【離婚で家を売る方へ】損せず賢く売却！知っておくべき全知識と手順

「離婚することになったけれど、家はどうしたらいいの…？」
「財産分与で損はしたくない。でも、何から手をつければ…」

離婚という大きな決断に加え、家の売却という問題。多くの方が、不安や疑問でいっぱいになるのではないでしょうか。特に、住宅ローンが残っていたり、共有名義だったりする場合、手続きは複雑になりがちです。

さらに、売却のタイミング、税金、費用のことなど、考えなければならないことは山積みです。何も知らずに進めてしまうと、金銭的に損をしたり、後々トラブルに発展したりする可能性も否定できません。

しかし、ご安心ください。離婚に伴う不動産売却には、注意すべきポイントと、それをクリアするための正しい手順があります。この記事では、離婚時の不動産売却に必要な知識を、どこよりも分かりやすく解説します。

財産分与の方法、住宅ローンの取り扱い、税金の特例、そして、最も気になる「いつ売るのが得なのか？」という疑問まで、プロの視点から徹底的に解説します。
さらに、知っておくと安心な、離婚後のトラブル回避術もお伝えします。

この記事を読めば、離婚時の不動産売却に関する不安が解消され、自信を持って新たな一歩を踏み出せるはずです。
まずは、イエツグの無料相談で、あなたの状況に最適な売却プランを見つけましょう。

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離婚時の不動産売却の基礎知識

離婚に伴い家を売却する場合、通常の不動産売却とは異なり、いくつかの基礎知識が必要です。ここでは、離婚時の不動産売却で必ず押さえておきたいポイントを解説します。

財産分与とは？

離婚時の財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築き上げた財産を、離婚時に公平に分配することです。民法では、夫婦の財産は原則として2分の1ずつに分けることと定められています。

財産分与の対象となるのは、現金、預貯金、株式、不動産など、婚姻中に夫婦が協力して得た財産です。たとえ夫名義の家であっても、妻が家事や育児を分担していた場合、その貢献が認められ、財産分与の対象となります。

一方、結婚前から所有していた財産や、親から相続した財産などは「特有財産」と呼ばれ、財産分与の対象とはなりません。

家の名義と売却の関係

不動産を売却できるのは、原則としてその不動産の名義人だけです。離婚時に家を売却する場合、まずは家の名義が誰になっているのかを確認することが重要です。

単独名義の場合：名義人となっている人が単独で売却手続きを進めることができます。
共有名義の場合：夫婦で家を共有している場合は、両方の同意がなければ売却できません。

たとえ離婚協議で家を売却することが決まっていても、名義人の同意なしに勝手に売却することはできません。また、共有名義の場合は、一方が売却に反対すると、売却手続きを進めることが難しくなります。

住宅ローンが残っている場合

離婚時に家を売却する場合、住宅ローンが残っているかどうかも重要なポイントです。

アンダーローンの場合：家の売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合（アンダーローン）は、売却代金でローンを完済し、残ったお金を財産分与することができます。
オーバーローンの場合：家の売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合（オーバーローン）は、売却してもローンが残ってしまいます。この場合、自己資金で不足分を補填するか、金融機関と交渉して「任意売却」を検討する必要があります。

また、住宅ローンの契約形態（単独債務、連帯債務、連帯保証、ペアローン）によって、離婚後の取り扱いが異なります。金融機関に確認し、適切な手続きを行いましょう。

売却以外の選択肢

離婚時に必ずしも家を売却しなければならないわけではありません。以下のような選択肢もあります。

どちらか一方が住み続ける：夫または妻のどちらかが、家に住み続けることも可能です。この場合、住み続ける側が相手に、家の評価額の半分に相当する現金を支払うなどの方法で、財産分与を行います。
賃貸に出す：家を売却せずに、賃貸物件として活用することも考えられます。家賃収入を財産分与の対象とすることができます。

どの選択肢が最適かは、夫婦の状況や希望、家の価値、住宅ローンの状況などによって異なります。それぞれの選択肢のメリット・デメリットを比較検討し、後悔のない選択をしましょう。

