【2025年完全版】不動産売却の費用全解説：手数料から税金まで、損しないための全知識

「不動産を売却したいけど、一体いくらかかるの？」
「できるだけ費用を抑えて、手元に多くのお金を残したい…」

そんな悩みを抱えていませんか？

不動産売却には、仲介手数料、税金、登記費用など、様々な費用が発生します。これらの費用を事前に把握しておかないと、想定よりも手取り額が少なくなり、「こんなはずじゃなかった…」と後悔してしまうことも。

この記事では、2025年最新の情報を基に、不動産売却にかかる費用の全てを徹底解説。種類、相場、計算方法から、費用を安く抑えるための具体的な節約術まで、プロの視点から詳しくお伝えします。

さらに、仲介手数料が定額制の「イエツグ」についてもご紹介。イエツグを活用すれば、費用を抑えつつ、安心して不動産売却を進められます。

この記事を読めば、不動産売却にかかる費用の全体像が明確になり、損をしないための知識が身につきます。そして、あなたの大切な不動産を、納得のいく価格で売却するための第一歩を踏み出せるでしょう。

さあ、賢く不動産売却を進めるために、まずは費用の基本から確認していきましょう！

まずは、イエツグへお気軽にご相談ください！イエツグへのお問い合わせはこちら

1. 不動産売却にかかる費用は大きく分けて2種類

不動産を売却する際にかかる費用は、多岐にわたります。

「一体何に、いくらかかるんだろう…？」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。

ここでは、まず全体像を把握するために、不動産売却にかかる費用を大きく2つの種類に分けて解説していきます。

1.1 不動産会社に支払う費用（仲介手数料など）

不動産の売却を不動産会社に依頼する場合、最も大きな費用となるのが仲介手数料です。
仲介手数料は、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約を成立させたことに対する成功報酬として支払われます。

仲介手数料の金額は、法律で上限が定められています。具体的には、売買価格が400万円を超える場合、「売買価格 × 3% + 6万円（税別）」が上限となります。
例えば、3000万円の物件が売れた場合、仲介手数料の上限は105.6万円（税込）となります。

ただし、これはあくまで上限額であり、不動産会社によっては、これよりも低い金額に設定している場合もあります。また、仲介手数料は、売買契約が成立した時点で発生し、一般的には契約時と物件引き渡し時に半額ずつ支払うケースが多いです。

1.2 その他（税金、登記費用など）

不動産売却では、仲介手数料以外にも、様々な費用が発生します。

税金としては、まず、売買契約書に貼付する印紙税があります。印紙税の金額は、契約書に記載された売買価格によって異なり、例えば、1000万円を超え5000万円以下の場合、軽減措置適用で1万円となります。

また、不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税と住民税がかかります。これらの税金は、売却価格から、不動産の取得費用や売却にかかった費用などを差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。

税率は、不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として扱われ、短期譲渡所得の方が税率は高くなります。

登記費用としては、住宅ローンを完済した際に必要な抵当権抹消登記の費用があります。抵当権抹消登記は、司法書士に依頼するのが一般的で、登録免許税（不動産1件につき1,000円）と司法書士への報酬（1万〜2万円程度）がかかります。

この他にも、状況によっては、住宅ローンの繰り上げ返済手数料、引っ越し費用、ハウスクリーニング費用、測量費用、解体費用などが発生することもあります。

これらの費用を事前にしっかりと把握しておくことが、不動産売却をスムーズに進めるための第一歩となります。

「なんだか難しそう…」
「自分にはどの費用がかかるの？」と不安に感じた方は、ぜひイエツグにご相談ください。

お客様の状況に合わせて、必要な費用を分かりやすくご説明いたします。

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2. 【種類別】不動産売却にかかる費用と相場

前の章では、不動産売却にかかる費用を大きく2つに分類しました。ここでは、それぞれの費用について、さらに詳しく、具体的な金額や計算方法、注意点などを解説していきます。

2.1 仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に支払う費用の中で、最も大きな割合を占めるものです。

2.1.1 仲介手数料の仕組み、上限額、計算方法

仲介手数料は、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約を成立させたことに対する成功報酬です。

仲介手数料には、法律で上限額が定められています。

売買価格が200万円以下の部分: 売買価格の5% + 消費税
売買価格が200万円超400万円以下の部分: 売買価格の4% + 消費税
売買価格が400万円超の部分: 売買価格の3% + 6万円 + 消費税

