不動産査定で失敗しない！プロが教える査定の種類・費用・流れと高額査定のコツ

「家を売るなら、少しでも高く売りたい！」

そう思うのは当然ですよね。でも、不動産査定と聞くと、「何から始めればいいの？」「査定の種類って？」「費用や流れは？」「安く買い叩かれたりしない？」と、様々な疑問や不安が浮かんでくるのではないでしょうか。特に初めての売却なら、「失敗したらどうしよう…」と心配になるかもしれません。

でも、大丈夫！

この記事では、不動産売買のプロであるイエツグが、不動産査定で失敗しないための全知識を、わかりやすく解説します！机上査定、訪問査定、AI査定…気になる査定の種類や費用、具体的な流れはもちろん、プロだからこそ知っている高額査定を引き出すための秘訣も公開。

さらに、イエツグ独自の強みである、仲介手数料定額制と4つの無料サービスについても詳しくご紹介します。

この記事を読めば、あなたも安心して不動産査定を依頼し、納得のいく価格で売却するための第一歩を踏み出せるはずです！

1. 不動産査定とは？なぜ必要？

「不動産査定」とは、あなたの不動産（土地、戸建て、マンションなど）が「今、いくらで売れるか」を、不動産のプロである不動産会社が見積もることです。

不動産には定価がありません。同じような物件でも、立地、築年数、状態、周辺環境、市場の動向など、様々な要因によって価格が変動します。だからこそ、不動産を売却する際には、まず「不動産査定」を受けて、あなたの不動産の適正な価格（＝相場）を知ることが非常に重要になります。

不動産査定は、主に以下のような目的で行われます。

適正な売出価格の決定: 査定額は、売出価格を決める際の重要な判断材料です。市場の動向や周辺の競合物件の価格と照らし合わせて、適切な売出価格を設定することで、早期売却や高値売却の可能性を高めます。
担保価値の把握: 金融機関から融資を受ける際、不動産を担保に入れる場合に、金融機関は不動産査定を行い担保価値を評価します。
相続や財産分与の基準: 相続や離婚などで不動産を分ける際、公平な財産分与を行うための基準となります。
資産価値の把握: 今すぐ売却する予定がなくても、現在の資産価値を知っておくことは、将来のライフプラン設計に役立ちます。

1.1 不動産査定と不動産鑑定の違い

「不動産査定」とよく似た言葉に「不動産鑑定」があります。この2つは、以下のように全く異なります。

項目	不動産査定	不動産鑑定
実施者	不動産会社	不動産鑑定士（国家資格者）
目的	主に不動産の売却価格を把握するため	不動産の適正な価格を証明するため（相続、担保評価、裁判など）
費用	無料	有料（数十万円程度）
法的根拠	なし	不動産鑑定評価基準
報告書	不動産会社によって形式が異なる（査定書）	不動産鑑定評価書（法的効力を持つ）
スピード	早い（数時間～数日）	時間がかかる（数週間～1ヶ月程度）

1.2 なぜ不動産会社は無料で査定してくれるの？
不動産会社が査定を無料で行うのは、「将来的に不動産売買の仲介を依頼してもらうための営業活動」の一環です。

不動産会社は、売主と買主を仲介し、売買契約が成立した際に仲介手数料を受け取ることで利益を得ています。つまり、査定は将来の顧客獲得のための、いわば「先行投資」なのです。

もちろん、査定を依頼したからといって、必ずしもその不動産会社に売却を依頼しなければならないわけではありません。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。

