契約しました。
引き渡し後に雨漏りが悪化し、買主から修繕費用を請求される事態に発展。
契約書には契約不適合責任(売主が契約内容と異なる欠陥について責任を負うこと)に関する条項があり、Eさんは高額な費用負担を強いられました。
「物件の不具合は、たとえ小さなことでも正直に告知する義務がある。事前にホームインスペクションなどで専門家のチェックを受けていれば、トラブルを防げたかもしれない」と、Eさんは告知義務の重要性を痛感しています。
(参考:失敗事例⑤、失敗事例⑭など)
2-6. 失敗談⑥:費用・税金の計算ミスで「手取り額」が想定外に減少
Fさんは、実家が予想より高値で売れたことに満足していました。
しかし、売却代金から仲介手数料や登記費用などの諸費用、そして譲渡所得税を支払った後、手元に残った金額は想定していたよりも大幅に少ないものでした。
特に、実家の購入時の価格(取得費)を証明する書類が見つからず、概算取得費(売却価格の5%)で税金を計算したため、譲渡所得が大きく計算され、多額の税金を納めることになったのが誤算でした。
「売却価格だけでなく、そこから差し引かれる諸費用や税金を正確に把握し、手取り額をシミュレーションしておくことが不可欠だった」と、Fさんは資金計画の重要性を訴えます。
(参考:失敗事例④、失敗事例⑫など)
これらの失敗談は、氷山の一角かもしれません。
しかし、共通しているのは、事前の準備不足、情報不足、計画性の欠如、そして専門家との連携不足が、後悔につながる大きな要因となっている点です。
先人たちの失敗から学び、ご自身の売却活動に活かすことが、成功への近道となります。
次の章では、これらの失敗を具体的に防ぐための対策について詳しく解説します。
失敗のリスクを知ると、売却に踏み出すのが怖くなるかもしれません。
しかし、正しい知識と信頼できるパートナーがいれば、安心して進めることができます。
イエツグは、豊富な経験と専門知識に基づき、お客様が失敗しないための売却戦略を一緒に考えます。
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3. 失敗パターン別!具体的な対策と回避策
不動産売却における失敗談は、他人事ではありません。
しかし、過去の事例から学び、あらかじめ対策を講じておくことで、その多くは回避可能です。
前の章で見た典型的な失敗パターンごとに、具体的な対策と回避策を詳しく解説します。
後悔しない売却のために、ぜひ参考にしてください。
3-1. 価格設定で失敗しないために:「適正価格」の見極め方
失敗パターン:市場相場から乖離した価格設定により、売却が長期化したり、安く売りすぎたりする。
この失敗を避ける鍵は、客観的な情報収集と冷静な判断です。
まず、必ず3社以上の不動産会社に査定を依頼しましょう。
提示された査定額だけでなく、算出根拠(周辺の成約事例や市場データなど)を具体的に質問し、比較検討することが重要です。
査定額の高さだけで安易に会社を選ばないように注意が必要です。
並行して、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」、不動産ポータルサイトなどを活用し、ご自身でも類似物件の相場を調査しましょう。
これにより、不動産会社からの情報が妥当か判断する目が養われます。
最終的な売り出し価格は、これらの情報を基に、ご自身の売却戦略(早期売却優先か、価格優先か)を不動産会社と共有し、相談の上で決定します。
市場の反応が悪ければ、定期的に価格を見直す柔軟性も持ち合わせましょう。
3-2. 不動産会社選びで失敗しないために:信頼できるパートナーの見つけ方
失敗パターン:担当者の能力や誠実さを見抜けず、売却活動が停滞したり、「囲い込み」被害に遭ったりする。
売却成功のためには、信頼できる不動産会社とその担当者を見つけることが不可欠です。
会社の知名度や規模だけでなく、売却したい物件種別やエリアでの実績を具体的に確認しましょう。
担当者との面談では、査定額の根拠、具体的な販売戦略、過去の成功事例などを詳しく質問します。
説明が分かりやすく、こちらの疑問に真摯に答えてくれるか、レスポンスは迅速かといったコミュニケーション面も重要な判断材料です。
「囲い込み」のリスクについても警戒が必要です。
媒介契約前に、レインズへの登録方針や他社からの紹介を拒否しないかを確認し、「売主の利益を最優先する」という姿勢が見られるかを見極めましょう。
媒介契約の種類(専属専任・専任・一般)についても、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、ご自身の戦略に合ったものを選択することが大切です。
3-3. タイミング・計画で失敗しないために:余裕を持ったスケジューリング
失敗パターン:準備不足のまま売却を開始したり、期限に追われて焦って不利な条件で売却したりする。
不動産売却には、準備から完了まで通常3ヶ月から半年、場合によってはそれ以上の期間がかかることを念頭に置き、十分に余裕を持ったスケジュールを立てることが失敗回避の基本です。