しかし、この計算式は少し複雑です。そこで、実務では、売買価格が400万円を超える場合、以下の速算式がよく使われます。

仲介手数料の上限額 = 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

例えば、売買価格が3000万円の物件の場合、

仲介手数料の上限額 = 3000万円 × 3% + 6万円 + 消費税(10%) = 105万6000円

となります。

2.1.2 仲介手数料はいつ支払う？

仲介手数料は、売買契約が成立した時点で発生しますが、一般的には、売買契約時と物件の引き渡し時の2回に分けて、半額ずつ支払うケースが多いです。

ただし、不動産会社によっては、支払うタイミングや分割回数が異なる場合もあるため、事前に確認しておくことが大切です。

2.1.3 イエツグの仲介手数料定額制について（自然な形で紹介）

「仲介手数料って、結構高いな…」と感じる方もいるかもしれません。

そんな方におすすめなのが、イエツグの仲介手数料定額制です。イエツグでは、物件価格に関わらず、仲介手数料は一律182,900円（税別）高額な物件を売却するほど、お得になる料金体系です。

2.1.4 仲介手数料の値引き交渉は可能？

仲介手数料は、法律で上限額が定められていますが、下限額は定められていません。つまり、不動産会社との交渉次第では、仲介手数料を値引きしてもらえる可能性もあります。

しかし、仲介手数料は、不動産会社の重要な収入源です。無理な値引き交渉は、不動産会社のモチベーションを下げ、売却活動に悪影響を及ぼす可能性もあるため、注意が必要です。

2.2 印紙税

印紙税は、売買契約書などの文書に課税される税金です。

2.2.1 印紙税とは？

不動産売買契約書は、課税文書に該当するため、印紙税を納める必要があります。印紙税は、契約書に収入印紙を貼り付け、消印することで納税します。

2.2.2 売買契約書の金額に応じた印紙税額（表形式）

記載された契約金額	税額
1万円未満	非課税
1万円以上10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	400円
50万円を超え100万円以下	1,000円
100万円を超え500万円以下	2,000円
500万円を超え1,000万円以下	1万円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円
5億円を超えるもの	20万円

(※2025年3月31日までの軽減措置を考慮)

2.2.3 軽減措置について（2025年現在の情報）

現在、不動産売買契約書にかかる印紙税には、軽減措置が適用されています。この軽減措置は、2025年3月31日まで延長される予定です。

2.3 抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記は、住宅ローンを完済した際に、不動産に設定されている抵当権を抹消するための手続きです。

2.3.1 抵当権抹消登記とは？（住宅ローン完済時に必要）

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、金融機関は、その不動産に抵当権を設定します。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を担保として差し押さえることができる権利です。

住宅ローンを完済すると、抵当権は自動的に消滅するわけではありません。法務局で抵当権抹消登記の手続きを行う必要があります。

2.3.2 登録免許税の計算方法

抵当権抹消登記には、登録免許税がかかります。登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。

2.3.3 司法書士への報酬相場

抵当権抹消登記は、自分で行うこともできますが、専門的な知識が必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士への報酬は、1万～2万円程度が相場です（*4）

2.3.4 自分で手続きできる？

抵当権抹消登記は、比較的簡単な手続きであるため、自分で行うことも可能です。法務局のホームページなどで、手続きの方法を確認することができます。しかし、時間や手間がかかること、書類に不備があると手続きが滞ってしまうことなどを考慮すると、司法書士に依頼する方が安心でしょう。

2.4 住宅ローン関連費用

住宅ローンが残っている状態で不動産を売却する場合、住宅ローン関連の費用が発生することがあります。

2.4.1 住宅ローン繰り上げ返済手数料（金融機関によって異なる）

住宅ローンを繰り上げて返済する際に、金融機関によっては、繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。手数料の金額は、金融機関やローンの種類によって異なります。

2.4.2 金利の種類と手数料の関係

住宅ローンの金利タイプには、変動金利型と固定金利型があります。一般的に、変動金利型は繰り上げ返済手数料が無料または低額ですが、固定金利型は手数料が高額になる傾向があります。

2.5 譲渡所得税・住民税

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税と住民税がかかります。

2.5.1 譲渡所得税とは？

譲渡所得税は、不動産の売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課税される税金です。

2.5.2 譲渡所得の計算方法（具体例）

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）

取得費: 不動産を購入したときの価格、仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税など
譲渡費用: 不動産を売却したときにかかった費用（仲介手数料、印紙税、測量費用、解体費用など）