離婚時の不動産売却は、専門的な知識が必要となる場面が多くあります。イエツグでは離婚時の不動産売却をサポートする体制を整えておりますので、お気軽にご相談ください。

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離婚で家を売るメリット・デメリット

離婚に伴い家を売却するかどうかは、大きな決断です。
ここでは、離婚で家を売る場合のメリットとデメリットを比較し、検討のポイントを解説します。

離婚で家を売るメリット

公平な財産分与ができる
家を売却して現金化することで、財産分与を公平に行うことができます。不動産のままでは分割が難しいですが、現金であれば、夫婦で合意した割合で分けることができます。

特に、夫婦の主な財産が家しかない場合、売却して現金化することが、最も公平な財産分与の方法となることが多いです。
住宅ローン問題の解消
住宅ローンが残っている場合、離婚後もローンの支払いや名義の問題が残ります。家を売却してローンを完済すれば、これらの問題から解放されます。

特に、連帯債務や連帯保証、ペアローンなどの場合、離婚後もローンの支払い義務が残ることがあります。売却によってローンを清算することで、将来的なトラブルを避けることができます。
新たな生活をスタートできる
離婚後、どちらか一方が家に住み続ける場合、相手との関係が完全に断ち切れないことがあります。家を売却することで、過去の生活から離れ、心機一転、新たな生活をスタートすることができます。

また、売却によって得た資金を、新生活の準備費用や、今後の生活費に充てることができます。
トラブル防止
離婚後も共有名義のまま家を所有し続けると、将来的に売却や修繕などで意見が対立し、トラブルに発展する可能性があります。離婚時に家を売却しておけば、このような将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。

離婚で家を売るデメリット

住み慣れた家を手放すことになる
長年住み慣れた家には、愛着や思い出があるものです。離婚という精神的な負担に加え、家まで手放すことは、大きな喪失感につながる可能性があります。

特に、子どもがいる場合、転居や転校によって、子どもに負担をかけてしまうこともあります。
売却に時間がかかる場合がある
不動産の売却には、時間がかかることがあります。特に、離婚協議と並行して売却活動を行う場合、思うように進まないこともあります。

売却を急ぐ場合は、不動産会社による「買取」を利用することも検討しましょう。買取であれば、比較的短期間で現金化することができますが、売却価格は仲介に比べて安くなる傾向があります。
売却費用がかかる
不動産を売却するには、仲介手数料、印紙税、登記費用などの諸費用がかかります。これらの費用は、売却価格から差し引かれるため、手元に残る金額が少なくなることがあります。

ただし、イエツグなら仲介手数料は定額182,900円（税別）です。一般的な仲介手数料（売却価格の3.3%＋66,000円（税込））に比べて、大幅に費用を抑えることができます。

メリット・デメリットの比較検討

離婚で家を売るかどうかは、メリットとデメリットを総合的に比較検討し、夫婦の状況や希望に合わせて決めることが大切です。
どちらが良いかは、一概には言えません。

例えば、

離婚後も夫婦間の関係が良好で、協力して売却活動を進められる場合は、離婚後にじっくり時間をかけて売却する方が、高く売れる可能性があります。
一方、離婚後も相手と連絡を取りたくない場合や、早く現金化したい場合は、離婚前に売却する方が良いでしょう。
また、住宅ローンの残債が多い場合は、売却以外の選択肢（任意売却など）を検討する必要があるかもしれません。

どちらを選ぶにしても、後悔のない選択をするためには、専門家（不動産会社、弁護士、税理士など）に相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。

イエツグでは、離婚時の不動産売却に関する無料相談を実施しています。
お気軽にご相談ください。

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離婚で家を売るタイミング（離婚前 vs 離婚後）

離婚で家を売る場合、売却のタイミングは大きく分けて「離婚前」と「離婚後」の2つがあります。どちらが良いかは、夫婦の状況や希望によって異なります。ここでは、それぞれのメリット・デメリットを比較し、最適なタイミングを選ぶためのポイントを解説します。

離婚前に家を売るメリット

離婚協議がスムーズに進みやすい
離婚前に家を売却し、現金化することで、財産分与の話し合いがスムーズに進みやすくなります。不動産のままだと評価額や分割方法で揉めることがありますが、現金であれば、公平に分けることができます。
離婚後の連絡が不要になる
離婚後に家を売却する場合、元配偶者と連絡を取り合い、協力して売却手続きを進める必要があります。離婚前に売却を済ませておけば、離婚後の煩わしい連絡や手続きを避けることができます。
新生活の資金を確保できる
離婚前に家を売却し、現金を得ることで、離婚後の新生活の準備費用や、当面の生活費に充てることができます。特に、専業主婦（主夫）だった方や、収入が少ない方にとっては、大きなメリットとなります。

