不動産売却に住民票は必要？【2025年版】必要なケース・タイミング・取得方法を解説

不動産売却を進める際には、登記済権利証や印鑑証明書など、様々な書類の準備が必要となり、何から手をつければ良いか迷ってしまう方も少なくありません。

中でも
「住民票は必ず用意するものなのだろうか？」
「もし必要なら、いつまでにどうやって取得すればいいの？」
といった疑問をよく聞かれます。

確かに、状況によっては住民票が不可欠となるケースがあり、その要否を知らずに手続きを進めると、後々手間が増えてしまう可能性もあります。

この記事では、2025年の最新情報に基づき、不動産売却において住民票が必要となる具体的なケースとその理由、必要となるタイミング、有効期間、そして正しい取得方法について詳しく解説します。

さらに、複数回の引っ越しがある場合の注意点や、2026年に施行される住所変更登記義務化の影響についても触れていきます。
この記事をお読みいただければ、不動産売却における住民票に関する疑問が解消され、スムーズな書類準備を進めるための一助となるでしょう。

不動産売却の書類準備でご不明な点やご不安があれば、専門家へ相談するのが安心です。

イエツグでは、お客様の状況に合わせた丁寧なサポートを心がけております。まずはお気軽にお問い合わせください。

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【結論】不動産売却で住民票は「条件付き」で必要

まず結論からお伝えしますと、不動産を売却する際に、売主様の住民票が必ず必要になるわけではありません。

多くの必要書類がある中で、住民票の提出は「特定の条件」に当てはまる場合に限られます。
したがって、「不動産売却＝住民票が必須」というわけではない点を最初に理解しておきましょう。

では、具体的にどのような場合に住民票の提出が求められるのでしょうか。
その条件を知っておくことで、ご自身のケースで住民票が必要になるかどうかを判断でき、スムーズな準備につながります。次の章では、住民票が必要となる具体的なケースについて詳しく解説していきます。

ご自身のケースで住民票が必要かどうかの判断に迷う場合は、専門家への確認が確実です。イエツグでは、必要書類に関するご相談も無料で承っております。

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住民票が必要になるのはどんな時？

不動産売却において住民票の提出が求められるのは、限定的な状況下です。

その最も代表的で重要なケースは、売却する不動産の登記簿に記載されている所有者の住所（登記簿上の住所）と、売主様の現在の住民登録上の住所（現住所）が異なっている場合です。

この状況は、例えば不動産を購入した後に引っ越しをして住所変更の手続きをしたが登記簿上の住所は変更していなかった、あるいは親などから相続した不動産で、ご自身はその住所に住んでいないといった場合に発生します。
登記簿の情報は自動的に更新されるわけではないため、このような不一致が起こり得るのです。

なぜ登記簿上の住所と現住所が違うと住民票が必要になるのでしょうか。

それは、不動産の所有権を買主へ移転する登記手続き（所有権移転登記）を行う際に、登記簿に記載されている人物と、現在売却しようとしている人物が同一であることを公的に証明する必要があるからです。

住所が異なっていると、そのままでは所有権移転登記ができません。
そのため、事前に登記簿上の住所を現在の住所に変更する「住所変更登記」という手続きが必要となり、その際に住所の移り変わりを証明する書類として住民票が用いられるのです。この住所変更登記については、次の章でさらに詳しくご説明します。

補足として、非常に稀なケースですが、他の本人確認書類だけでは確認が不十分と判断された場合に、本人確認の補強材料として住民票の提示を求められる可能性も考えられます。
しかし、基本的には登記簿上の住所と現住所の不一致が、住民票を必要とする主な理由と覚えておきましょう。

ご自身の登記簿上の住所がどうなっているか不明な場合や、住民票が必要かどうか判断に迷う場合は、早めに確認することが大切です。

イエツグでは、こうした手続きに関するご相談も承っております。

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なぜ登記簿と住所が違うと住民票が必要なの？「住所変更登記」とは

前の章で、不動産の登記簿に記載されている住所と現在の住所が異なる場合に住民票が必要になると説明しました。

では、なぜ住所が違うだけで住民票という書類が必要になるのでしょうか。
その理由は、不動産取引の安全性を確保するための「登記」という制度と深く関わっています。

不動産の所有者が誰であるか、どのような権利関係になっているかは、法務局が管理する「登記簿（登記事項証明書）」に記録され、一般に公開されています。
不動産を売却するということは、この登記簿上の所有者を売主様から買主様へ変更する手続き、すなわち「所有権移転登記」を行うことを意味します。

