不動産売却査定が高い理由は？騙されないために知るべき3つの罠と信頼できる会社の見極め方

自宅の売却を考え、不動産一括査定を依頼したものの「A社は3,500万円、B社は3,600万円、でもC社だけ4,000万円…なぜこんなに価格が違うの？」と、戸惑いを感じていませんか？

しかし、「一番高い査定額＝一番高く売れる」という考えは、大きな落とし穴になりかねません。

この記事では、不動産会社が意図的に高い査定額を提示するカラクリと、その裏に潜む「囲い込み」といった業界の罠を解説します。査定額の高さに惑わされずに優良な不動産会社を見極める、具体的な方法を解説します。

不動産査定額が会社によって数百万円も違う2つの理由

複数の不動産会社に査定を依頼すると、金額に大きな差が出ることがよくあります。これは決して珍しいことではありません。査定額がばらつく主な理由は、「査定方法」と「評価基準」の2つです。この基本的な仕組みから見ていきましょう。

1. 査定方法の違い：「机上査定」と「訪問査定」の精度差

不動産査定は、主に「机上査定」と「訪問査定」の2種類に分けられ、それぞれ精度が異なります。

机上査定（簡易査定）は、物件の住所・築年数・広さといったデータのみを基に、周辺の類似物件の取引事例などから算出する方法です。スピーディですが、日当たりや室内の状態などが考慮されないため、あくまで概算の金額となります。一方、訪問査定は、担当者が現地を訪れ、物件の状態を細かくチェックした上で査定額を算出するため、より精度の高い価格が期待できます。

2. 評価基準の違い：各社が持つデータや得意分野が査定額に影響する

不動産会社は、それぞれ独自のデータやノウハウを持ち、得意な物件種別やエリアも異なります。これが査定額の差となって表れます。

例えば、マンション売却に強い会社は豊富な取引データを持っていますし、地域密着型の会社なら、その地域の需要をより正確に把握しているでしょう。また、過去の販売実績から「この物件なら、この価格で買ってくれる顧客がいる」といった独自の販売網を持っている場合、それが査定額に上乗せされることもあります。

まずは気軽に相談したい方へ。イエツグの無料お問い合わせはこちら

無料お問い合わせ

【要注意】不動産会社が意図的に高い査定額を提示する3つの危険な理由

査定額の違いが生まれる正当な理由がある一方、売主の「少しでも高く売りたい」という心理につけ込み、意図的に相場より高い査定額を提示してくる会社も存在します。目的は、自社と契約を結ばせることです。ここでは、高すぎる査定額の裏に隠された3つの危険な理由を解説します。

1.【とにかく契約が欲しい】媒介契約を結ぶための「おとり査定」

最も多いのが、まず自社と媒介契約（不動産の売却を正式に依頼する契約）を結んでもらうことを目的とした、いわゆる「おとり査定」です。

売主は一番高い査定額を提示した会社に魅力を感じ、契約を結びがちです。しかし、契約後に「この価格では買い手が見つからないので、値下げしましょう」と、徐々に値下げを提案してくるのが典型的な手口です。結局、売却活動が長引いた挙句、相場通りの価格でしか売れないというケースも少なくありません。

2.【会社の利益を最優先】売主・買主双方から手数料を得る「囲い込み」戦略

高い査定額で媒介契約を結ばせた上で、物件情報を他社に公開せず自社で抱え込む「囲い込み」も悪質な戦略の一つです。「囲い込み」とは、他の不動産会社からの購入希望者の紹介を断り、自社で見つけた買主とだけ取引させようとする行為を指します。

これにより、不動産会社は売主と買主の双方から仲介手数料（両手仲介）を得て、利益を最大化できます。しかし売主にとっては、より高値で買ってくれるかもしれない機会を失うことになり、大きな不利益につながります。

3.【担当者の知識不足】市場相場を無視した根拠のない高額査定

悪意はなくとも、単純に担当者の経験や知識が不足しているために、市場相場からかけ離れた査定額を算出してしまうケースもあります。

特に、そのエリアの取引に不慣れな担当者や、売却物件の種別（例：特殊な戸建て）に関する知識が乏しい担当者にありがちです。この場合、査定の根拠が曖昧で、具体的な売却プランもないことが多いため、後々のトラブルの原因になりがちです。

イエツグの売却プランは仲介手数料定額制＋4つの無料サービス付き。詳細はこちら

イエツグの売却サービス

査定額はあくまで予想！「査定価格」と「成約価格」は違う

不動産売却を成功させるには、「査定価格」がそのまま「売れる価格」ではないと理解することが重要です。売却プロセスには、主に以下の3つの価格が登場します。これらの違いを正しく認識し、不動産会社の提案を冷静に判断しましょう。

1. 査定価格：不動産会社が「3ヶ月以内に売れる」と予想した価格

「査定価格」とは、不動産会社が周辺相場や物件状態を考慮し、「この価格なら3ヶ月程度で売却できるだろう」と算出する、専門家による売却予想価格です。

これはあくまで予想であり、売却を保証するものではありません。複数の会社の査定価格を比較し、ご自身の不動産のおおよその相場観を掴むための指標と考えましょう。

2. 売出価格：売主の希望を反映して市場に出す価格

「売出価格」とは、査定価格を参考に、売主の希望や売却スケジュールなどを考慮して最終的に決定し、市場に公開する価格のことです。

一般的には、査定価格より少し高めに設定し、価格交渉の余地を残しておきます。この売出価格の設定が売却活動の成否を大きく左右するため、担当者と慎重に相談して決める必要があります。

