不動産を売却した際
「予想以上に税金がかかって手元に残るお金が少なくなってしまった…」
そんな事態は避けたいですよね。不動産の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税や住民税が課税されます。
特に、購入時よりも高く売れた場合など、大きな利益が出ると税金の負担も決して軽視できない額になる可能性があります。
しかし、ご安心ください。
日本の税法には、不動産売却、とりわけマイホームの売却に関して、税負担を大幅に軽減できる様々な特例や控除制度が用意されています。
2025年の税制改正においても、これらの主要な軽減措置は維持される見込みです。
これらの税金軽減制度を知っているか知らないかで、最終的に手元に残る金額が数百万円単位で変わってくることも珍しくありません。
「税金の計算は複雑で難しそう…」と感じるかもしれませんが、基本的な仕組みとポイントを押さえれば、ご自身のケースで利用できる有利な制度を見つけることが可能です。
大切な資産を売却するのですから、利用できる制度は最大限活用して、賢く税金を軽減しましょう。
この記事では、不動産売買と税務に詳しい専門家の視点から、2025年現在の最新情報に基づき、不動産売却時に使える税金軽減のための特例や控除制度をわかりやすく徹底解説します。
最も多くの方が利用する「居住用財産の3,000万円特別控除」や、長年お住まいだった場合に有利な「10年超所有軽減税率の特例」、さらには相続した空き家を売却する場合の特例など、具体的な適用要件や注意点、そして必要な手続き方法まで詳しくご紹介します。
この記事を読めば、ご自身の不動産売却において、どのような税金軽減策が利用できる可能性があるのか、そしてそのために何を準備し、どう行動すべきかが明確になります。
税金の計算や特例の適用は確かに複雑な部分もありますが、イエツグではお客様の状況に合わせて、提携税理士による無料の確定申告代行サービス（※譲渡所得の申告のみ）も提供しています。
税金に関するご不安も、私たち専門家にご相談ください。
まずは、どのような特例がご自身に関係する可能性があるのか、この記事で知識を深めていきましょう。
お電話でのお問い合わせはこちら：0800-222-1829（お客様専用）
目次
不動産譲渡所得税のキホン：まずは税金の仕組みを知ろう
不動産を売却した際の税金について考える前に、まず基本となる「不動産譲渡所得税」の仕組みを理解しておきましょう。この税金は、不動産を売って得た利益、つまり「譲渡所得」に対して課税されるものです。仕組み自体はシンプルですが、計算方法や税率を正しく知ることが、効果的な税金軽減策を考える上での第一歩となります。
何に税金がかかる？「譲渡所得」の計算方法
税金の対象となるのは、不動産の売却価格そのものではありません。売却によって得られた「利益部分」に対して税金がかかります。この利益部分を「譲渡所得」と呼び、以下の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用）
ここで言う「取得費」とは、売却した不動産を購入したときの代金や、購入時に支払った仲介手数料、登記費用、不動産取得税、さらにはリフォーム費用など、その不動産を取得するためにかかった費用の合計額です。注意点として、建物部分の取得費は、購入からの経過年数に応じて価値が減少したとみなす「減価償却費」を差し引いて計算する必要があります。もし購入時の契約書などを紛失して取得費が分からない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算することもできますが、実際の取得費より低くなることが多く、結果的に税額が高くなる可能性があるため、できる限り購入時の資料を探し出すことが重要です。
一方、「譲渡費用」とは、今回の売却のために直接かかった費用のことです。代表的なものには、不動産会社に支払う仲介手数料、売買契約書に貼った印紙代、土地の測量費用、建物の解体費用（土地売却の場合）などが含まれます。引越し費用や、売却のための通常の修繕費などは、原則として譲渡費用には含まれません。
この計算式で譲渡所得がプラスになった場合に、その金額に対して税金がかかることになります。もし計算結果がマイナス、つまり損失が出た場合は、原則として譲渡所得税はかかりません（ただし、損失が出た場合でも利用できる特例があります）。
税率はいつ決まる？「所有期間」が重要！短期と長期の違い
譲渡所得に対してかかる税金の税率は、売却した不動産をどれくらいの期間所有していたかによって大きく変わります。この「所有期間」の判定は少し特殊で、売却した年の1月1日時点で判断されます。ここが非常に重要なポイントです。
