【2025年最新】土地売却の税金と特例徹底ガイド｜計算方法・控除・確定申告まで解説

大切な土地の売却を検討される際、売却によって得られる利益だけでなく
「税金がどれくらいかかるのか」
「税負担を少しでも軽くする方法はないのか」といった点が大きな関心事となるでしょう。

土地の売却に伴う税金、特に譲渡所得税の仕組みはやや複雑で、利用できる特例や控除についても「自分の場合に当てはまるのだろうか？」と迷われる方が少なくありません。

このページでは、土地を売却する際に課される税金の基本的なルールから、具体的な税額の計算プロセス、そして知っておくと節税につながる可能性のある様々な「税金特例」について、2025年現在の最新情報に基づいて詳しく解説します。

譲渡所得を計算する上で必要な取得費や譲渡費用とは何か、どのような特例が存在し、どうすれば適用を受けられるのか、適用を受けるための注意点や確定申告の必要性まで、順を追ってご説明いたします。

最後までご覧いただければ、土地売却に関わる税金の全体像をつかみ、ご自身の状況に合わせて利用できるかもしれない節税策について理解を深めることができるはずです。
税金に関する正しい知識は、安心して売却を進めるための重要な基盤となります。

税金の計算を行う上でも、大前提となるのは「土地がいくらで売れるか」という売却価格です。
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1. 土地売却でかかる税金の種類を知ろう

土地を売却するプロセスにおいては、いくつかの税金が発生する可能性があります。

どの段階で、どのような種類の税金が関わってくるのかをあらかじめ理解しておくことは、スムーズな売却計画のために重要です。
土地売却に際して考慮すべき主な税金について見ていきましょう。

1-1. 売却プロセスで関わる主な税金

土地の売却を進めるにあたって、主に以下の税金が関係してきます。

第一に、譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）です。

譲渡所得税は、土地を売却して得た利益、すなわち「譲渡所得」に対して課される税金です。
所得税と復興特別所得税（これらは国税）、そして住民税（地方税）を合わせたものを指します。売却によって利益が出た場合にのみ課税対象となり、売却代金によっては税額が最も大きくなる可能性があるため、特に注意が必要な税金と言えます。

第二に、印紙税（いんしぜい）です。

印紙税は、土地の売買契約書を取り交わす際に、その契約書自体に課税されるものです。契約書に記載された売買金額に応じた額の収入印紙を購入し、契約書に貼り付けて消印することで納税します。

第三に、登録免許税（とうろくめんきょぜい）がかかる場合があります。

売却する土地に住宅ローンなどの担保（抵当権）が設定されている場合、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消するための登記手続きが必要です。
登録免許税は、この抵当権抹消登記の申請時に納付します。
また、登記簿に記録されている所有者の住所が現在の住所と異なる場合、住所変更登記にも登録免許税が必要です。

補足として、建物の売却とは異なり、土地そのものの売買取引には原則として消費税はかかりません。
ただし、売却を依頼した不動産会社へ支払う仲介手数料や、登記手続きを依頼した司法書士への報酬など、売却に関連するサービス費用には消費税が課税されます。

1-2. 最も注意すべき「譲渡所得税」の基本

土地売却に関わる税金の中で、税額や計算方法の面で最も重要となるのが譲渡所得税です。

譲渡所得税を理解する上での基本は、土地を売った金額（収入金額）の全額に税金がかかるわけではなく、売却によって生じた「利益部分」が課税対象となる点です。
具体的に「譲渡所得」とは、売却価格（収入金額）から、その土地を手に入れたときにかかった費用（取得費）と、売却するために直接必要だった経費（譲渡費用）を差し引いて計算されます。
計算の結果、譲渡所得がプラスになった場合に、その利益に対して税金が課される仕組みになっています。

もう一つの特徴として、譲渡所得税の計算方法があります。
譲渡所得は、会社員の方の給与所得や個人事業主の方の事業所得など、他の種類の所得とは合算せずに、独立して税額が計算されます。このような課税方式を「分離課税」と呼びます。
そのため、土地売却による所得だけで税額を算出し、売却した翌年に確定申告を行って納税する流れになります。
原則として、土地売却で損失が出たとしても、他の所得（給与所得など）と損益を通算することはできません（ただし、特定の条件下での特例は存在します）