離婚前に家を売るデメリット

贈与税のリスクがある
離婚前に家を売却し、売却代金を夫婦で分けると、贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。贈与税は、基礎控除額（年間110万円）を超える部分に対して課税されます。

ただし、離婚が成立する直前で、実質的に夫婦関係が破綻していると認められる場合は、贈与税がかからないこともあります。税理士などの専門家に相談し、確認することをおすすめします。
売却を急ぐと安くなる可能性がある
離婚を急ぐあまり、家の売却を焦ってしまうと、相場よりも安い価格で売却してしまう可能性があります。離婚前に売却する場合でも、時間に余裕を持って、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが大切です。
仮住まいが必要になる場合がある
離婚前に家を売却する場合、新居が決まる前に家を引き渡さなければならないことがあります。その場合、仮住まいが必要になり、余分な費用がかかる可能性があります。

離婚後に家を売るメリット

贈与税がかからない
離婚後に家を売却し、売却代金を分ける場合は、財産分与となるため、贈与税はかかりません。
じっくり売却活動ができる
離婚後であれば、時間に追われることなく、じっくりと売却活動を進めることができます。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討したり、内覧希望者の対応を丁寧に行ったりすることで、より高い価格で売却できる可能性があります。
3,000万円の特別控除が利用できる可能性がある。
離婚後、その家に住んでいない状態で売却すると、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用できない可能性がでてきます。しかし、その家に住んでいた状態であれば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けることができます。

離婚後に家を売るデメリット

元配偶者との連絡が必要
離婚後も、家の売却手続きには、元配偶者の協力が必要です。共有名義の場合は、売却に関する書類に、両者の署名・押印が必要となります。離婚後も連絡を取り合い、協力して手続きを進める必要があります。
財産分与請求権の時効に注意
離婚後、財産分与の請求ができるのは、原則として離婚成立から2年以内です。この期間を過ぎると、財産分与を請求する権利が消滅してしまいます。離婚後に家を売却する場合は、この時効に注意し、早めに手続きを進める必要があります。
売却期間が長引く可能性がある。
離婚後、どちらかが家に住み続けている状態で売却活動を行うと、内覧の調整が難しくなったり、生活感が出てしまったりして、売却期間が長引くことがあります

どちらが良いかはケースバイケース

離婚前と離婚後、どちらのタイミングで家を売るのが良いかは、夫婦の状況や希望によって異なります。どちらが良いかは、一概には言えません。

例えば、

離婚後も夫婦間の関係が良好で、協力して売却活動を進められる場合は、離婚後にじっくり時間をかけて売却する方が、高く売れる可能性があります。
一方、離婚後も相手と連絡を取りたくない場合や、早く現金化したい場合は、離婚前に売却する方が良いでしょう。
また、住宅ローンの残債が多い場合は、売却以外の選択肢（任意売却など）を検討する必要があるかもしれません。

イエツグでは、離婚に伴う不動産売却に関する無料相談を実施しています。離婚前後のどちらのタイミングが良いか、お客様の状況に合わせてアドバイスいたします。お気軽にご相談ください。

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離婚時の不動産売却の流れ

離婚に伴う不動産売却は、通常の売却と比べて、いくつか注意すべき点があります。ここでは、離婚時の不動産売却の一般的な流れを、ステップごとに詳しく解説します。

離婚時の不動産売却ステップ1：家の名義と住宅ローン残債の確認

まずは、家の名義が誰になっているのか、住宅ローンが残っているのかどうかを確認します。

家の名義：法務局で不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、確認します。夫婦の共有名義になっている場合や、住宅ローンを借りる際に金融機関が抵当権を設定している場合があります。
住宅ローン残債：住宅ローンの残高、借入先の金融機関、契約者（債務者）、連帯保証人などを確認します。金融機関から送られてくる残高証明書や、返済予定表などで確認できます。

これらの情報は、今後の売却手続きや財産分与の話し合いにおいて、非常に重要となります。必ず確認しておきましょう。

離婚時の不動産売却ステップ2：不動産会社に査定を依頼

次に、不動産会社に査定を依頼し、家の売却価格の目安を把握します。査定は、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
査定額や査定の根拠、担当者の対応などを比較検討し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