2. 不動産査定の種類と特徴：あなたに合う査定方法は？

不動産査定には、主に「机上査定」「訪問査定」「AI査定」の3つの種類があります。それぞれの特徴を理解し、あなたの状況に合った査定方法を選びましょう。

2.1 机上査定（簡易査定）：まずは気軽に、おおよその価格を

机上査定は、不動産会社が物件を実際に見ずに、物件データ（所在地、築年数、面積など）や周辺の取引事例、市場動向などを基に、おおよその査定額を算出する方法です。

机上査定のメリット

手軽でスピーディー

不動産会社を訪問したり、自宅に来てもらったりする必要がなく、オンラインや電話で簡単に依頼できます。早ければ数時間、遅くとも数日以内には査定結果が出ます。

匿名で依頼できる場合も

不動産会社によっては、匿名で机上査定を依頼できる場合があります。個人情報を伝えるのに抵抗がある方や、まだ売却を具体的に考えていない方でも、気軽に利用できます。

机上査定のデメリット

精度が低い

実際の物件の状態や周辺環境などが考慮されないため、査定額と実際の売却価格に差が生じる可能性があります。特に、建物の状態やリフォームの有無、日当たり、眺望などは、机上査定では評価が難しいため、注意が必要です。例えば、同じマンションの同じ間取りでも、リフォームの有無や、部屋からの眺望によって、価格は大きく変わることがあります。

机上査定がおすすめな人

まだ売却を具体的に考えていない方
手間をかけずに、おおよその査定額を知りたい方
匿名で査定を依頼したい方
まず複数社の査定額を比較したい方

2.2 訪問査定（詳細査定）：じっくり、しっかり、正確な価格を

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際にあなたの家を訪問し、物件の状態や周辺環境などを詳しく調査した上で、査定額を算出する方法です。

訪問査定のメリット

精度が高い

実際に物件を見ることで、建物の状態（劣化具合、リフォームの有無、日当たり、眺望など）や、周辺環境（騒音、におい、隣接する建物との関係など）を詳しく評価できるため、より正確な査定額を算出できます。

個別事情を反映できる

売主の希望や事情（売却時期、売却理由など）を直接伝えることができ、査定額に反映してもらえる可能性があります。例えば、「急いで売りたいので、多少安くても良い」という場合や、「隣接する土地も一緒に売却したい」といった個別の事情を考慮してもらえます。

具体的な売却プランを相談できる

査定額だけでなく、最適な売出価格や販売戦略、リフォームの提案など、具体的な売却プランを提案してもらえます。

訪問査定のデメリット

時間がかかる

不動産会社との日程調整や、訪問査定の立ち会い（1〜2時間程度）が必要です。査定結果が出るまでに、数日〜1週間程度かかる場合があります。

手間がかかる

訪問査定の前に、必要書類を準備したり、家の中を片付けたりする必要があります。

訪問査定がおすすめな人

不動産の売却を具体的に考えている方
より正確な査定額を知りたい方
物件の状態に自信がない方
売却に関する様々な相談をしたい方

2.3 AI査定：最新技術で、スピーディー＆客観的に

AI査定は、AI（人工知能）が、過去の取引データや物件データ、市場動向など、様々なデータを分析し、自動的に査定額を算出する方法です。

AI査定のメリット

手軽でスピーディー

オンライン上で、物件の情報を入力するだけで、すぐに査定額を知ることができます。24時間365日、いつでも好きな時に利用できます。

客観的な評価

AIがデータに基づいて客観的に評価するため、人の感情や主観に左右されません。

AI査定のデメリット

精度に限界がある

AIは、過去のデータに基づいて査定額を算出するため、特殊な物件や、データが少ない物件については、精度が低くなる可能性があります。例えば、リフォームしたばかりの物件や、周辺に取引事例がない物件などは、AI査定では正確な評価が難しい場合があります。

