親御様が大切にされてきた実家。
相続によって受け継いだものの、ご自身が住む予定がなかったり、遠方に住んでいて管理が難しかったり
「これからどうしようか」とお悩みではないでしょうか。
実家の相続、そしてその後の売却は、多くの方にとって初めて直面する大きな出来事です。相続人の確定、遺産分割の話し合い、複雑な登記手続き、そして気になる売却時の税金…
「何から始めればいいのか分からない」「税金で損をしたくない」と感じるのは当然のことでしょう。
このページでは、実家を相続してから売却に至るまでの一連の流れを、ステップごとに丁寧に解き明かしていきます。
相続人が誰になるかの確認方法から、相続人間での遺産の分け方（遺産分割協議）、2024年に義務化された相続登記のポイント、実際の売却活動の進め方、売却に必要な費用や税金（譲渡所得税）の計算方法、そして活用すべき節税のための特例制度（空き家特例など）まで、2025年現在の最新情報に基づき、分かりやすく解説します。
読み進めていただくことで、実家売却に関わる全体像がクリアになり、ご自身の状況に合わせて取るべき行動や注意点が明確になるはずです。
相続と売却という、時にデリケートな問題を、知識を持って冷静に進めるための手引きとしてご活用ください。
具体的な計画を立てるためには、まず相続された実家が現在どれくらいの価値を持つのかを知ることが不可欠です。
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目次
1. 【最重要】実家売却の前提〈相続手続きを理解しよう〉
相続した実家を売却するためには、まず前提として、相続に関する一連の手続きを正しく完了させる必要があります。
特に不動産の名義変更（相続登記）は、売却活動を始める前に必ず済ませておかなければならない重要なステップです。
ここでは、相続が発生してから売却準備に入るまでに行うべき基本的な手続きについて解説します。
1-1. 相続発生！まずやるべきこと〈遺言書の確認と相続人の確定〉
親御様などが亡くなり相続が発生したら、最初に行うべきことは、故人（被相続人）が遺言書を残しているかどうかを確認することです。遺言書があれば、原則としてその内容に従って遺産が分割されます。公正証書遺言以外の自筆証書遺言などが見つかった場合は、家庭裁判所での「検認」という手続きが必要になる場合があります。
遺言書がない場合、または遺言書で指定されていない財産については、法律で定められた相続人（法定相続人）全員で遺産の分け方を決めることになります。そのため、次に誰が法的な相続人にあたるのかを正確に確定させる必要があります。これには、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本を含む）を取り寄せ、相続関係を調査します。配偶者は常に相続人となり、その他は子供、親（直系尊属）、兄弟姉妹の順で相続権が発生します。この相続人調査は、相続手続き全体の基礎となる重要な作業です。
1-2. 誰が何を相続する？遺産分割協議の進め方
法定相続人が複数いる場合は、相続人全員で「誰が」「どの財産を」「どのくらいの割合で」相続するのかを話し合い、合意する必要があります。この話し合いを遺産分割協議と呼びます。実家を含むすべての遺産について、分割方法を決定します。
遺産分割協議がまとまったら、その合意内容を明確にするために「遺産分割協議書」を作成します。この書類には、相続人全員が署名し、実印を押印します。遺産分割協議書は、後の相続登記手続きや預貯金の解約手続きなどで必要となる重要な公的書類です。
実家のような不動産を分割する方法としては、主に以下の４つの方法があります。
- 現物分割：特定の相続人が実家そのものを相続する方法。
- 代償分割：特定の相続人が実家を相続する代わりに、他の相続人に対して相応の現金（代償金）を支払う方法。
- 換価分割：実家を売却し、その売却代金を相続人間で分割する方法。相続した実家を売却する場合には、この方法がよく用いられます。
- 共有分割：実家を複数の相続人の共有名義で相続する方法。一見公平に見えますが、将来の売却や活用に際して共有者全員の同意が必要になるなど、後々問題が発生しやすいため、あまり推奨されないことが多いです。
どの分割方法を選ぶかは、相続人の意向や実家の状況、将来の計画などを考慮して慎重に決定する必要があります。特に換価分割を選択する場合は、売却活動を始める前に、相続人全員で売却方針や価格設定について合意しておくことが大切です。
1-3.【義務化！】相続登記（名義変更）は必須手続き
遺産分割協議がまとまり、誰が実家を相続するかが決まったら、次に行うべき最も重要な手続きが相続登記（名義変更）です。相続登記とは、不動産の登記簿に記録されている所有者の名義を、亡くなった被相続人から新しい所有者（相続人）に変更する手続きのことを指します。不動産は、登記簿上の名義人でなければ売却することができません。したがって、相続した実家を売却するためには、この相続登記が絶対に必要です。
従来、相続登記は義務ではありませんでしたが、所有者不明の土地・建物問題の解決などを目的に、2024年4月1日から相続登記が法律で義務化されました。
これにより、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
正当な理由なく期限内に登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
