不動産売却の手数料と税金一覧｜手取り額がわかる計算シミュレーション＆節約術

「家が5,000万円で売れた！」もし、あなたの家が希望通りの価格で売れたなら、それは素晴らしいことです。しかし、その5,000万円という金額が、そのままあなたの銀行口座に残るわけではない、という事実をご存知でしょうか。

不動産売却では、売却価格から不動産会社に支払う「仲介手数料」や、国に納める「税金」が差し引かれます。これらの費用は、場合によっては数百万円にもなり、最終的な手取り額を大きく左右する、決して見過ごすことのできないコストなのです。

この記事では、不動産売却でかかる手数料と税金のすべてを、項目別に分かりやすく解説します。さらに、ご自身の手取り額が正確にわかる計算方法から、その手取り額を1円でも多くするための節約術まで、網羅的にご紹介します。この記事を最後まで読めば、あなたは安心してご自身の資金計画を立てられるようになります。

【第1章】不動産売却で「手取り額」が決まるまでの流れ

不動産売却で最終的にあなたの手元に残るお金（手取り額）は、どのように決まるのでしょうか。まずはその全体像を、一本のシンプルな引き算で捉えることが理解への近道です。

手取り額 = 売却価格 – ①諸費用 – ②税金

この式が示す通り、あなたの手元に残るお金は、売却価格から2種類の支出を差し引いたものです。一つは、売却活動の対価として不動産会社などに支払う「①諸費用（仲介手数料など）」。もう一つは、売却で得た利益に応じて国や自治体に納める「②税金」です。

この2つの支出をいかに正確に把握し、そして賢く抑えるかが、手取り額を最大化するための絶対的な鍵となります。まずは、この支出の中で最も大きな割合を占める「①諸費用」、特にその中心である仲介手数料について、次の章で詳しく見ていきましょう。

不動産売却の費用は、全体像を掴むのが難しいと感じるかもしれません。イエツグでは、お客様の手取り額が最大になるよう、費用全体を見据えたご提案をいたします。まずはお気軽にご相談ください。
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【第2章】売却費用の大半を占める「仲介手数料」の計算方法と相場

不動産売却でかかる様々な費用の中で、最も大きな割合を占めるのが、不動産会社に支払う「仲介手数料」です。これは、あなたの物件を売るために行われる専門的な販売活動（広告作成、購入希望者探し、内覧対応、価格交渉、契約手続きなど）に対する成功報酬です。この金額がいくらになるのかを把握することが、資金計画の第一歩となります。

仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律で上限額が決められており、その計算式は全国共通です。売却価格が400万円を超える物件の場合、以下の速算式で上限額を簡単に計算できます。

仲介手数料の上限額 = (売却価格 × 3% + 6万円) + 消費税

例えば、あなたの家が4,000万円で売れた場合、仲介手数料の上限は「(4,000万円 × 3% + 6万円) + 消費税10%」となり、138万6,000円です。多くの不動産会社は、法律上の上限額を正規の手数料として設定しているため、一般的に仲介手数料の相場は「売却価格の約3%」と言われています。

「売却価格の3%+6万円」という仲介手数料を、当たり前だと思っていませんか？イエツグは、この業界の常識に疑問を呈し、物件価格にかかわらず仲介手数料を定額182,900円（税別）でご提供します。なぜそのような価格が可能なのか、ぜひ一度その理由をお確かめください。
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【第3章】仲介手数料以外にもかかる「諸費用」の一覧

仲介手数料が費用の大部分を占めますが、不動産売却では他にもいくつかの費用が発生します。後から「こんなはずでは…」と慌てないよう、どのような費用が、いくらくらいかかるのかを事前に確認しておきましょう。

必ず、または多くのケースでかかる費用

まず、ほとんどの売却で発生する可能性の高い費用です。

一つ目は、売買契約書に貼る「印紙税」です。これは契約書に記載された金額に応じて課される税金で、例えば契約額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、軽減措置が適用されて1万円となります。売主と買主がそれぞれ契約書を保管する場合、各自が1通分を負担するのが一般的です。

二つ目は、住宅ローンが残っている場合に必要となる「抵当権抹消費用」です。これには、登記手続きのための登録免許税と、手続きを代行する司法書士への報酬が含まれ、合わせて数万円程度かかるのが相場です。

状況によってかかる、比較的高額な費用

ここからは、全ての売却で必要になるわけではありませんが、もし発生すると負担が大きくなる可能性のある費用です。

隣地との境界が確定していない土地を売る場合、「土地境界確定測量費」が必要になることがあります。これは土地家屋調査士に依頼し、費用は土地の広さや形状によりますが30万円から80万円程度が目安です。

また、古い家を解体して更地として売却する場合には、当然ながら「建物解体費」がかかります。建物の構造にもよりますが、一般的な木造住宅の場合、1坪あたり4～5万円程度、総額で100万円以上になることも珍しくありません。

このように、不動産売却では仲介手数料以外にも様々な費用がかかります。イエツグでは、仲介手数料を定額に抑えることで、こうした諸費用の負担を吸収し、お客様の手取り額が最大化するようサポートします。トータルの費用について、ぜひ一度ご相談ください。
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【第4章】【もう一つの大きな支出】売却益にかかる税金の計算方法

仲介手数料などの諸費用に続き、手取り額に影響するもう一つの大きな支出が「税金」です。ただし、不動産売却における税金は、売却で利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税される、という大原則をまず覚えておきましょう。

その利益（譲渡所得）がいくらになるのかは、以下の計算式で算出します。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

