【建ぺい率オーバー・増築物件の売却】なぜ売れない？家を高く安全に売る5つの方法とプロの裏ワザ

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「家が大きすぎて売れない」と悩んでいませんか？

「昔、子供部屋が必要になって庭にプレハブを増築した」

「親から相続した実家が、どうやら建ぺい率をオーバーしているらしい」

「不動産屋に査定を頼んだら、ローンが通らないから売れないと言われた」

今、このような不安を抱えていませんか？家族との思い出が詰まった大切な家なのに、「法律の基準を超えている」というだけで買い叩かれたり、売却を断られたりするのはとてもショックですよね。

たしかに、建ぺい率（けんぺいりつ）や容積率（ようせきりつ）の基準をオーバーしている物件は、そのままでは売りにくいのが現実です。しかし、決して「売れない」わけではありません。

不動産業界では、面倒な調査をせずに「売れませんね」「更地にするしかありません」と決めつける営業マンが少なくありません。ですが、しっかりと建物の歴史を調査し、正しい手続きや売り方のコツを知っていれば、後から買主とトラブルになる危険を完全に防ぎ、手元に残るお金をしっかり確保して売却することは十分に可能です。

この記事では、不動産売買のプロである株式会社イエツグが、専門用語をできるだけ使わずに、建ぺい率オーバー・増築物件を安全に高く売るための「本当の方法」をわかりやすく解説します。

そもそも「建ぺい率・容積率」とは？なぜオーバーするとダメなの？

まずは、あなたの家がどんなルールに引っかかっているのかを簡単に確認しましょう。

建ぺい率（けんぺいりつ） 簡単に言うと、「土地の広さに対して、家を真上から見たときの面積がどれくらいの割合か」というルールです。目的：敷地の中に空きスペースを作るためです。家がギチギチに建つと、日当たりや風通しが悪くなり、火事が起きたときに隣の家へすぐに燃え移ってしまうからです。
容積率（ようせきりつ） こちらは、「土地の広さに対して、家のすべての階の床面積の合計（1階＋2階など）がどれくらいの割合か」というルールです。目的：その地域に人が住みすぎないようにするためです。人が多すぎると、道路が渋滞したり、下水道がパンクしたりするのを防ぐ役割があります。

オーバーしている理由は「昔からか」「後からか」の2パターンある

基準をオーバーしている家には、大きく分けて2つの種類があります。ここが「売れる・売れない」を分ける一番重要なポイントです。

既存不適格（きぞんふてきかく）物件
家を建てた当時はちゃんと法律を守っていたけれど、あとから法律のルールが厳しくなって、結果的にオーバーしてしまった家のことです。これは「ルールが変わる前から建っていたから仕方ない」と認められているので、違法ではありません。罰金もなく、そのまま住み続けても、売却しても全く問題ありません。
違反建築物（違法建築）
最初からルールを無視して大きく建てた家や、市役所に内緒で勝手に部屋やガレージを増築してオーバーしてしまった家のことです。こちらは明確に「法律違反」となります。見つかると、市役所から「家の一部を壊しなさい」と命令される危険があります。

なぜ建ぺい率オーバーの家は「売れない」と言われるのか？

不動産屋が「この家は売りにくいですよ」と言うのには、3つの大きな理由があります。

理由1：買主が「住宅ローン」を借りられないから

家を買う人のほとんどは銀行で住宅ローンを組みます。しかし銀行は、違反建築物や、今の法律に合っていない家にお金を貸してくれません。なぜなら、もしその家が古くなって建て替えようとしたとき、今の法律を守ると「今より一回り小さい家しか建てられない（＝家の価値が下がる）」からです。銀行は価値の低いものにはお金を貸さないため、ローンが通らず、現金で買える人しか買えなくなってしまいます。

理由2：買った人から後で訴えられる危険（契約不適合責任）があるから

この点は、シロアリ被害のある家の売却でも詳しく整理しています。

「増築して法律違反になっているなんて知らなかった」と、売主であるあなたが知らずに家を売ってしまったとします。もし売れた後に、買った人が「この家、法律違反じゃないか！」と気づいた場合、買った人はあなたに対して「代金を安くしろ！」「契約をなかったことにしろ！」と強く請求できるルール（契約不適合責任）が2020年の民法改正で決まりました。知らずに売ることは、時限爆弾を抱えるようなものです。