この登記手続を行う際、法務局は申請者が本当に登記簿上の所有者本人であるかを厳格に確認します。
もし登記簿に記載されている住所と、提出された印鑑証明書や本人確認書類に記載されている現在の住所が異なっていると、法務局は「本当に同一人物なのか？」を正式な書類で確認する必要が出てくるのです。

そこで必要になるのが、「登記名義人住所変更登記」、一般に「住所変更登記」と呼ばれる手続きです。

これは、所有権移転登記を行う前に、まず登記簿上の住所を現在の正しい住所に修正する登記手続きを指します。
この住所変更登記を申請する際に、登記簿に記載されていた古い住所から現在の住所に移転したことを公的に証明する書類（登記原因証明情報といいます）の提出が求められます。その証明書類として、住所の移転履歴が記載されている「住民票」が一般的に利用されるのです。

住民票によって、登記簿上の過去の住所の人物と、現在の住所の売主様が、住所移転を経て繋がっている同一人物であることが法的に証明されます。

ただし、注意点があります。
もし登記簿に記載されている住所から現在の住所までに複数回引っ越しをしている場合、最新の住民票だけでは住所の繋がりが証明できない可能性があります。

住民票には通常、一つ前の住所しか記載されていないためです。
このようなケースでは、住民票に加えて別の書類が必要になることもあります。
具体的にどのような書類が必要になるかは、次の章で詳しく見ていきましょう。

住所変更登記は、ご自身で行うことも可能ですが、手続きが煩雑に感じる場合もあります。イエツグでは、提携している司法書士のご紹介も可能です。仲介手数料定額制に加え、各種無料サービスで売却手続き全体をサポートいたしますので、登記に関するご不安もお気軽にご相談ください。

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住民票はいつ、どんなものが必要？有効期間は？

登記簿上の住所と現住所が異なるために住民票が必要になった場合、
具体的に「いつまでに」「どのような種類の住民票」を用意すれば良いのでしょうか。

また、取得した住民票には有効期間があるのかどうかも気になるところです。
ここでは、これらの疑問について詳しく解説します。

まず、住民票が必要になるタイミングについてです。

住民票は、主に売買代金の決済と物件の引き渡しを行う日に、所有権移転登記と住所変更登記を法務局へ申請するために使われます。
そのため、一般的には決済・引き渡しの当日までに準備しておく必要があります。
いつまでに用意すればよいか、どのような書類が必要かは、登記手続きを担当する司法書士から事前に具体的な案内があることがほとんどですので、その指示に従うようにしましょう。

早めに準備しすぎても、有効期間の問題が出てくる可能性があるため、司法書士の指示を待ってから取得するのが確実です。

次に、必要となる住民票の種類についてです。

まず、売主様ご本人の住民票が必要です。注意点として、提出先（法務局や司法書士）からは「マイナンバー（個人番号）の記載がないもの」を求められるのが一般的です。
マイナンバーは非常に重要な個人情報であり、登記手続きには通常不要なため、取得時には「マイナンバーを省略する」旨を窓口で伝えるか、申請書で選択してください。

また、世帯全員の情報が記載された「世帯全員の写し」ではなく、売主様個人の情報のみが記載された「世帯一部の写し」で良い場合がほとんどですが、念のため司法書士に確認すると安心です。

最後に、住民票の有効期間についてです。

不動産登記の手続きにおいて、添付書類としての住民票に法律で定められた厳密な有効期間はありません。
しかし、実務上は、同じく登記申請に必要な「印鑑証明書」に合わせて、「発行後3ヶ月以内」の住民票を求められることが一般的です。
これは、不動産という高額な資産の取引において、できるだけ最新の情報で手続きを行うことで、取引の安全性を高めるという慣行に基づいています。

したがって、住民票が必要になった場合は、決済日が近づいてから、発行後3ヶ月以内の新しいものを取得するようにしましょう。

住民票の取得や提出タイミングについてご不明な点があれば、イエツグにご相談ください。提携司法書士と連携し、スムーズな登記手続きをサポートいたします。

お客様の手間を最小限に抑えるお手伝いをさせていただきます。

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住民票の「異動」タイミングはいつが良い？売却前？売却後？