この義務化は、法律施行日（2024年4月1日）より前に発生した相続についても適用されます。
施行日前に相続が発生していた場合、施行日から3年以内、つまり2027年3月31日までに相続登記を完了させる必要があります。
まだ手続きがお済みでない場合は、早急に対応することが求められます。
相続登記の手続きは、実家の所在地を管轄する法務局に申請します。
申請には、遺産分割協議書（または遺言書）、被相続人や相続人の戸籍謄本・住民票、固定資産評価証明書など、多くの書類が必要となります。
手続きは自分で行うことも可能ですが、書類の収集や申請書の作成が複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼する場合、費用はかかりますが（数万円〜十数万円程度が目安）、煩雑な手続きを任せることができ、正確かつスムーズに進めることができます。
相続手続き、特に義務化された相続登記は、実家売却の第一歩であり、避けては通れないプロセスです。
手続きに不安がある、何から始めれば良いか分からないという方は、専門家への相談をおすすめします。
イエツグでは、不動産売却に関するご相談の中で、提携する司法書士のご紹介も可能です。
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2. 相続した実家を売却するための具体的な流れ
相続に関する手続き、特に重要な名義変更（相続登記）が完了したら、いよいよ実家の売却プロセスを本格的にスタートさせます。
売却は、準備から始まり、不動産会社との連携、買主との契約、そして最終的な引き渡しまで、いくつかの段階を経て進められます。
相続した実家を売却する際の一般的な手順を、ステップごとに詳しく見ていきましょう。
2-1. STEP1：売却に向けた準備を整える
売却活動を円滑に進めるためには、事前の準備が非常に重要です。
不動産会社に査定を依頼する： まず、売却したい実家が市場でどのくらいの価格で売れそうか、その価値を知ることから始めます。
複数の不動産会社に査定を依頼することが一般的です。
査定には、物件情報をもとに概算価格を算出する「机上査定」と、実際に不動産会社の担当者が現地を訪問して詳細な評価を行う「訪問査定」の2種類があります。
正確な売却可能価格を知るためには、訪問査定を受けることが推奨されます。
複数の会社から査定結果とその根拠、提案される販売戦略を聞き、比較検討することで、信頼できる不動産会社を選ぶ助けになります。
イエツグでは無料査定を実施していますので、お気軽にご利用ください。
物件の状態を確認し、必要なら整備する： 相続した実家の現状をしっかりと確認しましょう。
長期間空き家であった場合などは、室内の清掃や庭の手入れが不可欠です。
また、故人が残された家財道具などの遺品整理も、売却活動開始前に行っておく必要があります。
購入希望者の内覧時の印象を良くするために、プロによるハウスクリーニングを検討するのも良い方法です。
イエツグでは、売却をご依頼いただいたお客様に、無料ハウスクリーニングサービス（※適用条件あり）を提供しています。建物の状態によっては、雨漏りの修繕や設備の補修など、小規模なリフォームを行うことも有効です。
老朽化が著しい場合は、解体して更地として売却する選択肢も出てきます。
必要書類を揃える： 売却手続きをスムーズに進めるため、関連書類を事前に準備しておきましょう。
相続登記後に法務局から発行される「登記識別情報通知（または登記済権利証）」は最も重要です。
その他、土地の境界を示す「確定測量図」や「境界確認書」（もしあれば）、建物の「建築確認済証」や「検査済証」、実家を購入・建築した際の「売買契約書」や「重要事項説明書」（取得費の証明に役立ちます）、毎年の「固定資産税納税通知書」などが主な必要書類となります。
不足している書類がないか確認し、必要であれば再発行の手続きなどを進めます。
2-2. STEP2：売却を託す不動産会社と契約する
査定結果や提案内容、担当者との相性などを考慮し、売却活動を任せる不動産会社を決定したら、その会社と仲介を依頼するための媒介契約を結びます。
信頼できる不動産会社を選ぶ際には、単に査定額が高いだけでなく、実家のあるエリアの市場に詳しく、一戸建てや相続不動産の売却実績が豊富か、どのような販売活動を行ってくれるのか、担当者が親身になって相談に乗ってくれるか、といった点を総合的に評価することが大切です。
媒介契約には、主に「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つのタイプがあります。
「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は1社のみに売却を依頼する契約で、不動産会社からの定期的な活動報告が義務付けられているなど、積極的な販売活動が期待できます。
「一般媒介契約」は複数の会社に同時に依頼できますが、報告義務はありません。どの契約形態が最適かは、売却に対する希望（早く売りたい、高く売りたいなど）や物件の特性によって異なりますので、不動産会社の担当者とよく相談して決めましょう。
2-3. STEP3：売却活動の開始と内覧への対応
媒介契約を締結後、不動産会社は広告活動を開始します。
不動産情報サイトへの掲載、チラシの配布、他の不動産会社への情報提供（レインズ登録）などを通じて、購入希望者を探します。
