不動産買取保証のデメリットとは？仕組みとリスクを理解して後悔しない売却を

「転勤までに家を売りたいけど、本当に売れるか不安…」
「不動産会社から買取保証を勧められたけど、なんだかよく分からない…」
不動産の売却には、そんな悩みがつきものです。特に「買取保証」は、”保証”という言葉の安心感とは裏腹に、仕組みを理解しないまま契約すると、大きく損をする可能性があります。

この記事を読めば、不動産買取保証の本当のデメリットとメリットがわかります。そして、あなたの状況に合わせて後悔のない売却方法を選ぶための、具体的な知識が身につきます。最後まで読めば、漠然とした不安が解消され、自信を持って最適な売却方法を選べるようになります。

まず結論！買取保証の最大のデメリットは「相場より安く買い取られる」こと

不動産買取保証を検討する上で、最初に知っておくべき最大のデメリットは、売却価格が市場相場より安くなることです。確実に売れる安心感は得られますが、その代わりに価格面で妥協が必要になるケースがほとんどです。

なぜ価格が安くなるのか、その理由と背景を理解することが、後悔しない選択への第一歩となります。

買取価格は市場価格の7〜8割が目安

買取保証における買取価格は、一般的に市場相場の7割から8割程度が目安とされています。例えば、仲介で3,000万円で売れる可能性がある物件の場合、買取保証の価格は2,100万円から2,400万円程度になる計算です。

もちろん物件の状況や不動産会社によって価格は変動しますが、仲介での売却価格を大きく下回ることは覚悟しておく必要があります。この価格差が、確実に売却できるという保証を得るための「保険料」と考えることもできるでしょう。

なぜ安くなる？不動産会社の「再販利益」と「リスクヘッジ」が理由

買取価格が相場より安くなる主な理由は、不動産会社のビジネスモデルにあります。不動産会社は、あなたから買い取った物件にリフォームなどを施し、利益を上乗せして再度販売（再販）します。

この再販までにかかる費用（リフォーム代、税金、販売経費など）や、売れ残るリスクをあらかじめ買取価格から差し引くため、どうしても相場より安い価格設定になるのです。不動産会社も事業として行っているため、利益を確保しリスクを回避するのは当然の仕組みといえます。

高く売る「仲介」の可能性と、確実に売れる「保証」の安心感のトレードオフ

不動産売却は、結局「価格」と「確実性・スピード」のどちらを優先するかの選択です。買取保証は、高く売れる可能性を一部手放す代わりに、「いつまでに、いくらで売れる」という確実性を手に入れるサービスといえます。

どちらが良い・悪いということではありません。あなたのライフプランや売却の目的にとって、どちらが重要かを見極めることが何よりも大切です。このトレードオフの関係を理解した上で、買取保証を検討しましょう。

そもそも「不動産買取保証」とは？仲介・即時買取との違いを徹底比較

「買取保証」という言葉は知っていても、仕組みまで正確に理解している方は少ないかもしれません。ここでは、買取保証の基本的な仕組みを、「仲介」や「即時買取」との違いと比較しながら解説します。

1. 買取保証の基本的な仕組み【3ステップで解説】

買取保証は、「仲介売却」と「買取」を組み合わせたハイブリッド型のサービスです。基本的な流れは以下の3ステップで進みます。

1. 仲介での売却活動（約3ヶ月）: まず、通常の「仲介」として不動産会社が一般の買主を探すための販売活動を行います。
2. 売却成立 or 期間満了: 期間内に買主が見つかれば、仲介で売買契約を結びます。
3. 不動産会社による買取: もし期間内に売れなかった場合、あらかじめ決めておいた「保証価格」で不動産会社が物件を直接買い取ります。

2. 「仲介売却」「即時買取」「買取保証」の違いがわかる比較表

3つの売却方法の違いを、価格・スピード・手間などの観点から比較してみましょう。

このように、それぞれの方法に一長一短があるため、ご自身の状況に最も適した方法を選ぶことが重要です。

3. メリット・デメリットは？それぞれの売却方法の概要

各売却方法の概要と、メリット・デメリットをまとめます。

【仲介売却】
不動産会社に買主を探してもらう最も一般的な方法です。高く売れる可能性がありますが、いつ売れるかは分かりません。

【即時買取】
不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。すぐに現金化できますが、価格は最も安くなります。

【買取保証】
一定期間は仲介で挑戦し、売れなければ不動産会社が買い取る方法です。安心感はありますが、価格や売却活動の面でデメリットも存在します。

不動産買取保証を利用する流れ【4ステップで解説】

実際に不動産買取保証を利用する場合、どのようなステップで進むのでしょうか。ここでは、査定の依頼から最終的な引き渡しまでの具体的な流れを、期間の目安とともに解説します。全体像を把握することで、安心して手続きを進められます。