不動産売却に伴って引っ越しをする場合、新しい住所へ住民票を移す「住民票の異動（転出・転入届）」の手続きが必要になります。

この手続きをどのタイミングで行うべきか、悩む方も多いのではないでしょうか。
「売却が終わってから？」「引っ越したらすぐ？」どちらがスムーズなのでしょうか。

結論から言うと、手続きの手間を考えると、原則として不動産の売却が完了し、引き渡しが終わった後に、新しい住所へ住民票を異動させる方がシンプルです。

その主な理由は、不動産売却の登記手続きで必要となる「印鑑証明書」にあります。
所有権移転登記の際には、売主様の「登記簿上の住所（または、住所変更登記後の現住所）が記載された、発行後3ヶ月以内の印鑑証明書」が必須となります。

もし売却完了前に新しい住所へ住民票を異動させてしまうと、旧住所（売却する不動産の所在地、または登記簿上の住所）での印鑑登録は自動的に抹消されてしまいます。
そうなると、旧住所での印鑑証明書はもう取得できなくなってしまうのです。

では、売却前にどうしても引っ越しと住民票の異動を済ませたい場合はどうすればよいでしょうか。
その場合は、必ず住民票を異動させる前に、旧住所の市区町村役場で「印鑑証明書」を必要枚数（通常2〜3枚程度、司法書士に要確認）取得しておくことが絶対条件となります。

そして、取得した印鑑証明書の有効期間である「発行後3ヶ月以内」に、決済・引き渡し及び登記手続きを完了させる必要があります。
もし、引越し前に印鑑証明書を取得し忘れたり、取得していても決済日までに有効期限が切れてしまったりした場合は、非常に面倒なことになります。
具体的には、新しい住所の印鑑証明書を使うために、前述した「住所変更登記」の手続きが別途必要となり、登録免許税（不動産1件あたり1,000円）や司法書士への依頼費用（1～2万円程度）といった余計な費用と手間が発生してしまいます。

なお、住民票の異動は、住民基本台帳法により「転入（新しい住所に住み始めてから）した日から14日以内」に行うことが義務付けられています。
正当な理由なくこの手続きを怠ると、5万円以下の過料が科される可能性もあるため注意が必要です。

売却後の引越しであっても、売却前の引越しであっても、この14日以内のルールは守るようにしましょう。

このように、住民票の異動タイミングは、印鑑証明書の取得や登記手続きと密接に関わっています。
ご自身の引越しのスケジュールと売却スケジュールを照らし合わせ、どちらのタイミングで異動するのが最適か、事前に不動産会社や司法書士に相談することをおすすめします。

イエツグでは、こうした手続きの段取りについても、お客様の状況に合わせてアドバイスさせていただきます。

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【2026年4月施行】住所変更登記の義務化とその影響

これまで、登記簿上の住所と現住所が異なる場合に住所変更登記が必要となり、その際に住民票などが使われることを説明してきました。

この住所変更登記について、近い将来、非常に重要な法改正が施行されるため、2025年現在、不動産を所有している方、特に売却を検討している方は必ず知っておくべき内容です。

それは、2026年（令和8年）4月1日から、不動産登記法が改正され、住所や氏名に変更があった際の変更登記が義務化されるという点です。
これまでは任意の手続きでしたが、施行日以降は、不動産の所有者は住所や氏名等に変更があった日から原則として2年以内に変更登記を申請しなければならなくなります。

この義務は、施行日より前に住所変更などがあった場合でも、まだ登記をしていなければ適用され、その場合は施行日（2026年4月1日）から2年以内、つまり2028年3月31日までに登記を申請する必要があります。

もし、正当な理由なくこの申請義務を怠った場合、5万円以下の過料（かりょう）という行政上のペナルティが科される可能性があります。
過料は罰金とは異なりますが、金銭的な負担が生じることになります。
この法改正は、所有者不明の土地や建物が増えている社会問題を背景に、登記情報を常に最新の状態に保ち、不動産取引の円滑化や公共事業の推進を図ることを目的としています。