売却を決めたら、情報収集や書類準備、物件の片付けなど、できることから早めに着手しましょう。
特に転勤や新居への入居時期など、売却希望時期が決まっている場合は、その期限から逆算して、最低でも半年前には不動産会社への相談や査定依頼を始めることをお勧めします。
また、不動産市場には動きが活発になる時期と鈍る時期があります。
市場の動向や季節性も考慮に入れ、最適な売り出しタイミングについて不動産会社と相談することも有効です。
住み替えの場合は、旧居の売却と新居の購入の段取り(売り先行か買い先行か)を、資金計画も含めて綿密に計画することが、二重ローンや仮住まいのリスクを避けるために重要です。
3-4. 物件準備・内覧で失敗しないために:魅力を最大限に引き出す
失敗パターン:内覧時の物件の印象が悪く、購入希望者の購買意欲を下げてしまう。費用をかけたリフォームが無駄になる。
内覧は、購入希望者が「この家に住みたい」と感じるかどうかを決める重要な機会です。
第一印象を良くするための準備を怠らないようにしましょう。
最も基本的なことは、家全体を隅々まで清掃し、不要な物を処分・整理整頓して、すっきりとした空間を作ることです。
特に玄関やリビング、キッチン、浴室、トイレなどの水回りは念入りに。
窓を拭き、照明をつけて室内を明るく保ち、換気を十分に行い生活臭を取り除くことも大切です。庭や外構の手入れも忘れずに行いましょう。
可能であれば、季節の花を飾るなどの簡単なホームステージングも効果的です。一方で、高額なリフォームは慎重に判断する必要があります。
買主の好みに合わない可能性や、費用を売却価格に上乗せできないリスクがあるためです。
リフォームを行う場合は、費用対効果を考慮し、不動産会社に相談の上で、壁紙の部分的な張り替えや水回りのクリーニングなど、印象改善効果の高い箇所に限定するのが賢明です。
イエツグの無料ハウスクリーニングサービスを活用すれば、プロの手で物件の魅力を高め、内覧対策の負担を軽減できます。
3-5. 契約・法律トラブルを避けるために:正しい知識と備え
失敗パターン:契約内容の確認不足、告知義務違反による契約不適合責任の追及、境界トラブルなど。
売買契約に関連するトラブルを防ぐためには、正確な情報開示と契約内容の十分な理解が不可欠です。
まず、売却する物件の欠陥や不具合(雨漏り、シロアリ、設備の故障、過去の事件・事故など)について、知っていることは全て正直に買主へ告知し、「物件状況報告書」などに正確に記載しましょう。
隠し事は「契約不適合責任」として、後で修補費用や損害賠償などを請求される原因となります。
建物の状態に不安がある場合は、専門家によるホームインスペクション(建物状況調査)を実施し、その結果を共有することが、双方にとって安心な取引につながります。
イエツグでは無料のインスペクションを提供しており、さらに無料の既存住宅瑕疵保証(※条件あり)を付帯することで、売主様の契約不適合責任リスクを軽減します。
土地や戸建ての場合は、隣地との境界が明確になっているかを確認し、必要であれば境界確定測量を行います。
最後に、売買契約書や重要事項説明書は、署名・捺印する前に必ず細部まで読み込み、不明な点は必ず質問して解消しておくことが重要です。
3-6. 費用・税金で後悔しないために:正確な資金計画
失敗パターン:諸費用や税金の計算が甘く、手取り額が予想外に少ない。売却代金でローンを完済できない。
売却によって最終的に手元に残るお金(手取り額)を正確に把握するためには、売却にかかる全ての費用と税金を事前に計算しておく必要があります。
仲介手数料、印紙税、登記費用、測量費、解体費、遺品整理費、引越し費用などの諸費用をリストアップし、それぞれの概算額を確認します。
譲渡所得税については、売却益が出るかどうかを試算し、利益が出る場合は税額を計算します。
その際、取得費を証明する書類の有無が税額に大きく影響します。
また、利用可能な税金特例(3,000万円控除など)がないかを確認し、適用要件を満たすか検討します。
住宅ローンが残っている場合は、正確な残債額を確認し、売却代金で完済できるか、不足分の資金をどうするかを計画します。
これらの情報を基に、「売却価格 - 諸費用 - 税金 = 手取り額」というシミュレーションを行い、現実的な資金計画を立てましょう。
イエツグの仲介手数料定額制は、諸費用の中でも特に大きな仲介手数料を大幅に削減できるため、手取り額を増やす上で非常に有効です。
加えて、無料の確定申告代行サービス(譲渡所得)を利用すれば、複雑な税金計算や申告手続きの負担も軽減されます。
不動産売却における失敗の多くは、事前の準備と情報収集、そして信頼できる専門家との連携によって防ぐことができます。
イエツグは、お客様が抱える費用や手続き、将来への不安に寄り添い、失敗しないための最適な売却プランをご提案します。
まずは、お気軽にご相談ください。
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4.【2025年】不動産売却市場の注意点