STEP1：不動産会社による査定・保証価格の提示

まずは、買取保証サービスを提供している不動産会社に物件の査定を依頼します。担当者が物件を訪問し、状態や周辺環境、市場動向などを基に「仲介での査定価格」と「売れ残った場合の買取保証価格」の2つを提示します。

この段階で、提示された価格に納得できるか、担当者が信頼できるかをしっかり見極めることが重要です。複数の会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。

STEP2：媒介契約の締結と仲介での売却活動開始（期間：3ヶ月が一般的）

提示された条件に合意したら、不動産会社と「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結び、正式に売却活動がスタートします。

不動産会社は、物件情報を不動産ポータルサイトに掲載したり、チラシを配布したりして、一般の購入希望者を探します。この仲介での売却活動期間は、3ヶ月間に設定されるのが一般的です。この期間は、買主を見つけるための大切な時間となります。

STEP3：売却成立、もしくは期間満了後に不動産会社による買取

売却活動期間中に購入希望者が見つかり、条件がまとまれば、その買主と売買契約を締結します。この場合、通常の仲介売却として取引は完了です。

一方で、期間内に買主が見つからなかった場合は、STEP1で提示された「買取保証価格」で不動産会社が物件を買い取ります。これにより、売れ残る心配なく、確実に物件を現金化できます。

STEP4：決済・引き渡し

売買契約（仲介・買取いずれの場合も）が成立したら、最終的な手続きに移ります。買主（または不動産会社）から売買代金の残りを受け取る「決済」と、物件の鍵などを渡す「引き渡し」を同時に行います。

住宅ローンが残っている場合は、この決済で得た資金を使って完済手続きをします。これで、不動産買取保証を利用した売却のすべての手続きが完了です。

知らないと損！不動産買取保証に潜む5つのデメリット

「買取保証」は確実に売れるという大きな安心感がありますが、その裏には知っておくべきデメリットがいくつか存在します。契約後に「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも、ここで解説する5つのデメリットをしっかり理解しておきましょう。

1. 買取価格が市場価格より大幅に安くなる
2. 高く売れる機会を逃す「囲い込み」のリスクがある
3. 買取前提で、仲介での売却活動が積極的でない場合がある
4. そもそも保証を利用できない物件がある
5. 契約期間中は他の不動産会社に依頼できない

それぞれ詳しく解説します。

1. 買取価格が市場価格より大幅に安くなる

最大のデメリットは、やはり価格面です。前述の通り、不動産会社が再販する際の利益や経費、リスクを考慮するため、買取保証価格は市場相場の7〜8割程度に設定されます。

仲介であればもっと高く売れたかもしれない機会を失うことになります。特に人気エリアの物件や状態の良い物件の場合、その価格差は数百万円にのぼることもあり、大きな損失と感じる可能性があります。

2. 高く売れる機会を逃す「囲い込み」のリスクがある

「囲い込み」とは、不動産会社が自社で買主を見つけて「両手仲介」の手数料を得るために、他の不動産会社からの購入希望者の紹介を意図的に断る行為です。

買取保証は、最終的に自社で買い取れば利益を確保できるため、不動産会社によっては仲介での売却に力を入れず、意図的に「囲い込み」を行う悪質なケースもあります。これにより、もっと良い条件の買主が現れる機会を逃してしまうリスクがあります。

3. 買取前提で、仲介での売却活動が積極的でない場合がある

不動産会社の担当者の立場からすると、「最終的には会社で買い取れる」という安心感から、仲介での販売活動への熱意が薄れてしまう可能性があります。

本来であれば、より高く売るために積極的に広告を出したり、内覧の機会を設けたりすべきところを、最低限の活動しかしないというケースもゼロではありません。売主としては、本当に真剣に買主を探してくれているのか、不安に感じる場面も出てくるかもしれません。

4. そもそも保証を利用できない物件がある

すべての物件で買取保証が利用できるわけではありません。不動産会社も、買い取った後に再販できる見込みがなければ、保証を付けることはできません。

例えば、法律上の問題（再建築不可など）がある物件、あまりに状態が悪い物件、地方で需要が見込めない物件などは、買取保証の対象外となることがあります。期待していたのに、いざ相談したら断られてしまった、ということも起こり得ます。

5. 契約期間中は他の不動産会社に依頼できない

買取保証を利用する際は、通常「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を結びます。これらの契約は、1社にしか売却を依頼できないという決まりがあります。