ご自身の土地売却で利益が出るのか、出るとすればどれくらいの税金が見込まれるのかを試算するためには、まず「いくらで売れそうか」という売却価格の目安を知る必要があります。

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2.【キホン】譲渡所得税の計算方法

土地売却で最も気になる譲渡所得税は、いくらになるのでしょうか。

税額を知るためには、まず計算の仕組みを理解することが大切です。
譲渡所得税の計算は、いくつかの段階を踏んで行われます。
譲渡所得税がどのように算出されるのか、その計算プロセスと各ステップで使われる要素について、一つずつ見ていきましょう。

2-1. 譲渡所得税計算の３ステップ

譲渡所得税の計算は、基本的に次の3つのステップで進められます。

ステップ1では、まず売却によって得られた「利益」にあたる譲渡所得を算出します。計算式は、「譲渡所得＝収入金額－ (取得費＋譲渡費用)」となります。
売却収入から、その土地の取得にかかった費用と売却にかかった費用を差し引くことで、利益部分を確定させます。

ステップ2では、ステップ1で計算した譲渡所得から、利用できる特別控除額を差し引きます。
この計算により、実際に税金が課される対象となる課税譲渡所得が決まります。
計算式は、「課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除額」です。
利用できる特例がある場合は、この段階で控除を適用します。

ステップ3で、最終的な譲渡所得税額を計算します。ステップ2で算出した課税譲渡所得に、定められた税率を掛けることで、納めるべき税金の額が確定します。
計算式は、「譲渡所得税額＝課税譲渡所得 × 税率」となります。

次に、これらの計算式に含まれる各項目（収入金額、取得費、譲渡費用、税率）について、それぞれ詳しく解説します。

2-2. 計算要素①：収入金額（売却価格）

収入金額とは、土地を売却したことによって買主から受け取る対価の総額を指します。
一般的には、売買契約書に記載されている売却価格そのものが収入金額にあたります。
もし金銭以外の物や権利で支払いを受けた場合には、その物や権利の市場価値（時価）が収入金額として計算されます。

2-3. 計算要素②：取得費（土地の購入費用など）

取得費とは、売却した土地を取得（購入など）するために要した元の費用の合計額です。
土地の購入代金だけでなく、購入時に不動産会社に支払った仲介手数料、登記にかかった費用（登録免許税や司法書士報酬）、不動産取得税、土地をならしたり造成したりした費用、測量費なども取得費に含まれます。
また、土地と建物を一緒に購入し、購入後おおむね1年以内に建物を取り壊して土地を利用することが当初からの目的だったと認められる場合には、取り壊した建物の購入代金や解体費用も土地の取得費に加えることができます。

注意点として、相続で取得した土地や、購入したのがかなり前で契約書などの書類が見当たらない場合など、正確な取得費が不明なケースがあります。
取得費が分からない場合、税法上は「概算取得費」として、売却価格（収入金額）の5％を取得費とみなして計算することが認められています。

しかし、実際の取得費が売却価格の5％を下回ることは通常考えにくいため、概算取得費を用いると取得費が低く計算され、結果的に譲渡所得が大きくなり税負担が増えてしまう可能性があります。
購入時の売買契約書や領収書など、実際の取得費を証明できる書類がある場合は、その金額を正確に計上することが節税のポイントです。
将来の売却に備え、関連書類は大切に保管しておきましょう。

2-4. 計算要素③：譲渡費用（売却のための経費）

譲渡費用とは、土地を売却するために直接かかった経費のことです。
不動産会社に支払う仲介手数料や、売買契約書に貼付した収入印紙の代金（売主が負担した場合）、土地の境界を確定させるための測量費用、売却を目的として古い建物を解体した場合の解体費用などが、譲渡費用として認められます。
より有利な条件で売却するために既存の売買契約を解除した場合に支払った違約金なども、譲渡費用に含めることが可能です。