離婚に伴う不動産売却であることを、不動産会社に伝えておくことも大切です。離婚の事情を考慮した上で、査定や売却プランを提案してくれるでしょう。

イエツグでは、離婚時の不動産売却に詳しいスタッフが、お客様の状況に合わせて丁寧に査定いたします。お気軽にご相談ください。

離婚時の不動産売却ステップ3：売却方法の決定

査定結果や、離婚の状況、今後の生活などを踏まえ、売却方法を決定します。主な売却方法には、以下の3つがあります。

仲介：不動産会社に仲介を依頼し、買主を探してもらう方法です。最も一般的な売却方法で、市場価格で売却できる可能性がありますが、売却までに時間がかかることがあります。
買取：不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。仲介に比べて売却価格は安くなる傾向がありますが、すぐに現金化できる、仲介手数料が不要などのメリットがあります。
任意売却：住宅ローンの返済が困難な場合に、金融機関の合意を得て、競売よりも有利な条件で売却する方法です。

どの売却方法が最適かは、状況によって異なります。それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、慎重に決定しましょう。

離婚時の不動産売却ステップ4：不動産会社と媒介契約を締結

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約には、以下の3種類があります。

専属専任媒介契約：1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約です。不動産会社は、積極的に売却活動を行う義務を負います。
専任媒介契約：専属専任媒介契約と同様に、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約ですが、自分で買主を見つけることも可能です。
一般媒介契約：複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約です。

どの媒介契約が最適かは、状況によって異なります。それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、慎重に決定しましょう。

離婚時の不動産売却ステップ5：売却活動

媒介契約締結後、不動産会社が売却活動を開始します。具体的には、以下のような活動を行います。

物件の広告（インターネット、チラシなど）
購入希望者の内覧対応
購入希望者との条件交渉

売主は、内覧対応など、不動産会社の売却活動に協力する必要があります。内覧時には、家をきれいに掃除し、整理整頓しておくことが大切です。また、購入希望者からの質問には、正直に答えるようにしましょう。

離婚時の不動産売却ステップ6：売買契約の締結

買主が見つかり、売買条件に合意したら、売買契約を締結します。売買契約書には、売買価格、支払方法、引渡し時期、契約不適合責任など、重要な事項が記載されています。契約内容を十分に理解した上で、署名・押印しましょう。

離婚に伴う売買契約では、夫婦間の共有名義になっている場合、両者の署名・押印が必要です。また、離婚協議書の内容と矛盾がないか、確認することも大切です。

離婚時の不動産売却ステップ7：決済・物件の引き渡し

売買契約で定めた期日に、決済（残代金の支払い）と物件の引き渡しを行います。決済は、通常、買主が住宅ローンを利用する金融機関で行われます。

決済時には、以下の手続きを行います。

買主から売買代金（残代金）を受け取る
住宅ローンの残債がある場合は、返済する
不動産の所有権移転登記、抵当権抹消登記などの手続きを行う（司法書士に依頼）
固定資産税などの精算
物件の鍵や関係書類を買主に引き渡す

これらの手続きが完了すると、不動産売却は終了です。

離婚時の不動産売却ステップ8：売却代金の分配（財産分与）

離婚前に売却した場合は、売却代金を離婚協議書で定めた割合で分配します。離婚後に売却した場合は、財産分与として、原則として2分の1ずつに分けます。

離婚時の不動産売却ステップ9：確定申告（必要な場合）

不動産売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、原則として、売却した年の翌年に確定申告が必要です。確定申告の際には、売買契約書、領収書などの書類が必要となります。忘れずに保管しておきましょう。

離婚に伴う不動産売却は、通常の売却よりも複雑な手続きが必要となる場合があります。イエツグでは、離婚時の不動産売却に詳しいスタッフが、お客様の状況に合わせて丁寧にサポートいたします。お気軽にご相談ください。

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離婚時の不動産売却にかかる費用と税金

離婚に伴う不動産売却では、様々な費用や税金がかかります。事前にしっかりと把握しておかないと、手元に残る金額が予想よりも少なくなる可能性があります。
ここでは、主な費用と税金について詳しく解説します。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売却が成立した場合、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の上限額は、法律で以下のように定められています。