3. 成約価格：実際に売買が成立した価格

「成約価格」とは、購入希望者との価格交渉などを経て、最終的に売買契約書に記載される、実際に物件が売れた価格です。

多くの場合、売出価格から多少の値引き交渉を経て成約に至るため、「成約価格」は「売出価格」よりも低くなる傾向があります。不動産売却のゴールは、この「成約価格」をいかに最大化するかという点にあります。

イエツグを利用したお客様のリアルな声をご確認ください

お客様の声

高い査定額に騙されない！プロが実践する査定の妥当性を見抜く5つの方法

では、提示された査定額が妥当かを見極めるにはどうすれば良いのでしょうか。重要なのは、金額の数字だけでなく、その根拠と担当者の姿勢です。ここでは、プロの視点から査定の妥当性を見抜く5つの方法を紹介します。

1.【査定書の読み解き方】「査定の根拠」が客観的データに基づいているか

査定書を受け取ったら、必ず「査定価格の根拠」の項目を確認しましょう。信頼できる査定書には、周辺の類似物件の成約事例や現在売り出し中の物件情報、公示価格といった客観的なデータが具体的に記載されています。

「この地域は人気なので」といった曖昧な表現ばかりで、具体的なデータが乏しい場合は要注意です。なぜその価格になるのか、誰が見ても納得できる論理的な説明があるかどうかがポイントです。

2.【担当者への魔法の質問】「この査定額で売れなかった場合のプランは？」と聞く

高い査定額に自信がある担当者に、この質問をしてみましょう。誠実で実力のある担当者なら、楽観的な見通しだけでなく、最悪のケースも想定しているはずです。

「〇ヶ月経っても反響がなければ、〇〇万円の価格見直しを検討しましょう」「リフォームで付加価値をつける提案も可能です」など、具体的な次の一手を複数用意している担当者は信頼できます。返答に詰まったり、精神論を語り始めたりするようであれば、その査定額は無責任な可能性が高いでしょう。

3.【売却戦略の確認】具体的な販売活動計画とスケジュールを提示できるか

査定額だけでなく、「どのようにしてその価格で売るのか」という具体的な売却戦略も合わせて確認することが重要です。

どのような広告媒体を使うのか、ターゲットとする購入者層は誰か、オープンハウスは実施するのかなど、売却までの詳細な活動計画とスケジュールを明確に提示できる会社を選びましょう。プランが曖昧な会社は、契約後に十分な販売活動を行わない可能性があります。

4.【過去の実績】同じエリア・類似物件での売却実績が豊富か

あなたが売却したい物件と同じエリアや、似たような条件（広さ、間取り、築年数など）の物件での売却実績が豊富かを確認しましょう。

実績が豊富な会社は、そのエリアの購入希望者リストを抱えていたり、効果的な広告ノウハウを持っていたりする可能性が高いです。過去の取引事例を見せてもらい、どのくらいの期間で、いくらで売れたのかを具体的に聞いてみるのが有効です。

5.【相見積もりの活用】複数社の査定額と根拠を冷静に比較検討する

最終的には、複数の会社から査定を取り、その内容を冷静に比較検討することが最も重要です。この時、単純に査定額の高さだけで比較してはいけません。

「A社は査定額は高いが根拠が薄い」「B社は査定額は中位だが、売却戦略が具体的で納得感がある」というように、「査定額」「根拠」「売却戦略」をセットで評価しましょう。そうすることで、本当に信頼できるパートナーが見えてくるはずです。

不動産売却の疑問を解決。イエツグの「よくある質問」はこちら

よくある質問

不動産売却査定に関するよくある質問

ここでは、不動産の売却査定を依頼する際にお客様から多く寄せられる質問に、Q&A形式でお答えします。

Q1. 一括査定サイトを使うと、しつこい営業電話がかかってきませんか？

A. 残念ながら、会社によっては査定後すぐに営業電話が頻繁にかかってくる可能性があります。対策として、備考欄などに「連絡はメールを希望します」と明記することが有効です。また、質の高い一括査定サイトは悪質な不動産会社を排除する取り組みを行っているため、サイト選びも重要になります。

Q2. 査定を依頼したら、必ずその会社と契約しないといけませんか？

A. いいえ、その必要は全くありません。査定はあくまで検討材料を得るための手段であり、契約義務は一切発生しません。提示された査定額や担当者の対応に納得できなければ、気兼ねなく断って問題ありません。

Q3. 査定額が一番高かった会社に任せるのが、一番高く売れる方法ではないのですか？

A. 必ずしもそうとは限りません。むしろ逆のケースも多いのが実情です。この記事で解説した通り、契約を得るためだけの高すぎる「おとり査定」の可能性があります。最終的には、査定額の根拠と売却戦略に最も納得でき、担当者を信頼できると感じた会社を選ぶことが、「本当の高値売却」につながります。

まとめ：目先の査定額に惑わされず、信頼できるパートナー選びが「本当の高値売却」への近道

不動産売却において、高い査定額が提示されると誰もが嬉しいものです。しかし、その数字の裏には、売主の期待を利用した不動産会社の戦略が隠されている可能性があることを、ご理解いただけたかと思います。

最も重要なのは、査定額の高さに一喜一憂せず、「なぜその価格なのか」という根拠と、「どうやって売るのか」という戦略を誠実に示してくれる会社を見極めることです。

今回ご紹介した5つの見極め方を実践し、あなたにとって最高のパートナーを見つけることが、後悔のない「本当の高値売却」を実現する唯一の方法です。

不動産売却に関するご相談は、お電話でもお気軽にどうぞ

お客様専用📞 0800-222-1829