ただし、売却する土地の維持管理にかかった費用、例えば固定資産税や日常的な草刈りの費用、売却代金の回収にかかった費用などは、土地を売るために「直接」要した費用とは認められず、譲渡費用には含まれません。
どの費用が譲渡費用にあたるか迷う場合は、支払いを証明する領収書などをきちんと保管しておき、税務署や税理士に確認することをお勧めします。

2-5. 計算要素④：税率（所有期間で大きく変わる！）

譲渡所得税の税率は、売却した土地をどのくらいの期間所有していたかによって、大きく二つに区分されます。
所有期間の判定は、実際に売却した日ではなく「売却した年の1月1日時点」で何年所有していたかで判断される点に注意が必要です。

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、適用される税率は合計で39.63%（内訳：所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%）と比較的高くなります。

一方、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に分類され、適用される税率は合計で20.315%（内訳：所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）となり、短期譲渡所得の場合と比べて約半分に軽減されます。

例えば、2025年8月に土地を売却したとすると、2025年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかを確認し、超えていれば長期譲渡所得の税率が適用されます。

重要な点として、相続によって土地を取得した場合は、亡くなられた方（被相続人）がその土地を所有していた期間も合算して計算することができます。
したがって、ご自身が相続してからまだ日が浅い場合でも、被相続人が長期間所有していた土地であれば、長期譲渡所得として低い税率が適用されるケースが一般的です。

譲渡所得税の計算方法を理解すれば、ご自身の土地売却にかかる税金のおおよその額を把握できます。
しかし、取得費の具体的な計算や譲渡費用として認められるかの判断、そして次章で詳しく解説する様々な「特別控除」の適用条件など、正確な税額計算には専門的な知識が求められる場面も少なくありません。
税金の計算や確定申告の手続きに不安を感じる方は、専門家への相談を検討しましょう。
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3.【節税の鍵】土地売却で使える主な税金特例・控除

土地を売却して利益が出たとしても、諦める必要はありません。

様々な「特別控除」や「特例」を活用することで、納めるべき税金の額を大幅に減らせる可能性があります。これらの節税制度を知っているかどうかが、手元に残る資金に大きな差を生むこともあります。
土地売却で利用を検討できる代表的な税金特例や控除を、状況別に確認していきましょう。

3-1. マイホーム（居住用財産）の土地売却で使える特例

ご自身が住んでいた家（マイホーム）の敷地を売却する場合には、特に手厚い特例が用意されています。

最も利用される機会が多いのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。
マイホームの売却によって得た譲渡所得から、最大で3,000万円まで差し引くことができる制度です。
適用を受けるには、売却する物件が自宅であること、住まなくなってから3年目の年末までに売ること、親子や夫婦といった特別な間柄の相手への売却ではないことなど、いくつかの条件を満たす必要があります。
建物を取り壊して土地のみを売るケースでも、取り壊してから1年以内に売買契約を結ぶといった追加条件を満たせば、控除の対象となります。

所有期間が長いマイホームには、さらに有利な特例があります。
「10年超所有軽減税率の特例」は、売却した年の1月1日時点でマイホームの所有期間が10年を超えている場合に適用可能です。
この特例が適用されると、譲渡所得のうち6,000万円までの部分について、通常の長期譲渡所得税率（約20.315%）より低い、軽減税率（所得税・住民税合わせて約14.21%）で税金が計算されます。

大きなメリットとして、軽減税率の特例は前述の3,000万円特別控除と組み合わせて利用できます。
つまり、最大3,000万円を控除した後の所得に対して、さらに低い税率が適用されるのです。

住み替えを伴う場合には、「特定の居住用財産の買換え特例」も選択肢になります。
マイホームを売却し、定められた期間内に新しいマイホームを購入する場合、一定の要件を満たすと、売却によって生じた譲渡益に対する課税を、新しく購入した家を将来売却する時点まで先送り（繰り延べ）できる制度です。
売却した年の税負担を抑えたい場合に有効な手段ですが、税金が免除されるわけではない点に注意が必要です。
買換え特例の適用期間は現在、2025年12月31日までとなっています。
また、買換え特例を利用する場合、3,000万円特別控除や軽減税率の特例を同時に受けることはできません。どちらか有利な方を選択する必要があります。