- 短期譲渡所得： 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合。税率は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて39.63%と高くなります。
- 長期譲渡所得： 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合。税率は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315%となり、短期譲渡所得の約半分になります。
例えば、2020年7月に購入した不動産を2025年10月に売却した場合、実際の所有期間は5年を超えていますが、売却した年である2025年の1月1日時点では所有期間が5年以下となるため、「短期譲渡所得」として高い税率が適用されてしまいます。もし、売却を2026年1月以降まで待てば、「長期譲渡所得」となり税率が大幅に下がるのです。このように、売却のタイミングが数ヶ月違うだけで税額が大きく変わる可能性があるため、所有期間の判定基準は必ず覚えておきましょう。
譲渡所得の計算方法と所有期間による税率の違いを理解した上で、次はいよいよ具体的な税金軽減策、特にマイホーム売却時に使える強力な特例について見ていきましょう。これらの特例を知ることで、あなたの税負担は大きく変わるかもしれません。税金の計算や適用要件が複雑で不安な方は、イエツグの無料相談をご活用ください。
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【最重要】マイホーム売却で使える！税金軽減の特例3選
不動産売却の中でも、特にご自身が住んでいた家、いわゆる「マイホーム（居住用財産）」を売却する場合には、税負担を大幅に軽減できる非常に有利な特例制度が用意されています。
これらの特例を知らずに売却してしまうと、本来払う必要のない多額の税金を納めることにもなりかねません。
ここでは、マイホーム売却時に必ずチェックすべき3つの主要な特例について、適用要件や注意点を詳しく解説します。
特例①：最大3000万円控除！「居住用財産の3,000万円特別控除」
これはマイホーム売却における最も代表的で強力な税金軽減策です。
この特例を一言で説明すると、マイホームを売却して得た譲渡所得から、最大で3,000万円まで差し引くことができるというものです。
つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、この控除を使うことで課税される所得がゼロになり、結果的に譲渡所得税・住民税がかからなくなるのです。
多くのマイホーム売却では、この特例だけで税金が非課税になるケースも少なくありません。
《主な適用要件》
- 自分が住んでいた家であること： 現在住んでいる家はもちろん、以前住んでいた家でも、住まなくなってから3年目の年末までに売却すれば対象になります。別荘や賃貸目的の家は対象外です。
- 売却相手に制限あり： 配偶者や親子、生計を共にする親族など、特別な関係にある人への売却では適用できません。
- 過去3年以内に他の特例を受けていないこと： 原則として、この3,000万円控除や、後述する買換え特例、マイホームの譲渡損失に関する特例などを、売却した年の前年・前々年に受けていないことが条件です。
- 所有期間の要件なし： この特例自体には、最低〇年住まなければならない、といった所有期間や居住期間の要件はありません（ただし、居住実態は必要です）。
- 家屋を取り壊した場合： 一定の条件（取壊し後1年以内の契約、敷地の非貸付など）を満たせば、更地として売却する場合でも適用可能です。
《注意点》
この特例の適用を受けるためには、納税額がゼロになる場合でも、必ず確定申告を行う必要があります。
申告しなければ控除は適用されませんので、絶対に忘れないようにしましょう。
特例②：長く住んだ家なら更にお得！「10年超所有軽減税率の特例」
長年住み続けたマイホームを売却する場合に、さらに税負担を軽くできるのがこの「10年超所有軽減税率の特例」です。
この特例は、売却した年の1月1日時点で、家屋・土地ともに所有期間が10年を超えている場合に適用できます。
《メリットと税率》
この特例が適用されると、先に説明した3,000万円特別控除を適用した後の課税譲渡所得金額のうち、6,000万円以下の部分について、通常の長期譲渡所得税率（20.315%）よりも低い、14.21%（所得税10%+住民税4%+復興特別所得税0.21%）という軽減された税率で計算されます。