例えば、3000万円で購入した不動産を、4000万円で売却し、譲渡費用が200万円だった場合、

譲渡所得 = 4000万円 – (3000万円 + 200万円) = 800万円

となります。

2.5.3 税率（短期譲渡所得と長期譲渡所得）

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

長期譲渡所得: 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合税率：20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
短期譲渡所得: 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合税率：39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）

2.5.4 特別控除（3000万円特別控除など）

マイホーム（居住用財産）を売却した場合は、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3000万円まで控除できる「3000万円特別控除」の特例が適用できます（*5）

また、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合は、「軽減税率の特例」が適用できる場合もあります。

2.5.5 住民税について

譲渡所得税と合わせて、住民税も課税されます。住民税の税率は、所得割と均等割の合計で、所得割の税率は、長期譲渡所得の場合は5%、短期譲渡所得の場合は9%です。

2.5.6 確定申告の方法

譲渡所得が発生した場合は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに、確定申告をする必要があります。

2.6 その他の費用

2.6.1 引っ越し費用（相場、安く抑えるコツ）

現在住んでいる家を売却する場合、新居への引っ越し費用が発生します。引っ越し費用は、荷物の量、移動距離、引っ越し時期、利用する業者などによって大きく異なります。

引っ越し費用を安く抑えるコツとしては、

複数の引っ越し業者から見積もりを取る（相見積もり）
引っ越し時期を、繁忙期（3月～4月）からずらす
不用品を処分して、荷物を減らす
自分でできることは自分でする（梱包、荷ほどきなど）

などがあります。

2.6.2 ハウスクリーニング費用（相場、自分でやる場合との比較）

売却前にハウスクリーニングを行うことで、物件の印象が良くなり、早期売却につながる可能性があります。ハウスクリーニングの費用は、部屋の広さや汚れ具合によって異なりますが、数万円程度が相場です。

自分で掃除をする場合は、費用はかかりませんが、時間と手間がかかります。特に、水回りの汚れや、普段掃除をしない場所の汚れは、落とすのが難しい場合があります。

2.6.3 リフォーム費用（必要性、費用対効果）

リフォームは、必ずしも必要ではありません。しかし、築年数が古い物件や、状態が悪い物件の場合は、リフォームをすることで、査定額アップにつながる可能性があります。

ただし、リフォーム費用をかけても、必ずしも売却価格に反映されるとは限りません。リフォームをするかどうかは、費用対効果をしっかりと検討した上で、判断する必要があります。

2.6.4 測量費用（必要なケース、相場）

土地の境界が不明確な場合は、測量が必要になることがあります。測量費用は、土地の広さや形状、隣接地の状況などによって異なりますが、数十万円程度が相場です。

2.6.5 解体費用（必要なケース、相場）

古家付きの土地を売却する場合、建物を解体してから売却することがあります。解体費用は、建物の構造や規模、立地条件などによって大きく異なります。木造住宅の場合は、坪単価3万〜5万円程度が相場ですが、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は、さらに高額になります。

2.6.6 その他諸経費（書類取得費用など）

その他、住民票や印鑑証明書、登記事項証明書などの書類取得費用（数百円～数千円程度）がかかります。

不動産売却には、様々な費用がかかることをご理解いただけたでしょうか？

「具体的に、自分の場合はいくらかかるんだろう…？」と不安な方は、ぜひイエツグにご相談ください。
お客様の状況に合わせて、詳細な費用シミュレーションを作成いたします。

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3. 【ケース別】不動産売却費用のシミュレーション〜あなたの場合はいくら？～

不動産売却にかかる費用は、物件の種類や価格、状況によって大きく異なります。ここでは、具体的なケースを想定し、費用のシミュレーションを行ってみましょう。あくまで目安であり、個別の状況によって金額は変動することをあらかじめご了承ください。

3.1 4000万円のマンションを売却した場合

仲介手数料（上限額）: 138.6万円（税込）
- 計算式: (4000万円 × 3% + 6万円) × 1.1 = 138.6万円
印紙税: 1万円（軽減措置適用）
抵当権抹消登記費用: 2万円（司法書士への報酬含む）
住宅ローン繰り上げ返済手数料: 0円（変動金利型で手数料無料の場合）
引っ越し費用: 10万円
ハウスクリーニング費用: 5万円
譲渡所得税・住民税:
- 仮に、譲渡所得が500万円（長期譲渡所得）とすると、
- 譲渡所得税: 500万円 × 15.315% = 約76.6万円
- 住民税: 500万円 × 5% = 25万円

