【認知症でも売却可能？】親の家を安全に売る！高齢者不動産売却の7大リスクと対策

「高齢の親が所有する不動産、そろそろ売却を考えないといけないけれど、何から始めれば…？」

「最近、父の物忘れがひどくて…。認知症の親でも、不動産を売ることはできるの？」

ご両親が高齢になり、実家の売却を検討し始めたものの、不安や疑問でいっぱい、という方は少なくありません。
特に、親御さんが認知症を患っている場合、判断能力の問題、悪質業者による詐欺被害など、心配事は尽きないでしょう。

さらに、2025年問題をご存知でしょうか。
団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となることで、相続や空き家が急増し、不動産市場が大きく変動すると予測されています。今、対策を講じなければ、大切な資産である不動産を、安く手放してしまうことになりかねません。

しかし、ご安心ください。

高齢者の不動産売却には、特有のリスクや注意点がありますが、適切な知識と対策があれば、安全かつ有利に売却を進めることができます。

この記事では、高齢者の不動産売却で起こりうる7大リスクを徹底解説。認知症の場合の対応、信頼できる相談先の選び方、税金対策、そして2025年問題との関係まで、不動産売買のプロであるイエツグが、分かりやすくお伝えします。

「まだ大丈夫」と先延ばしにせず、今すぐ対策を始めましょう。まずは、イエツグの無料相談で、お客様の状況に合わせた最適な売却プランをご提案させてください。

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高齢者の不動産売却の現状と2025年問題

近年、高齢者が所有する不動産の売却が増加傾向にあります。その背景には、高齢化の進展と、それに伴う社会構造の変化があります。

高齢者の持ち家率と売却理由

総務省の調査によると、日本の65歳以上の高齢者の持ち家率は約8割と、非常に高い水準です（※）しかし、高齢になるにつれて、様々な理由から持ち家を売却するケースが増えています。

※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」

主な売却理由としては、以下のようなものが挙げられます。

老後資金の確保：年金だけでは生活費が不足するため、自宅を売却して資金を確保する。
施設入居費用の捻出：介護が必要になり、老人ホームなどの施設に入居するための費用を捻出する。
相続対策：相続税の負担を軽減するため、生前に不動産を現金化しておく。
維持管理の負担軽減：高齢になり、広い家や庭の維持管理が難しくなったため、手放す。
住み替え：バリアフリーのマンションや、子供世帯の近くに住み替える。

2025年問題とは？

「2025年問題」とは、いわゆる「団塊の世代」（1947〜1949年生まれ）が、2025年に全員75歳以上の後期高齢者になることで生じる、様々な社会問題を指します。
医療・介護費の増大、労働力不足などが懸念されていますが、不動産市場にも大きな影響を及ぼすと予測されています。

2025年問題が不動産市場に与える影響

2025年問題は、不動産市場、特に高齢者が所有する不動産の売却に、以下のような影響を与えると考えられています。

相続不動産の増加：団塊の世代が後期高齢者になることで、相続の発生件数が大幅に増加し、市場に供給される不動産が増加します。
空き家の増加：相続した不動産が活用されず、空き家となるケースが増加します。特に地方では、この傾向が顕著になると予測されています。
不動産価格の下落リスク:売却物件が増加する一方、少子高齢化により不動産購入層は減少するため、需要と供給のバランスが崩れ、不動産価格が下落するリスクが高まります。特に、地方や郊外の物件、築年数の古い物件は、その影響を大きく受ける可能性があります。

さらに、都市部と地方の不動産価格の格差が拡大することも予測されています。利便性の高い都市部では、高齢者向け住宅の需要が高まり、不動産価格が維持される可能性があります。しかし、地方では人口減少と高齢化が進み、不動産需要が低下し、価格下落が加速する可能性が指摘されています。

高齢者の不動産売却は早めの対策が重要

2025年問題による不動産市場への影響は、すでに現れ始めています。高齢者が所有する不動産の売却を検討している場合は、市場動向を注視しながら、早めに対策を講じることが重要です。

特に、

認知症などによる判断能力の低下
悪質業者による詐欺被害

以上のリスクを回避するためには、早めに信頼できる相談相手を見つけ、準備を進めることが大切です。

高齢者本人が注意すべきこと

高齢者が不動産を売却する際には、ご本人だけでなく、ご家族も一緒に注意すべき点がいくつかあります。ここでは、特に高齢者ご本人が注意すべき4つのポイントを解説します。