6,000万円を超える部分については、通常の長期譲渡所得税率（20.315%）が適用されます。
《3,000万円控除との併用が可能！》
この軽減税率の特例の大きなメリットは、「居住用財産の3,000万円特別控除」と併用できる点です。
つまり、譲渡所得からまず最大3,000万円を控除し、それでも残った所得（課税譲渡所得）に対して、6,000万円までは軽減税率（14.21%）が適用されるのです。
これにより、特に長期間所有し、大きな売却益が出た場合に、税負担を大幅に圧縮することが可能になります。
《主な適用要件》
基本的な適用要件は3,000万円特別控除とほぼ同じですが、決定的な違いは「売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること」です。
この所有期間の判定基準には十分注意が必要です。
特例③：住み替えなら検討！「特定の居住用財産の買換え特例」（※2025年末まで）
マイホームを売却して、新たに別のマイホームに買い換える場合に検討できるのが「特定の居住用財産の買換え特例」です。
これは、売却したマイホームの譲渡益に対する課税を、今回ではなく、将来、新しく購入したマイホームを売却する時まで繰り延べる（先送りする）ことができる制度です。
税金が免除されるわけではない点に注意が必要です。
《主な適用要件》
- 売却したマイホームの要件： 所有期間が10年超、かつ居住期間が10年以上（売却日時点）。売却価格が1億円以下であること。
- 購入するマイホームの要件： 売却した年の前年から翌年までの3年間に取得し、一定期間内に居住を開始すること。床面積50㎡以上、土地面積500㎡以下などの要件あり。
《注意点》
- 他の特例との併用不可： この買換え特例は、3,000万円特別控除や軽減税率の特例と併用することはできません。どちらか有利な方を選択する必要があります。
- 適用期限： この特例は、2025年（令和7年）12月31日までの譲渡をもって適用が終了する予定です。2025年中に利用を検討する場合は、この期限を念頭に置く必要があります。
- 課税の繰り延べ： あくまで税金の支払いを先送りする制度であり、将来買い換えた家を売却する際には、繰り延べた分も含めて課税される可能性があります。
《どんな人に向いているか》
売却益が非常に大きく、3,000万円控除や軽減税率を適用してもなお多額の税金が発生する場合や、買い換えた家を将来売却する予定がない（例えば終の棲家とする）場合などに検討の価値がありますが、適用要件が厳しく、2025年末で終了予定であることから、利用できるケースは限定的と言えるでしょう。
多くの場合、3,000万円控除や軽減税率の特例を選択する方が有利になる可能性が高いです。
これらの特例を理解し、ご自身の状況に合わせて最適なものを選択することが、賢い不動産売却の鍵となります。
どの特例が使えるか、どの組み合わせが有利かなど、判断に迷う場合は専門家への相談が不可欠です。
イエツグでは、無料の確定申告代行サービス（※譲渡所得の申告のみ）を通じて、お客様の税金に関するお手続きをサポートいたします。
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マイホーム以外でも使える？知っておきたいその他の税金軽減特例
ここまで主にマイホーム（居住用財産）の売却に関する税金軽減策を見てきましたが、「相続した実家」や「投資用マンション」、「土地のみ」を売却する場合はどうなるのでしょうか。適用されるルールや特例は異なりますが、知っておくことで節税につながる可能性のある制度も存在します。ここでは、マイホーム以外の不動産売却に関連する主な税金軽減策について解説します。
相続した実家（空き家）を売る場合の特例：「空き家特例」とは？
親から相続した実家が空き家になってしまい、売却を検討している、というケースは少なくありません。このような場合に利用できる可能性があるのが、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称「空き家特例」です。この特例は、一定の要件を満たす相続した空き家を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円（※相続人が3人以上の場合は1人あたり最大2,000万円）を控除できるというものです。
《空き家特例の主な適用要件（概要）》
- 相続した家であること： 相続または遺贈によって取得した家屋とその敷地が対象です。