3-2. 相続した土地や空き家の売却で使える特例

ご両親などから相続した土地を売却する際にも、税負担を軽減できる特例があります。

近年注目されているのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」です。
相続によって受け継いだ、亡くなった方が住んでいた家（空き家）とその敷地を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
適用には、亡くなった方が一人で住んでいたこと、建物が昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建てられていること（ただし、売却前に耐震リフォームを行うか、解体して更地にする必要あり）、相続発生から3年目の年末までに売却すること、売却価格が1億円以下であることなどの要件を満たす必要があります。
この特例は2027年12月31日まで利用可能で、2024年以降の売却では、買主側が耐震改修や解体を行う場合も対象となるよう要件が緩和されました。
ただし、相続人が3人以上いるケースでは、控除額が1人あたり2,000万円に減額される点に注意が必要です。

相続に関連するもう一つの重要な特例が「相続税の取得費加算の特例」です。
相続時に不動産を取得し、相続税を支払った方が、相続開始の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年以内にその不動産を売却した場合、支払った相続税額のうち一定額を、売却した不動産の取得費に上乗せして計算できる制度です。
取得費が増える分、譲渡所得が圧縮され、結果として譲渡所得税が軽減されます。

3-3. その他の特定のケースで利用できる特例

上記以外にも、特定の条件に合致する場合に利用できる特例がいくつか存在します。

例えば、有効に活用されていない土地の流動化を促す目的で設けられた「低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除」があります。
所有期間が5年を超える低未利用な土地を、譲渡価格500万円以下（特定の都市計画区域内などでは800万円以下）で売却した場合、譲渡所得から最大100万円を控除できます。この適用期限は2025年12月31日までです。

また、道路建設などの公共事業のために土地収用された場合などには、補償金に対する税負担を軽減するため、最大5,000万円の特別控除が設けられています。
さらに、リーマンショック後の経済対策の一環として、平成21年または平成22年に取得した土地を売却する場合に適用できる、最大1,000万円の特別控除も存在します。

これらの特例は適用対象となる状況が限定的ですが、もしご自身の状況が該当するようであれば、大きな節税効果を得られる可能性があります。

土地売却における税金特例は多岐にわたり、その適用要件も細かく定められています。

「自分の場合はどの特例が使えるのか？」
「どうすれば一番節税できるのか？」といった疑問は、専門家にご相談いただくのが確実です。

イエツグでは、売却のご相談と無料査定を承っております。
税金に関するご不明点についても、提携税理士のご紹介（税務相談は別途費用がかかる場合があります）や確定申告サポート（無料サービス）を通じてお手伝いできます。

まずは一度、お気軽にお問い合わせください。

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4. 税金特例を利用する際の重要ポイントと注意点

土地売却時の税金特例は、大きな節税効果をもたらす可能性がある一方で、その利用にはいくつかの重要な留意事項が存在します。

せっかく利用できるはずの特例を適用し損ねたり、後で問題が発生したりしないよう、事前に知っておくべきポイントと注意点をしっかり確認しましょう。

4-1. 確定申告は絶対必要！税金がゼロになる場合でも忘れずに

土地売却に関する税金特例を利用する上で、最も基本的なルールは「確定申告を行うこと」です。

3,000万円特別控除などを適用した結果、計算上支払うべき譲渡所得税がゼロ円になったとしても、確定申告の手続き自体は必ず必要になります。
特例の適用を受けるためには、確定申告書に必要な書類を添付して提出することが必須条件となっているためです。
もし申告を怠ると、特例適用の要件を満たさないと判断され、後日、税務署から納税を求められる事態になりかねません。
土地を売却した翌年の確定申告期間（通常は2月16日から3月15日まで。
例：2024年中の売却なら2025年2月17日〜3月17日）には、必ず申告手続きを行いましょう。