不動産売却の基本的な失敗パターンと対策に加えて、2025年現在の市場環境特有の注意点も理解しておくことが、より賢明な売却戦略に繋がります。
社会構造の変化や経済の動き、新しい法律の施行などが、不動産市場に影響を与えています。
2025年に不動産売却を成功させるために、特に意識しておきたい4つのポイントを解説します。
4-1. 「大相続時代」の到来:供給増加リスクに備える
2025年は、日本の人口構成において大きな転換点となる「2025年問題」が注目されています。
団塊の世代(1947年〜1949年生まれ)が75歳以上の後期高齢者となり、今後、相続が発生するケースが急増すると見込まれています。
結果として、相続された実家などが市場に売りに出される件数が増え、特に地方や郊外の中古住宅市場では供給量が増加する可能性があります。
供給が増えれば、買い手優位の市場となりやすく、価格競争が激化したり、売却までに時間がかかったりするリスクを考慮する必要があります。
4-2. 金利はどうなる? 買い手の資金計画への影響
長期間続いた歴史的な低金利政策は転換期を迎え、日本銀行は段階的な金融政策の修正を進めています。
住宅ローンの固定金利は既に上昇傾向が見られ、今後は変動金利にも上昇圧力がかかる可能性があります。
住宅ローン金利の上昇は、購入者の総返済額を増加させるため、特に高額な物件や初めて住宅を購入する層の購買意欲を鈍らせる要因となります。
売却活動においては、購入希望者の資金計画が以前よりもシビアになっている可能性を念頭に置き、価格設定や交渉に臨む必要があるでしょう。
4-3. ますます進む? 地域による市場の「二極化」
近年の不動産市場では、地域による価格動向の差、いわゆる「二極化」が顕著ですが、2025年以降もこの傾向は続くと考えられます。
東京都心部や利便性の高い主要都市部、大規模な再開発が進行中のエリア、特定の成長産業が集まる地域などでは、依然として強い需要があり、価格も比較的安定、あるいは緩やかに上昇する可能性があります。
しかし、人口減少が進む地方圏や、交通の便が悪い郊外などでは、需要の先細りや相続による空き家の増加から、価格が伸び悩んだり、下落したりするリスクが高まっています。
ご自身の不動産が、成長が見込めるエリアにあるのか、それとも厳しい市場環境に置かれているのか、客観的な分析が売却戦略の鍵となります。
4-4. 知っておくべき法改正:所有者の責任は重くなる
不動産を取り巻く法律も変化しています。
特に重要なのが、2024年4月から施行された相続登記の義務化です。相続で不動産を取得した場合、3年以内の登記が義務となり、違反すると過料の対象となります。
所有者不明の不動産を減らすための措置であり、売却の前提として必ず対応が必要です。
また、2023年12月施行の改正空家等対策特別措置法も重要です。
適切に管理されていない空き家は「管理不全空家」として指導の対象となり、さらに状態が悪化し「特定空家」に対する勧告を受けると、固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が大幅に増加します。
これらの法改正は、不動産所有者に対して、放置せずに適切に管理・処分する責任をより強く求めるものです。
2025年の不動産売却市場は、相続物件の増加、金利動向、地域差の拡大、法改正といった要因が複雑に影響し合う、注意深い判断が求められる局面と言えます。
市場の変化に柔軟に対応し、リスクを管理するためには、常に最新の情報を収集し、信頼できる専門家のアドバイスを参考にすることが不可欠です。
イエツグは、刻々と変化する市場環境を分析し、お客様にとって最善となる売却戦略をご提案いたします。
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【まとめ】失敗談を教訓に、成功する不動産売却を
不動産売却における様々な失敗事例と、後悔を避けるための対策を具体的に解説しました。
価格設定の誤り、不動産会社選びの失敗、準備や計画の不足、契約や税金に関する知識不足など、失敗には共通する原因があります。
重要なのは、情報収集を怠らず、計画的に準備を進め、信頼できるパートナーを選ぶことです。
2025年現在の市場環境を見ると、相続物件の増加傾向、金利上昇の可能性、地域による市況の違い、法改正への対応など、売主が考慮すべき点は増えています。
変化する状況の中で成功を掴むためには、最新情報を把握し、専門家と協力して的確な戦略を立てることが不可欠です。
不動産売却は、不動産会社に任せきりにするのではなく、売主自身が主体性を持って関わることが成功の鍵を握ります。
ご自身の不動産の価値を客観的に把握し、物件の魅力を高める努力を惜しまず、契約条件や費用・税金についても納得いくまで確認する。地道な作業に思えるかもしれませんが、一つ一つのステップを丁寧に進めることが、最終的な満足感につながるのです。
「手続きが複雑そう」「費用が心配」「トラブルが怖い」といった不安を感じるのは自然なことです。
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