売却価格が200万円以下の場合：売却価格の5.5%（税込）
売却価格が200万円超400万円以下の場合：売却価格の4.4% + 22,000円（税込）
売却価格が400万円超の場合：売却価格の3.3% + 66,000円（税込）

例えば、4,000万円の家を売却した場合、通常の仲介手数料の上限額は138.6万円（税込）となります。

しかし、イエツグなら、仲介手数料は一律182,900円（税別）です。4,000万円の物件であれば、約120万円もお得になります。

印紙税

不動産の売買契約書には、印紙税法に基づき、収入印紙を貼付する必要があります。
印紙税額は、契約書に記載された売買金額によって異なります。

登録免許税

不動産を売却する際には、所有権移転登記や、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消登記を行う必要があります。これらの登記手続きには、登録免許税がかかります。

所有権移転登記（売主負担分）：固定資産税評価額の0.3%（※）
抵当権抹消登記：不動産1件につき1,000円

※租税特別措置法により、2026年3月31日までは軽減税率が適用されます。

登記手続きは、通常、司法書士に依頼します。司法書士への報酬も必要となることを覚えておきましょう。

譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。

譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得＝売却価格 – （取得費＋譲渡費用）

取得費：不動産を購入した時の価格や購入にかかった費用（仲介手数料、印紙税、登録免許税など）
譲渡費用：不動産を売却するためにかかった費用（仲介手数料、印紙税、測量費など）

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

所有期間5年以下（短期譲渡所得）：所得税30.63%、住民税9%
所有期間5年超（長期譲渡所得）：所得税15.315%、住民税5%

※所有期間は、被相続人が取得した日から計算します。

（計算例）

売却価格：4,000万円、取得費：3,000万円、譲渡費用：100万円の場合

譲渡所得 = 4,000万円 – (3,000万円 + 100万円) = 900万円

仮に所有期間が5年超（長期譲渡所得）の場合、

譲渡所得税額 = 900万円 × (15.315% + 5%) = 約183万円

ただし、離婚に伴う財産分与で自宅を売却する場合は、一定の要件を満たせば、以下の特例が利用でき、税負担を軽減できる可能性があります。

居住用財産の3,000万円特別控除：
- 自分が住んでいる家を売った場合に利用できる
- 譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる
- 所有期間の長短に関係なく利用できる
- 原則として、離婚後に売却することが要件となる
- 離婚前であっても、実質的な夫婦関係が終了していると税務署に判断されれば適用されるケースもある。
相続税額の取得費加算の特例：
- 相続税を納付した場合に利用できる
- 相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却することが要件
- 譲渡所得の計算上、相続税額の一部を取得費に加算できる

これらの特例を利用するには、確定申告が必要です。また、適用要件や必要書類が細かく定められているため、注意が必要です。税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

なお、オーバーローンの場合（売却価格よりも住宅ローン残高が多い場合）は、原則として譲渡所得税は発生しません。

その他の費用

上記の他にも、以下のような費用がかかる場合があります。

引っ越し費用
ハウスクリーニング費用
測量費（土地の境界が不明確な場合）
建物解体費（建物を解体して更地にする場合）

イエツグでは、お客様の負担を少しでも軽減できるよう、ハウスクリーニングを無料で提供しています（一定の条件あり）

離婚に伴う不動産売却は、費用や税金が複雑に絡み合います。ご自身の状況で、どのような費用や税金がかかるのか、いくら手元に残るのか、事前にシミュレーションしておくことが大切です。イエツグでは、税理士とも連携しており、税金に関するご相談も承っております。また、仲介手数料は定額182,900円（税別）ですので、費用の心配をせずに、安心して売却を進めていただけます。ぜひ、お気軽にご相談ください。

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離婚時の不動産売却の注意点

離婚に伴う不動産売却は、通常の売却とは異なる注意点がいくつかあります。
ここでは、離婚時の不動産売却で特に注意すべきポイントを解説します。

住宅ローンの名義変更は難しい

離婚後も住宅ローンが残っている場合、ローンの名義変更は簡単ではありません。
金融機関は、ローンの名義変更に慎重な姿勢を示すことが一般的です。

例えば、夫名義のローンが残っている家に妻が住み続ける場合、妻に名義変更したいと考えるかもしれません。しかし、金融機関は、妻の収入や返済能力などを審査し、名義変更を認めないことがあります。