- 被相続人の居住状況： 相続開始直前まで、被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいた家である必要があります（※老人ホーム等入所の場合の特例あり）。
- 建物要件： 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）で、マンションなどの区分所有建物でないこと。
- 相続後の状況： 相続してから売却するまで、事業用や賃貸用、相続人自身の居住用に使われていないこと。
- 売却期限と価額： 相続開始日から3年を経過する年の年末までに売却し、売却代金が1億円以下であること。
- 耐震または取壊し要件： 売却する家屋が現行の耐震基準を満たす（耐震リフォーム実施）か、あるいは家屋を取り壊して更地として売却する必要があります（※2024年1月1日以降の譲渡では取壊し時期の要件が緩和されました）。
- 相続人の数による控除額変動（重要）： 2024年1月1日以降の譲渡から、その不動産を相続した相続人が3人以上いる場合、各相続人が受けられる控除額は最大2,000万円に引き下げられました（相続人が1人または2人の場合は最大3,000万円のままです）。
《注意点》
空き家特例は、適用要件が非常に細かく定められています。特に建物の建築時期や耐震・取壊し要件、相続人の数による控除額の違いなど、確認すべき点が多くあります。適用を検討する場合は、必ず最新の情報を確認し、税務署や税理士に相談することをお勧めします。この特例を利用する場合も、確定申告が必要です。
投資用不動産や土地の売却と税金：マイホーム特例は使えない？
投資目的で購入したマンションやアパート、あるいは駐車場や事業用地として利用していた土地などを売却する場合は、原則としてこれまで解説してきたマイホーム（居住用財産）に関する特例（3,000万円控除、軽減税率、買換え特例など）は適用されません。そのため、売却によって譲渡所得が出た場合は、基本的に所有期間に応じた短期または長期の譲渡所得税率（それぞれ約39.63%、約20.315%）で課税されることになります。
土地のみの売却の場合でも、原則は同様です。ただし、以下のような特定のケースでは税金が軽減される可能性があります。
- マイホームの敷地として売却： 居住用の家屋とその敷地を一体として売却する場合は、土地部分にもマイホームの特例が適用される可能性があります。
- 公共事業のための売却（収用）： 道路建設など公共事業のために国や地方公共団体に土地が買い取られる（収用される）場合、最大5,000万円の特別控除が受けられる場合があります。
- 特定の開発事業のための売却： 優良な宅地造成事業などのために土地を譲渡した場合に税率が軽減される特例もありますが、適用条件や期限が定められています。
投資用不動産や土地の売却では、マイホーム売却のような幅広い税金軽減策は期待できません。そのため、譲渡所得を計算する上で重要となる「取得費」や「譲渡費用」を正確に把握し、証明できる書類（購入時の契約書や領収書など）をきちんと保管しておくことが、より一層重要になります。取得費が不明だと、売却価格の5%で計算する概算取得費を用いることになり、多額の税金が発生してしまうリスクがあります。
マイホーム以外の不動産売却では、適用できる税金軽減策が限られます。だからこそ、正確な税額計算と、利用できる可能性のある制度の見極めが重要です。イエツグでは、不動産売却に関する税金のご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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【具体例で理解】税金はいくら軽減できる？計算シミュレーション
これまで様々な税金軽減の特例を見てきましたが、実際にこれらの制度を利用すると、税額はどれくらい変わるのでしょうか？
ここでは、いくつかの具体的なケースを想定して、税額の計算シミュレーションを行ってみましょう。
特例を使う場合と使わない場合で、どれほどの差が出るのかを確認することで、税金対策の重要性がより実感できるはずです。
（※計算は簡略化しており、復興特別所得税も考慮した概算値です。実際の税額は個別の状況により異なります）
（計算の前提）
譲渡費用は考慮せず、譲渡所得は単純に「売却価格 – 取得費」として計算します。
Case 1：マイホーム売却（短期譲渡）で3,000万円控除を適用
- 所有期間：4年（売却年の1月1日時点）→ 短期譲渡所得
- 売却価格：4,000万円
- 取得費：3,000万円
- 譲渡所得：4,000万円 – 3,000万円 = 1,000万円
【特例適用なしの場合】
税額 = 1,000万円 × 39.63% ＝ 約396万円