購入希望者からの問い合わせ対応や、物件案内の日程調整は不動産会社が行います。
購入に関心を持った人が現れると、実際に物件内部を見学する「内覧」が行われます。
内覧は、購入希望者の購買意欲を左右する非常に重要な場面です。
事前に室内をきれいに清掃し、不要なものを片付けて整理整頓しておくことが基本です。
部屋を明るく見せ、換気をしておくことも大切です。
特に清潔感が気になる水回りや、家の顔である玄関は念入りに掃除しましょう。
イエツグの無料ハウスクリーニングサービスは、内覧前の準備としても効果を発揮します。
内覧当日は、購入希望者からの質問に誠実に答えられるように、物件の良い点だけでなく、修繕が必要な箇所なども正直に伝える準備をしておきましょう。
2-4. STEP4：購入希望者との売買契約
内覧などを経て、購入希望者から具体的な購入意思が示されると、「購入申込書（買付証明書）」が提出されます。
ここに記載された購入希望価格や引き渡し時期などの条件について、売主側と調整・交渉を行います。
双方が条件に合意すれば、正式な売買契約の締結に進みます。
契約に先立ち、宅地建物取引士が物件に関する法的な制限や状態などを説明する「重要事項説明」が行われます。
契約書には、売買代金、手付金の額と支払い時期、残代金の支払いと引き渡しの日程、固定資産税の精算方法、付帯設備（エアコンなど）の扱い、そして万が一契約が解除になる場合の条件や、建物の欠陥が見つかった場合の責任（契約不適合責任）についての取り決めなどが詳細に記載されます。
契約書の内容は非常に重要ですので、不明な点は必ず質問し、十分に理解・納得した上で署名・捺印を行います。契約締結時には、買主から売主へ手付金（通常、売買代金の5〜10%程度）が支払われるのが一般的です。
また、契約書には売買金額に応じた印紙税が必要となるため、収入印紙を貼付して納税します。
2-5. STEP5：最終手続き – 決済と引き渡し
売買契約で定められた引き渡し日（決済日）に、売却の最終手続きを行います。
通常、買主が利用する金融機関などに、売主、買主、不動産会社の担当者、そして登記を担当する司法書士が集まって、以下の手続きを一連の流れで行います。
買主から売主へ、売買代金の残額が支払われます（通常は銀行振込）。
売主は、住宅ローンが残っている場合はこの代金で完済手続きを行います。
次に、その年の固定資産税・都市計画税の未経過分や、マンションの場合は管理費などを、引き渡し日を基準に日割り計算して買主との間で清算します。
不動産会社への仲介手数料の残金支払いもこのタイミングで行われることが多いです。
そして、最も重要な手続きの一つが登記申請です。
司法書士が、売主から買主への所有権移転登記と、売主の抵当権が設定されていればその抹消登記の申請書類を法務局へ提出します（通常、申請はオンライン等で行われます）。
すべての支払いや清算、登記申請の確認が完了したら、売主は買主へ物件の鍵や関連書類（建築確認書、取扱説明書など）を引き渡します。
引き渡しが無事に完了すれば、実家の売却手続きは終了です。
ただし、忘れてはならないのが、売却によって譲渡所得（利益）が発生した場合は、売却した年の翌年に確定申告を行い、納税する必要があることです。
イエツグの無料確定申告代行サービスは、この最後のステップまでサポートします。
相続した実家の売却は、法的な手続きから実際の売却活動、税務処理まで、多くの段階を踏む複雑なプロセスです。
各ステップで専門的な判断や対応が求められるため、信頼できる不動産会社のサポートが不可欠となります。
イエツグは、仲介手数料定額制による費用の明確化と、売却プロセス全体をカバーする無料サポートで、お客様の負担を軽減し、安心・納得の売却を実現します。
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3. 実家売却にかかる税金と節税のための特例
相続した実家を売却するプロセスで、多くの方が心配されるのが「税金」の問題です。
特に、売却によって利益が生じた場合に課される「譲渡所得税」は、金額が大きくなることもあります。
しかし、ご安心ください。
国は様々な税負担軽減策、いわゆる「特例」を設けており、条件に合えば税金を大幅に節約できる可能性があります。
実家売却に関係する税金の基本と、知っておくべき節税のための特例制度について、詳しく見ていきましょう。
3-1. まず知っておきたい！実家売却で関わる税金
実家を売却する際に考慮すべき主な税金は3種類あります。
第一に、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に課税される譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税の総称）。
第二に、売買契約書を作成する際に必要となる印紙税。
第三に、相続登記や抵当権抹消登記など、不動産の登記手続きに関連する登録免許税です。この中で、税額が最も大きくなる可能性があり、節税策が重要となるのが譲渡所得税です。
3-2. 譲渡所得税はどのように計算されるのか？
譲渡所得税の計算の出発点は、売却による利益、すなわち「譲渡所得」を求めることです。
譲渡所得は、「売却価格（収入金額）」から、「取得費（その実家を最初に取得した際にかかった費用）」と「譲渡費用（売却のために直接かかった費用）」を合計した金額を差し引いて計算します。
