【2025年問題】で相続不動産はどうなる？損しない売却戦略と対策をプロが徹底解説！

「親から相続した実家、どうしたら良いのだろう…」
「2025年問題で不動産価格が下がるって本当…？」

2025年問題という言葉を耳にして、漠然とした不安を抱えている方もいるのではないでしょうか。2025年には、団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となり、日本は超高齢化社会に突入します。相続件数の増加も見込まれ、不動産市場にも大きな影響が出ると予測されている状況です。

特に、相続した不動産の売却を考えている方は、早めの対策が重要となります。市場に相続不動産が溢れ、価格が下落する前に売却することが、損をしないための賢明な選択肢と言えるでしょう。

しかし、相続不動産の売却には、通常の不動産売却とは異なる注意点や手続きが存在します。売却の流れや税金のこと、そして何より「いつ売るのがベストなのか」というタイミングの見極めは、専門知識なしには難しい問題です。

本記事では、不動産売買のプロであるイエツグが、2025年問題を見据えた相続不動産売却のポイントを徹底解説します。相続不動産売却の基礎知識から、税制上の優遇措置、高く売るためのコツ、そしてイエツグならではのサービスまで、詳しくご紹介。あなたの不安を解消し、納得のいく売却をサポートします。

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相続不動産売却と2025年問題

「2025年問題」は、日本の社会全体に大きな影響を与えると言われていますが、特に不動産市場、中でも相続不動産への影響は深刻です。

2025年問題とは？

2025年問題とは、1947年から1949年の第一次ベビーブーム期に生まれた、いわゆる「団塊の世代」が全員75歳以上の後期高齢者となることで生じる様々な問題を指します。内閣府の発表によると、2025年には75歳以上の人口が約2,180万人に達し、国民の約5人に1人が後期高齢者となる見込みです（※）

※出典：内閣府「令和5年版高齢社会白書」

これにより、医療、介護、年金などの社会保障制度が危機的な状況に陥るだけでなく、労働力不足、経済の停滞など、様々な分野への影響が懸念されています。

2025年問題が不動産市場に与える影響

2025年問題は、不動産市場にも大きな変化をもたらすと予測されています。特に、以下の3つの影響が大きいと考えられています。

相続不動産の増加：団塊の世代が後期高齢者になることで、相続の発生件数が大幅に増加します。相続される財産の中で大きな割合を占めるのが不動産です。
空き家の増加：相続された不動産が必ずしも活用されるとは限りません。特に、地方の古い家屋などは、相続人が住まなかったり、賃貸に出せなかったりして、空き家のまま放置されるケースが増加するでしょう。
不動産価格の下落リスク：売却される相続不動産や空き家が増加する一方で、少子化により不動産購入層は減少します。需要と供給のバランスが崩れ、不動産価格が下落する可能性が高まります。

さらに、不動産価格は地域によっても差が広がると予測されます。

都市部では、交通の便が良い、商業施設が充実しているなどの理由から需要が維持され、価格も比較的安定するでしょう。しかし、地方では人口減少と高齢化が急速に進み、不動産需要が低下し、価格下落が加速する可能性があります。

なぜ相続不動産売却は早めが良いのか？

2025年以降、相続不動産の売却を検討する人が増加し、市場には多くの物件が出回ることが予想されます。そうなると、買い手市場となり、希望価格で売却することが難しくなるかもしれません。

また、相続税には「相続開始を知った日の翌日から10か月以内」という申告・納税期限があります。相続財産が不動産のみの場合、納税資金を確保するために、早めに売却を検討する必要があるのです。

さらに、相続した空き家を売却する場合に利用できる「空き家の3,000万円特別控除」など、税制上の優遇措置には期限が設けられているものがあります。これらの特例を活用するためにも、早めの売却が有利になるケースが多いです。

2025年問題の影響が本格化する前に、相続不動産の売却を検討し、早めに行動することが、損をしないための賢明な選択と言えるでしょう。

相続不動産売却の基礎知識

相続不動産を売却するには、通常の不動産売却とは異なる手続きや注意点があります。ここでは、スムーズな売却のために知っておくべき基礎知識を解説します。

相続不動産とは？

相続不動産とは、亡くなった方（被相続人）から相続によって取得した不動産のことです。土地、建物（戸建て、マンションなど）、農地、山林など、様々な種類の不動産が相続の対象となります。

相続不動産売却の流れ

相続不動産を売却するまでの一般的な流れは、以下のようになります。

相続発生・相続人の確認：まずは誰が相続人になるのかを確認します。遺言書の有無によって、相続人が変わる場合があります。
遺産分割協議：相続人全員で、誰がどの財産を相続するかを話し合います。不動産を売却して現金で分割する場合は、その旨も合意します。
相続登記：不動産の名義を、被相続人から相続人に変更します。2024年4月から相続登記は義務化されており、期限内に手続きをしないと過料が科される可能性があります。
不動産会社選び・査定：信頼できる不動産会社を選び、査定を依頼します。複数の会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。
媒介契約締結：不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
売却活動：不動産会社が、物件の広告、内覧対応など、売却活動を行います。
売買契約締結：買主が見つかったら、売買契約を締結します。契約書には、売買価格、支払方法、引渡し時期などの条件を明記します。
決済・物件引渡し：買主から売買代金を受け取り、物件の鍵などを引き渡します。同時に、所有権移転登記の手続きも行います。