【3,000万円特別控除を適用した場合】
課税譲渡所得 = 1,000万円 – 3,000万円 ≦ 0円
税額 = 0円
→ このケースでは、3,000万円控除を適用することで、約396万円もの税金が軽減されました。
Case 2：マイホーム売却（長期・10年超所有）で3,000万円控除と軽減税率を併用
- 所有期間：12年（売却年の1月1日時点）→ 長期譲渡所得（軽減税率対象）
- 売却価格：8,000万円
- 取得費：4,000万円
- 譲渡所得：8,000万円 – 4,000万円 = 4,000万円
【特例適用なしの場合（通常の長期譲渡税率）】
税額 = 4,000万円 × 20.315% ＝ 約813万円
【3,000万円特別控除のみ適用した場合】
課税譲渡所得 = 4,000万円 – 3,000万円 = 1,000万円
税額 = 1,000万円 × 20.315% = 約203万円
【3,000万円特別控除と軽減税率を併用した場合】
課税譲渡所得 = 4,000万円 – 3,000万円 = 1,000万円
（1,000万円は6,000万円以下なので、全額に軽減税率適用）
税額 = 1,000万円 × 14.21% = 約142万円
→ このケースでは、3,000万円控除と軽減税率を併用することで、特例なしの場合と比較して約671万円、3,000万円控除のみの場合と比較しても約61万円の税金が軽減されました。
Case 3：相続した空き家を売却（長期譲渡）で空き家特例を適用
- 所有期間：相続後3年（売却年の1月1日時点）→ 長期譲渡所得
- 売却価格：5,000万円
- 取得費：1,500万円
- 譲渡所得：5,000万円 – 1,500万円 = 3,500万円
【特例適用なしの場合】
税額 = 3,500万円 × 20.315% = 約711万円
【空き家特例を適用した場合（相続人1人）】
課税譲渡所得 = 3,500万円 – 3,000万円（控除） = 500万円
税額 = 500万円 × 20.315% = 約102万円
【空き家特例を適用した場合（相続人3人）】
1人あたりの譲渡所得 = 3,500万円 ÷ 3人 ≒ 1,167万円
1人あたりの控除額上限 = 2,000万円
1人あたりの課税譲渡所得 = 1,167万円 – 2,000万円 ≦ 0円
1人あたりの税額 = 0円
全体の税額 = 0円
→ 相続した空き家の場合でも、特例を適用することで税負担が大幅に軽減されます。また、相続人の数によって控除額が変わり、税額にも影響が出ることがわかります。
これらのシミュレーションからも分かる通り、税金軽減の特例を知り、正しく活用することのインパクトは非常に大きいものです。
ただし、実際の計算は取得費の減価償却計算や譲渡費用の算入など、さらに複雑になります。また、適用要件の判断も専門的な知識が必要です。
ご自身のケースで正確な税額を知りたい、最適な節税方法を知りたいという場合は、税理士などの専門家への相談が不可欠です。
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【忘れずに！】税金軽減特例を使うための必須手続き：確定申告
これまでご紹介してきた様々な不動産売却の税金軽減特例ですが、これらの恩恵を受けるためには、絶対に忘れてはならない手続きがあります。それが「確定申告」です。たとえ特例を適用した結果、納める税金がゼロになったとしても、申告手続き自体を行わなければ、特例は適用されません。ここでは、確定申告の必要性、期限、そして主な必要書類について確認しておきましょう。
なぜ確定申告が必要なのか？
不動産を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合、その所得に対する税金を計算し、国に報告・納税する義務があります。確定申告は、そのための正式な手続きです。そして、3,000万円特別控除や軽減税率の特例、空き家特例などの税金軽減措置は、納税者が自ら確定申告を行うことによって初めて適用が認められます。税務署が自動的に計算してくれたり、適用してくれたりするわけではありません。「特例を使えば税金はかからないはず」と思い込んで申告を怠ると、後になって本来納めるべき税金（特例適用前の金額）に加えて、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課される可能性もあるため、十分な注意が必要です。
いつまでに申告する？ 確定申告の期限