1. 判断能力があるうちに手続きを進める

不動産の売買契約は、本人の意思に基づいて行われる必要があります。認知症などにより判断能力が低下してしまうと、有効な契約を結ぶことができなくなる可能性があります。

もし、判断能力が不十分な状態で契約を結んでしまった場合、後から契約が無効になったり、取り消されたりするリスクがあります。また、悪質な業者に不当な契約を結ばされてしまう危険性も高まります。

そのため、不動産の売却を検討しているのであれば、判断能力がしっかりしているうちに、早めに手続きを進めることが重要です。もし、判断能力に不安がある場合は、家族や専門家に相談し、「成年後見制度」の利用を検討することも考えましょう。

2. 信頼できる相談相手を見つける

不動産売却には、専門的な知識が必要です。また、高齢者を狙った詐欺や悪質商法も後を絶ちません。信頼できる相談相手を見つけ、サポートを受けながら売却を進めることが大切です。

相談相手としては、まず家族や親族が考えられます。しかし、身近な人に相談しにくい場合や、専門的なアドバイスが必要な場合は、不動産会社、弁護士、司法書士などの専門家に相談しましょう。

また、自治体によっては、高齢者向けの相談窓口を設けている場合があります。これらの窓口も活用し、情報収集を行いましょう。

3. 複数の不動産会社を比較検討する

不動産会社によって査定額やサービス内容は異なります。1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼し比較検討することが重要です。

不動産会社を選ぶ際には、以下の点を確認しましょう

高齢者向けの売却実績やサポート体制
担当者の対応や専門性
査定額の根拠や売却プラン
仲介手数料やその他の費用

複数の不動産会社を比較検討することでより、ご自身の状況や希望に合った不動産会社を見つけることができます。

4. 契約内容をしっかり確認する

不動産売買契約書は、専門用語が多く、内容が複雑です。しかし、契約書は、売買の条件を明確にする非常に重要な書類です。契約内容を十分に理解しないまま、署名・押印してしまうと、後々トラブルに発展する可能性があります。

特に、以下の点については、しっかりと確認しましょう。

売買価格、支払方法、支払時期
物件の引渡し時期
契約不適合責任（瑕疵担保責任）に関する事項
手付金の額、解約時の条件
特約事項

不明な点や疑問点がある場合は、必ず不動産会社の担当者や専門家に質問し、納得した上で契約を結ぶようにしましょう。契約書の内容に不安がある場合は、弁護士に相談することも検討しましょう。

イエツグでは、高齢のお客様にも安心して不動産売却を進めていただけるよう、専門知識を持ったスタッフが丁寧にサポートいたします。ご不明な点、ご心配な点がございましたら、お気軽にご相談ください。

家族・周囲の方が注意すべきこと

高齢者の不動産売却においては、ご本人だけでなく、ご家族や周囲の方々のサポートが非常に重要です。ここでは、家族・周囲の方が注意すべき5つのポイントを解説します。

1. 本人の意思を尊重する

不動産売却は、高齢者ご本人の人生に関わる大きな決断です。たとえ家族のためを思ってのことであっても、本人の意思を無視して売却を進めることは避けなければなりません。

まずは、ご本人が本当に不動産を売却したいのか、その理由や目的は何かを丁寧に聞き取りましょう。売却に迷いがある場合や、住み慣れた家を手放すことに抵抗がある場合は、無理強いせず、本人の気持ちに寄り添うことが大切です。

また、売却後の住まいや生活についても、本人の希望を尊重し、一緒に考えるようにしましょう。

2. 判断能力を見極める

高齢者の場合、認知症などにより判断能力が低下している可能性があります。判断能力が不十分な状態で不動産売買契約を結んでしまうと、契約が無効になったり、取り消されたりするリスクがあります。

ご本人の様子を注意深く観察し、判断能力に不安がある場合は、早めに専門家（医師、弁護士、司法書士など）に相談しましょう。必要に応じて、成年後見制度の利用も検討する必要があります。

成年後見制度を利用すると、家庭裁判所が選任した後見人が、本人に代わって財産管理や契約行為を行います。これにより、本人の財産を守り、適切な不動産売却を進めることができます。

3. 情報収集をサポートする

高齢になると、インターネットや情報誌などから情報を収集することが難しくなる場合があります。家族や周囲の方が、情報収集をサポートすることが大切です。

具体的には、以下のような情報を収集し、本人に分かりやすく説明しましょう。

売却する不動産の相場
信頼できる不動産会社の情報（複数社の比較検討）
売却にかかる費用や税金
利用できる税制上の特例や優遇措置
売却後の住まいの選択肢（賃貸、施設、子供との同居など）