では、この法改正は2025年現在の不動産売却にどのような影響を与えるのでしょうか。

施行は2026年4月1日からですが、売却を検討しているなら今から意識しておくべきです。
まず、登記簿上の住所と現住所が異なる場合、売却時に結局は住所変更登記が必要になる点は変わりません。
むしろ、義務化と過料のリスクが周知されるにつれて、売却を機に未了だった住所変更登記を済ませようとする動きが活発になり、住民票や戸籍の附票の必要性がより高まる可能性があります。

さらに重要なのは、将来的な義務化と過料のリスクを避けるためにも、2025年の段階であっても、ご自身の不動産の登記簿を確認し、住所が現状と異なっていれば、売却活動を始める前に住所変更登記を済ませておくことが強く推奨されるという点です。

事前に登記を済ませておけば、売却時の決済・引き渡し手続きがスムーズに進むだけでなく、将来うっかり申請を忘れて過料の対象となるリスクも回避できます。
住所変更登記に必要な書類（住民票や戸籍の附票など）は、結局売却時に必要になる可能性が高いわけですから、早めに対応しておくメリットは大きいと言えるでしょう。

法改正の内容や、ご自身の状況でどのような対応が必要かなど、ご不明な点がございましたらイエツグにご相談ください。

不動産売買の専門家として、最新の情報に基づいたアドバイスを提供し、必要であれば提携司法書士と連携してスムーズな登記手続きをサポートいたします。

変化する制度にも安心して対応できるようお手伝いします。

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住民票以外にも！不動産売却の主な必要書類リスト

ここまで不動産売却における住民票の必要性について詳しく見てきましたが、実際の売却プロセスでは、住民票以外にも様々な書類が必要となります。

スムーズな取引のためには、これらの書類も事前に確認し、準備を進めておくことが非常に重要です。
ここでは、不動産売却で一般的に必要となる主な書類をリストアップしてご紹介します。なお、物件の種類や状況によって必要となる書類は異なりますので、あくまで一般的な目安として参考にしてください。

まず、売主様ご自身に関する書類として重要なのが、「実印」と「印鑑証明書」です。

印鑑証明書は、契約書や登記関連書類に押印する実印が本人のものであることを証明するもので、発行後3ヶ月以内のものが求められます。
また、本人確認のために「運転免許証」や「マイナンバーカード」などの顔写真付き身分証明書も必要です。
そして、前述した通り、登記簿上の住所と現住所が異なる場合には「住民票」（場合によっては「住民票の除票」や「戸籍の附票」）が必要となります。

次に、物件の権利に関する最も重要な書類が「登記済権利証」または「登記識別情報」です。

これは、あなたがその不動産の正当な所有者であることを証明する書類で、所有権移転登記に不可欠です。紛失した場合は再発行されないため、特別な手続きが必要になります。
物件の評価額や税金の計算に必要な書類としては、毎年送られてくる「固定資産税・都市計画税納税通知書」や、役所で取得できる「固定資産評価証明書」があります。

物件そのものに関する書類も多岐にわたります。

土地や一戸建ての場合は、土地の境界を示す「土地測量図」や「境界確認書」が重要です。
マンションの場合は、マンション全体のルールを定めた「管理規約」や「使用細則」、将来的な修繕計画を示す「長期修繕計画書」、管理費や修繕積立金の状況がわかる書類などが必要になります。

また、建物の詳細を知るための「建築確認済証」や「検査済証」、「間取り図」や「建物図面」なども準備しておきましょう。
これらの書類は、買主が物件を評価し、安心して購入を決定するための重要な情報源となります。

もし売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、借入先の金融機関から「ローン残高証明書」や「返済予定表」を取り寄せる必要があります。

これは決済時にローンを完済し、抵当権を抹消するために必要です。
さらに、売却後の確定申告で取得費を証明するために、ご自身がその不動産を購入した際の「売買契約書」や「重要事項説明書」、関連費用の領収書なども保管しておくと良いでしょう。

これらの書類は、取得に時間がかかるものや、紛失していると再発行が難しいものもあります。不動産売却を決めたら、できるだけ早い段階で手元にある書類を確認し、不足しているものはどこで取得できるかを把握しておくことが、スムーズな売却への第一歩です。

必要書類が多くて何から手をつけて良いかわからない、という場合もご安心ください。イエツグでは、お客様に必要な書類リストの作成から取得方法のアドバイスまで、丁寧にサポートいたします。仲介手数料定額制に加え、各種無料サービスも充実していますので、お気軽にご相談ください。

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