不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日までが、確定申告の期間となります。例えば、2025年中に不動産を売却した場合、確定申告は2026年の2月16日から3月15日までに行う必要があります（※期限日が土日祝日の場合は翌平日まで延長されます）。所得税と復興特別所得税の納付期限も、原則として申告期限と同じ3月15日です。住民税については、確定申告の情報に基づいて市区町村が税額を計算し、後日（通常6月頃）納税通知書が送られてきます。
何を準備する？ 確定申告の主な必要書類
確定申告書を作成し、税務署に提出する際には、様々な添付書類が必要となります。適用する特例によって必要書類は異なりますが、一般的に以下のような書類が必要になることが多いです。
- 確定申告書（B様式など）： 税務署や国税庁のウェブサイトで入手できます。e-Taxでの電子申告も可能です。
- 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）： 譲渡所得の計算明細や適用する特例の種類などを記入する重要な書類です。
- 売却した不動産の売買契約書の写し： 売却価格などを証明します。
- 購入した時の不動産の売買契約書の写し： 取得費を証明するために必要です。
- 譲渡費用に関する領収書等： 仲介手数料や印紙代、測量費など、譲渡費用として計上する費用の証明書類。
- 売却した不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）： 所有者や所在地、面積などを証明します。
- （特例適用の場合）住民票の写しや戸籍の附票など： 居住用財産の特例を受ける場合、売主の住所と物件所在地、居住期間などを証明するために必要となることがあります。
- （空き家特例の場合）被相続人の除票住民票、耐震基準適合証明書または取壊し証明書など： 特例の適用要件を満たすことを証明する書類。
- （買換え特例の場合）買い換えた不動産の売買契約書や登記事項証明書など。
これらの書類を漏れなく準備することが、スムーズな申告手続きには不可欠です。売却プロセス中から意識して書類を整理・保管しておくことをお勧めします。
確定申告は、慣れていない方にとっては複雑で手間のかかる作業かもしれません。特に特例の適用要件の確認や書類準備は大変です。そんな時は、税理士などの専門家に相談するのが確実です。イエツグでは、不動産売却後の確定申告（譲渡所得の申告のみ）を提携税理士が無料で代行するサービスを提供しています。面倒な手続きはプロに任せて、安心して売却後のステップに進みたい方は、ぜひご活用ください。
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【まとめ】賢い税金対策で、不動産売却の手取り額を最大化しよう！
不動産売却には、譲渡所得税という無視できない税金が伴いますが、様々な軽減措置が用意されていることもご理解いただけたかと思います。
特にマイホームの売却においては、「居住用財産の3,000万円特別控除」や「10年超所有軽減税率の特例」といった強力な制度があり、これらを正しく活用することで、税負担をゼロにしたり、大幅に軽減したりすることが可能です。
相続した空き家を売却する場合にも、条件を満たせば「空き家特例」を利用できる可能性があります。
税金軽減を実現するための重要なポイントは、まず「適用できる特例を見逃さないこと」、そして「適用要件を正確に理解し、満たすこと」、最後に「必ず確定申告を行うこと」です。所有期間の計算方法（売却年の1月1日時点）や、特例同士の併用可否、売却相手の制限など、注意すべき点も多くあります。
また、取得費を証明する書類の保管も、適正な税額計算のためには非常に重要です。
不動産売却の税金は複雑ですが、事前に知識を得て計画的に進めることで、不安は大きく軽減されます。
売却を検討し始めた段階から、税金についても意識し、信頼できる不動産会社や税理士に相談することをお勧めします。
イエツグは、不動産売買のプロフェッショナルとして、お客様の売却活動をサポートするだけでなく、税金に関するご不安にも寄り添います。
仲介手数料定額制（1億円まで182,900円・税別）で売却コストを抑えつつ、提携税理士による無料の確定申告代行サービス（※譲渡所得の申告のみ）で、売却後の税務手続きまでサポート。
さらに、無料のホームインスペクションや既存住宅瑕疵保証は、売却そのものをスムーズに進め、結果的に有利な条件での売却（＝税負担の軽減）にも繋がる可能性があります。
不動産売却は、売却価格だけでなく、最終的に手元に残る金額を最大化することが大切です。
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