計算式は「譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)」となります。
ここで重要なのが取得費です。
取得費には、親御様が実家を購入した代金や建築費、購入時の仲介手数料などが含まれます。
相続で受け継いだ場合、親御様が取得した時の費用が基準となります。
しかし、古い実家の場合、購入時の契約書などが見つからず取得費が不明なケースが少なくありません。
取得費が不明な場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算することが認められていますが、実際の取得費よりも大幅に低く見積もられてしまうことが多く、結果として計算上の譲渡所得が増え、税負担が重くなる可能性があります。
可能な限り、購入時の書類を探し出し、実際の取得費を証明することが節税の鍵となります。
譲渡費用には、売却を依頼した不動産会社への仲介手数料、売買契約書の印紙代（売主負担分）、売却に伴う測量費や建物解体費などが含まれます。
次に、算出した譲渡所得から、適用可能な特別控除額を差し引いて、税率を掛ける対象となる「課税譲渡所得」を求めます（課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 特別控除額）。
最後に、課税譲渡所得に所定の税率を掛けて、最終的な譲渡所得税額（譲渡所得税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率）を算出します。
税率は、実家（土地・建物）を所有していた期間によって大きく異なります。
所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で行われ、親御様など被相続人の所有期間を引き継いで計算します。
所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合、税率は合計で約20.315%（所得税15.315%+住民税5%）です。
一方、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合は、税率が合計で約39.63%（所得税30.63%+住民税9%）と高くなります。
相続した実家は長期譲渡所得に該当することが多いでしょう。
3-3.【節税効果大！】相続実家売却で使える主な特例
譲渡所得税の負担を軽くするために設けられている特例制度のうち、相続した実家の売却に関連する代表的なものを紹介します。
適用できるかどうかの確認が非常に重要です。
① 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除（通称：空き家特例） 相続や遺贈によって取得した、亡くなった方（被相続人）が住んでいた家（一定要件を満たす空き家）とその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
節税効果が非常に大きい特例ですが、適用要件が細かく定められています。
主な要件として、被相続人が相続開始直前まで一人で住んでいたこと、建物が1981年5月31日以前の建築であること、売却時に現行の耐震基準を満たすか、家屋を取り壊して土地だけで売却すること（買主が売却後に改修・解体する場合も2024年1月以降は対象）、相続開始日から3年目の年末までに売却すること、売却代金が1億円以下であることなどが挙げられます。
適用期限は2027年12月31日まで延長されています。
なお、令和6年1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上いる場合、控除額上限が一人あたり2,000万円となります。
② 相続税の取得費加算の特例 相続によって実家を取得し、その際に相続税を納付した人が対象となる特例です。
相続開始の翌日から3年10ヶ月以内にその実家を売却した場合、納付した相続税額のうち、売却した実家に対応する部分の金額を、譲渡所得の計算上「取得費」として加算できます。取得費が増えることで課税対象となる譲渡所得が減少し、譲渡所得税の負担が軽減される仕組みです。相続税を支払った場合には、必ず検討すべき特例と言えます。
どちらの特例を使うべきか？ 空き家特例と取得費加算の特例は、条件によってはどちらか一方しか適用できない場合や、両方適用できる場合でもどちらがより有利かが異なることがあります。
ご自身の状況に合わせて、税理士に相談し、税額をシミュレーションしてもらうのが確実です。
3-4. 売却する実家が「元・自分の家」だった場合の特例
まれなケースかもしれませんが、相続した実家が、過去にご自身がマイホームとして住んでいた家である場合（例えば、親との同居を経て相続し、その後売却するような場合）、空き家特例ではなく、マイホーム売却に関する特例の適用を検討することになります。
具体的には、「居住用財産の3,000万円特別控除」や、所有期間が10年を超えていれば「10年超所有軽減税率の特例」です。
居住用財産の3,000万円特別控除は、空き家特例と比較して適用要件が異なる部分があります。また、軽減税率の特例は3,000万円控除と併用可能です。
これらのマイホーム特例と空き家特例は同時に適用できませんので、適用要件と有利不利を比較検討する必要があります。
3-5. 特例利用の絶対条件：確定申告を忘れずに！
