【2026年提出】不動産売却の確定申告完全ガイド｜必要書類から3000万円控除まで徹底解説

2025年に不動産を売却されたあなたへ

「初めての確定申告、何から手を付ければいいかわからない」「計算を間違えて、税金を払いすぎたり罰金を取られたりするのは怖い」

そんな不安を抱えていませんか？不動産売却の確定申告は複雑ですが、正しい知識があれば数百万円単位で手元に残るお金が変わることもあります。

この記事では、2026年（令和8年）2月〜3月に行う確定申告について、最新の税制改正を反映した完全ガイドをお届けします。「自分は申告が必要か」の判定から、プロしか知らない節税テクニックまで、これを読めば迷わず手続きを進められます。

専門用語は極力使わず、中学生でもわかるように解説しました。まずは深呼吸して、一緒に準備を始めましょう。

まず確認！2026年（令和8年）の確定申告スケジュールと対象者

確定申告は「いつ」「誰が」行うものなのか、まずは基本をクリアにしましょう。ここを間違えると、どんなに準備しても無駄になってしまいます。

申告期間は2026年2月16日（月）から3月16日（月）まで

2026年に行う確定申告の期間は、2月16日（月）から3月16日（月）までです。

例年であれば3月15日が期限ですが、2026年は3月15日が日曜日にあたるため、翌日の16日が期限となります。たった1日の違いですが、この期限を過ぎると「無申告加算税」などのペナルティが発生する恐れがあります。

期限直前の税務署は大変混雑します。余裕を持って準備を進めましょう。

今回の対象は「2025年1月1日〜12月31日」に売却した人

今回申告を行うのは、2025年（令和7年）1月1日から12月31日の間に不動産を売却した方です。

不動産売却における「売却日」は、原則として物件を引き渡した日（代金決済日）を指します。契約日が2024年でも、引き渡しが2025年であれば、今回の申告対象となります。

逆に、2026年に入ってから売却した方は、来年の申告となりますのでご注意ください。

「1月1日時点」が運命の分かれ道！所有期間の判定ルール

不動産売却の税率は、その不動産を持っていた期間（所有期間）によって約2倍も変わります。ここで最も重要なのが、所有期間の数え方です。

実際の所有期間ではなく、売却した年の1月1日時点で判定します。

• 長期譲渡所得（5年超）：税率約20%
• 短期譲渡所得（5年以下）：税率約39%

例えば、2020年4月に購入し、2025年10月に売却した場合、実期間は5年を超えていますが、判定基準日（2025年1月1日）では5年未満となり、高い税率がかかります。

将来の売却や住み替えを検討中で、お金の不安を解消したい方は、イエツグの無料「キャッシングフロー表」作成サービスをご利用ください。

【3分で判定】あなたは確定申告が必要？不要？Yes/Noチェック

「そもそも自分は申告が必要なの？」という疑問を解消しましょう。実は、利益が出ていなくても申告したほうが良いケースがあります。

1.売却益（譲渡所得）が出た人は「義務」あり

計算の結果、利益が出た場合は必ず確定申告が必要です。これを怠ると脱税になります。

利益（譲渡所得）は以下の式で計算します。売却額－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得

• 売却額：売った金額
• 取得費：その不動産を買った時の代金や手数料
• 譲渡費用：売る時にかかった仲介手数料など

この計算結果がプラスなら、申告義務があります。

2.特例を使いたい人は利益が消えても「必須」

「3,000万円特別控除」などの特例を使って税金がゼロになる場合でも、確定申告は必須です。

これが最も多い勘違いです。特例は「申告書を提出すること」を条件に税金を安くしてくれる制度です。申告しなければ特例は適用されず、本来の高い税金が請求されてしまいます。

「税金ゼロだから何もしなくていい」わけではないので、必ず手続きを行いましょう。

3.損失が出た人は「権利」あり！損益通算で税金が戻る可能性

売却して損が出た（赤字になった）場合、申告義務はありません。しかし、申告したほうが得をするケースがあります。

一定の条件を満たせば、不動産の赤字を給与所得などから差し引くこと（損益通算）ができます。これにより、会社のお給料から引かれていた所得税が戻ってくる可能性があります。