合計: 約258.2万円（譲渡所得税・住民税を含む）

3.2 3000万円の戸建て（築20年）を売却した場合

仲介手数料（上限額）: 105.6万円（税込）
印紙税: 1万円（軽減措置適用）
抵当権抹消登記費用: 2万円（司法書士への報酬含む）
住宅ローン繰り上げ返済手数料: 3万円（固定金利型で手数料ありの場合）
引っ越し費用: 15万円
ハウスクリーニング費用: 8万円
測量費用: 50万円（境界が不明確な場合）
譲渡所得税・住民税:
- 仮に、譲渡所得が300万円（長期譲渡所得）とすると、
- 譲渡所得税: 300万円 × 15.315% = 約46万円
- 住民税: 300万円 × 5% = 15万円

合計: 約245.6万円（譲渡所得税・住民税、測量費用を含む）

3.3 1000万円の土地を売却した場合

仲介手数料（上限額）: 39.6万円（税込）
印紙税: 5,000円（軽減措置適用）
測量費用: 60万円（境界が不明確な場合）
譲渡所得税・住民税:
- 仮に、譲渡所得が200万円（長期譲渡所得）とすると、
- 譲渡所得税: 200万円 × 15.315% = 約30.6万円
- 住民税: 200万円 × 5% = 10万円

合計: 約145.1万円（譲渡所得税・住民税、測量費用を含む）

3.4 5000万円の投資用不動産(マンション)を売却した場合

仲介手数料（上限額）: 171.6万円（税込）
- 計算式: (5000万円 × 3% + 6万円) × 1.1 = 171.6万円
印紙税: 3万円（軽減措置適用）
抵当権抹消登記費用: 2万円（司法書士への報酬含む）
住宅ローン繰り上げ返済手数料: 5万円
譲渡所得税・住民税:
- 仮に、譲渡所得が1000万円（短期譲渡所得）とすると、
- 譲渡所得税: 1000万円 × 30.63% = 約306.3万円
- 住民税: 1000万円 × 9% = 90万円

合計:約669.9万円（譲渡所得税・住民税を含む）

これらのシミュレーションは、あくまで一例です。
実際には、物件の状況や売却条件、税制の特例などによって、費用は大きく変わってきます。

「自分の場合は、具体的にいくらかかるんだろう…？」と気になった方は、ぜひイエツグにご相談ください。
お客様の状況に合わせて、詳細な費用シミュレーションを作成し、分かりやすくご説明いたします。
さらにイエツグでしたら仲介手数料定額制ですので、費用を大幅に抑えることが可能です。

イエツグへのお問い合わせはこちら

4. 不動産売却の費用を安く抑える方法～賢い節約術～

不動産売却にかかる費用は、決して少なくありません。
しかし、いくつかのポイントを押さえることで、費用を安く抑えることが可能です。ここでは、具体的な節約術をご紹介します。

4.1 仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ

不動産売却にかかる費用の中で、最も大きな割合を占めるのが仲介手数料です。仲介手数料は、不動産会社によって異なり、法律で上限額が定められているものの、下限額は定められていません。そのため、仲介手数料が安い不動産会社を選ぶことで、費用を大幅に削減できる可能性があります。

イエツグの仲介手数料定額制

イエツグでは、物件価格に関わらず、仲介手数料を一律182,900円（税別）に設定しています。例えば、4000万円の物件を売却する場合、一般的な仲介手数料（上限額）は約138.6万円（税込）ですが、イエツグなら201,190円（税込）で済みます。つまり、約118万円もお得になるのです。

ただし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのは危険です。
サービス内容や実績、担当者の対応なども総合的に判断し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

4.2 自分でできることは自分でする

不動産売却にかかる費用の中には、自分で対応することで節約できるものがあります。

例えば、抵当権抹消登記は、司法書士に依頼せず、自分で行うことも可能です。法務局のホームページなどで手続き方法を確認し、必要書類を揃えて申請すれば、司法書士への報酬（1万〜2万円程度）を節約できます。

また、引っ越しも、自分でできる範囲で行うことで、費用を抑えられます。不用品を処分して荷物を減らし、近距離であれば、レンタカーを借りて自分で運ぶことも検討してみましょう。