また、連帯債務や連帯保証、ペアローンなどの場合、離婚したからといって、自動的に契約が解消されるわけではありません。離婚後も、引き続き返済義務を負うことになります。

住宅ローンの名義変更が難しい場合は、売却してローンを完済することが、最も確実な解決策となります。

オーバーローンの場合は売却が困難

家の売却価格が住宅ローンの残債を下回る「オーバーローン」状態の場合、原則として、家を売却することはできません。売却代金でローンを完済できないため、金融機関が抵当権の抹消に応じないからです。

オーバーローンの場合は、以下の方法を検討する必要があります。

自己資金で不足分を補填する
親族などから資金援助を受ける
金融機関と交渉し、「任意売却」を検討する

任意売却とは、金融機関の合意を得て、競売よりも有利な条件で家を売却する方法です。任意売却は、通常の売却よりも手続きが複雑になるため、専門知識を持つ不動産会社に相談することをおすすめします。

離婚協議書を作成し、公正証書にする

離婚に伴い家を売却する場合、売却代金の分配方法や、売却後の手続きなどについて、夫婦間でしっかりと話し合い、合意しておくことが重要です。合意した内容は、口約束ではなく、「離婚協議書」という書面に残しておきましょう。

さらに、離婚協議書は、公証役場で「公正証書」にすることをおすすめします。公正証書は、公証人が作成する公文書であり、高い証明力があります。また、強制執行認諾文言を付けておくことで、万が一、相手が約束を守らなかった場合、裁判手続きを経ずに強制執行（財産の差し押さえなど）を行うことができます。

財産分与請求権の時効に注意

離婚後、財産分与を請求できる期間は、原則として離婚成立から2年以内です。この期間を過ぎると、財産分与を請求する権利が消滅してしまいます。

離婚後に家を売却する場合、売却手続きに時間がかかることがあります。財産分与請求権の時効に注意し、早めに手続きを進めるようにしましょう。

勝手に売却されないように対策

離婚協議中に、夫婦の一方が、他方に無断で家を売却してしまうケースがあります。このような事態を防ぐためには、以下の対策を講じることが考えられます。

家の権利証（登記識別情報）を、自分で保管する
不動産会社に、勝手に売却しないよう伝えておく
弁護士に相談し、法的な対抗手段（仮差押えなど）を検討する

離婚に伴う不動産売却は、注意すべき点が多岐にわたります。トラブルを避け、スムーズに売却を進めるためには、専門家（不動産会社、弁護士、司法書士など）に相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。

イエツグでは、離婚時の不動産売却に詳しいスタッフが、お客様の状況に合わせて丁寧にサポートいたします。住宅ローンの問題、財産分与、税金など、どんなことでもお気軽にご相談ください。

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離婚時の不動産売却、よくあるQ&A

離婚に伴う不動産売却は、疑問や不安がたくさんありますよね。ここでは、よくある質問とその回答をまとめました。

Q1：離婚前に売るべき？離婚後に売るべき？

A1： どちらが良いかは、夫婦の状況や希望によって異なります。それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、慎重に決めましょう。

離婚前：
- メリット：離婚協議がスムーズ、離婚後の連絡不要、生活資金確保
- デメリット：贈与税リスク、安値売却リスク、仮住まいが必要な場合も
離婚後：
- メリット：贈与税がかからない、じっくり売却活動
- デメリット：元配偶者との連絡必要、財産分与請求権の時効（2年）

一般的には、離婚後のトラブルを避けるため、離婚前に売却するケースが多いですが、離婚後の方が高く売れる可能性もあります。状況に応じて、専門家（不動産会社、弁護士など）に相談しながら、最適なタイミングを選びましょう。

Q2：住宅ローンが残っていても売れる？

A2： 売却価格が住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」状態であれば、売却可能です。売却代金でローンを完済し、残ったお金を財産分与します。

一方、売却価格が住宅ローンの残債を下回る「オーバーローン」状態の場合は、原則として売却できません。この場合は、自己資金で不足分を補填するか、金融機関と交渉して「任意売却」を検討する必要があります。