相続不動産売却の注意点

相続人全員の同意が必要：相続不動産を売却するには、原則として相続人全員の同意が必要です。一人でも反対する相続人がいると、売却はできません。
共有名義の場合：不動産が複数の相続人の共有名義になっている場合は、売却に関する手続き（媒介契約、売買契約など）も共有者全員で行う必要があります。
売却期限：相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。納税資金を不動産売却でまかなう場合は、この期限を意識して売却を進める必要があります。また、各種税制上の特例には、適用期限が設けられているものがあります。
空き家の場合：相続した不動産が空き家の場合、「特定空き家」に指定されると、固定資産税が大幅に増額される可能性があります。また、「空き家の3,000万円特別控除」などの特例を利用するには、一定の要件を満たす必要があります。
契約不適合責任：売買契約締結後、物件に契約内容と異なる点（雨漏り、シロアリ被害など）が見つかった場合、売主は買主に対して責任を負う可能性があります。

相続登記は専門的な知識が必要になるため、司法書士に依頼することをおすすめします。イエツグでは、司法書士とも連携し相続登記から売却までワンストップでサポートいたしますのでご安心ください。

また、遺産分割協議がまとまらない場合は、弁護士に相談することも検討しましょう。

相続不動産売却にかかる費用と税金

相続不動産を売却する際には、様々な費用や税金がかかります。
ここでは、主な費用と税金について、詳しく解説します。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売却が成立した場合、不動産会社に支払う報酬が仲介手数料です。仲介手数料の上限額は、法律で以下のように定められています。

売却価格が200万円以下の場合：売却価格の5.5%（税込）
売却価格が200万円超400万円以下の場合：売却価格の4.4% + 22,000円（税込）
売却価格が400万円超の場合：売却価格の3.3% + 66,000円（税込）

例えば、4,000万円の不動産を売却した場合、通常の仲介手数料の上限額は、

4,000万円 × 3.3% + 66,000円 = 1,386,000円（税込）

となります。

しかし、イエツグなら仲介手数料は定額182,900円（税別）です。
4,000万円の物件の場合、約120万円もお得になります。

仲介業者	仲介手数料
一般的な不動産会社	1,386,000円（税込）
イエツグ	201,190円（税込）

※物件価格4,000万円の場合

印紙税

不動産の売買契約書には、印紙税がかかります。印紙税額は、契約書に記載された売買金額によって異なります。

登録免許税

相続登記や、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記には、登録免許税がかかります。

相続登記：固定資産税評価額の0.4%
抵当権抹消登記：不動産1件につき1,000円

譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）

取得費：被相続人がその不動産を購入した時の価格（不明な場合は売却価格の5%）
譲渡費用：仲介手数料、印紙税、測量費など、売却にかかった費用

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

所有期間5年以下（短期譲渡所得）：所得税30.63%、住民税9%
所有期間5年超（長期譲渡所得）：所得税15.315%、住民税5%

※所有期間は、被相続人が取得した日から計算します。

特別控除・特例

一定の要件を満たす場合、以下の特別控除や特例が利用でき、税金が軽減される可能性があります。

空き家の3,000万円特別控除：相続した空き家を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
居住用財産の3,000万円特別控除：相続後に居住していた不動産を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
相続税額の取得費加算の特例：相続税を納付した場合、一定額を取得費に加算できます。
小規模宅地等の特例:一定の要件をみたしていれば相続税の計算をするときに土地の評価額を最大80％減額できる

これらの特例を利用するには、確定申告が必要です。また、適用要件や期限が細かく定められているため、注意が必要です。

その他の費用

その他、以下のような費用がかかる場合があります。

測量費（土地の境界が不明確な場合）
建物解体費（古い建物を取り壊して更地にする場合）
司法書士報酬（相続登記、抵当権抹消登記を依頼する場合）
引っ越し費用
ハウスクリーニング費用

イエツグの4つの無料サービス

イエツグでは、お客様の負担を軽減するため、以下の4つのサービスを無料で提供しています（※一定の条件があります）

ホームインスペクション（建物状況調査）無料：専門家が建物の劣化状況などを調査します。
既存住宅瑕疵保証無料：売却後に瑕疵（欠陥）が見つかった場合、一定期間保証されます。
確定申告代行無料：税理士が譲渡所得の確定申告を代行します。（譲渡所得の申告のみ）
ハウスクリーニング無料：売却前に、専門業者によるハウスクリーニングを行います。

これらのサービスは、通常であれば数万円から数十万円の費用がかかるものですが、イエツグなら無料です。安心して売却を進めていただけます。

相続不動産を高く売るためのコツ

相続した不動産を少しでも高く売却するためには、いくつかのポイントを押さえておく必要があります。ここでは、売却活動を始める前に知っておきたい、5つのコツをご紹介します。

