個人間売買で住宅ローン控除は使える？適用条件と親族間取引の注意点を徹底解説

親戚や友人から直接家を買う「個人間売買」を検討しているあなたへ。

「個人間で家を買っても、住宅ローン控除でお金は戻ってくるのかな？」と気になっていませんか？

結論から言うと、個人間売買でも住宅ローン控除は使えます。しかし、不動産会社から買う場合と比べて、クリアしなければならない条件がとても厳しく設定されています。ネット上の「個人間売買でも大丈夫」という簡単な言葉を信じて手続きを進めると、「実は条件を満たしていなくて、数百万円も損をしてしまった」という事態になりかねません。

この記事では、個人間売買で住宅ローン控除を受けるための正しい条件や、2026年からの新しいルール、そして銀行の審査を通すためのコツを、不動産のプロが小学生でもわかるようにシンプルに解説します。

結論！個人間売買で住宅ローン控除を受けるための基本条件

まずは結論です。個人間売買で住宅ローン控除を受けるためには、以下の条件をすべて満たす必要があります。

広さの条件： 登記簿（国に登録されている公式な書類）に書かれている広さ（内法面積）が50㎡以上であること。
ローンの条件： 銀行などの金融機関から、10年以上の期間で住宅ローンを借りること。
年収の条件： 家を買った年のあなたの年収（合計所得金額）が2,000万円以下であること。
相手の条件： 売主が、あなたと**「生計を一緒にしていない人」**であること。

どれか一つでも欠けてしまうと、住宅ローン控除は受けられません。それぞれ、間違えやすいポイントがあるので詳しく解説していきます。

個人間売買で住宅ローン控除に落ちる「5つの落とし穴」

実際の個人間売買で、多くの方が失敗してしまう落とし穴が5つあります。これを知っておくだけで、大きな失敗を防ぐことができます。

① 面積の落とし穴：チラシの広さと公式の広さは違う

家を買うときのパンフレットや販売図面には「51㎡」と書いてあっても、安心はできません。チラシに書かれているのは、壁の中心から測った「壁芯面積（へきしんめんせき）」です。しかし、住宅ローン控除の審査で使われるのは、壁の内側だけを測った「内法面積（うちのりめんせき）」です。

チラシで51㎡でも、公式な書類（登記事項証明書）では48㎡になってしまうことがよくあります。この場合、50㎡未満になるため住宅ローン控除は一切受けられません。必ず公式な書類の広さを確認してください。

② 年収制限の落とし穴：退職金も計算に入ってしまう

住宅ローン控除を受けるには、その年の合計所得金額が「2,000万円以下」でなければなりません。ここで注意すべきなのは、退職金を受け取った場合、その退職金もこの計算に含まれるということです。普段の年収が600万円でも、退職金を1,500万円もらった年は合計が2,000万円を超えてしまい、控除が受けられなくなります。また、過去の赤字を使って今年の利益を減らす計算（繰越控除）をする「前」の金額で判断されるため、税金対策をしている人は要注意です。

③ 住宅ローンの落とし穴：親や友人からの借金はNG

住宅ローン控除は、銀行や信用金庫、住宅金融支援機構などからお金を借りた場合のみ使えます。 親や友人からお金を借りて毎月返済していても、住宅ローン控除は絶対に受けられません。 また、自分の勤めている会社からお金を借りる場合、金利が0.2%未満というとても低い設定だと対象外になってしまいます。

④ 別の税金特例の落とし穴：一緒に使えない制度がある

家を買い替える場合、前に住んでいた家を売って出た利益の税金をゼロにする「3,000万円特別控除」というお得な制度があります。しかし、前の家でこの3,000万円控除を使うと、新しい家で住宅ローン控除は使えません。 どちらを使ったほうが最終的に自分のお金が多く残るのか、家を買う前にしっかり計算して選ぶ必要があります。

⑤ 還付の落とし穴：自分が払った税金以上は戻ってこない

住宅ローン控除は「国からお金がもらえる制度」ではなく、「自分が払う予定の税金が安くなる（戻ってくる）制度」です。たとえば、制度上の上限が「年間21万円戻ってくる」となっていても、あなたの今年の所得税と住民税（一部）の合計が「10万円」しかないのであれば、戻ってくるのは「10万円」だけです。残りの11万円は切り捨てられてしまいます。業者の「最大273万円戻ります！」という大げさな広告をそのまま信じないようにしましょう。