理由3：「現状のまま引き渡す」という魔法の言葉は通用しない

よく契約書に「現状有姿（今の状態のまま引き渡すので、あとは一切責任を持ちません）」と書けば安心だと思っている方がいますが、それは間違いです。法律（民法第572条）では、「売主が欠陥を知っていたのに、買主に教えなかった場合は、責任逃れの約束を書いても無効になる」と決まっています。

売る前に絶対にやるべき！プロが教える「3つの事前調査」と「裏ワザ」

そのまま売るとトラブルになるため、売却活動を始める前に、まずは物件の本当の姿を調べなければなりません。

必須の調査はこの3つ

「検査済証（けんさずみしょう）」があるか探す 家を建てた時に「ちゃんと法律通りに完成しましたよ」と市役所が証明してくれた書類です。これがないと、勝手に改造した違法建築の疑いが強くなります。
「台帳記載事項証明（だいちょうきさいじこうしょうめい）」を取る 市役所の建築の窓口に行けば、数百円でもらえます。過去にどんな申請をして家を建てたのかが分かります。
どれくらいオーバーしているか計算する 今の家の大きさが、法律の基準より「何パーセント」はみ出しているのかを正確に計算します。

【裏ワザ】プロが計算し直すと「実は合法だった！」というケースがある

素人が見て「うちは増築したから絶対にオーバーだ」と思い込んでいても、建築のプロが最新のルールで計算し直すと「実はオーバーしていなかった（適法だった）」と大逆転することがあります。

出窓や屋根のひさしはノーカウントにできる 床から30cm以上高い位置にあり、外壁から50cm以下しか飛び出していない「出窓」などは、家の面積の計算に入れなくて良いというルールがあります。
地下室や車庫もノーカウントにできる 一定の条件を満たした地下室や、ガレージ（車庫）は、家全体の広さの5分の1までなら計算から省くことができます。

昔の測量ミスでこれらが家の面積に入ってしまっている場合、正しく登記をやり直すだけで、「普通の家」として住宅ローンが使えるようになり、高く売れるようになります。

建ぺい率・容積率オーバーの家を安全に売る「5つの方法」

では、実際にどうやって売ればいいのでしょうか。物件の状態や、あなたの希望に合わせて、以下の5つの方法から最適なものを選びます。

1. そのままの状態で「広さ」をアピールして売る

「既存不適格（違法ではない）」の家の場合に使える方法です。今の新築の家より、法律の基準を超えている分「圧倒的に部屋が広くて使いやすい」ことをメリットとして売り出します。

ターゲット： 大家族や、ローンを使わず現金一括で買える人、家をリフォームして人に貸したい投資家。
メリット： 工事のお金がかからない。
デメリット： 買える人が限られるため、売れるまで時間がかかることがある。

2. 「減築（げんちく）」して、法律のサイズに小さくしてから売る

はみ出している部分の部屋や屋根を解体し、法律のルール内に収まるように家を小さくする（減築する）方法です。

メリット： 法律を守った普通の家になるので、誰でも住宅ローンが使えるようになり、一番高く売れます。家の重さが減るので地震にも強くなります。
デメリット： 先に工事費用を払う必要があります。

【減築費用の目安】

2階建ての家を1階建て（平屋）にする：1平方メートルあたり約10万〜15万円
2階の一部や、平屋の一部を壊して小さくする：1平方メートルあたり約8万〜14万円

3. 隣の土地を買って、土地を広くする

家を小さくするのではなく、隣の空き地などを買い取って「自分の土地を広くする」方法です。分母である土地が広くなれば、建ぺい率も基準内に収まります。

メリット： 資産価値が大きく上がります。
デメリット： 隣の人が土地を売ってくれるかどうかにかかっており、土地を買うまとまったお金も必要です。

4. 家を壊すことを前提に「古家付きの土地」として売る

家が古くてボロボロなら、建物の価値はゼロとして、「新築を建てるための土地」として売る方法です。

メリット： 買った人が家を壊すので、今の家が法律違反でも関係ありません。トラブルのリスクがなくなります。
デメリット： 売る値段から「家の解体費用」を値引きしてあげる必要があります。