ここまで紹介した様々な税金特例を利用して節税メリットを受けるためには、必ず確定申告を行う必要があります。
特例を適用した結果、計算上の譲渡所得税額がゼロになったとしても、確定申告をしなければ特例を使ったことにはなりません。
申告を怠ると、後になって税務署から指摘を受け、本来不要だったはずの税金を納めることになりかねません。
実家を売却した年の翌年の確定申告期間（原則2月16日〜3月15日。2024年売却分なら2025年2月17日〜3月17日）に、必要書類を添付して税務署へ申告することを絶対に忘れないでください。
確定申告は、書類の準備や計算が複雑で、特に特例を利用する場合は専門的な知識も必要となります。
手続きに不安がある方は、専門家への依頼を検討しましょう。
イエツグでは、売却仲介をご依頼いただいたお客様への無料サポートの一環として、提携税理士による譲渡所得に関する確定申告の代行サービスを提供しています。
複雑な税務手続きの負担から解放され、安心して売却後のプロセスを完了できます。
実家売却における税金は、正しい知識と適切な特例の活用によって、その負担を大きく変えることができます。ご自身の状況に最適な節税策を見つけるために、まずは専門家への相談をお勧めします。
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4. 実家売却にかかる費用一覧
実家を相続し、売却するまでには、税金以外にも様々な種類の費用が発生します。
売却代金がそのまま手元に残るわけではないため、どのような費用がどれくらいかかるのか、そしてどのタイミングで支払いが必要になるのかを事前に把握し、資金計画を立てておくことが非常に大切です。
相続手続き段階と売却活動段階に分けて、主な費用項目を見ていきましょう。
4-1. 相続手続きに関連する費用
実家を相続する段階で、まず必要となる可能性のある費用です。
不動産の名義を故人から相続人へ変更するための相続登記申請時には、法務局に登録免許税を納付します。
登録免許税の額は、原則として対象不動産の固定資産税評価額に0.4%の税率を掛けて計算されます。
相続手続きには、被相続人や相続人の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、不動産の固定資産評価証明書など、多数の公的書類が必要です。
これらの書類取得費用として、発行手数料が1通あたり数百円かかりますが、必要な書類が多い場合は合計で数千円から数万円になることもあります。
相続登記の手続きは複雑なため、多くの場合、司法書士に依頼することになります。
司法書士に依頼した場合は、その報酬が発生します。
報酬額は依頼内容（遺産分割協議書の作成支援を含むかなど）や不動産の数、相続人の数によって変わりますが、一般的な相続登記のみであれば数万円から十数万円程度が相場です。
また、遺産総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合は、相続税の申告と納税が必要になります。
相続税申告は非常に専門性が高いため、通常は税理士に依頼することになり、その際の税理士報酬も考慮に入れる必要があります。
4-2. 売却活動に関連する費用
次に、実家を実際に売却する活動の中で発生する費用です。
不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、売買契約が成立した際に成功報酬として仲介手数料を支払います。
仲介手数料は法律で上限額が定められており、売却価格が400万円を超える場合は「（売却価格 × 3% + 6万円）+ 消費税」が上限となります。
売却に関わる費用の中で、最も大きな金額になることが多い項目です。
売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた印紙税を納める必要があります。
収入印紙を購入し、契約書に貼付します。例えば、契約金額が1千万円超5千万円以下の場合、印紙税額は1万円です（軽減措置適用後の金額）。
古い建物を取り壊して更地として売却する場合には、建物解体費用がかかります。
木造住宅か鉄骨造かといった建物の構造、延床面積、重機の搬入経路、アスベスト除去の要否などによって費用は大きく変動しますが、一般的な木造住宅（30坪程度）でも100万円から300万円以上かかる場合もあります。
土地の境界が不明確で、隣地所有者との間で境界を確定させる必要がある場合には、土地家屋調査士に依頼して土地測量費用が発生します。
土地の形状や隣接地の状況などによりますが、数十万円単位の費用がかかることが一般的です。
実家に残された家具や家電などの遺品整理費用や、売却前に物件をきれいに見せるためのハウスクリーニング費用も必要になる場合があります。
専門業者に依頼すると、量や範囲に応じて数万円から数十万円以上の費用がかかることもあります。
その他、物件の状態によっては、売却しやすくするために小規模なリフォーム費用や、建物の状態を調査するホームインスペクション（建物状況調査）費用などが別途発生する可能性も考えられます。
4-3. 費用の全体像把握と資金計画の重要性
相続手続きから売却完了までには、上記のように多岐にわたる費用が発生します。
これらの費用総額は決して少なくありません。
特に重要なのは、建物の解体費用や土地測量費用、あるいは大規模なリフォーム費用などは、売却代金が入金されるよりも前に支払う必要がある「先行費用」となる点です。