これを「損益通算」と呼びます。損をした時こそ、申告を検討すべきです。

4.申告不要なケースとは？利益なし・特例なしの場合

確定申告が不要なのは、以下の2つの条件を両方満たす場合のみです。

1. 計算上の利益（譲渡所得）がマイナスである。
2. 特例を利用する必要がない。

ただし、本当にマイナスかどうかは慎重に計算する必要があります。自己判断で「利益なし」と決めつけず、一度は計算してみることを強くおすすめします。

自己資金が少なくても購入できるか知りたい方は、FPによる「キャッシュフロー表」無料作成サービスをご利用ください。

2026年申告で絶対に使うべき4つの節税特例と最新ルール

不動産売却には強力な節税制度が用意されています。ここでは、2026年の申告で使える代表的な4つの特例を紹介します。

①3,000万円特別控除：マイホーム売却の最強の節税策

マイホームを売却した場合、利益から最大3,000万円を差し引ける制度です。

• 対象：居住用財産（マイホーム）
• 効果：利益が3,000万円までなら税金ゼロ
• 所有期間：問わない（短期でも長期でもOK）

この特例を使うだけで、ほとんどのケースで税金が発生しなくなります。ただし、前述の通り申告は必須です。また、住宅ローン控除とは併用できない場合があるため注意が必要です。

②10年超所有の軽減税率：長く住んだ家なら税率がさらに下がる

売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えているマイホームの場合、税率がさらに安くなります。

• 通常（長期譲渡）：約20%
• 特例適用後：約14%（利益6,000万円以下の部分）

この制度のすごいところは、①の3,000万円特別控除と併用できる点です。3,000万円を引いてもまだ利益が出るような場合、残りの利益に対して低い税率が適用されます。

③空き家特例：相続した実家を売った場合の3,000万円控除

亡くなった親の自宅（空き家）を相続して売却した場合、一定の要件で3,000万円を控除できます。

2024年（令和6年）以降の売却からルールが緩和され、使いやすくなりました。

• 改正点：これまでは売却「前」に建物を解体するか耐震改修が必要でしたが、売却の「翌年2月15日」までに買主が解体・改修を行えばOKになりました。

これにより、「古家付き土地」として現状のまま売却しやすくなっています。

④買換え特例：税金を将来に先送りする（繰り延べ）仕組み

マイホームを買い換える際、売却益への課税を将来その新居を売る時まで先送りできる制度です。

• メリット：今回の売却で税金を払わなくて済む。
• デメリット：あくまで「先送り」であり、免除ではない。将来の税金が激増するリスクがある。

基本的には「3,000万円控除」のほうが、完全に税金が免除されるため有利なことが多いです。特例の選択は慎重に行いましょう。

イエツグでの売却なら「確定申告代行」が無料です。詳しくは売却×仲介手数料定額制のページをご覧ください。

税金計算の落とし穴！「取得費」と「譲渡費用」の完全攻略

税金を安くするコツは、経費（取得費・譲渡費用）をもれなく計上することです。プロでも見落とすポイントを解説します。

取得費がわからない時の救済策と「5%ルール」のリスク

買った時の契約書を紛失し、いくらで買ったかわからない場合、「売った金額の5%」を取得費とするルール（概算法）があります。

しかし、これは非常に危険です。例えば3,000万円で売れた場合、取得費はわずか150万円とみなされ、残りの2,850万円に税金がかかってしまいます。

通帳の出金履歴や、当時のパンフレット、抵当権の設定金額などから実額を証明できる場合があります。安易に5%ルールを使わず、専門家に相談しましょう。

経費にできるもの・できないものリスト（測量費、解体費など）

「譲渡費用」として認められる経費は、売却のために直接かかった費用に限られます。

【経費にできるもの】

• 仲介手数料
• 売買契約書の印紙代
• 土地を売るための測量費、解体費
• 借家人に支払った立退料

【経費にできないもの】

• 引っ越し費用
• 不用品の処分代
• 売却までの固定資産税
• リフォーム費用（維持管理のためのもの）

【プロの注意点】固定資産税精算金は「売却収入」に含めること！

不動産売買では、引き渡し日以降の固定資産税を買主から「精算金」として受け取ります。

実はこれ、税務上は「売却代金の一部」とみなされます。

例えば、物件価格3,000万円＋精算金5万円を受け取った場合、売却収入は3,005万円として申告しなければなりません。これを含め忘れると、税務署から「申告漏れ」を指摘される原因になります。