【2026年最新】中古住宅の住宅ローン控除・最大いくら戻る？

2026年に入居する場合、住宅ローン控除のルールが大きく変わります。「どんな家を買うか」と「誰が買うか」によって、戻ってくるお金の上限に大きな差が生まれます。

購入する中古住宅の種類	買う人の世帯	借入の限度額	控除の期間	戻ってくる最大額（合計）
省エネ基準を満たす中古住宅	子育て世帯・若者夫婦	3,000万円	13年間	最大273万円
省エネ基準を満たす中古住宅	一般の世帯	2,000万円	13年間	最大182万円
省エネ基準を満たさない一般の中古住宅	すべての世帯	2,000万円	10年間	最大140万円

子育て世帯が「省エネ住宅」を買うと一番お得

表を見るとわかるように、19歳未満の子供がいる世帯や、夫婦のどちらかが40歳未満の世帯が「省エネ基準を満たす中古住宅」を買うと、最大273万円の控除枠がもらえます。普通の中古住宅を買った場合（最大140万円）と比べて、133万円も大きな差になります。もし普通の中古住宅を買う場合でも、購入直後に省エネリフォームをして証明書を取れば、このお得な枠を使える可能性があります。

親族からの購入（親族間売買）が一番難しい理由

個人間売買の中でも、「親から子へ」「兄弟間で」といった親族間での売買は、一番ハードルが高い取引です。

理由1：別居していても「生計が同じ」だとNG

住宅ローン控除のルールでは、「生計を一緒にしている親族」から家を買っても控除は受けられません。一緒に住んでいれば当然NGですが、別居していても生活費の仕送りをしている関係だと、「生計が同じ」とみなされて控除が受けられなくなります。

理由2：銀行がお金を貸してくれない

実は、親族間での売買は税金のルール以前に、銀行が住宅ローンの審査を通してくれないという大きな壁があります。銀行は、「親族同士で家を売買するフリをして、安い金利で大きなお金を引き出し、別の借金の返済などに使うのではないか？（資金流用）」、「わざと安い値段で売買して、税金を逃れようとしているのではないか？」と強く疑うからです。

解決策：不動産会社に入ってもらう

銀行の疑いを晴らし、きちんと住宅ローンを借りるための唯一の解決策は、当事者だけで話し合うのをやめ、間に不動産のプロ（仲介業者）を入れることです。不動産会社が客観的な立場で「適正な価格」を証明し、しっかりとした「重要事項説明書」を作ることで、銀行は安心してローンを貸してくれます。

▶ 株式会社イエツグでは、親族間売買の住宅ローンを通すためのサポートを定額18万2,900円（税別）で行っています。詳しくはこちら

築年数が古い家を買う場合の注意点（耐震基準）

古い中古住宅を買う場合、地震に強い家かどうかもチェックされます。基準はシンプルで、**「1982年（昭和57年）1月1日以降に建てられた家」**であれば、そのまま住宅ローン控除の対象になります。

もし、それより古い家（1981年以前の家）を買う場合は、そのままでは控除を受けられません。家を引き渡してもらう前、もしくは自分が引っ越して住み始める前に、耐震リフォーム工事などを行って「耐震基準適合証明書」という書類を取る必要があります。

個人間売買と税金に関するよくある質問（FAQ）

Q. 住宅ローン控除を受けるための手続きはどうすればいいですか？

A. 家を買って住み始めた翌年の2月〜3月に、自分で税務署へ「確定申告」をする必要があります。会社員の方でも、1年目だけは自分で確定申告が必要です。2年目以降は、会社の「年末調整」で簡単に手続きができるようになります。

Q. 親から家を買う資金を援助してもらいました。住宅ローン控除と一緒に使えますか？

A. はい、親からの援助に対する税金が免除される「贈与税の非課税特例」と、住宅ローン控除は一緒に使うことができます。ただし計算に注意が必要です。「家の値段」から「親にもらったお金」を引いた金額が、住宅ローン控除を計算する際の上限になってしまいます。ローンをたくさん組んでいても、控除される金額が減ってしまうことがあるので気をつけましょう。