【解体費用の目安】

木造の家：1坪（約3.3平方メートル）あたり 2万〜4万円
鉄骨の家：1坪あたり 4万〜6万円 ※最近は、廃材を捨てるゴミ処理代（石膏ボードやガラスなど）が非常に高くなっているため、注意が必要です。

5. 不動産の「買取業者」に直接買い取ってもらう

この点は、中古物件の告知義務とは？隠すリスクと適正価格で売る方法でも詳しく整理しています。

一般の個人に売るのではなく、プロの不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

メリット： 最短数日〜数週間で現金になります。また、プロ相手の売買なので、後から「家が壊れていた」「法律違反だった」と言われて訴えられる責任（契約不適合責任）が完全に免除されます。
デメリット： 一般の人に売る相場よりも、売却価格が安くなってしまいます（買取業者が後でリフォームして売り出すための利益を見込むため）。

仲介手数料だけで100万円以上損していませんか？イエツグが選ばれる理由

ここまで解説したように、増築や建ぺい率オーバーの物件を売るには、「法律違反じゃないかどうかの調査」「減築や解体にかかる費用の計算」「トラブルを防ぐ契約書の作成」など、とても専門的な知識が必要です。

そこでおすすめしたいのが、私たち「株式会社イエツグ」へのご相談です。イエツグが難あり物件の売却に強いのには、圧倒的な理由があります。

強み1：弁護士・税理士とチームを組み、あなたをトラブルから守る

素人判断で進めると大やけどをするのが、この手の物件です。イエツグには、不動産専門の弁護士や、税金の計算をしてくれる顧問税理士がついています。契約の文言から税金の特例まで、専門家のネットワークであなたをトラブルから完全に守ります。

強み2：仲介手数料が「定額182,900円」。浮いた100万円を解体費に回せる！

ここが一番の驚きポイントです。普通の不動産会社に売却を頼むと、手数料として「物件価格の3％+ 6万円（税別）」がかかります。もし4,000万円で家が売れたら、なんと約140万円もの手数料を不動産会社に払わなければなりません。

しかし、イエツグは物件価格が1億円までなら、仲介手数料は一律「182,900円（税別）」です。つまり、普通の会社に頼むより約120万円も手元に残るお金が増えます。この浮いたお金を、先ほどの「減築」や「解体」の費用にそのまま回すことができるため、手出しのお金を減らして売却を成功させることができるのです。

強み3：後々のトラブルを防ぐ「4つの無料サービス」

古い家を売るときに一番怖い「売ったあとのクレーム」を防ぐため、イエツグでは以下のサービスをすべて無料で提供しています。

ホームインスペクション（建物状況調査）無料 プロの建築士が、建物の傾きや雨漏りがないか事前に徹底チェックします。隠れた欠陥を洗い出すので、後から買主に文句を言われません。
既存住宅かし保証無料 売ったあとに雨漏りなどが見つかっても、最大5年間、補修費用を保証する保険に無料で入れます。
ハウスクリーニング無料 プロの清掃業者が水回りなどをピカピカにします。家が綺麗になるので、高く売れやすくなります。
確定申告代行無料 家を売った翌年には面倒な税金の申告がありますが、イエツグの顧問税理士が無料で代行します（譲渡所得の申告のみ）。

よくある質問（FAQ）

Q. 建ぺい率を超えて増築するとどうなる？罰則はありますか？ A. 市役所に申請せず無断で増築し、建ぺい率をオーバーすると「違反建築物」になります。見つかった場合、市役所から「違反している部分を壊しなさい」といった是正命令を受けるリスクがあります。そのまま放置すると罰金が科されることもあります。

Q. 違法建築の家は、どんなに安くても住宅ローンは通らないの？ A. 都市銀行などの一般的な住宅ローンは、審査が厳しいためほぼ通りません。ただし、超過している割合が数パーセント程度などごくわずかな場合、一部の金融機関で審査に乗る例外的なケースもあります。

Q. 不動産業界の「三大タブー」とは何ですか？家を売る時に関係ありますか？ A. 「囲い込み（自社だけでお客さんを見つけるために、他の不動産屋に物件情報を隠すこと）」「誇大広告」「媒介契約違反」の3つです。特に「囲い込み」をされると、あなたの家を買いたい人がいても紹介してもらえず、いつまでも家が売れない原因になります。イエツグはお客様の利益を第一に考え、情報をすべてオープンにして高く早く売る活動をします。