相続したものの手元に十分な資金がない場合、これらの先行費用をどのように準備するかが大きな課題となる可能性があります。
したがって、売却活動を開始する前に、必要となりそうな費用項目をリストアップし、それぞれの概算額を把握しておくことが極めて重要です。
不動産会社に査定を依頼する際には、売却価格の見込みだけでなく、諸費用の見積もりについても詳しく説明を求めると良いでしょう。
事前にしっかりとした資金計画を立てておくことで、想定外の出費に慌てることなく、計画的に売却プロセスを進めることが可能になります。
売却費用の中でも特に高額になりがちな仲介手数料ですが、イエツグの定額制（182,900円税別、1億円まで）を利用すれば、この部分のコストを大幅に削減し、資金計画に余裕を持たせることができます。費用面でのご心配がある方は、ぜひ一度イエツグにご相談ください。
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5. 実家売却で注意すべきポイントとトラブル回避策
相続によって受け継いだ実家の売却は、通常の不動産売買とは異なり、特有の注意点や思わぬトラブルの原因が潜んでいます。
手続きを円滑に進め、後悔のない取引を実現するためには、事前にリスクとなりうる点を把握し、適切な対策を講じることが不可欠です。
実家売却の際に特に気を付けたいポイントと、トラブルを未然に防ぐための具体的な方法を解説します。
5-1. 最難関？ 相続人間の合意形成を円満に進めるコツ
実家を相続する方が複数いる場合、売却を進める上での最初のハードルであり、最も重要なのが、相続人全員の合意を取り付けることです。
実家は単なる財産ではなく、家族それぞれの思い出や感情が深く関わる場所であるため、売却に対する意見が分かれやすい傾向があります。
「売却して現金化したい」と考える人もいれば、「思い出の家だから残したい」と考える人もいるでしょう。
価格や時期に対する考え方の違いも、対立の原因となりえます。
全員の合意が得られなければ、売却手続きは一切進められません。
円満な合意形成のためには、相続人全員が早い段階で集まり、それぞれの考えや状況をオープンに話し合う機会を持つことが大切です。
感情的にならず、売却する場合としない場合のメリット・デメリットを冷静に比較検討しましょう。
話し合いが難航する場合は、利害関係のない第三者、例えば弁護士や経験豊富な不動産コンサルタントに相談し、中立的な立場からアドバイスをもらうことも有効な解決策となり得ます。
5-2. 共有名義は避けるべき？ リスクと対処法
遺産分割協議の結果、実家を複数の相続人で「共有名義」として相続することがあります。
一見すると公平な分け方のように思えますが、共有名義の不動産は将来的に多くの問題を引き起こす可能性が高いです。
不動産を売却する、賃貸に出す、大規模なリフォームを行うといった重要な決定には、共有者全員の同意が必要となります。
一人でも連絡がつかない、あるいは反対する共有者がいれば、何もできずに資産が塩漬けになってしまうリスクがあります。
また、固定資産税の支払い分担や、維持管理の方法で意見が対立することも考えられます。
さらに、共有者の一人が亡くなると、その持ち分がさらにその相続人に引き継がれ、権利関係がどんどん複雑化していく恐れもあります。可能な限り、最初の遺産分割協議の段階で、特定の相続人が単独で相続する（必要であれば代償金を支払う）、または売却して現金で分割する「換価分割」を選択し、共有状態を回避するのが賢明です。
既に共有名義となっている不動産の売却を目指す場合は、共有者全員との粘り強いコミュニケーションと合意形成が不可欠です。
場合によっては、他の共有者の持分を買い取る、あるいは共有物分割請求訴訟といった法的手続きも視野に入れる必要が出てくるかもしれません。
5-3. 離れていても安心？ 遠方の実家を売却する際の工夫
相続した実家が、ご自身の居住地から遠く離れている場合、売却活動には特有の困難が伴います。
定期的に現地を訪れて物件の状態を確認したり、清掃や庭の手入れを行ったりすることが難しくなります。
また、不動産会社との打ち合わせ、購入希望者の内覧への立ち会い、契約・決済の手続きなど、重要な場面で現地に出向く必要があり、時間的、経済的な負担が大きくなりがちです。
遠方の実家をスムーズに売却するためには、現地の不動産市場に精通し、かつ遠方の売主のサポート経験が豊富な、信頼できる不動産会社を見つけることが成功の鍵となります。
メールや電話、オンライン会議などを活用して密にコミュニケーションを取り、売却活動の進捗状況を定期的に詳しく報告してくれる誠実な会社を選びましょう。
5-4. 境界トラブルを未然に防ぐ：境界確定の重要性
築年数の古い実家では、隣接する土地との境界線が曖昧になっているケースが少なくありません。
敷地内に境界を示す杭が見当たらない、古い図面と現況が一致しない、といった状態は、売却時の大きな障害となります。
買主は購入する土地の正確な範囲や面積を知りたいと考えるため、境界がはっきりしない物件は不安視され、敬遠される原因になります。
売却を円滑に進め、将来的な隣地トラブルを防ぐためにも、売却活動を始める前に境界の状況を確認することが重要です。
法務局で公図などを取得し、現地と照らし合わせてみましょう。