4-2. 特例の組み合わせには制限あり！併用できないケースを確認

土地売却に関連する特例は複数ありますが、全ての特例を自由に組み合わせられるわけではない点に注意が必要です。
特例の中には、同時に適用することができず、どちらか一方を選択しなければならない「選択適用」の関係にあるものが存在します。
代表的な例として「居住用財産の3,000万円特別控除」と「特定の居住用財産の買換え特例」は併用できません。

また、「居住用財産の3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」を利用した場合、原則として、その売却を行った年とその前後2年間（計3年間）は、新たに購入した住宅について住宅ローン控除を受けることができません。

どの特例を利用するのが最も有利かは、ご自身の状況によって異なります。
適用を検討する際には、利用したい特例が他の制度と併用できるのか、事前にしっかりと確認することが不可欠です。

4-3. 適用要件の確認は慎重に！自己判断はリスクあり

税金特例の適用を受けるためには、それぞれに定められた細かな要件をすべて満たす必要があります。

例えば、「居住用財産」の定義は何か、所有期間はどのように計算するのか、売却相手は誰か、家屋を取り壊した場合の期間制限はあるかなど、確認すべき項目は多岐にわたります。
一つでも要件を満たしていなければ、特例は適用されません。
「たぶん大丈夫だろう」という曖昧な理解のまま進めるのは危険です。
特に、複数の不動産を売却する場合や相続が絡む複雑なケースでは、適用要件の判断が難しくなることがあります。
特例が使えると見込んで資金計画を立てたにもかかわらず、後で要件を満たさないことが判明すれば、予期せぬ税負担が発生し、計画全体に影響が出る恐れもあります。

適用可否に少しでも疑問や不安がある場合は、自己判断せず、税務署や税理士といった専門家に見解を確認することが賢明です。

4-4. 利用できる期間に限りがある特例も

税金特例の中には、恒久的な制度ではなく、適用を受けられる期間が限定されているものがあります。
見落としがちなポイントなので注意しましょう。
例えば、「特定の居住用財産の買換え特例」の適用期限は、現行制度では2025年12月31日までとされています。
また、「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」は2027年12月31日まで、「低未利用土地等の100万円特別控除」は2025年12月31日までが適用期間です。
税制は毎年のように見直しが行われるため、これらの期限は将来変更される可能性もありますが、利用を考えている特例に期限が設定されている場合は、その期限内に売却が完了するよう計画的に進める必要があります。

土地売却の税金特例は、正しく理解し活用すれば大きなメリットがありますが、適用要件の確認や手続きには専門的な知識が欠かせません。
間違いのない節税を実現するためには、信頼できる専門家への相談が最も確実な方法です。
イエツグでは、売却に関するご相談はもちろん、税金に関する疑問に対しても、一般的な情報提供や必要に応じた提携税理士のご紹介（税務相談は別途費用がかかる場合があります）などを通じてサポートいたします。
まずは無料査定をご利用いただき、お気軽にお問い合わせください。

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5. 税金対策と合わせて考えたい！売却費用の節約術

土地の売却を考えるとき、譲渡所得税の特例を上手に活用することは非常に重要です。
しかし、最終的に手元に残る金額を少しでも多くするためには、税金対策だけでなく、売却プロセス全体で発生する「諸費用」にも目を向けることが賢明です。
土地売却にかかる主な費用を改めて確認し、コストを賢く抑える方法、特にイエツグを利用することで得られる経済的なメリットについて解説します。

5-1. 税金以外にもかかるコストを把握しよう

土地を売却する際には、譲渡所得税の他にも様々な費用がかかります。

代表的な費用として、不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料、売買契約書を作成する際に必要となる印紙税、土地の境界をはっきりさせるための測量費用、土地に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合に必要となる抵当権抹消登記費用（登録免許税および司法書士への報酬）などが挙げられます。

これらの諸費用は、合計すると売却価格によっては数十万円から数百万円にものぼることがあり、売却計画において無視できない要素です。
税金の節約と並行して、諸費用をいかに抑えるかを考えることが、手取り額を最大化する上で重要になります。

5-2. 仲介手数料を大幅カット！イエツグの定額制

売却にかかる諸費用の中で、最も金額が大きくなりがちなのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。
法律では仲介手数料の上限が「売却価格の3% + 6万円 + 消費税」と定められており、多くの不動産会社がこの上限額を採用しています。