売却コストを抑えて手元資金を最大化したい方は、イエツグの売却×仲介手数料定額制をご検討ください。

実践！確定申告の必要書類リストとe-Tax申告の流れ

書類集めは時間がかかります。期限ギリギリに慌てないよう、今すぐリストを確認して手配を始めましょう。

1.自分で用意する書類（売買契約書・領収書など）

まずは自宅にある書類を探しましょう。

• 譲渡時の売買契約書（コピー）
• 取得時の売買契約書（コピー）
• 仲介手数料などの領収書（コピー）
• 源泉徴収票（会社員の場合）

取得時の書類が見つからない場合は、実家の金庫や銀行の貸金庫なども探してみてください。これがあるだけで、税金が数百万円変わる可能性があります。

2.役所・法務局で取得する書類（登記事項証明書・空き家確認書など）

次に、外部で取得する書類です。

• 登記事項証明書：法務局で取得
• 戸籍の附票：住所変更の履歴証明（役所）
• 被相続人居住用財産等確認書：空き家特例を使う場合（役所）

特に「空き家特例」の確認書は、役所での発行に2週間〜1ヶ月かかることがあります。2月の申告時期になってからでは間に合わない可能性があるため、年明けすぐに申請してください。

3.2026年はスマホ・e-Tax申告が断然おすすめ！

以前は「不動産売却の申告は紙でないと難しい」と言われていましたが、今は違います。

2026年の申告（令和7年分）では、スマホでのe-Tax申告がさらに使いやすくなっています。

• メリット1：税務署に行かなくていい（待ち時間ゼロ）
• メリット2：計算ミスを自動で防げる
• メリット3：添付書類の一部を省略できる

マイナンバーカードとスマホがあれば、自宅のコタツに入ったまま申告が完了します。ぜひチャレンジしてみてください。

住み替え先のご購入も検討中の方は、仲介手数料無料＋成約お礼金プレゼントのページもご覧ください。

イエツグなら面倒な確定申告も丸投げ！賢い不動産売買の選択肢

ここまで読んで「やっぱり自分には難しそう…」と感じた方もいるかもしれません。そんな方こそ、不動産会社選びが重要です。

売却時の確定申告代行が「無料」になるイエツグのサービス

私たちイエツグでは、弊社を通じて売却されたお客様に対し、確定申告の代行を無料で承っております。

弊社の顧問税理士が、複雑な特例の適用判定から申告書の作成・提出までを完全サポート。お客様は必要書類を揃えるだけで、面倒な手続きから解放されます。

「税理士に頼むと10万円以上かかる」と言われる費用がゼロになるのは、大きなメリットです。

仲介手数料定額制で「手残り資金」を最大化する仕組み

さらにイエツグは、仲介手数料を一律182,900円（税別）の定額制としています。

一般的な不動産会社では「売買価格×3%+6万円」の手数料がかかります。例えば4,000万円の物件なら約138万円です。これがイエツグなら約18万円で済むため、差額の約120万円がそのまま手元に残ります。

この差額で、新居の家具を買ったり、旅行に行ったりすることも可能です。

既存住宅瑕疵保証やインスペクションも無料付帯の安心感

安さだけではありません。

• ホームインスペクション（住宅診断）
• 既存住宅瑕疵保証

これらも無料で付帯します。売却後に「雨漏りが見つかった！」といったトラブルになっても、保証でカバーできるため、売主様のリスクを最小限に抑えられます。

仲介手数料がいくら安くなるか知りたい方は、匿名OKのお問い合わせ・無料見積もりフォームからご確認ください。

まとめ：2026年の確定申告は早めの準備がカギ！特例活用で賢く節税しよう

2026年の確定申告について解説しました。ポイントを振り返りましょう。

1. 申告期間は2月16日〜3月16日。遅れると特例が使えないリスクも。
2. 利益が出た人は義務。特例で税金ゼロになる人も申告必須。
3. 3,000万円控除や空き家特例（令和6年改正版）をフル活用する。
4. 取得費の証明と固定資産税精算金の計上漏れに注意。

不動産売却の確定申告は、一生に何度もあることではありません。だからこそ、正しい知識で臨むことが大切です。

もし「手続きが不安」「もっと手元にお金を残したい」とお考えなら、ぜひイエツグにご相談ください。仲介手数料の定額化と無料の税務サポートで、あなたの不動産取引を成功に導きます。

【不動産を高く売るための本当の方法】

不動産売却を検討中の方は是非、下記サイトを参考にして高額売却を実現してください！