もし境界が不明確であると判明した場合は、土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量」を実施し、隣地所有者との間で境界を確認・合意した上で「境界確認書」を作成しておくことを強くお勧めします。
測量費用はかかりますが、不動産の価値を明確にし、安全な取引を実現するための必要な投資と考えるべきです。
5-5. 売却後の安心のために：契約不適合責任への備え
実家を売却した後、買主から「契約書に書かれていなかった欠陥が見つかった」として責任を問われる可能性があります。
これを「契約不適合責任」と呼びます。例えば、引き渡し後に雨漏りが発覚した、シロアリの被害が見つかった、給排水管が故障した、建物の基礎に重大なひび割れがあったなど、契約時には知らされていなかった問題点が対象となります。
このような場合、売主は買主から修理費用の請求、売買代金の減額、損害賠償、状況によっては契約の解除を求められるリスクがあります。
相続した実家の場合、売主自身も物件の細かな状態を完全には把握できていないことが多く、契約不適合責任のリスクは特に注意が必要です。
リスクを最小限に抑えるためには、まず売却前にできる限り物件の状態を把握し、発見された不具合や懸念点は正直に買主に伝える（告知義務）ことが大前提です。
加えて、専門家による「ホームインスペクション（建物状況調査）」を実施し、建物のコンディションを客観的に評価してもらうことが非常に有効な対策となります。
調査報告書を契約前に買主へ開示することで、情報の透明性が高まり、互いに納得の上で取引を進めることができます。
イエツグでは、売主様の安心のために、このホームインスペクションを無料で提供しています。
さらに、「既存住宅瑕疵保証」も無料で付帯（※適用条件あり）しており、万が一、引き渡し後に保証対象となる欠陥が見つかった場合でも、補修費用等が保証されるため、売主様のリスクを大幅に軽減できます。
5-6. 売却するタイミングはいつが良い？ 相続前と相続後の比較
実家の売却をいつ行うか、というタイミングも重要な検討事項です。
「親が元気なうちに、生前に売却する（相続前）」か、「親が亡くなった後に、相続人が売却する（相続後）」か、それぞれにメリット・デメリットがあります。
相続前に親自身が売却する場合、相続手続きが不要で、意思決定も比較的スムーズに進む可能性があります。
ただし、親の健康状態や意思能力によっては売却が難しくなることもあります。この場合、売却益は親の所得となり、居住用財産の3,000万円控除などの適用可否を確認する必要があります。
相続後に売却する場合、遺産分割協議や相続登記といった手続きが必要になりますが、相続人が「空き家特例（3,000万円控除）」や「相続税の取得費加算の特例」といった、相続不動産ならではの税制優遇措置を利用できるメリットがあります。
どちらのタイミングが最終的な手取り額で有利になるかは、相続税の有無、各種特例の適用要件、物件の評価額などによってケースバイケースです。
単純な比較は難しいため、税理士などの専門家に相談し、シミュレーションを行った上で判断するのが最も確実です。
実家売却には、一般的な不動産売却にはない特有の課題や注意点が多く伴います。
しかし、事前にポイントを理解し、適切な対策を講じれば、トラブルを避け、納得のいく売却を実現することは十分に可能です。
特に契約不適合責任のような売却後のリスクに対しては、イエツグが提供する無料のインスペクションや瑕疵保証が大きな安心材料となります。
相続や売却手続きに関するご不明点やご不安は、ぜひイエツグまでお気軽にご相談ください。
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6.【費用と手間を削減】イエツグで賢く実家を売却
相続した実家の売却には、法的な手続き、税金の計算、そして少なくない費用が伴います。
「売却にかかるコストを少しでも抑えたい」
「複雑な手続きは専門家に任せたい」
「安心して取引を終えたい」これらは、実家売却を考える多くの方が抱く切実な願いです。
イエツグは、お客様の負担を軽減し、賢く、安心して実家を売却できるよう、独自のサービス体制でサポートいたします。
6-1. 仲介手数料は明確な定額制！手元資金をしっかり確保
実家売却の際、諸費用の中で特に大きな割合を占めるのが不動産会社に支払う仲介手数料です。
一般的な不動産会社では、法律で定められた上限額「売却価格×3%+ 6万円＋消費税」に基づいて手数料を計算することが多く、売却価格によっては100万円を超える高額な費用となることもあります。
例えば、実家が4,000万円で売却できた場合、仲介手数料の上限は約140万円にも達します。
イエツグでは、物件価格1億円までの不動産売却に関して、仲介手数料を一律182,900円（税別）の定額制（税込201,190円）で提供しています。
上記の4,000万円のケースで比較すると、一般的な上限額よりも約120万円以上も費用を削減できます。
売却価格が1,000万円の場合でも、一般的な上限手数料約40万円に対し、イエツグなら約20万円（税込）となり、約20万円近くお得になります。
削減できた費用は、納税資金、新しい住まいの購入資金、遺産分割の調整など、様々な用途に充てることが可能です。
仲介手数料を明確な定額制にすることで、お客様の経済的な負担を大幅に軽減し、手元に残る資金を最大化するお手伝いをします。
6-2. 面倒な税務手続きも無料サポートで安心
実家売却後の大きな関門の一つが確定申告です。