ここで、この記事の最も重要なポイントの一つに気づきましたか？この式の「譲渡費用」には、前の章で解説した仲介手数料や印紙税、測量費などが含まれるのです。つまり、売却時に支払った諸費用の領収書は、単なる出費の記録ではなく、将来の税金を安くするための『節税チケット』でもあるのです。だからこそ、領収書の保管が非常に重要になります。

そして、この計算で算出された利益（譲渡所得）にかかる税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば約20%（長期譲渡）、5年以下だと約40%（短期譲渡）という、倍近い差が生まれます。

譲渡費用に何を含められるか、ご自身の所有期間は長期か短期か。こうした税金の専門的な判断は、ぜひイエツグにご相談ください。提携税理士と連携し、お客様の税負担が最小限になるようサポートします。
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【第5章】手取り額を最大化する！税金をゼロにするための節税特例

ここからが、あなたの手取り額を最大化するための最も重要な知識です。日本の税法には、不動産売却、特にマイホームの売却に対する非常に手厚い特例制度が用意されています。これを知っているか否かで、納税額が文字通り何百万円も変わります。

最強の切り札：「居住用財産の3,000万円特別控除」

売却した不動産が、ご自身が住んでいた「マイホーム」である場合、ほとんどのケースでこの特例があなたの税金の悩みを解決してくれます。これは、計算上の利益（譲渡所得）から最大で3,000万円を丸ごと控除できるという、まさに最強の切り札です。

つまり、あなたの売却益が3,000万円以下であれば、この特例を適用することで課税対象額がゼロになり、結果として所得税も住民税も1円も払う必要がなくなります。

もちろん、適用には「親子や夫婦間の売買ではないこと」「3年に一度しか使えない」といったいくつかの要件がありますが、一般的なマイホームの売却であれば、多くの方がこの恩恵を受けることができます。

長期保有者への追加ボーナス：「10年超所有の軽減税率」

もし、売却したマイホームの所有期間が10年を超えている場合、さらなる優遇措置が用意されています。これは、上記の3,000万円控除を適用してもなお利益が残る場合に、その残りの利益にかかる税率を、通常よりも低く抑えてくれるという制度です。高額な利益が出た場合に、非常に効果的な節税策となります。

ご自身のケースで3,000万円控除が使えるかどうか、正確な要件を確認したいと思いませんか？イエツグでは、お客様の状況を丁寧にヒアリングし、提携税理士と連携して、適用可能な特例を漏れなくご提案します。税金のプロの視点で、あなたの手取り額最大化をサポートします。
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【第6章】あなたの手取り額はいくら？計算シミュレーション

さて、これまでの知識を総動員して、不動産売却の「手取り額」が最終的にいくらになるのか、具体的なシミュレーションで確認してみましょう。ここでは、Aさんのケースを例に、一緒に計算を進めていきます。

【Aさんのケース】
・8年前に2,500万円で購入したマイホームを、このたび4,000万円で売却。
・売却にあたり、その他の諸費用（印紙税など）はかからなかったものとします。

ステップ1：まずは「諸費用（仲介手数料）」を計算する

第2章で学んだ計算式を使い、仲介手数料を算出します。
(4,000万円 × 3% + 6万円) + 消費税10% = 138万6,000円
これが、Aさんが支払う諸費用の合計です。

ステップ2：次に「税金の対象となる利益」を計算する

第4章の計算式に当てはめて、利益（譲渡所得）を計算します。
譲渡所得 = 4,000万円 – (取得費2,500万円 + 譲渡費用138.6万円) = 1,361万4,000円
Aさんの売却益は、約1,361万円となりました。

ステップ3：「最強の特例」で税金をゼロにする

Aさんはマイホームを売却したため、第5章で解説した「3,000万円の特別控除」が使えます。利益である約1,361万円は3,000万円よりも少ないため、控除を適用すると課税対象額は0円になります。したがって、Aさんが支払う税金（所得税・住民税）は0円です。

ステップ4：最終的な「手取り額」を確定させる

いよいよ最終的な手取り額の計算です。第1章の式を思い出しましょう。

手取り額 = 売却価格 – 諸費用 – 税金

Aさんの場合、4,000万円 – 138万6,000円 – 0円 = 3,861万4,000円
これが、最終的にAさんの手元に残る金額となります。

このシミュレーションで分かる最も重要なことは何でしょうか。それは、多くの場合、税金は3,000万円控除でゼロにできるため、手取り額に最も大きな影響を与えるのは、実は「仲介手数料」である、という事実です。

もしAさんがイエツグで売却していたら、仲介手数料は定額の182,900円（税別）。手取り額は約120万円も増えていました。あなたの手取り額を最大化するために、私たちにできることがあります。ぜひ一度、ご相談ください。
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【まとめ】手数料と税金を制する者が、不動産売却を制する

不動産売却を成功に導く鍵は、決して「売却価格」の高さだけではありません。この記事を通して、売却価格から「仲介手数料」などの諸費用と「税金」が差し引かれ、最終的な「手取り額」が決まるまでの全体像をご理解いただけたと思います。

そして最も重要なことは、マイホームの売却においては、「3,000万円の特別控除」によって税金の負担はゼロになるケースが多いということです。つまり、あなたの手取り額を最終的に大きく左右するのは、実は「仲介手数料」という最大のコストなのです。

「いくらで売れるか」だけでなく、「いくら手元に残るのか」。この視点を持つことこそが、不動産売却を成功させる上で最も重要な戦略です。手数料と税金の仕組みを正しく理解し、賢くコントロールして、あなたの大切な資産の価値を最大化させましょう。

あなたの手取り額を最大化するために、イエツグは「仲介手数料の定額制」という、最も直接的で効果的な解決策をご提案します。売却にかかるコストを最小限に抑えたいとお考えなら、ぜひ一度、私たちにご相談ください。
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