具体的に計算してみましょう。仮にあなたの土地が3,000万円で売却できた場合、一般的な不動産会社の手数料上限額は（3,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1（消費税10%）= 105万6,000円です。
もし5,000万円で売却できたなら（5,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 = 171万6,000円もの高額な手数料が発生する可能性があります。

イエツグはこの仲介手数料体系を見直し、物件価格が1億円までの不動産売却であれば、仲介手数料を一律182,900円（税別）（税込201,190円）の定額制で提供しています。
3,000万円の売却であれば、一般的な上限額と比較して約85万円以上、5,000万円の売却であれば約151万円以上もの費用を節約できる計算になります。

イエツグを選ぶことで削減できた費用は、納税資金の準備、住み替え先の購入費用、あるいは新しい生活を始めるための資金として、自由に活用いただけます。
仲介手数料の見直しは、税金特例の活用と並ぶ、効果的なコスト削減策なのです。

5-3. 面倒な確定申告もイエツグが無料でサポート

土地を売却した後には、多くの場合、確定申告の手続きが必要となります。
特に、今回解説してきたような税金特例を利用するためには、確定申告が必須です。
しかし、必要書類を集めたり、複雑な計算をしたりするのは「時間もかかるし面倒だ」「自分で正確にできるか自信がない」と感じる方が多いのではないでしょうか。

イエツグでは、売主様の負担を少しでも軽くするために、4つの無料サービスのひとつとして「確定申告代行無料」をご用意しています。

このサービスでは、土地売却によって生じた譲渡所得に関する確定申告書の作成と提出を、経験豊富な提携税理士が無料で代行します。
（※無料代行の対象は譲渡所得の申告のみです。個別の税務相談が必要な場合や、譲渡所得以外の申告内容によっては別途費用が発生することがあります）税金特例の適用申請など、専門知識が必要な手続きも専門家が適切に行いますので、申告漏れや計算ミスの心配なく、安心して任せることができます。
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また、売却する土地に古い建物が残っている場合など、状況によっては「ホームインスペクション無料」「既存住宅瑕疵保証無料」「ハウスクリーニング無料」といった他の無料サービスも併せて利用できる可能性があります。
これらのサポートは、売却活動をよりスムーズに、そして安心して進めるために役立ちます。

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【まとめ】土地売却の税金特例を理解し、賢く売却を進めよう

土地の売却には、譲渡所得税をはじめとする税金が関わってきます。

売却によって利益が出た場合、その利益に対して所得税や住民税が課税されるのが基本です。
しかし、売却する土地の状況や条件によっては、様々な税金特例や控除制度を利用でき、結果として税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
マイホームとして利用していた土地、相続で受け継いだ空き家など、それぞれのケースに応じた特例を理解しておくことが重要です。

譲渡所得税の計算は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、適用できる特別控除額を引いた「課税譲渡所得」に、所有期間に応じた税率（長期保有か短期保有か）を掛けて算出します。
正確な取得費の把握や、どの費用が譲渡費用として認められるかの判断、そして複雑な特例の適用要件の確認は、慎重に行う必要があります。
特に、特例の適用には確定申告が必須であること、他の制度との併用ができない場合があること、適用期限が設けられている特例があることなど、見落としがちな注意点も存在します。

賢い土地売却を実現するためには、税金対策と同時に、売却にかかる諸費用、特に仲介手数料の削減も大きなポイントとなります。
売却プロセスにおける費用と手間を最小限に抑え、安心して取引を進めることが理想です。

イエツグは、お客様の負担を軽減するために、仲介手数料を一律182,900円（税別、物件価格1億円まで）という分かりやすい定額制で提供しています。
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さらに、手間のかかる譲渡所得の確定申告手続きを無料で代行するサービスもご用意しており、税金に関する不安や負担を大きく減らすお手伝いができます。
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土地の売却や関連する税金について、疑問や不安を感じたら、一人で抱え込まずに専門家へ相談することが解決への近道です。
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