また、物件の状態や周辺環境など、データ化されていない情報は考慮されません。

AI査定がおすすめな人

いますぐ、おおよその査定額を知りたい方
客観的な評価を知りたい方
他の査定方法と併用したい方

【イエツグからのアドバイス】

まずは机上査定やAI査定で相場感を掴み、その後、気になる不動産会社に訪問査定を依頼する、という流れがおすすめです。

3. 不動産査定の方法（計算方法）：プロはどうやって価格を出す？

不動産会社は、主に以下の3つの方法で査定額を算出します。

3.1 取引事例比較法

あなたの不動産と似た条件の物件の、最近の取引事例を参考にして査定額を出す方法です。マンションや土地の査定によく使われます。

取引事例比較法の具体的な手順

事例収集: あなたの物件と、エリア、広さ、間取り、築年数などが似ている物件の取引事例を、レインズ（不動産会社だけが使えるデータベース）などで収集します。
事例比較: 収集した取引事例と、あなたの不動産を比較し、駅からの距離、土地の形、建物の状態などの違いを細かくチェックします。
価格修正: 例えば、あなたの不動産の方が駅に近い場合はプラス、築年数が古い場合はマイナス、といった具合に、条件の違いに応じて価格を修正します。
査定額算出: 修正後の価格を平均するなどして、最終的な査定額を算出します。

3.2 原価法

あなたの不動産を今、新しく建てたらいくらかかるか（再調達原価）を計算し、築年数に応じた価値の減少分（減価償却）を差し引いて査定額を出す方法です。築浅戸建てや、再建築不可物件の査定によく使われます。

原価法の具体的な手順

再調達原価計算
- 土地：公示価格や路線価などを参考に、同じ場所で同じ広さの土地を今購入する場合の価格を計算します。
- 建物：建物の構造、材料、設備などに応じた単価を基に、同じ建物を今新築する場合の価格を計算します。
減価償却計算: 建物の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）によって、法定耐用年数が決まっており、これに基づいて価値の減少分を計算します。
査定額算出: 土地の再調達原価＋建物の再調達原価－建物の減価償却費＝査定額

3.3 収益還元法

あなたの不動産を賃貸に出した場合、将来的にどれくらいの収益（家賃収入）が得られるかを予測し、そこから査定額を出す方法です。投資用不動産の査定に使われます。

直接還元法での計算式

査定額＝ 1年間あたりの純収益（家賃収入－諸経費） ÷ 還元利回り

純収益: 家賃収入から、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費などの諸経費を差し引いた金額です。
還元利回り: その不動産に投資した場合に、どれくらいのリターン（利回り）が期待できるかを示す数値です。エリアや物件の種類、築年数などによって、相場が変動します。
- 還元利回りは、周辺の類似物件の取引事例や、金融市場の動向などを参考に決定されます。

不動産会社は、これらの査定方法を、物件の種類や特徴、状況などに合わせて使い分けたり、組み合わせたりして、査定額を算出します。

4. ココがポイント！不動産査定で見られる項目

不動産会社が査定でチェックするポイントは、不動産の種類によって異なります。

4.1 土地

立地条件: 駅からの距離、周辺環境（商業施設、学校、病院、公園など）、日当たり、騒音など
土地の形状・面積: 整形地か、間口は広いか、など
接道状況: 接道義務を満たしているか（幅4m以上の道路に2m以上接しているか）、接する道路の種類や幅
法的規制: 用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限など
その他: 土壌汚染、埋蔵文化財の有無、ライフライン（前面道路にガス管があるかなど）の整備状況

4.2 戸建て

土地の評価: 上記、土地の査定ポイントに準ずる
建物の評価:
- 築年数（築浅ほど高評価、ただしリフォーム状況も考慮）
- 構造（一般的に、木造＜鉄骨造＜鉄筋コンクリート造の順で評価が高い）
- 間取り、広さ、使い勝手
- 建物の状態（外壁、屋根、内装、設備の劣化具合、耐震性（新耐震基準を満たしているかなど）、省エネ性（住宅性能表示制度の等級など））
- リフォーム履歴、デザイン性

4.3 マンション

専有部分
- 築年数（築浅ほど高評価）
- 間取り、広さ、使い勝手
- 階数、方角（高層階、南向きが高評価）
- 眺望、日当たり
- 室内の状態（リフォーム履歴、設備の状態など）
共用部分
- 管理状況（清掃状況、外壁のひび割れ、管理体制）
- 修繕積立金の状況（積立額、長期修繕計画）
- 共用施設（オートロック、宅配ボックス、駐車場など）
立地: 土地と同様