また、不動産会社との面談や契約に同席し、本人が不利な条件で契約しないよう、サポートすることも重要です。

4. 悪質業者から守る

高齢者を狙った悪質な不動産業者や詐欺も後を絶ちません。家族や周囲の方が、本人が悪質業者に騙されないよう、注意深く見守る必要があります。

特に、以下のような言動には注意が必要です。

「今すぐ売らないと損をする」「高値で買い取る」など、契約を急がせる
相場よりも著しく高い査定額を提示する
強引に契約を迫る
契約書の内容を十分に説明しない

不審な点がある場合は、すぐに契約せず、家族や専門家、消費生活センターなどに相談しましょう。

5. 売却後の生活を一緒に考える

不動産売却は、ゴールではありません。売却後の生活をどうするのか、本人と一緒に考えることが大切です。

売却資金をどのように使うのか、どこに住むのか、介護が必要になった場合はどうするのかなど、具体的な計画を立てましょう。必要に応じて、ファイナンシャルプランナーやケアマネジャーなどの専門家にも相談し、アドバイスを受けると良いでしょう。

また高齢の親が心配な場合は、同居や近居など、家族でサポートできる体制を検討することも大切です。

イエツグでは、不動産売却だけでなく、売却後の生活設計についてもサポートいたします。お客様の状況に合わせて、最適なプランをご提案いたしますので、お気軽にご相談ください。

信頼できる不動産会社選びのポイント

高齢者の不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。ここでは、不動産会社選びの5つのポイントを解説します。

1. 高齢者向けサービスや実績が豊富

高齢者の不動産売却には、特有の注意点や配慮が必要です。
そのため、高齢者向けのサービスを提供している、または高齢者の不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。

例えば、以下のようなサービスを提供している不動産会社は、高齢者の売却に慣れていると考えられます。

出張相談：自宅や施設など、高齢者の都合の良い場所で相談に応じてくれる。
バリアフリー対応：店舗がバリアフリー設計になっている。
ゆっくり丁寧な説明：専門用語を避け、分かりやすい言葉で説明してくれる。
家族同席の推奨：家族の同席を歓迎し、一緒に相談に乗ってくれる。
売却後のサポート：住み替え先の紹介や、売却資金の運用相談など。

不動産会社のホームページやパンフレットで、これらのサービスを提供しているか確認しましょう。また、実際に相談に行き、担当者の対応や説明の分かりやすさを確認することも重要です。

2. 担当者が親身になって相談に乗ってくれる

高齢者の不動産売却は、人生における大きな転換点となる場合が多く、不安や心配も大きいものです。そのため、担当者が親身になって相談に乗ってくれる、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

担当者を選ぶ際には、以下の点を確認しましょう。

高齢者の状況や気持ちを理解しようと努めているか
質問や疑問に対して、丁寧に答えてくれるか
メリットだけでなく、デメリットもきちんと説明してくれるか
売却を急がせたり、強引に契約を迫ったりしないか
専門知識があり、的確なアドバイスをしてくれるか

複数の不動産会社の担当者と会い、比較検討することで、より信頼できる担当者を見つけることができるでしょう。

3. 地域密着型 vs 大手

不動産会社には、地域密着型と大手があります。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、どちらが良いとは一概には言えません。高齢者の不動産売却においては、以下の点を考慮して選びましょう。

地域密着型
- その地域の不動産情報に詳しい
- 地域特有の事情（高齢者向け施設の情報など）に詳しい場合がある
- きめ細やかなサービスが期待できる
- 担当者が変わることが少ない
大手
- 全国的なネットワークがある
- 広告力がある
- 実績が豊富
- サービスが均質化されている

売却する不動産がある地域の情報をよく知っている、地域密着型の不動産会社の方が有利な場合もあります。しかし、大手の不動産会社の方が、広告力や実績の面で優れている場合もあります。それぞれのメリット・デメリットを比較し、ご自身の状況に合った不動産会社を選びましょう。

4. 買取サービスの有無

不動産会社によっては、自社で不動産を買い取る「買取サービス」を提供している場合があります。買取サービスには、以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット
- すぐに現金化できる
- 仲介手数料が不要
- 売却後のトラブルのリスクが少ない
デメリット
- 売却価格が相場よりも安くなる傾向がある

高齢になり、できるだけ早く確実に不動産を売却したい場合は、買取サービスを利用することも検討しましょう。

5. イエツグの強み

イエツグは、高齢者の不動産売却をサポートする体制が整っています。

仲介手数料は定額182,900円（税別）
以下の4つのサービスを無料で利用可能（一定の条件あり）
- ホームインスペクション（建物状況調査）
- 既存住宅瑕疵保証
- 確定申告代行
- ハウスクリーニング