1. 相場を把握し、適切な売却価格を設定する

不動産を高く売るためには、まず売却する不動産の相場を知ることが重要です。インターネットの不動産情報サイトで類似物件の価格を調べたり、近隣の不動産会社に相談したりして、おおよその相場を把握しましょう。

相場を参考に、売却希望価格を決めますが、高すぎる価格設定は買い手がつかない原因となります。逆に、安すぎる価格設定は損をしてしまいます。
不動産会社の査定額も参考にしながら、適切な価格を設定することが大切です。

2. 複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産の査定額は、不動産会社によって異なります。1社だけの査定結果で判断するのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。
査定額だけでなく、査定の根拠や担当者の対応なども比較し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

複数の不動産会社に個別に連絡するのは手間がかかりますが、インターネットの一括査定サイトを利用すれば、一度の情報入力で複数の会社に査定を依頼できます。

3. 不動産会社の得意分野を見極める

不動産会社には、それぞれ得意な分野があります。戸建ての売買が得意な会社、マンションの売買が得意な会社、投資用物件が得意な会社など、様々です。
相続した不動産の種類や特徴に合わせて、最適な不動産会社を選ぶことが、高値売却への近道となります。

また、地域密着型の不動産会社は、その地域の情報に詳しく、独自のネットワークを持っている場合があります。地域情報に詳しい不動産会社を選ぶことも、有利な売却につながる可能性があります。

4. 売却前の準備をしっかり行う

不動産を高く売るためには、内覧時の印象が非常に重要です。
事前にしっかりと準備をして、購入希望者に良い印象を与えましょう。

まず、室内の清掃や整理整頓を徹底します。不用品は処分し、できるだけ広く、明るく見えるように工夫しましょう。水回りのカビや汚れ、壁紙の剥がれなど、気になる箇所は修繕しておくことも有効です。

土地の場合は、雑草の除去やゴミの処分を行い、見栄えを良くしておきましょう。境界が不明確な場合は、隣地とのトラブルを避けるため、測量を行い境界を確定しておくことも重要です。

必要書類を事前にチェックして準備しておくことも大切です。ただし、大がかりなリフォームは、必ずしも高値売却に繋がるとは限りません。費用対効果を考え、慎重に検討する必要があります。リフォームを行うかどうかは、不動産会社に相談して決めるのが良いでしょう。

5. イエツグのサービスを活用する

イエツグは、相続不動産の売却を強力にサポートします。仲介手数料は定額182,900円（税別）で、一般的な仲介手数料に比べて大幅に費用を抑えることができます。

さらに、ホームインスペクション（建物状況調査）、既存住宅瑕疵保証、確定申告代行、ハウスクリーニングの4つのサービスを無料で提供しています（一定の条件あり）これらのサービスは、売主様の負担を軽減し、買主様に安心感を与えるため、高値売却に繋がりやすくなります。

経験豊富なスタッフが、お客様一人ひとりの状況に合わせて、最適な売却プランをご提案します。相続不動産の売却に関するお悩みやご相談は、ぜひイエツグにお任せください。

イエツグが選ばれる理由

相続不動産の売却において、数ある不動産会社の中からイエツグが選ばれるのには、明確な理由があります。ここでは、お客様に支持されるイエツグの強みをご紹介します。

1. 仲介手数料が定額182,900円（税別）

イエツグの最大の強みは、仲介手数料が一律182,900円（税別）という点です。一般的な不動産会社では、売却価格の3.3%＋66,000円（税込）が仲介手数料の上限額として設定されています。例えば、4,000万円の不動産を売却する場合、通常であれば約140万円の仲介手数料がかかります。

しかし、イエツグなら、どれだけ高額な物件であっても仲介手数料は変わりません。この定額制により、お客様は売却にかかる費用を大幅に抑えることができ、手元により多くの資金を残すことができます。（※一部例外規定あり。詳しくはお問い合わせください。）

2. 充実の4つの無料サービス

イエツグは、仲介手数料定額制に加えて、お客様の安心・安全な取引をサポートするため、以下の4つのサービスを無料で提供しています（※一定の条件あり）

ホームインスペクション（建物状況調査）：専門の検査員が建物の劣化状況や欠陥の有無を詳細に調査します。通常、5万円〜10万円程度の費用がかかるサービスですが、イエツグなら無料です。
既存住宅瑕疵保証：売却後に、建物に隠れた瑕疵（欠陥）が見つかった場合、一定期間、補修費用などを保証します。買主様への安心材料となり、売却をスムーズに進めることができます。
確定申告代行：不動産売却後の確定申告は、手続きが複雑で、専門知識が必要です。イエツグでは、税理士が確定申告を無料で代行します（譲渡所得の申告のみ）
ハウスクリーニング：物件の引き渡し前に、プロの清掃業者によるハウスクリーニングを行います。清潔な状態で引き渡すことで、買主様の印象も良くなり、高値売却に繋がりやすくなります。

これらのサービスは、他の不動産会社では有料オプションとなっている場合が多く、イエツグならではの大きなメリットです。