【査定額アップの秘訣】

戸建て・マンション: 室内の清掃、整理整頓、水回りのカビや汚れの除去
余裕があれば: 壁紙の補修、照明を明るいものに交換
土地: 雑草除去、ゴミ撤去

など、「出来る範囲で綺麗にしておく」ことが査定額アップに繋がる可能性があります。

5. 不動産査定を依頼する際の注意点：失敗しないために

不動産査定で失敗しないために、以下の点に注意しましょう。

複数社に査定を依頼（相見積もり）: 1社だけでなく、必ず複数社（3〜5社が目安）に依頼しましょう。
- なぜ複数社が良いのか？: 不動産会社によって査定額が異なることは珍しくありません。得意なエリア、物件種別も違います。複数社に依頼することで、相場を把握することができます。また、各社サービス内容が大きく異なるため、様々なサービスを比較検討することができます。
査定額の根拠を確認: 「なぜ、この査定額になったのか」を必ず質問し、納得できる説明をしてくれるか確認しましょう。
- 具体的に聞くべきこと
  - どのような計算方法で算出したのか？（取引事例比較法、原価法、収益還元法など）
  - 周辺の取引事例は？（具体的な物件名、価格、時期など）
  - 物件の長所・短所は？（長所だけでなく、短所もきちんと説明してくれるか）

担当者の対応を見極める
- 良い担当者の例
  - 質問に具体的に答えてくれる
  - メリットだけでなく、デメリットも説明してくれる
  - こちらの希望や事情をよく聞いてくれる
  - 売却に関する知識や経験が豊富
  - 強引な営業をしてこない

注意すべき担当者の例
- 査定額の根拠を曖昧にする
- デメリットを隠す
- 契約を急かす
- 質問に適当に答える

悪質な不動産会社に注意: 相場より高すぎる査定額を提示して契約を迫ったり、個人情報を不正利用したりする悪質な業者も存在します。
- 具体的な手口の例
  - 相場3000万円の物件に4000万円の査定額を提示し、「当社ならこの価格で売れます！」と強引に契約を迫る。（その後、売れ残って値下げを要求されるケースが多い）
  - 査定依頼で得た個人情報を、他の不動産会社に流したり、自社の別のサービス（リフォームなど）の営業に使ったりする。

対策: 会社概要や口コミを確認する、担当者に宅地建物取引士の資格があるか確認する、契約書をよく確認する

個人情報の取り扱いに注意: 信頼できる不動産会社を選び、個人情報の利用目的（他の不動産会社への情報提供、グループ会社での利用など）を確認しましょう。

6. 不動産査定の流れ：ステップごとに解説

6.1 机上査定の流れ

査定依頼: 不動産会社や一括査定サイトのフォーム、または電話で依頼。
査定結果の確認: メールや電話で査定結果が届きます（数時間～数日以内）。
質問・相談（任意）: 査定結果について、不明点があれば質問しましょう。

6.2 訪問査定の流れ

査定依頼: 不動産会社や一括査定サイトのフォーム、または電話で依頼。
日程調整: 不動産会社から連絡があり、訪問日時を決めます。
必要書類の準備: 不動産会社から指示された書類を準備します（7章参照）。
訪問査定当日: 担当者が自宅を訪問し、物件をチェック（1～2時間程度）。
査定結果の確認: 後日、査定結果が届きます（数日～1週間程度）。
質問・相談（任意）: 査定結果や売却プランについて、詳しく説明を受けましょう。

7. 不動産査定に必要な書類：スムーズな査定のために

査定に必要な書類は、不動産の種類によって異なります。（詳細は不動産会社から指示があります）

土地: 登記識別情報、登記事項証明書、公図、測量図、固定資産税課税明細書など
戸建て: 上記に加え、建物図面、建築確認済証、検査済証、リフォーム履歴など
マンション: 登記識別情報、登記事項証明書、購入時の資料、管理規約、重要事項に係る調査報告書、固定資産税課税明細書など

書類がない場合の対処法

再発行できるもの: 登記事項証明書、公図、固定資産税課税明細書など（法務局や市区町村役場で再発行）
再発行できないもの: 登記識別情報（法務局で「失効証明」を取得）、建築確認済証・検査済証（「建築計画概要書」などで代用できる場合も）