そのため、契約期間中（通常3ヶ月）は、たとえ担当者の対応に不満があっても、他の不動産会社に乗り換えることはできません。より良い条件を提示してくれる会社が現れたとしても、みすみすチャンスを逃すことになってしまいます。

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デメリットだけじゃない！不動産買取保証の4つのメリット

ここまでデメリットを強調してきましたが、もちろん買取保証には大きなメリットも存在します。特に、売却スケジュールを確定させたい方や、精神的な負担を減らしたい方にとっては非常に魅力的なサービスです。ここでは、主な4つのメリットを解説します。

1. 売却期間が確定するため、資金計画や住み替えがスムーズ

最大のメリットは、売却の完了時期が明確になる点です。「最長でも3ヶ月後には現金化できる」という見通しが立つため、新しい家の購入資金や引っ越し費用など、次のライフプランに向けた資金計画を非常に立てやすくなります。

特に「住み替え」を検討している場合、売却と購入のタイミングを合わせやすくなるため、「今の家が売れないと新しい家が買えない」といった事態を避けられます。

2. 万が一売れなくても必ず現金化できるという精神的な安心感

仲介売却では、「いつまでも売れなかったらどうしよう…」という不安が常につきまといます。内覧のたびに一喜一憂し、精神的に疲弊してしまう方も少なくありません。

その点、買取保証があれば、最終的な出口が決まっているため、売れ残りリスクの心配から解放されます。この精神的な安心感は、お金には代えがたい大きな価値があるでしょう。

3. 売却後のトラブル回避！「契約不適合責任」が免責される

個人に物件を売却した場合、引き渡し後に雨漏りやシロアリなどの欠陥（契約不適合）が見つかると、売主が修理費用などを負担する「契約不適合責任」を負うことがあります。

しかし、買主が不動産会社（宅建業者）の場合、この契約不適合責任が免責される特約を付けるのが一般的です。売却後に予期せぬトラブルに巻き込まれる心配がなく、安心して取引を終えられます。

4. 近所に知られずに売却しやすい

仲介売却では、広告活動によって近所の人に売却を知られてしまうことがほとんどです。事情があって、あまり周囲に知られたくないという方もいるでしょう。

買取保証の場合、万が一買い取りになれば、買主は不動産会社です。不特定多数の人が内覧に来ることもなく、静かに売却を進めることが可能です。プライバシーを重視したい方にとっては、これもメリットの一つとなります。

あなたはどっち？買取保証が向いている人・向いていない人

これまで解説してきたメリット・デメリットを踏まえ、あなたが買取保証を利用すべきかどうかの判断基準をまとめました。ご自身の状況と照らし合わせ、最適な選択肢を考えてみましょう。

【診断】買取保証の利用がおすすめな人の特徴

以下のような状況や希望をお持ちの方には、買取保証が有効な選択肢となる可能性が高いです。

とにかく売却期限が決まっている（転勤・相続税の支払いなど）

「〇月〇日までに現金が必須」といった明確な期限がある場合、買取保証は心強い味方になります。転勤や子どもの進学、相続税の納税期限など、スケジュールが動かせない事情がある方には最適です。仲介売却の不確実性を避け、計画的に資金を確保できます。

築年数が古い、事故物件など、一般的に売れにくい物件を所有している

築年数がかなり経過していたり、特殊な事情（事故物件、再建築不可など）があったりして、一般の買主が見つかりにくいと予想される物件の場合、買取保証は有効な出口戦略となります。仲介で長期間売れ残るリスクを回避し、確実に手放すことができます。

周囲に知られずに売却を完了させたい

離婚による財産分与や、近所付き合いの問題など、プライベートな事情で売却をあまり公にしたくない方にも買取保証は向いています。大々的な広告活動なしに、最終的には不動産会社との直接取引で売却を完了させることが可能です。

【診断】買取保証をおすすめしない人の特徴

一方で、以下のような方には買取保証はあまりおすすめできません。他の売却方法を検討した方が、より満足のいく結果を得られる可能性が高いでしょう。

とにかく少しでも高く売りたい

売却において「価格」を最優先するなら、買取保証は避けるべき選択肢です。相場価格での売却を目指せる仲介売却に挑戦するのがセオリーです。買取保証の価格との差額は、時に数百万円にもなるため、この差は無視できません。

売却を急いでいない、時間に余裕がある

売却完了までに半年や1年かかっても問題ないという方であれば、わざわざ価格の安い買取保証を選ぶ必要はありません。時間をかけてじっくりと販売活動を行い、最も良い条件を提示してくれる買主を探す方が、経済的なメリットは大きくなります。