特に、節税効果の高い「空き家特例」などの特例を適用する場合、手続きは複雑になりがちです。「自分で正確に申告できるか不安」「税理士に依頼すると費用がかさむ」といったお悩みもよく耳にします。
イエツグでは、お客様の負担を軽減するため、「4つの無料サービス」をご用意しています。
その一つが「確定申告代行無料（譲渡所得）」サービスです。
（※無料代行の対象は譲渡所得の申告のみ。
個別の税務相談や他の所得の申告は別途費用が発生する場合があります。）売却によって発生した譲渡所得に関する確定申告書の作成・提出を、不動産税務に詳しい提携税理士が無料で代行します。
複雑な特例適用の手続きも含めて専門家が対応するため、申告に関する心配や手間から解放されます。
6-3. 建物付き売却の不安も解消！無料の調査と保証
実家を建物付きで売却する場合、建物の状態や売却後のトラブル（契約不適合責任）が心配になるものです。特に相続した家では、売主自身が建物の細かな状態を把握していないことも少なくありません。
イエツグは、売主様の不安を解消するため、無料サービスとして「ホームインスペクション（建物状況調査）無料」と「既存住宅瑕疵保証無料」を提供しています（※適用には媒介契約締結などの条件があります）。
インスペクションによって専門家が建物の状態を客観的に評価し、その結果を買主に示すことで、取引の透明性を高めます。
さらに、瑕疵保証によって引き渡し後最大5年間、対象となる箇所に欠陥が見つかった場合の保証が付くため、売主様は契約不適合責任のリスクを大幅に軽減でき、買主様も安心して購入を検討できます。
加えて、第一印象を良くするための「ハウスクリーニング無料」（※適用条件あり）も、スムーズな売却を後押しするサービスです。
6-4. 相続不動産の専門知識でトータルサポート
イエツグは、通常の不動産売買はもちろん、相続が関わる複雑な不動産売却についても豊富な経験と専門知識を有しています。
相続手続きに関するアドバイスから、最適な売却戦略の提案、必要に応じた専門家（司法書士、弁護士など）との連携まで、お客様の状況に合わせた丁寧なサポートを提供します。
売却プロセス全体を通じて、お客様の不安に寄り添い、円滑な取引の実現を目指します。
実家の相続と売却は、費用、手続き、税金、そしてご家族の想いなど、多くの要素が絡み合うデリケートな問題です。
イエツグは、仲介手数料定額制という経済的なメリットと、4つの充実した無料サポート（インスペクション、瑕疵保証、確定申告代行、ハウスクリーニング）で、お客様の負担と不安を総合的に軽減します。
まずは無料査定・相談から、イエツグのサポートを体験してみませんか？
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【まとめ】実家の相続・売却は計画的に専門家と進めよう
実家を相続し、その後の売却を考える際には、多くの手続きと判断が求められます。
相続人の確定から遺産分割協議、そして2024年4月から義務化された3年以内の相続登記（名義変更）は、売却の前提として避けて通れない重要なステップです。
売却プロセス自体も、査定依頼、不動産会社選び、販売活動、契約、決済と段階を踏んで進める必要があり、その過程では仲介手数料や登記費用など様々なコストが発生します。
税金面では、売却によって利益（譲渡所得）が出ると譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得の計算方法を理解し、特に親御様が購入した際の費用を示す取得費の証明が重要になります。幸い、税負担を軽減できる特例制度があり、特に相続した空き家が対象となる「空き家特例（3,000万円控除）」や、相続税を納めた場合に適用できる「取得費加算の特例」は大きな節税につながる可能性があります。
ただし、特例の適用には厳格な要件があり、確定申告が必須であること、併用できない組み合わせがあることなどを理解しておく必要があります。
相続人間の意見調整、共有名義の問題、土地の境界、売却後の契約不適合責任など、実家特有のトラブルを未然に防ぐためには、事前の情報収集と準備、そして専門家との連携が鍵となります。
イエツグは、不動産売却におけるお客様の負担を少しでも減らしたいと考えています。
仲介手数料は定額182,900円（税別、1億円まで）で提供し、一般的な手数料と比較して大幅なコスト削減を実現します。
さらに、無料の確定申告代行サービス（譲渡所得）で複雑な税務手続きをサポートし、建物付きの売却であれば無料のホームインスペクションと瑕疵保証で取引の安心感を高めます（※適用条件あり）。
相続が絡む不動産売却の豊富な経験に基づき、お客様一人ひとりに最適なプランをご提案します。
実家の相続と売却は、人生の大きな節目です。
手続きや税金、費用に関する不安や疑問は、専門家に相談することで解消できます。
イエツグの無料査定は、単に価格を知るだけでなく、売却プロセス全体に関する相談の第一歩です。
後悔しない実家売却のために、まずはイエツグへお気軽にお問い合わせください。専門スタッフが丁寧に対応いたします。
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不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格：宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士