不動産売却の諸費用はいくら？手取り額がわかる内訳と計算方法

「4,000万円で売れたら、手元にはいくら残る？」。不動産売却では、売却価格から仲介手数料、印紙税、抵当権抹消、住宅ローンの残債、譲渡所得にかかる税金などを整理する必要があります。

不動産売却の諸費用は、物件と人によって変わる

先に結論をいうと、売却価格の4～6％という比率だけで手取り額を決めるのは危険です。仲介を依頼するか、住宅ローンが残っているか、利益が出るか、居住用の特例を使えるかで金額が変わります。比率は最初の概算に使い、最後は項目ごとに積み上げてください。

売却価格から手取り額までの全体像

基本的な考え方は、売却価格から、売却のために支払う費用、住宅ローンの返済、該当する税金を差し引くことです。譲渡所得税は『売却価格そのもの』ではなく、取得費や譲渡費用、特別控除を反映した譲渡所得をもとに計算します。

仲介手数料：仲介会社と媒介契約を結び、成約した場合に発生。上限額と合意した金額を確認する
印紙税：紙の不動産売買契約書など、課税文書に該当する場合に発生。契約金額と作成時期で税額が変わる
抵当権抹消・司法書士費用：住宅ローンを完済して登記を抹消する場合に発生。登録免許税と報酬を分けて確認する
住宅ローン返済関連費用：残債、一括返済手数料、利息精算などを金融機関へ確認する
譲渡所得にかかる税金：利益があり、特例適用後も課税譲渡所得が残る場合に検討する
測量・解体・残置物処分など：売却のために必要となったか、見積書と領収書で確認する

売却の相談先を比較するときは、査定額だけでなく、媒介契約、広告、測量、残置物処分、仲介手数料などの条件を並べて確認しましょう。イエツグの売却サービスを見る

仲介手数料の計算は『上限』と『実際の合意額』を分ける

売買の仲介手数料には、宅地建物取引業者が受け取れる上限額があります。400万円を超える物件で使われる速算式は、税別で『売却価格×3％＋6万円』ですが、これは上限の計算であり、必ずその額を支払うという意味ではありません。媒介契約書で金額、支払時期、消費税を確認してください。

800万円以下の宅地・建物では、低廉な空家等の特例が関係することがあります。特例を使う場合は上限や事前説明が変わるため、通常の速算式だけで判断せず、仲介会社から計算根拠を示してもらいましょう。

仲介手数料の定額制や割引制を比較する場合も、定額だけでなく、サービス範囲、追加費用、媒介契約の条件を確認します。仲介手数料定額制の案内を確認する

印紙税は契約金額と契約書の作成時期で確認する

不動産売買契約書の印紙税は、記載金額、契約書の種類、作成時期で変わります。令和9年3月31日までに作成される一定の不動産譲渡契約書には軽減措置があります。例えば1,000万円超5,000万円以下の契約書は、軽減税率では1万円ですが、電子契約や契約書の部数など別の事情もあるため、国税庁の最新表で確認してください。