Q3：共有名義の家を売るには？

A3： 夫婦共有名義の家を売却するには、共有者全員（夫婦両方）の同意が必要です。どちらか一方が反対している場合は、売却できません。

話し合いで解決できない場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てることもできます。また、自分の持分のみを売却することも可能ですが、買い手が見つかりにくいのが現状です。

Q4：財産分与の割合は？

A4： 財産分与の割合は、原則として夫婦それぞれ2分の1ずつです。これは、夫婦が協力して築き上げた財産は、夫婦の貢献度が等しいと考えられるためです。

ただし、夫婦のどちらかに特別な貢献（高額な収入、特別な才能など）があった場合や、どちらかに浪費癖などの問題があった場合は、割合が調整されることもあります。

Q5：売却にかかる税金は？

A5： 不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。税率は、不動産の所有期間によって異なります。

所有期間5年以下（短期譲渡所得）：約39%
所有期間5年超（長期譲渡所得）：約20%

ただし、離婚に伴う財産分与で自宅を売却する場合は、一定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除や、取得費加算の特例などが利用できる可能性があります。これらの特例を利用することで、税負担を大幅に軽減できる場合があります。

税金の計算や特例の適用については、非常に複雑です。必ず税理士などの専門家にご相談ください。

Q6：離婚後、元配偶者と連絡を取りたくない場合は？

A6： 離婚前に家を売却し、財産分与を済ませておくことが、最も確実な方法です。離婚前に売却すれば、離婚後に元配偶者と連絡を取り合う必要がなくなります。

離婚後に売却する場合は、信頼できる不動産会社に仲介を依頼し、売却手続きを任せることもできます。不動産会社が間に入ることで、元配偶者との直接のやり取りを減らすことができます。

Q7：離婚協議がまとまらない場合は？

A7: 離婚協議がまとまらず、財産分与について合意できない場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てることができます。調停では、調停委員が間に入り、話し合いによる解決を目指します。調停が不成立の場合は、審判に移行し、裁判官が財産分与の方法を決定します。

離婚時の不動産売却に関する疑問や不安は、イエツグにご相談ください。専門スタッフが、お客様の状況に合わせて丁寧にアドバイスいたします。また、弁護士、司法書士、税理士などの専門家とも連携しており、法的な問題や税金に関するご相談にも対応できます。

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イエツグが選ばれる理由（離婚時の不動産売却）

離婚に伴う不動産売却は、精神的な負担も大きく、通常の売却以上に慎重に進める必要があります。数ある不動産会社の中から、イエツグが選ばれる理由をご紹介します。

1. 仲介手数料が定額182,900円（税別）

イエツグの最大の強みは、仲介手数料が一律182,900円（税別）という点です。一般的な不動産会社では、売却価格の3.3%＋66,000円（税込）が仲介手数料の上限額として設定されています。

例えば、4,000万円の不動産を売却する場合、通常であれば約140万円の仲介手数料がかかります。しかし、イエツグなら、どれだけ高額な物件であっても仲介手数料は変わりません。離婚時の不動産売却では、少しでも多くの現金を手元に残したいと考える方が多いでしょう。イエツグの定額制仲介手数料は、お客様の経済的な負担を大幅に軽減します。

2. 充実の無料サービスで安心・安全な取引

イエツグは、仲介手数料定額制に加えて、お客様の安心・安全な取引をサポートするため、以下の4つのサービスを無料で提供しています（一定の条件あり）

ホームインスペクション（建物状況調査）：専門の検査員が建物の劣化状況や欠陥の有無を詳細に調査します。売却後のトラブルリスクを軽減し、買主様に安心感を与えることができます。
既存住宅瑕疵保証：売却後に、建物に隠れた瑕疵（欠陥）が見つかった場合、一定期間、補修費用などを保証します。売主様の売却後の不安を解消します。
確定申告代行：不動産売却後の確定申告は、手続きが複雑で、専門知識が必要です。イエツグでは、税理士が確定申告を無料で代行します（譲渡所得の申告のみ）
ハウスクリーニング：物件の引き渡し前に、プロの清掃業者によるハウスクリーニングを行います。清潔な状態で引き渡すことで、買主様の印象も良くなり、高値売却に繋がりやすくなります。

これらのサービスは、他の不動産会社では有料オプションとなっている場合が多く、イエツグならではの大きなメリットです。