人気エリアにあるなど、一般的な需要が見込める物件を所有している

駅に近い、周辺環境が良い、物件の状態が良いなど、多くの人が「欲しい」と思うような好条件の物件であれば、仲介でも比較的早く、そして高く売れる可能性が高いです。このような物件で買取保証を利用するのは、非常にもったいない選択といえるでしょう。

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不動産会社が買取保証を勧める本当の理由

なぜ不動産会社は、売主にとって価格面でのデメリットがある買取保証を積極的に勧めてくるのでしょうか。その背景には、不動産会社側のビジネス上のロジックがあります。この視点を持つことで、冷静に提案を判断できるようになります。

確実に自社で物件を仕入れ、再販で大きな利益を狙えるから

不動産会社にとって、買取保証は優良な物件を確実に仕入れる絶好の機会です。仲介手数料という安定した収益も狙いつつ、万が一売れ残れば、相場より安く買い取ってリフォームなどを施し、より高い価格で再販して大きな利益（キャピタルゲイン）を得ることができます。

つまり、「仲介手数料」と「再販利益」の二重で収益を上げられる可能性がある、非常に“おいしい”ビジネスモデルなのです。

「保証」をフックに、他社に流れないよう「専任媒介契約」を獲得したいから

不動産売却の第一歩は、売主から売却の依頼を受ける「媒介契約」を獲得することです。特に1社にしか依頼できない「専任媒介契約」は、不動産会社にとって是が非でも獲得したい契約です。

そこで、「売れ残っても弊社が買い取ります」という「保証」をアピールすることで、他社との差別化を図り、売主を惹きつけて専任媒介契約を結んでもらうための強力な営業ツールとして利用しているのです。

会社の利益だけを優先していないか、担当者を見極めることが重要

もちろん、全ての不動産会社が悪意を持っているわけではありません。売主の状況を真摯に考え、最適な選択肢として買取保証を提案する優良な会社もたくさんあります。

しかし、中には自社の利益だけを優先し、本来なら仲介で高く売れるはずの物件に対しても、安く買い叩くことだけを目的に買取保証を勧めてくる担当者も存在します。その提案が本当にあなたのためなのか、冷静に見極める視点が不可欠です。

買取保証は最終手段？手数料を抑えて高く売るイエツグの選択肢

買取保証のデメリットを考えると、安易に選択するのは避けたいところです。では、どうすれば良いのでしょうか。不動産売却で最も重要なのは「手元にいくら残るか」です。その答えの一つが、売却にかかる費用、特に「仲介手数料」を抑えることです。

不動産売却で最も重要なのは「手元にいくら残るか」

不動産売却では、売却価格（収入）から諸費用（支出）を差し引いた「手取り額」が最終的な成果となります。たとえ高く売れたとしても、多額の仲介手数料を支払えば、手元に残るお金は少なくなってしまいます。

売却価格を上げる努力と同時に、諸費用をいかに抑えるかという視点を持つことが、売却を成功させるための重要な鍵となります。

イエツグの「仲介手数料定額制」なら諸費用を大幅に削減できる

多くの不動産会社では、仲介手数料が「売買価格×3％+ 6万円」という上限いっぱいの成功報酬制です。しかし、イエツグでは物件価格にかかわらず仲介手数料を182,900円（税別）の定額制としています。

例えば4,000万円の物件を売却した場合、一般的な不動産会社では約138万円の仲介手数料がかかりますが、イエツグなら約120万円も節約できます。この差額は、そのままあなたの手取り額の増加に直結します。

4つの無料サービス（インスペクション・瑕疵保証など）で売却を強力にサポート

イエツグでは、仲介手数料を抑えるだけでなく、売主様の安心と高値売却をサポートするための4つのサービスを無料で提供しています。

専門家が建物を診断する「ホームインスペクション」や、売却後の欠陥を保証する「既存住宅瑕疵保証」などを活用することで、買主への安心感を高め、物件の付加価値を向上させることができます。これにより、スムーズで有利な売却活動が期待できます。

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契約前に必ず確認！買取保証で後悔しないためのチェックリスト

もし買取保証を検討するなら、契約前に必ず確認しておくべきポイントがあります。以下のチェックリストを活用し、不利な契約を結んでしまうリスクを防ぎましょう。担当者に一つひとつ質問し、納得できる回答を得ることが大切です。

保証される買取価格は妥当か？（複数の査定と比較）

提示された買取保証価格が適正な水準かを確認するため、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社の意見だけを鵜呑みにするのは非常に危険です。