8. 査定前準備：相場確認と情報整理を

8.1 相場を知る

インターネット（不動産ポータルサイト、国土交通省「不動産取引価格情報検索」、REINS Market Informationなど）や、不動産会社への相談で、周辺の相場を調べましょう。

なぜ相場を知ることが重要か？
- 不動産会社から提示された査定額が適正か判断できる
- 売出価格を決める際の参考になる
- 不動産会社との交渉を有利に進められる

8.2 物件情報を整理

基本情報: 所在地、種類、面積、構造、築年数、間取りなど
購入時の情報: 購入価格、購入時期など
リフォーム履歴: 内容、時期、費用
住宅ローン情報: 残債、借入先、金利など
その他: 物件の長所・短所、周辺環境、売却希望価格・時期など

8.3 売却希望条件を明確に

売却希望価格: 最低ラインと希望額
売却希望時期: 具体的な時期、または時間に余裕があるか
売却方法: 仲介か買取か

などを明確にしておきましょう。

9. 不動産査定後：最適な売却プランへ

9.1 複数社の査定結果を比較検討

査定額、査定額の根拠、担当者の対応、売却プランの提案内容などを総合的に比較検討しましょう。
【比較ポイントの例】

査定額は、他社と比較してどうか。高すぎないか、安すぎないか。
査定額の算出根拠は明確か。納得できる説明をしてくれたか。
担当者との相性は良いか。信頼できそうか。
売却プランは、自分の希望に合っているか。

9.2 不動産会社を選定＆媒介契約

信頼できる不動産会社を選び、媒介契約（専属専任媒介、専任媒介、一般媒介）を結びます。契約内容をよく確認しましょう。
【媒介契約の種類】

専属専任媒介契約: 1社のみに依頼。自分で買主を見つけることはできない。
専任媒介契約: 1社のみに依頼。自分で買主を見つけることもできる。
一般媒介契約: 複数の会社に依頼できる。自分で買主を見つけることもできる。

9.3 売却活動開始～売買契約～引き渡し

不動産会社と協力して売却活動を進め、買主が見つかったら売買契約を結びます。契約内容をしっかり確認し、不明点は必ず質問しましょう。引き渡しまでに、引っ越し、公共料金の精算、住宅ローンの完済、抵当権抹消手続きなどを済ませます。

10. イエツグの不動産査定：4つの無料サービスで安心売却

私たちイエツグは、「お客様に心から満足していただく」ことを第一に考え、他社にはない独自の強みで、あなたの不動産売却をサポートします。

10.1 イエツグが選ばれる理由

仲介手数料定額制:1億円までの物件であれば、仲介手数料は一律182,900円（税別）！
1. 例：4000万円の物件を売却した場合、通常の仲介手数料は約140万円ですが、イエツグなら182,900円（税別）。約120万円もお得に！
4つの無料サービス
1. ホームインスペクション（建物状況調査）無料:媒介契約締結が条件。専門家による建物検査で、売却後のトラブルを防ぎます。
  - 築古戸建てで、建物の状態に不安がある場合でも、事前に問題点を発見し、買主に告知することで、安心して取引できます。
2. 既存住宅瑕疵保証無料: 売却後に欠陥が見つかった場合の補修費用を保証（構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分、給排水管路について5年間保証）
  - 売主様の売却後のリスクを軽減できるだけでなく、買主様にとっても大きな安心材料となり、購入を後押しします。
3. 確定申告代行無料: 面倒な確定申告を、イエツグの顧問税理士が無料で代行（譲渡所得の申告のみ。税務相談は別途費用がかかる場合があります）。
  - 税理士への依頼費用を節約できます。
4. ハウスクリーニング無料: 居住中の場合は水回りなど部分清掃、空き家の場合は全体清掃を実施。物件の印象をアップさせます。
  - 内覧前の清掃の手間を省き、より良い状態で購入希望者に見ていただけます。