さらに、ハウスクリーニングも、自分で行うことで費用を節約できます。ただし、プロの業者に依頼するのと、仕上がりに差が出る可能性があるため、時間や労力との兼ね合いで判断しましょう。

4.3 リフォームは慎重に検討する

築年数が古い物件や、状態が悪い物件の場合、リフォームを検討することもあるでしょう。しかし、リフォーム費用をかけても、必ずしも売却価格に反映されるとは限りません。

リフォームをするかどうかは、費用対効果をしっかりと検討した上で判断しましょう。

リフォームが必要な箇所はどこか？
リフォーム費用はいくらかかるか？
リフォームによって、売却価格はどれくらい上がる見込みか？
リフォーム費用を回収できるか？

これらの点を考慮し、リフォームをするメリットがあるかどうか、慎重に判断しましょう。場合によっては、リフォームをせずに、現状のままで売却した方が、結果的に得になることもあります。

4.4 税金の控除や特例を最大限に活用する

不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得税や住民税がかかります。しかし、一定の要件を満たせば、税金の控除や特例を利用することができます。

主な税金の控除・特例

3000万円特別控除: マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3000万円まで控除できます。
10年超所有軽減税率の特例: 10年を超えて所有していたマイホームを売却した場合、譲渡所得税の税率が軽減されます。
特定の居住用財産の買換え特例: 一定の要件を満たすマイホームを買い換える場合に利用できます。

これらの控除や特例を最大限に活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
自分がどの控除や特例を利用できるか、事前に確認しておきましょう。
税金について、さらに詳しく知りたい場合は税理士などの専門家にご相談することをお勧めします。

4.5 複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討する

不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
1社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額やサービス内容、担当者の対応などを比較検討しましょう。

これらの節約術を実践することで、不動産売却にかかる費用を大幅に抑えることができます。

「でも、具体的にどうすればいいのかわからない…」
「もっと詳しく知りたい…」

そんな方は、ぜひイエツグにご相談ください。
お客様の状況に合わせて、最適な節約方法をアドバイスいたします。

イエツグへのお問い合わせはこちら

5. イエツグなら費用を抑えて安心して売却できる！

「不動産売却の費用をできるだけ抑えたい」「信頼できる不動産会社に依頼したい」

そんなお客様の声に応えるのが、イエツグの不動産売却サービスです。

5.1 イエツグの仲介手数料定額制

イエツグの最大の特徴は、仲介手数料が定額制であることです。

一般的な不動産会社では、仲介手数料は売買価格の3%+ 6万円（税別）が上限とされています。しかし、イエツグでは、物件価格に関わらず、仲介手数料は一律182,900円（税別）

例えば、4,000万円のマンションを売却する場合、一般的な仲介手数料は約138.6万円（税込）ですが、イエツグなら201,190円（税込）で済みます。なんと、約118万円もお得になるのです。

この定額制は、特に高額物件を売却する方にとって、大きなメリットとなります。

5.2 イエツグの4つの無料サービス

イエツグは、仲介手数料定額制に加えて、お客様の売却活動をサポートする、4つの無料サービスを提供しています。

ホームインスペクション（建物状況調査）無料
通常5万円程度の費用がかかるホームインスペクションを、無料で実施します（媒介契約締結が条件）専門家が建物の劣化状況や欠陥の有無を調査し、客観的な報告書を作成。売主様は物件の状態を正確に把握でき、買主様は安心して購入を検討できます。売却後のトラブル防止にもつながります。
既存住宅瑕疵保証無料
構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分、給排水管路について、5年間の保証を無料で付帯します。売却後に欠陥が見つかった場合でも、保証の範囲内であれば補修費用などを負担する必要がないため、売主様、買主様双方にとって、大きな安心材料となります。
確定申告代行無料
不動産売却後の面倒な確定申告を、イエツグの顧問税理士が無料で代行します（譲渡所得の申告のみ。税務相談は別途費用がかかる場合があります）専門知識が必要な確定申告をプロに任せることで、時間と手間を大幅に省き、ミスなく手続きを完了できます。
ハウスクリーニング無料
売却前のハウスクリーニングを無料で実施します（居住中の場合は水回りなど部分清掃、空き家の場合は全体清掃）
物件を清潔な状態にすることで、内覧時の印象が良くなり、早期売却・高値売却につながる可能性を高めます。

これらの無料サービスは、他社では有料オプションとなっていることが多く、イエツグならではの強みと言えるでしょう。