複数の査定結果を比較することで、おおよその相場観が養われ、提示された保証価格が不当に安くないかを判断できます。比較検討は、後悔しないための最も基本的な防衛策です。

仲介での売却活動の期間は適切か？

仲介で販売活動を行う期間（通常3ヶ月）が、短すぎたり長すぎたりしないかを確認しましょう。期間が短すぎると、十分に買主を探す前に買取になってしまい、高値で売るチャンスを失います。

逆に長すぎても、その間は他の不動産会社に依頼できないため、身動きが取れなくなってしまいます。物件の特性に合った適切な期間設定かを見極めることが重要です。

契約書に不利な特約（違約金など）はないか？

媒介契約書や買取保証に関する覚書は、隅々まで目を通し、内容を理解することが不可欠です。特に、売主側に不利な特約が盛り込まれていないか注意が必要です。

例えば、「仲介で買主が見つかっても、正当な理由なく契約を拒否した場合は違約金が発生する」といった条項がないか、途中で契約を解除する場合の条件などを事前にしっかり確認しておきましょう。

担当者はデメリットやリスクも正直に説明してくれるか？

信頼できる担当者かどうかを見極める最も重要なポイントは、メリットばかりでなく、デメリットやリスクについても正直に説明してくれるかです。

あなたの質問に対して誠実に答え、あなたの利益を第一に考えてくれる姿勢があるかを確認しましょう。少しでも不信感を抱いたら、その会社との契約は慎重に考えるべきです。

不動産買取保証に関するよくある質問

ここでは、不動産の買取保証を検討している方からよく寄せられる質問とその回答をまとめました。細かい疑問点を解消し、より深くサービスを理解するためにお役立てください。

Q. 査定価格＝買取保証価格ですか？

A. いいえ、通常は異なります。

不動産会社が提示する「査定価格」は、あくまで「このくらいの価格で売れるでしょう」という市場価格の目安です。一方で「買取保証価格」は、実際に不動産会社が買い取る際の価格であり、前述の通り査定価格（市場相場）の7〜8割程度になるのが一般的です。この2つの価格は明確に区別して理解しておく必要があります。

Q. 買取保証の途中でキャンセルはできますか？

A. 契約内容によりますが、難しい場合が多いです。

買取保証は不動産会社との「専任媒介契約」がセットになっているため、契約期間中（通常3ヶ月）の自己都合によるキャンセルは原則として認められません。もし違約金などのペナルティが定められている場合は、それを支払う必要があります。契約前に、解除に関する条件を必ず確認しておきましょう。

Q. 仲介で買主が見つかった場合、買取保証はどうなりますか？

A. その買主と契約し、買取保証は適用されません。

仲介での売却活動期間中に、保証価格よりも良い条件の買主が見つかった場合は、その買主と売買契約を結ぶことになります。その時点で買取保証の役目は終わり、通常の仲介売却として取引が進みます。あくまで買取保証は、売れなかった場合のセーフティーネットという位置づけです。

まとめ：買取保証は便利な半面デメリットも大きい。まずは仲介での高値売却を目指そう

この記事では、不動産買取保証の仕組みからデメリット・メリット、利用上の注意点までを詳しく解説しました。最後に、重要なポイントを再確認しましょう。

買取保証は「売却期限が迫っている」など、特別な事情がある場合の選択肢

不動産買取保証は、価格よりも「確実性」と「スピード」を優先したい特別な事情がある場合に有効なサービスです。しかし、その裏には買取価格が相場より安くなるという大きなデメリットが存在します。

このトレードオフを十分に理解し、ご自身の状況にとって本当に必要なサービスなのかを冷静に判断することが不可欠です。

安易に契約せず、メリット・デメリットを天秤にかけることが重要

「保証」という言葉の響きだけで安易に契約するのは禁物です。売却期限、希望価格、精神的な負担など、ご自身が何を最も重視するのかを明確にし、買取保証のメリットとデメリットを天秤にかけましょう。

複数の不動産会社から話を聞き、客観的な情報を集めることも、後悔のない選択をするためには欠かせません。

信頼できる不動産会社をパートナーに選び、仲介での高値売却を成功させることが理想

理想的な売却とは、信頼できる不動産会社と協力し、仲介で少しでも高く、かつスムーズに売却することです。そのためには、売主の利益を第一に考え、誠実な対応をしてくれるパートナー選びが何よりも重要になります。

また、イエツグのように仲介手数料を抑えられるサービスを利用すれば、手元に残る金額を最大化することも可能です。まずは仲介での売却を検討し、買取保証は最終手段の一つとして考えてみてはいかがでしょうか。

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