さらに、経験豊富なスタッフが、お客様一人ひとりの状況に合わせて、親身にサポートいたします。弁護士、司法書士、税理士などの専門家とも連携しており、相続に関する問題もワンストップで解決できます。

高齢者の不動産売却は、イエツグに安心してお任せください。

その他の選択肢

高齢者の不動産売却には、売却以外にもいくつかの選択肢があります。ここでは、代表的な「家族信託」と「リバースモーゲージ」について解説します。

家族信託

家族信託とは、信頼できる家族に自分の財産（不動産、預貯金、株式など）の管理や処分を任せる仕組みです。認知症などにより判断能力が低下した場合でも、財産を適切に管理・運用してもらうことができます。

家族信託のメリットは、以下の通りです。

成年後見制度よりも柔軟な財産管理が可能
遺言書では実現できない財産承継が可能（例：孫の代まで承継先を指定）
相続発生前の対策として有効

一方、デメリットとしては、以下のような点が挙げられます。

信託契約の手続きが複雑
専門家（弁護士、司法書士など）への報酬が発生
受託者（財産を託される人）の負担が大きい

家族信託は、特に以下のような場合に有効です。

認知症になる前に、財産管理の対策をしておきたい
相続争いを避けたい
特定の家族に財産を承継させたい
不動産を売却せずに、家族に管理・運用してもらいたい

家族信託を利用するには、専門家（弁護士、司法書士など）に相談し、信託契約書を作成する必要があります。契約内容によっては、税金（贈与税など）が発生する場合があるため、注意が必要です。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして、金融機関などから融資を受け、毎月利息のみを支払い、契約者（借主）が死亡した時、または契約期間が終了した時に、自宅を売却して借入金を一括返済する仕組みです。

リバースモーゲージのメリットは、以下の通りです。

自宅に住み続けながら、生活資金を確保できる
毎月の返済負担が少ない（利息のみ）
相続発生時に、自宅を売却して借入金を返済できる

一方、デメリットとしては、以下のような点が挙げられます。

金利変動リスクがある（変動金利型の場合）
長生きリスクがある（融資限度額を超えて長生きした場合、資金不足になる）
不動産評価額の下落リスクがある（担保割れした場合、追加担保や繰り上げ返済が必要になる）
相続人に負担がかかる場合がある（自宅を売却することになるため）

リバースモーゲージは、特に以下のような場合に有効です。

自宅を売却したくないが、老後資金が不足している
年金収入が少ない
相続人に自宅を残す必要がない

リバースモーゲージを利用するには、金融機関などの審査を受ける必要があります。また、契約内容によっては、相続人の同意が必要な場合があります。

イエツグでは、家族信託やリバースモーゲージに関するご相談も承っております。お客様の状況に合わせて、最適な選択肢をご提案いたしますので、お気軽にご相談ください。

まとめ：高齢者の不動産売却は、本人と家族の協力、そして早めの準備が大切

今回は、高齢者の不動産売却における注意点について、詳しく解説してきました。最後に、記事のポイントをまとめます。

高齢者の不動産売却には、判断能力の低下、悪質業者による詐欺被害、税金など、特有のリスクや注意点がある。
2025年問題により、相続不動産や空き家が増加し、不動産価格が下落する可能性がある。
高齢者本人は、判断能力があるうちに、信頼できる相談相手を見つけ、複数の不動産会社を比較検討し、契約内容をしっかり確認することが重要。
家族や周囲の方は、本人の意思を尊重し、判断能力を見極め、情報収集をサポートし、悪質業者から守り、売却後の生活を一緒に考えることが大切。
不動産会社選びは、高齢者向けサービスや実績、担当者の対応、地域密着度、買取サービスの有無などを考慮して、慎重に行う。
不動産売却以外にも、家族信託やリバースモーゲージなどの選択肢がある。

高齢者の不動産売却は、人生における大きな転換点であり、多くの不安や疑問が伴うものです。しかし、本人と家族が協力し、早めに準備を進めることで、安心して売却を進めることができます。

そして何より、信頼できる専門家を見つけ、相談することが大切です。不動産会社、弁護士、司法書士、税理士など、それぞれの専門分野のプロの力を借りることで、よりスムーズに、そして有利に売却を進めることができるでしょう。

イエツグは、高齢者の不動産売却を専門的にサポートしています。仲介手数料定額制、4つの無料サービス、経験豊富なスタッフ、そして専門家ネットワークを活かし、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な売却プランをご提案します。

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